Et tilbygg er en utvidelse av boligens grunnflate. Det rommer alt fra en liten bod, til en økning av boarealet med flere hundre kvadratmeter. Uansett hva slags tilbygg man planlegger, er det lurt å danne seg et realistisk bilde av hvor mye det vil koste å gjennomføre. I denne artikkelen ser vi nærmere på hva det koster å bygge tilbygg, og hvilke faktorer som har mest å si for prisen.

Kalkulator og kostnadsdrivere

For å få en pekepinn på hvor mye et gitt prosjekt vil koste, kan man benytte seg av kalkulatoren under. Den er basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no. Husk at alle prosjekter er forskjellige, og at en befaring er nødvendig for å få en nøyaktig pris. 

‍

‍

‍

Kompleksitet 

Prosjektets grad av kompleksitet vil ha mye å si for hva et tilbygg koster. Ting som spiller inn på dette punktet, inkluderer:

• Grunnforhold 
• Antall bad/kjøkken  
• Om det skal være kjeller 
• Antall etasjer
• Endringer i rør/elektrisk/ventilasjon 
• Søknadsplikt 
• Endring i planløsningen 
• Konstruksjon/endring i bærevegger
• Tilknytning til eksisterende bygg

På alle punkter finnes faktorer som kan gi utslag i økt grad av kompleksitet, som igjen betyr økte byggekostnader. Mange av punktene har man som byggherre liten mulighet til å påvirke. Her kan det lønne seg å få en dyktig fagperson til å befare eiendommen, og gi sin oppfatning av hvilke forhold som gjelder. 

Standard

Hvilken standard man velger på materialer og interiør, har stor innvirkning på hvor mye et tilbygg vil koste. Her kan byggherre selv ha betydelig innflytelse på totalkostnad. Man kan selv velge hvilken prisklasse man ønsker på produkter og materialer som: 

• Gulv - fra 100 til flere tusen kr per kvm
• Fliser - fra 100 til flere tusen kr per kvm
• Trapp - fra 10.000 til flere hundre tusen kr
• Innerdør - fra 2.000 til 30.000 kr
• Ytterdør - fra 5.000 til 50.000 kr 
• Vinduer - fra 1.000 til 20.000 kr per stk

Valgene man gjør på disse varene, er opp til den enkeltes smak og økonomi. Merk at det lurt å investere i kvalitet, da disse materialene skal holde lenge.

Fagfolk

Hvilke typer håndverkskompetanse som vil behøves for å gjennomføre et tilbygg på huset, vil variere fra prosjekt til prosjekt. Dersom man for eksempel skal bygge bad eller kjøkken, vil man være avhengig av egne håndverkere. Som regel ser vi at følgende fagfelt involveres når man skal bygge tilbygg: 

• Graving/grunnarbeider
• Tømrere
• Rørleggere
• Murere/betongstøpere
• Elektrikere
• Ventilasjonsinstallatører 
• Blikkenslagere
• Taktekkere

Det er også vanlig å benytte seg av en arkitekt eller en interiørarkitekt. Hvilket valg man tar her vil også ha stor innvirkning på pris, ettersom arkitekter opererer innenfor forskjellige prisklasser. Som en enkelt tommelfingerregel (som ikke alltid vil stemme), kan man si at arkitektkostnaden bør ligge på mellom 5% og 10% av totalkostnaden på prosjektet.

Prosjektorganisering

Den vanligste måten å organisere oppføring av tilbygg, er hovedentreprise. Det vil si at én bedrift står ansvarlig for alt utførende arbeid, mens man skriver en egen kontrakt med arkitekt og eventuelt andre prosjekterende fag.

Det er viktig å velge riktig entreprenør for å gå en konkurransedyktig pris for oppføring av tilbygg. Valget vil ha mye å si for hvor vellykket gjennomføringen blir. Som byggherre gjelder det å forsikre seg om at man finner en entreprenør som har spesialisert kunnskap og erfaring fra akkurat den typen tilbygg man selv ønsker. Her gjelder det å velge en markedsaktør som kan vise til vellykket utførelse på lignende prosjekter.

For å finne entreprenører for tilbygg, kan man legge ut prosjektet på anbud på byggstart.no, som spesialiserer seg på større bygg- og renoveringsprosjekter i privatmarkedet.

Lønner det seg med tilbygg? 

Med dagens kvadratmeterpriser i eiendomsmarkedet, kan dette være en smart investering i mange tilfeller. Gjennomsnittsprisen for å bygge tilbygg ligger på ca. 33.000 kroner per kvadratmeter. Dersom man bor i et område med høye boligpriser, vil boligpriser per kvm gjerne være høyere enn dette. Merk imidlertid at potensielle huskjøpere ofte vil ta hensyn til muligheten for utbygging, så noe av den positive effekten vil potensielt tas ut her. Husk også å regne med finansieringskostnader og prosjektering/arkitekt.

Finansiering 

Hvordan man finansierer et tilbygg kan virke inn på hvor lønnsomt prosjektet viser seg å være på sikt. For denne typen prosjekt er det fire finansieringsmuligheter som huseiere vanligvis benytter seg av: 

• Egenkapital - Har man tilstrekkelige midler til å betale for tilbygget, kan dette utgjøre en gunstig form for finansiering. Ettersom utgiften ofte gjenspeiles i økt verdi av boligen, er det snakk om en fornuftig investering. Når det er sagt, er det heller ikke gunstig å strekke seg for langt og binde opp for mye av egenkapitalen i bolig. Da kan det på sikt lønne seg å ta opp et lån med gode betingelser.
• Fleksilån - Et fleksilån er en måte å øke boliglånet på. Det som gjør det unikt, er at man med denne lånetypen har fleksibel tilgang til 60% av husets verdi. Man trenger ikke gjennomføre en søknad hver gang behovet melder seg. 
• Økt boliglån - Hvis man har et eksisterende lån på huset, kan man låne opp til 85% av boligens verdi med de samme betingelsene. Dette er en mulighet mange huseiere benytter seg av for å finansiere denne typen prosjekter. 
• Forbrukslån - Et forbrukslån vil ha høyere renter enn et huslån. Likevel finnes det noen fordeler med å ta opp forbrukslån. Det er en fleksibel måte å ta opp lån på. Man kan benytte seg av lånesummen på hva som helst. Man får som regel tilgang til lånesummen innen 48 timer. Når man tar opp et forbrukslån, er det viktig å betale ned lånet så raskt som mulig, slik at man slipper høye rentekostnader. 

Det er viktig å ha på plass finansieringen så tidlig som mulig i planleggingsprosessen. Man må alltid unngå å påta seg utgifter, eller forplikte seg til å dekke kostnader for et byggeprosjekt før man vet at finansieringen er på plass. Det kan føre til komplikasjoner og ekstra utgifter dersom finansieringen ikke lar seg organisere som håpet. Derfor bør et besøk til banken være noe av det første man gjør som del av planleggingen av et tilbygg.

Hvordan holde prisen nede?

Det finnes noen smarte trekk man kan gjøre for å holde prisen nede, uten at det går ut over kvaliteten på sluttresulatet: 

• Hent inn flere tilbud: Man bør alltid få flere sammenlignbare priser fra konkurrerende bedrifter i anbudsfasen. Det er eneste måte å forsikre seg om at man betaler riktig pris i henhold til markedet. 
• Spør entreprenøren om priskampanjer hos leverandørene - Entreprenører har gjerne tilgang til prisavslag hos sine leverandører på materialer og andre produkter. Det er et godt tips å sjekke om det foreligger tilbud på byggevarer eller innredning. ‍
• Optimaliser prosjektet - Et tilbygg medfører ofte større arbeider, som for eksempel grunnarbeid. Det kan være lønnsomt å utnytte seg av dette for å gjennomføre andre prosjekter. Vil man i utgangspunktet utvide inngangspartiet, kan det være lurt å se på om man kan gjøre noe mer som kan gi ytterligere verdihevning av boligen. Alt arbeid som utføres som del av et pågående prosjekt blir billigere enn hvis man skulle gjort det på egen hånd.