Å bygge en tomannsbolig kan være et økonomisk alternativ for de som ønsker å føre opp en ny bolig. I denne artikkelen ser vi på hvor mye det koster å bygge en tomannsbolig. Du kan også lese om hva som driver prisen på et slikt prosjekt, hvordan man organisere innkjøpet og hva man bør tenke på når man vurderer tilbud fra aktuelle entreprenører.

Hva koster det å bygge tomannsbolig?

Når man skal i gang med å bygge en tomannsbolig er det nødvendig å få en prisantydning på byggeprosjektet. Dette vil gi en indikasjon på budsjettplanen, hvilken planløsning og standard man kan velge, og om man bør gå for spesialtilpassede løsninger eller basisløsninger.

For å anslå omtrent hvor mye ditt prosjekt kan komme til å koste, kan du bruke priskalkulatoren nedenfor. Denne er basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no. Merk at hensikten med kalkulatoren kun er å få et inntrykk av hvilke prissjikte prosjektet kan havne. Den eksakte prisen vil avhenge av en rekke faktorer. Ønsker man et mer presist estimat, må man få en fagperson på befaring.

Ifølge Byggstarts prisstaistikk koster det i gjennomsnitt 33.000 kroner per kvadratmeter når man bygger en tomannsbolig. Denne prisen inkluderer fagfolk, materialer og arbeider. Det forekommer imidlertid store variasjoner mellom ulike prosjekter. På det rimeligste kan bygging av en tomannsbolig koste ned mot. 27.000 kroner per kvadratmeter. Større og mer komplekse prosjekter kan ofte koste mer enn 45.000 kroner per kvadratmeter. 

Det er en rekke faktorer som driver prisen på et slikt prosjekt. Blant annet:

-   Innvendig standard

-   Type oppvarming

-   Planløsning

-   Kompleksitet på arbeid

-   Størrelse på boligen

Kompleksitet

Kompleksiteten beskriver hvor krevende arbeider håndverkerne skal utføre. Dette er en variabel som i stor grad avhenger av gitte forhold. Det er derfor noe byggherre har liten mulighet til å påvirke. Denne variabelen påvirkes blant annet av:

·       Grunnforhold: Finnes det fjell, myr eller sand på tomten kan det være nødvendig å sprenge/pigge. Dette vil øke kompleksiteten og dermed også prisen.

·       Behov for prosjektering/arkitekttegninger: Når man bygger tomannsbolig er man avhengig av å engasjere en arkitekt som kan stå for prosjektering.

·       Behov for søknad: Før man kan gå i gang med arbeidene, må man sende inn søknad til kommunen. Dette forutsetter at man engasjerer en fagperson som kan fungere som ansvarlig søker. Både søknadsgebyret og utgifter til ansvarlig søker drar opp prisen på prosjektet.

·       Antall etasjer: Dersom det er enkle grunnforhold på tomten, kan det lønne seg å utvide boligens grunnflate fremfor å bygge i høyden.

·       Kjeller: Å bygge under bakkenivå vil gjøre prosjektet dyrere.

Standard

Standarden er en variabel byggherre har langt større mulighet til å påvirke. Denne beskriver kvaliteten på materialene og produktene man benytter, og vil også ha stor effekt på sluttsummen.

Her er noen eksempler på ulike produkter som vil være aktuelle å kjøpe inn når man bygger en tomannsbolig. Disse finnes i en rekke prisklasser, og hvilken kvalitet og stil byggherre velger vil derfor kunne ha stor innvirkning på prisen:

·       Gulv: fra ca. 100 kr per kvm – flere tusen per kvm

·       Kjøkken: fra ca. 50.000 kr – 500.000+ per kvm

·       Armaturer: fra ca. 200 kr – 10.000 kr per kran

·       Baderom/dusjløsning: Avhengig av varekategori og standard

·       Fliser: fra ca. 100 kr per kvm – flere tusen per kvm

·       Garderober: fra ca. 2.000 kr – 10.000+ kr

·       Plassbygde møbler: Vil ofte være betydelig dyrere enn basisløsninger

·       Vinduer: fra ca. 2.000 kr – 20.000+ kr

·       Peis: fra ca. 5.000 – 50.000 kr

·       Trapp: fra ca. 10.000 – 100.000+ kr.

Fagfolk

Kompetente fagfolk med relevant erfaring er en forutsetning for et vellykket byggeprosjekt. Derfor er det viktig å sette av god tid til å vurdere ulike entreprenører. For å være sikker på at man engasjerer en bedrift som tilbyr høy kvalitet til konkurransedyktige priser, bør man alltid hente inn pristilbud fra minst to aktører. På den måten kan man sammenligne prisene og velge det som tilbyr de ønskede tjeneste til den beste prisen. Sørg for å sammenligne innholdet i tilbudene, ikke bare totalsummen. Hvis ikke risikerer man å velge et rimelig tilbud som ikke inkludere alle arbeidene man ønsker å få utført.

Det er også viktig å finne ut hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her har man hovedsakelig to muligheter: totalentreprise og delt entreprise.

Ved en totalentreprise engasjerer man ett firma som vil gjennomføre hele prosjektet. Denne entreprenøren vil stå for innkjøp av materialer, og hente inn håndverkere på alle de involverte fagområdene. Totalentreprenøren står også ansvarlig for å koordinere alle arbeider. På denne måten trenger byggherren kun å signere én kontrakt, og man forholder seg kun til ett firma både underveis og i etterkant av prosjektet.

En delt entreprise går ut på at byggherre skriver kontrakt med flere entreprenører som står ansvarlig for hvert sitt fagområde. Det innebærer også at byggherre selv står ansvarlig for å koordinere arbeidet. Dette kan være en komplisert og tidkrevende jobb. Det forutsetter derfor at man tilstrekkelig tid og kompetanse til å sørge for en jevn fremdrift. Fordelen med delt entreprise er at man kan velge den entreprenøren man ønsker på hvert fagområde.

Ettersom det å bygge tomannsbolig er et omfattende og tidkrevende prosjekt, velger de fleste byggherre å organisere arbeidet som en totalentreprise.

Lønner deg seg?

Det blir stadig mer populært å bygge tomannsbolig. En av grunnene til dette er at man ofte får en høyere pris for to enheter sammen enn man får når man skal selge en enebolig.

Det er mange som velger å gå sammen med en annen byggherre for å bygger en tomannsbolig. På den måten kan man dele på kostnadene. Har man et begrenset budsjett, men fortsatt ønsker å bygge noe eget, kan det å gå sammen om å bygge en tomannsbolig være en fornuftig løsning. Velger man å finansiere hele byggeprosjektet på egenhånd, kan man velge mellom å selge eller leie ut den andre enheten når boligen står ferdig.

Selve byggekostnadene er bortimot de samme for en tomannsbolig som for en enmannsbolig. Det hender at prisen er noe høyere for en tomannsbolig, ettersom det er noen krav som må oppfylles når man bygger ulike enheter. Samtidig blir prisen per kvadratmeter drevet litt ned når man bygger en større bolig, ettersom noen utgifter ikke påvirkes av prosjektets størrelse. Dessuten kan entreprenøren ofte få bedre priser når den kjøper inn større mengder.

Om man velger å gå for en horisontaldelt tomannsbolig (delt i etasjer) eller en vertikaldelt tomannsbolig (deles av en felles vegg) er opp til byggherre å bestemme. Ved salg ser man at en vertikaldelt tomannsbolig har en høyere markedspris enn de som deles av en felles vegg. Grunnen til dette er at begge enhetene vil ha tilgang til hage og inngang fra bakkeplan. Hvis man ønsker å få maks verdi ved et potensielt salg, vil det derfor være lønnsomt å bygge en tomannsbolig som skilles vegg til vegg.

Man ser at tomannsboliger ofte øker i pris med tiden. Derfor er det ofte lønnsomt å investere i et slikt byggeprosjekt. Husk at utformingen av huset, standarden og planløsningen er betydelige faktorer for boligens verdi.

Finansiering

Det er viktig at man har en god plan for hvordan man skal finansiere prosjektet. Man skiller mellom 5 ulike finansieringsmåter.

·       Egenkapital: Har man nok oppsparte midler, kan det lønne seg å finansiere prosjektet ved hjelp av egenkapital. Da slipper man renteutgiftene som vil følge med ethvert lån. På et så omfattende prosjekt er det vanlig å benytte egenkapital i kombinasjon med lån.

·       Økt boliglån: Det er mulig å låne opptil 85% av boligens verdi. Dette lånet gir samme rente som boliglånet. Dette lånet krever at man sender inn en egen søknad.

·       Fleksilån: Fleksilån gjør det mulig å låne opptil 60% av boligens verdi. Også dette lånet gir samme rente som boliglånet.

·       Forbrukslån: Dette er den dyreste finansieringsmåten. Renten ligger vanligvis på mellom 10 og 20%.

·       Byggelån: Dette er et lån man tar opp i samarbeid med banken. Lånet vil bli utbetalt etter hvert som arbeidene blir utført. Renten ligger normalt på mellom 4 og 8%, men vil bli gjort om til et vanlig boliglån når prosjektet er ferdig.

Hvordan holde prisen nede?

Når man skal bygge en tomannsbolig, er det flere grep man kan ta for å holde prisen nede. Under finner du noen eksempler:

-   Sett en budsjettplan: Det første man bør gjøre er å kartlegge hvilke midler man har til rådighet. Dette kan man gjøre ved å kontakte banken. Sett en budsjettramme (maksimalt beløp man skal bruke) og hold deg innenfor dette beløpet. Finn også ut hvilken finansieringsmåte som egner seg best for din situasjon, og sett opp en plan for nedbetaling av et eventuelt lån.

-   Planlegg god tid i forveien: Man kan også spare en del penger ved å ha planlegge prosjektet godt. Gjør deg opp en mening om utforming, ønsket planløsningen og finn inspirasjon. Dette vil gjøre arbeidet med arkitekt mer effektivt. Skal man bygge bolig med en annen person, bør man også sette av tid til å bli enige om hvordan boligen skal utformes.

-   Hent inn flere tilbud: Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra flere arkitektkontorer og håndverkerfirmaer når man skal engasjere fagfolk til prosjektet. På den måten kan man sammenligne pristilbudene og engasjere fagfolk som tilbyr konkurransedyktige priser. Ønsker man å motta tilbud fra kvalitetssikrede håndverksfirmaer, kan man legge ut prosjektet sitt på Byggstart.no.

-   Rimeligere produkter: Man har også muligheten til å påvirke kostnadene ved å velge rimeligere produkter. Her er det lurt å sammenligne prisene hos ulike leverandører. Husk imidlertid at prisen på produktene ikke bør gå på bekostning av kvaliteten.

-   La entreprenør stå ansvarlig for innkjøpet: Når det gjelder anskaffelse av materialer, er det lurt å la entreprenøren stå ansvarlig for innkjøpet. De har ofte faste underleverandører, noe som gir dem tilgang på gode priser. Dessuten har de utbredt kunnskap om hvilke oppmåling og beregning, samt hvilke materialer som enklest å jobbe med. Dette gjør at de kan gjennomføre prosjektet mer effektivt.

Hva er inkludert i tilbudet?

Det første steget i byggeprosessen er å engasjere en arkitekt. Arkitekten står vanligvis ansvarlig for følgende oppgaver:

-   Befaring: Kartlegge terreng, værforhold og grunnforhold på tomten.

-   Arkitekttegninger og prosjektering: Forberede all dokumentasjon som kreves som skal sendes til kommunen og entreprenører.

-   Søknad: Det er normalt at arkitekten står ansvarlig for søknadsprosessen. Ved et så stort byggeprosjekt er det lovpålagt at en ansvarlig søker må forberede søknaden om rammetillatelsen.

-   Oppfølging: Det er normalt at arkitekten følger opp prosjektet underveis og forsikrer seg om at at entreprenøren arbeider i henhold til planene man har forberedt.

Det er vanlig å hente inn tilbud fra håndverkerfirmaer under søknaden om rammetillatelse. Hvis man organiserer prosjektet som en totalentreprise, bør tilbudet fra entreprenør inneholde:

-   Fagfolk: Alt av fagfolk (tømrere, malere, snekkere osv.) som trengs for å utføre de aktuelle arbeidene.

-   Teknisk arbeid: Alt av teknisk arbeid som kreves for at boligen skal bli klar til innflytting.

-   Materiale: 

-   Milepæler og møtepunkter: Det er anbefalt å inkludere milepæler (når ulike arbeidsoppgaver skal være fullført) og møtepunkter i kontrakten.

-   Ferdigdokumentasjon: Når prosjektet er ferdig, er det viktig å få tilsendt dokumentasjon på hvilke arbeider som har blitt utført og hvilke materialer håndverkerne har brukt.