boligsmart
Søk
Når man skal pusse opp leiligheten, er det viktig å ha god oversikt over utgiftene. Har man en formening om hvor mye prosjektet kommer til å koste, kan man enklere sette opp et budsjett og prioritere de delene av prosjektet man anser som viktigst. Det kan imidlertid være vanskelig å forutse hva et spesifikt prosjekt vil koste. I denne artikkelen kan du lese om ulike finansieringsmetoder, hvordan man holder kostnadene nede, og hva du bør se etter i anbudsprosessen.
Areal og standard/kompleksitet er to avgjørende prisdrivere når man skal pusse opp. Ved å justere disse to variablene, kan du bruke kalkulatoren under til å anslå prisen på ditt prosjekt. Kalkulatoren er basert på prisdata fra markedsplassen Byggstart.no.
Reparasjon og utskifting av røropplegg, elektrisk anlegg og ventilasjon er tiltak man har liten mulighet til å påvirke, og som kan gjøre prosjektet betydelig dyrere. Det er imidlertid ikke alltid dette er nødvendig. Har man kun behov for en enkel overflateoppussing, står man overfor et langt enklere og rimeligere prosjekt. Her må man altså undersøke hvilke tiltak som er nødvendig for holde boligen i god stand. Dersom man avdekker skader, som for eksempel lekkasje, er det viktig å få utbedret disse så raskt som mulig.
I noen tilfeller er det påkrevd å byggetillatelse for å gå i gang med et oppussingsprosjekt. Dette vil gjøre prosjektet dyrere, og i noen tilfeller er det påkrevd å engasjere en fagperson til å utføre søknadsarbeidet. Hvorvidt prosjektet er søknadspliktig, avhenger av hvilke tiltak man skal gjennomføre. Blant annet vil det utløse søknadsplikt dersom man skal flytte på bærevegger eller bryte brannskiller. Om man endrer et roms bruksområde fra tilleggsdel til hoveddel, for eksempel bod til soverom, vil det også gjøre arbeidet søknadspliktig. I dette tilfellet kan man imidlertid fylle ut søknaden som privatperson. Direktoratet for Byggkvalitet har veivisere som gjør det enkelt å finne ut om prosjektet krever søking. Reglene kan imidlertid variere fra kommune til kommune. Derfor bør man alltid forhøre seg med kommunen om hvilke regler som gjelder for det aktuelle prosjektet.
Standarden på prosjektet er en variabel man har langt større mulighet til å påvirke. Denne avhenger av hvilke materialer og løsninger man velger å benytte, noe som avhenger budsjettet og personlige preferanser. Man finner de aller fleste produkter innenfor en rekke prisklasser. Man kan velge å gå for rimelige løsninger fra masseprodusenter, eller langt dyrere spesialløsninger. Det viser seg imidlertid at de aller rimeligste løsningene kan ende opp med å bli dyre på sikt, ettersom produkter av lav kvalitet må byttes ut fortere.
Når man har kartlagt omtrent hvor mye prosjektet vil komme til å koste, er neste steg å velge hvordan man skal finansiere prosjektet. Her finnes det en rekke muligheter:
Har man nok oppsparte midler vil det kunne lønne seg å finansiere prosjektet ved hjelp av egenkapital. På den måten unngår man renteutgiftene som ville fulgt med et lån. Disse utgiftene er som regel større enn renteinntektene man går glipp av når man tar pengene ut av banken.
Har man behov for ekstern finansiering, kan en gunstig løsning være å øke boliglånet. Man beholder den samme lave renten, men man kan ikke belåne boligen for mer enn 85 % av boligens verdi. Er det sannsynlig at boligen har steget i verdi siden man kjøpte den, kan det lønne seg å gjennomføre en ny verdivurdering for å se om man kan øke boliglånet ytterligere.
Fleksilån (rammelån) er et annet lån der man setter leiligheten som sikkerhet, men man kan kun låne opp til 60 % av verdien. Lånesummen blir utbetalt til en egen konto, og i motsetning til boliglånet, betaler man kun rente på de pengene man faktisk bruker. Man har også muligheten til å disponere pengene slik man selv ønsker. Det er altså ikke et krav at hele lånet brukes til å oppussing.
Byggelån er mest aktuelt ved større prosjekter, og tar utgangspunkt i boligens fremtidige verdi. For byggelån, følger banken gjerne opp prosjektet for å sikre fremdrift i henhold til utbetalinger. Renten på byggelånet er noe høyere enn bolig- og fleksilån, men når oppussingen er ferdig er det imidlertid vanlig at det gjøres om til boliglån, og man får dermed den samme lave renten.
Denne finansieringsformen krever ingen sikkerhet, og er også den klart dyreste, med rente opp mot 20%. Det anbefales ikke å ta opp forbrukslån for å finansiere oppussing med mindre det er absolutt nødvendig og man har mulighet til å betale ned lånet i løpet av kort tid.
En vellykket oppussing forutsetter at man engasjere kompetente håndverkere med relevant erfaring. Se gjerne etter fagfolk som har spesialisert seg på oppussing. Undersøk også bedriftens referanser. Dette kan man gjøre enten ved å lese omtaler på nettet eller få tilsendt referanser man kan kontakte direkte. Sistnevnte fremgangsmåte gir en mer nyansert og troverdig beskrivelse av bedriften. Videre bør man undersøke bedriftens økonomi. Dette gjør man mest effektiv ved gjennomføre en kredittsjekk. Ved å engasjere en entreprenør med solid økonomi reduserer man risikoen for at bedriften går konkurs i løpet av prosjektet eller den påfølgende garantiperioden. Man bør også undersøke hvilke godkjenninger entreprenøren. I Norge er de aller fleste godkjenningsordninger frivillige. Likevel fungere de som et kvalitetsstempel.
Med så mange kriterierer å vurdere kan det være krevende å finne den rette entreprenøren. Stadig flere boligeiere velger å finne entreprenører gjennom markedsplassen Byggstart.no. Dette er en gratis tjeneste som kvalitetssikrer håndverksbedrifter, og setter byggherrer i kontakt med flere entreprenører.
Før man inngår en avtale med entreprenør, må man lese nøye gjennom tilbudet. Det kan variere en del fra aktør til aktør hva som faktisk er inkludert i prisen, og man burde forsikre seg om at begge parter er inneforstått med hva som skal gjøres. Hvem har ansvaret for å kjøpe inn materialer? Er varer som armaturer og baderomsmøbler inkludert, eller kommer det utenom? Er det opp til byggherre å engasjere rørlegger og elektriker, eller er det entreprenøren som også står for dette? Spørsmål som dette kan ha betydelig effekt på prisen. Det kan også forklare prisvariasjoner mellom de ulike tilbudene.
Når man samler inn tilbud fra entreprenører, lønner det seg å være i kontakt med flere aktører. Da kan man sammenligne tilbudene, se hva som er inkludert og velge det tilbudet som passer best. Man har også stor påvirkningskraft når det kommer til materialer. Ønsker man å holde prisen så lav som mulig, kan det være lurt å sondere markedet på forhånd og se hva som dukker opp av kampanjer og tilbud.
I de aller fleste tilfeller vil oppussing føre til at boligen stiger i verdi. Det er imidlertid ingen garanti for at verdiøkningen ville overstige utgiftene knyttet til oppussingen. Ønsker man at boligen skal nå høyest mulig verdi lønner det seg ofte å gi boligen et nøytralt uttrykk. Blant annet kan eksentriske farger og spesielle fliser være noe som ofte reduserer interessen hos potensielle kjøpere. Relativt små mangler, som for eksempel en løs list eller utslitte kjøkkenfronter, kan ha stor innvirkning på kjøpelysten og bør derfor utbedres om man planlegger å selge leiligheten.
