Når man skal sette i gang med å bygge om huset er det ofte mange spørsmål som dukker opp. Hva må man forvente å betale? Hvordan finner man konkurransedyktige entreprenører? Hva driver prisene på prosjektet? I denne artikkelen vil man få svar på disse spørsmålene, samt konkrete tips for at man får et vellykket prosjekt.

Kalkulator og kostnadsdrivere

Hvis man ønsker å få en prisantydning på sitt prosjekt, kan man bruke priskalkulatoren nedenfor. Den er basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no. Det er ingen prosjekter som er like, så for å gi en konkret pris må man ha en prosjektbeskrivelse klar, og få gjennomført en befaring. 

Noen eksempler på prisfaktorer er størrelsen på prosjektet, hvilket rom som skal renoveres, kompleksiteten av det tekniske arbeidet og hvilken standard man ønsker.

Kompleksitet

Det tekniske arbeidet ved ombygging av hus er ikke til å unngå. Dette er deler av prosjektet hvor byggherren har lite virkning på kostnadene. Nedenfor vil man se noen viktige punkter i det komplekse arbeidet i henhold til ombygg av hus: 

• Konstruksjon: Når man skal bygge om et hus er det ofte nødvendig å endre husets bærende vegger.
• Endring i planløsning: Dette vil alltid være kostbart. Kjøkken og bad er dyrere enn andre rom i huset.
• Behov for prosjektering/arkitekttegninger: Ved større prosjekter er det ofte nødvendig å engasjere en arkitekt i arbeidet, som da også vil stå for prosjekteringen.
• Behov for søknad: Det er flere tiltak som kan utløse søknadsplikt ved en ombygging, f.eks. tilbygg, fasadeendring, bruksendring eller endring i bærende konstruksjon.
• Avretting av gulv og vegger: Skal man avrette eksisterende gulv og vegger, vil dette gjøre gulvlegging dyrere.
• Etablering av separat boenhet: Ønsker man å etablere en separat boenhet, vil dette stille en rekke tekniske krav.

Standard

Hvor høy standard man velger, kan utgjøre en stor del av prisen når man skal bygge om en bolig. I motsetning til prosjektets kompleksitet, har byggherren her en større påvirkning på prisen ved dette arbeidet. Her er noen punkter som kan være relevante når man bygger om et hus:

• Kjøkken: Skal man få inn et nytt kjøkken, varierer dette i pris ut ifra stil og kvaliteten byggherren ønsker. Man kan få et rimelig kjøkken for ned mot 50.000 kr på IKEA. Går man for en luksuriøs og spesialtilpasset stil, kan dette komme på opp mot en million, så her er det store forskjeller.
• Baderom: Her vil ulik innredning ha meget ulik pris, for eksempel på armaturer, dusjløsning, badekar og vask.
• Garderober: Er garderober inkludert i prosjekter, vil denne prisen variere mellom noen få tusen for standardløsningene til over hundre tusen for store spesialsnekrede løsninger.
• Veggoverflater: Det vil være rimeligere å male eksisterende overflater enn å bytte ut gipsplater. 
• Skal du sette opp en lettvegg, koster dette rundt 30.000-50.000 kroner
• Peis: Ønsker man å få inn en peis vil dette koste alt fra 5.000 – 50.000 kr. Her avgjør både prisen på selve peisen og konstruksjon som kreves. 

Andre produkter som kan være avgjørende for pris, er gulv, fliser, dører, takstein og vinduer.

Fagfolk

Når man skal i gang med ombygging av hus, er det viktig å finne dyktige fagfolk for å få et vellykket resultat til en konkurransedyktig pris. Det er mange byggherrer som har opplevd å bli behandlet dårlig av håndverkerfirmaer. Gjør man en grundig sjekk på forhånd, kan man minske sjansen for dette. Når man tar en bakgrunnssjekk på entreprenørene man vurderer, er det viktig å se til at de har gode tilbakemeldinger fra tidligere kunder på sammenlignbare prosjekter. Entreprenørene må også tilby en pris som er i samsvar med oppgavene som skal bli utført, og ha godkjente sertifiseringer i behold.

Når man skal finne fagfolk til prosjektet, skiller man mellom totalentreprise og delt entreprise. En totalentreprise tilsier at man engasjerer én entreprenør som holdes ansvarlig for hele prosjektet. Entreprenøren er gjerne en tømrerbedrift som har faste samarbeidspartnere på andre fagområder.

En delt entreprise tilsier at man engasjerer flere ulike entreprenører for de ulike type arbeidsoppgavene. Man må da inngå flere kontrakter på samme tid, og bruke mer tid på å se at alt arbeid går som det skal.

Er man usikker på hvor man skal starte når man skal finne fagfolk, kan en mulighet være å legge ut jobben på en anbudsplattform. For større prosjekter velger mange å benytte Byggstart.no, som er en gratis markedsplass for bygg og renoveringsprosjekter.

Finansiering 

Det å bygge om et hus er et stort prosjekt. Før man setter i gang bør man legge inn et budsjett på forhånd. Da er man klar over hvor mye penger man må låne og slipper dermed å få økonomiske problemer i etterkant.

Når man skal finansiere sitt prosjekt skiller man oftest mellom noen ulike finansieringsalternativer:

• Egenkapital: Har man nok kapital kan det være en fordel å bruke dette som finansieringsmetode. Da unngår man renter og nedbetaling av lån. 
• Økt boliglån: Er beløpet på under 85% av boliglånet, kan man søke om å få økt sitt nåværende boliglån. Dette lånet har vanligvis en lav rente, så dette er ofte en gunstig finansieringsmetode. Har man allerede et rammelån i banken, kan man fritt benytte dette til opp til 60% av boligens verdi.‍
• Byggelån: Dette er aktuelt ved større ombygginger, og må søkes om separat fra boliglånet. Her vil banken gjøre en vurdering av prosjektet og entreprenøren, og følge opp prosjektet tett. Renten ligger som regel noe høyere enn boliglånsrenten.

Lønner det seg?

Byggherrer velger ofte å bygge om sitt hus for å øke boligens verdi, gjøre huset mer energieffektivt, eller for å øke bokvaliteten.

Dersom man ønsker å få økt verdien på boligen, er det anbefalt å få en verdivurdering av megler på forhånd, ettersom det kan avgjøre om kostnadene for prosjektet er hensiktsmessige. Husk at hva slags type rom man ønsker å få ombygd og størrelsen på ombygge er en viktig faktor for om det vil være lønnsomt.

Det er flere som ønsker å sette i gang med et prosjekt for å gjøre boligen sin mer energieffektiv. Dette vil som regel ikke være en umiddelbar lønnsom investering, men man kan tjene på dette langsiktig. Når energiforbruket går ned vil dette merkes på strømregningene.

Dersom huset er slitt og falleferdig, kan det i noen tilfeller være rimeligere å rive og bygge nytt. Om dette er tilfelle, er det anbefalt å engasjerer en rådgiver før man setter i gang med et prosjekt.

Hva er inkludert i tilbudet?

Når man engasjerer en totalentreprenør til sitt prosjekt, vil det meste av materiale, alle utførende arbeider og fagfolk være inkludert i prisen. Det man gjerne må belage seg på å betale utenom, er produkter som kjøkken, gulv, fliser, baderomsmøbler og garderober. Mange velger imidlertid å la entreprenøren stå for innkjøpet av også disse materialene. 

Merk at dersom det er behov for prosjektering fra ingeniør eller arkitekt, så er dette normalt ikke inkludert i tilbudet fra entreprenøren, med noen unntak. Ønsker man rådgiving til konstruksjonen eller en ekstern fagdyktig på befaring etter prosjektet er gjennomført, vil dette derfor normalt komme som et tillegg i prisen.

Hvordan sammenligne priser

For å få en rimeligere pris på prosjektet er det anbefalt at man sammenligner priser på flere områder. Her bør man være nøye med sammenligningen slik at man vurderer de ulike tilbudene opp mot hverandre. Under er spørsmål man bør stille seg:

• Er de samme postene inkludert i tilbudene? Se her både på hva som er spesifisert og hva som er definert som tillegg.
• Hvilke forbehold har entreprenørene tatt i tilbudet?
• Hvor mye er satt som fastpris, estimat og uforpliktende kalkyle? Husk at et estimat ikke kan kan variere mer enn 15%, ref håndverkertjenesteloven.
• Er det enkeltposter som er veldig forskjellig i pris? Dette kan grunne i ulik forståelse av prosjektet eller ulike løsninger, noe man bør komme til bunns i.