I denne artikkelen skal vi se på en rekke ting man bør tenke på om man skal pusse opp kjeller. Vi skal ta for oss prosjektets kostnadsdrivere, kompleksitet og standard. Videre tar vi for oss hvilke fagfolk man bør velge, hvilke materialer som passer seg, og når på året man kan pusse opp kjeller. I tillegg presenterer vi en kalkulator der huseiere kan få et bilde av hvor mye det vil koste å innrede sin enkeltes kjeller.
Kostnadene i et oppussingsprosjekt drives generelt av to ulike faktorer: kompleksitet og standard. Man kan som regel ikke selv påvirke hvor komplekst prosjektet er. Dette styres av omstendighetene som foreligger. Når det kommer til standard, er dette imidlertid noe man i større grad kan regulere slik at det passer inn i ens eget budsjett. Sjekk gjerne ut kalkulatoren under for å få en indikasjon på hvor ditt prosjekt vil lande.
Arkitekt og prosjektering: Om man skal innrede en kjelleren, kan man i mange tilfeller søke om bruksendring på egen hånd, men dersom man må gjøre endringer i bærende konstruksjoner eller gjøre fasadeendringer, trenger man en arkitekt til å søke for en. Det samme gjelder dersom man ønsker å opprette en ny boenhet. Merk imidlertid at de fleste som pusser opp kjelleren for utleie, ikke regulerer arealet som en egen boenhet, og at man godt kan leie ut areal i egen bolig (da som en hybel). Trenger man en arkitekt, vil dette øke totalprisen på prosjektet.
Behov for endring av takhøyde: Dersom man har for lav takhøyde i dag, må man pigge ned og støpe nytt gulv. Merk at minste tillatte takhøyde er 2 meter, men det anbefales gjerne 2.4 meter. Husk også at dersom man har ca 2 meter i dag, men ønsker en fullt innredet kjeller, så blir det behov for å pigge for så å kunne isolere, legge varmekabler og ny parkett med underlag.
Behov for drenering: Mange som gjør en større oppussing av kjelleren, velger å drenere i forbindelse med prosjektet. En graveentreprenør må da grave opp langs husveggen og legge drenerende masser og drensrør. Dette koster gjerne fra 5.000 kroner per løpemeter. Som regel vil entreprenøren også legge utvendig isolasjon i forbindelse med dreneringen.
Vann og avløp: En viktig faktor dersom man skal bygge våtrom i kjelleren, er eksisterende struktur på vann og avløp. Her kan man være uheldig slik at rørleggerarbeidet blir en betydelig merkostnad.
En annen prisdriver er hvilken standard man velger. I motsetning til prosjektets kompleksitet, er standarden noe man selv kan påvirke. Her er det store variasjoner i pris, og det gir muligheter til å justere kostnaden etter eget budsjett. Gulv eller fliser kan koste fra 100 kr per kvm til flere tusen kr per kvm.
Planlegger man å installere et kjøkken i kjelleren, finnes det store variasjoner i pris. Et enkelt og lite kjøkken fra IKEA kan koste rundt fra 30.000, mens et plassbygd designerkjøkken kan koste 500.000 kroner eller mer. I baderomsløsninger, garderober og innredning er det like store forskjeller. Man kan få en kran til noen hundrelapper, mens de dyreste alternativene kan koste 10.000.
Et strøk med maling på eksisterende innervegger er billigere enn å bygge nye innervegger. Vinduer og dører varierer også i standard. Vinduer koster ofte mellom 2.000 og 20.000 kroner. Innerdører ligger mellom 2.000 og 30.000 kroner, mens kraftigere og mer isolerte ytterdører koster mellom 5.000 og 50.000 kroner.
Oppvarming er nødvendig for å få det beboelig i kjelleretasjen. De fleste legger gulvarme i form at vannbåren varme, varmekabler eller varmematter. Vannbåren varme kan lønne seg dersom man har dette i resten av huset, men er gjerne det dyreste alternativet. Varmekabler er mye brukt i kjellere, ettersom det gir mer varme enn varmematter. Varmematter er det rimeligste alternativet, men er som regel ikke kraftige nok for å varme opp fliser som er mye brukt i kjellere. Da er det heller å anbefale varmekabler.
Dersom det er tilrettelagt for peis, kan man installerer dette; prisen er gjerne fra 5.000 til 50.000 kr. Dersom man skal bygge ny trapp, koster dette fra 15.000, mens plassbygde varianter i eksklusive materialer kan koste opp til flere hundre tusen.
Det er en omfattende oppgave å koordinere arbeidet når man skal pusse opp kjelleren. Derfor velger de fleste å organisere arbeidet gjennom en totalentreprise.
Om man velger å benytte seg av totalentreprise, tar én bedrift hele ansvaret for organisering og utførelse av prosjektet. Dette betyr at man ikke trenger å organisere arbeidet selv. Dersom problemer oppstår i garantiperioden, er det også lettere å håndtere situasjonen når alt ansvaret kan tilskrives én bedrift.
Å finne riktig entreprenør er kritisk for et suksessfullt oppussingsprosjekt. Skulle man velge en entreprenør uten tilstrekkelig erfaring med å pusse opp kjeller, kan konsekvensene bli alvorlige. I verste tilfelle må arbeidet utføres om igjen.
For å komme i kontakt med entreprenører, er det flere og flere som velger å legge ut jobben på Byggstart.no, som er en markedsplass for større bygg- og renoveringsprosjekter.
Når man skal pusse opp kjeller, er det viktig at man finner en entreprenør som har erfaring fra liknende arbeider. Derfor må man alltid være påpasselig med å sjekke referanser. Det kan lønne seg å ta kontakt med andre huseiere en entreprenør har jobbet for, og ta seg tid til å besøke noen av disse for å vurdere resultatene selv.
En kjeller som er godkjent som boareal øke verdien på huset betraktelig. Det er imidlertid ikke alltid det vil være lønnsomt å oppgradere underetasjen. Dette avhenger av hvor dyrt det er å pusse opp kjelleren, og hvor bra resultatet blir. Hvorvidt prosjektets er lønnsomt, påvirkes også av kjellerens bruksområde. Dersom man pusser opp for å få en utleieenhet, kan man få skattefri inntekt. Dette gjør seg godt når man skal nedbetale lånet man ofte tar for å gjennomføre slike prosjekter. Merk at utbygging av kjellere som regel vil lønne seg i områder med høye bolig- og leiepriser, mens det er mer tvilsomt i områder med lavere priser.
Det kan ofte være lønnsomt å bestille materialer i god tid før man påbegynner et prosjekt. Da får man ofte gode tilbud. Dette gjelder særlig overflatematerialer som kan ha lang leveringstid. Det er forøvrig ikke alle materialer som egner seg for oppussing av kjeller. Det er viktig å huske på at kjellere ofte er utsatt for fukt.
Når man får tilbud fra entreprenører, inkluderer dette som regel alt av arbeid og materialer, bortsett fra overflatematerialene. Denne kategorien inkluderer ting som fliser, parkett, baderomsmøbler, kjøkkeninnredning, lysarmaturer og inventar. Arbeid med montering av disse overflatematerialene er imidlertid som regel inkludert i tilbudet til entreprenøren.
Årsaken til at entreprenører ikke kjøper inn overflatematerialer, er at det varierer mye i pris og standard. Derfor står man som byggherr som regel ansvarlig for innkjøp av disse materialene selv. Merk at det kan hende at man kan få gode rabatter dersom man kjøper inn gjennom entreprenøren, og det anbefales uansett å rådføre seg med entreprenøren om materialene er i henhold til gjeldende krav, slik at man kan få garanti på arbeidet.
Mange tenker at det er vanskeligere å gjennomføre byggeprosjekter på vinteren. Det kan stemme i noen tilfeller, men når det gjelder oppussing av kjeller, er det en ypperlig årstid. Dreneringsjobber kan gjerne utføres på vinteren. Drenering fører ofte til skader på hagen, men disse begrenses om man gjør arbeidet på vinteren. Graveentreprenører har som regel også mindre å gjøre om vinteren, så de fleste av dem tar gjerne på seg dreneringsarbeid som kan gjøres selv om det er tæle i bakken. Videre består oppussing av kjeller i stor grad av arbeid innendørs. Da vil ikke lave utendørstemperaturer påvirke prosjektet i særlig grad.
Kostnaden er også en viktig årsak til at mange velger å pusse opp kjelleren vinterstid. Siden mange anser vinteren som en dårlig tid å drive med byggeprosjekter, er det mindre pågang hos entreprenørene på denne årstiden. Dette gjør at de har mer kapasitet, og vil i noen tilfeller gi deg bedre priser om vinteren for å spre arbeidsmengden sin jevn utover året.
Gjør smarte boligvalg