Å grave ut kjelleren kan gi huset en ny etasje, eller tilføre ekstra rom til en eksisterende kjeller. Uansett hva man foretar seg, vil man nyte godt av ekstra boareal i boligen. I denne artikkelen presenterer vi en priskalkulator som kan gi byggherrer med et bilde av hvor mye deres prosjekt vil koste. Vi skal også se på prisdrivere, finansiering, og hvordan man finner fagfolk til en god pris.

Kalkulator og kostnadsdrivere

For å få et bilde av hvor mye et bestemt prosjekt vil koste, kan man benytte seg av  kalkulatoren under. Denne er basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no. Merk at alle prosjekter er forskjellige, og at det må befaring fra en fagperson til for å gi en korrekt pris.

Kompleksitet

Når man skal grave ut kjelleren, er det i stor grad prosjektets kompleksitet som styrer prisen. Det er på dette punktet at en utgraving kan bli et langvarig, kostbart og omfattende arbeid. Merk at kompleksiteten er gitt av de eksisterende forhold. Det er lite huseiere kan gjøre for å påvirke denne prisdriveren. 

• Takhøyde - et oppholdsrom må i henhold til loven ha en takhøyde på minst 2 meter for hus fra før 2011, og 2,20 meter for hus oppført senere. SINTEF anbefaler 2,40 m for å sikre gode boforhold. Det kan bli komplisert å grave dersom takhøyden i utgangspunktet er lav.
• Refundamentering - i enkelte tilfeller må man bygge nytt fundament for boligen for å kunne grave dypt nok til å få et godkjent oppholdsrom i kjelleren. Dette er et komplisert og dyrt arbeid. 
• Drenering - god drenering er påkrevet for at grunnmur, fundament og kjellergulv ikke skal trekke vann fra grunnen via kapillært oppsug. Nye drensrør må legges minst 20 cm under fundamentet. Dette kan også være en komplisert prosess. 
• Grunnforhold - disse spiller alltid en rolle når det skal graves på en tomt. Er det fjellgrunn, må man påregne ekstra kostnader til pigging. 

Standard

Når man skal grave ut selve kjelleren, finnes det ikke noen snarveier å ta for å drive prisen ned. Her må fagfolkene jobbe i henhold til lovpålagte standarder og regler. Eneste unntak er hvis man velger å gjennomføre isoleringen av kjelleren som del av gravingen. Da kan man velge høyere eller lavere standard for produktene og materialene som brukes. Husk at det lønner seg med kvalitet i lengden. En dårlig isolert kjeller er ingen god investering på sikt. 

Du kan i mye større grad påvirke innredning av kjelleren. Der kan man selv styre hva slags standard man ønsker på alt fra fliser og gulvbelegg, til elektriske anlegg og trapp. Det vil også påvirke prisen om man ønsker å installere kjøkken og bad. Dette må inkluderes om kjelleren skal godkjennes om utleiedel. Derfor vil det å bygge en hybel gjerne vil koste mer enn oppholdsrom for egen familien.

Fagfolk

Det finnes deler av denne typen prosjekt der huseiere med riktig kompetanse kan bidra. Men siden dette er en type arbeid som medfører stor risiko, bør man involvere fagfolk i størst mulig grad. Viser det seg at man må jobbe med husets fundament, vil erfarne fagfolk være nødvendig. Husk at alle arbeider som er så omfattende, vil komme med krav for gjennomførelse. Man er nødt til å fremvise dokumentasjon på at alt har blitt utført i henhold til gjeldende forskrifter. Hvis ikke, risikerer man at forsikringsselskapet nekter å godta arbeidet. 

Hvis man først skader grunnmuren eller husets fundament, kan kostnadene ved å rette disse opp bli betydelige. Gjør man feil ved støping av kjellergulv eller isolering av kjelleren, kan dette også få konsekvenser for hele bygningen. Dette er dermed en jobb for yrkesutøverne. Om man vil redusere pris gjennom egeninnsats, er det greit å tilby sine tjenester til entreprenøren og bidra der man har kompetanse. 

Når man skal grave ut kjeller, så kan man enten velge delt entreprise eller totalentreprise. Ved delt entreprise tar et selskap ansvar for selve gravingen og tilhørende grunnarbeid, og et annet annet de innvendige arbeider, som innredningen. Totalentreprise vil si at én bedrift tar ansvar for alt sammen, og leier inn kompetanse fra underleverandører der det trengs. Ettersom utgraving krever tett samarbeid og koordinering mellom fagfeltene, ser vi at mange foretrekker totalentreprise. 

Ved utgraving av kjeller er det viktig at man finner riktig entreprenør for jobben. Man bør finne et firma som har gjennomført lignende jobber tidligere. For graving av kjeller er det også viktig at man sikrer at alt arbeid utføres i samsvar med gjeldende regler og forskrifter.

Byggstart.no er en gratis tjeneste som har samlet kvalitetssikrede entreprenører og fagfolk på ett sted, så det skal være enkelt å finne de rette for ditt prosjekt.

Lønner det seg å grave kjeller?

For mange kan det være gunstig å grave ut kjelleren. Det kan by på større boareal for eget bruk, eller sjansen til å leie ut en hybel skattefritt. Det vil også bety økt takstverdi for boligen. I henhold til prisdata fra Byggstart ser vi at snittprisen for å grave ut en kjeller ligger på rundt 5.000 kr per kvm, mens en full kjellerutbygging ligger på ca. 15.000 kr per kvm i snitt. Dersom man må heve eller omfundamentere boligen, vil prisen bli et godt stykke over snittet. Da gjelder det å veie opp kostnader mot gevinst.

Finansiering

For å gjennomføre et så omfattende prosjekt, vil man være avhengig av god finansiering. Der et viktig at den er på plass i sin helhet før man gjør noen økonomiske forpliktelser. Det er viktig at budsjettet har et betydelig slingringsmonn. Man må ta høyde for at uforutsette komplikasjoner kan inntreffe når man skal grave ut kjeller. De vanligste måtene å finansiere et slikt prosjekt inkluderer:

• Egenkapital - har man nok oppsparte midler, kan det være klokt å investere dem i å grave ut kjelleren. Det er imidlertid viktig at budsjettet har rom for uventede kostnader. 
• Huslån - man kan øke det eksisterende huslånet for å få finansiering til å grave ut kjelleren. Når man øker huslånet beholder man samme rente som før.‍
• Forbrukslån - dette er dyrere lån en huslån. Man bør alltid betale tilbake et forbrukslån så hurtig som mulig. Dette er bedre egnet for mindre prosjekter, eller som delfinansiering.

Hvordan holde prisen nede?

Når man skal grave ut kjelleren, vil kostnadene settes av prosjektets kompleksitet. Det er begrenset rom for budsjettbesparelser. Når man jobber med fundament og grunnarbeid, er det lurt å prioritere kvalitet over pris. Likevel finnes det noen måter man kan oppnå besparelser på:

• Flere tilbud fra konkurrenter - man bør alltid sammenligne flere pristilbud, slik at man finner de som passer best. Her kan det være mye å spare på å ikke velge det første man kommer over.‍
• Gjøre grundige forberedelser - å stille forberedt minimerer sjansene for kostbare overraskelser underveis.

Når på året lønner det seg å grave kjeller? 

Å grave ut kjelleren innebærer mange forskjellige oppgaver. Selve gravingen er én del, og mesteparten av den foregår innendørs. Men man må også grave rundt grunnmuren. Det skyldes både at dreneringsrør må legges, og kjelleren må isoleres utenfra. Så lenge man holder seg nær grunnmuren, kan dette gjøres når som helst på året. Dreneringsarbeider kan det faktisk lønne seg å gjøre på vinteren, ettersom det blir mindre skader på tomten ellers. Det er også mange maskinentreprenører og anleggsgartnere som gjerne tar på seg kjellerutbygginger på vinterstid.