Funkisboliger har blitt et stadig vanligere innslag på det norske boligmarkedet. I denne artikkelen ser vi på hvor mye det koster å bygge et funkishus. Du kan også lese om hva som driver prisen på et slikt prosjekt, og hva som er inkludert i tilbud fra entreprenør og arkitekt.

Kalkulator og kostnadsdrivere

Det å bygge et funkishus er et omfattende prosjekt, og det er mange faktorer som påvirker prisen. For å få en indikasjon på hvor mye ditt prosjekt kan komme til å koste, kan du bruke priskalkulatoren under. Kalkulatoren er basert på prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart.no, og tar utgangspunkt i variablene antall kvm og kompleksitet/standard. Merk at hensikten med kalkulatoren kun er å få et inntrykk av hvilket prissjiktet prosjektet kan havne. Ønsker man et presist estimat, må man få en fagperson på befaring. 

Kompleksitet

Kompleksiteten beskriver hvor krevende arbeid håndverkerne skal utføre. Dette er en variabel byggherre har liten mulighet til å påvirke, ettersom den i stor grad avhenger av gitte forhold. Faktorer som påvirker kompleksiteten er blant annet:

• Grunnforhold: Prosjektet vil bli dyrere dersom det finnes myr, sand eller fjell på den området av tomten man ønsker å bygge.
• Konstruksjon: Valg av byggemetode innvirker klart på pris. Betong er gjerne dyrere enn mur- og trekontruksjoner. Mur og betong krever mindre vedlikehold og holder ofte bedre på varmen. 
• Adkomst og terreng: Prisen vil også avhenge av hvor vanskelig det er å komme til på tomten. Er det krevende å ta seg til byggeplassen, kan dette gjøre prosjektet dyrere. I tillegg vil grunnforholdene på tomten påvirke prisen. Er det for eksempel fjell, kan det bli nødvendig å sprenge. Denne typen arbeid vil gjøre prosjektet dyrere.
• Planløsning: Hvilke rom man ønsker å bygge, og hvor de plassert i forhold til hverandre, vil påvirke prisen på prosjektet. Kjøkken, bad og andre våtrom er de dyreste rommene å bygge. Hvor mange slike rom man ønsker å bygge vil derfor kunne ha betydelig påvirkning på prisen.
• Prosjektering/arkitekttegninger: Det er normalt å engasjere en arkitekt når man skal bygge et funkishus. Arkitektens tjenester innebærer blant annet prosjektering og tegninger av boligen. Disse tjenestene drar opp prisen på prosjektet.

Standard

Standarden på boligen avhenger av materialene og produktene man velger. Det er derfor en variabel byggherre har langt større mulighet til å påvirke. Under finner du en oversikt over noen varer byggherre må velge ut som vil påvirke standarden på boligen:

• Kjøkken: Et lite og rimelig kjøkken kan ligge på ca. 50.000 kr. Ønsker man plassbygd løsning, kan det komme opp i mer enn 500.000 kr.
• Bad: Prisen på bad vil variere avhengig av hvilke møbler man velger og hva slags dusj, badekar, møbler og armaturer man ønsker.
• Garderobe: En rimelig garderobe kan koste ned mot noen få tusen. Går man for en plassbygd løsning, kan det koste flere hundre tusener avhengig av stil og standard.
• Vindu: Prisen på vinduer ligger vanligvis på mellom 2.000 og 20.000 kroner. Funkishus har ofte noe større vinduer enn andre boliger, noe som kan gjøre prosjektet noe dyrere.
• Trapp: Bygger man over flere plan må man også beregne utgifter til innkjøp av trapp. Dette kan koste alt fra 10.000 til mange hundre tusen kroner.

Valg av standard er altså en mulighet for byggherre til påvirke prisen i stor grad. Man kan velge å benytte relativt rimelige standardløsninger og produkter, eller man kan gå for dyrere spesialtilpassede løsninger.

Finn fagfolk og velg entrepriseform

På et så omfattende prosjekt som å bygge funkishus er det helt sentralt å engasjere dyktige fagfolk. Dette gjelder både arkitekten og håndverkerfirmaet.

Det er anbefalt at man henter inn 3 tilbud fra ulike aktører i anbudsprosessen. Dette gjør at man kan sammenligne tilbudene og velge den som leverer tjenester til en konkurransedyktig pris. Før man engasjerer en entreprenør, må man finne arkitekt som kan stå for arkitekttegningene, prosjekteringen og søknadsprosessen.

Deretter henter man inn tilbud fra entreprenører, gjerne samtidig som man søker om rammetillatelse. På dette tidspunktet har man som regel nok detaljerte dokumenter til at entreprenøren kan utarbeide et realistisk pristilbud. Når man mottar tilbud fra ulike entreprenøren, er det viktig å sammenligne innholdet opp mot hverandre, ikke bare hovedprisen. Ønsker man å motta tilbud fra kvalitetssikrede fagfolk, kan man legge ut prosjektet sitt på Byggstart.no.

Når man skal organisere prosjektet, kan man velge mellom hovedentreprise og delt entreprise. En hovedentreprise går ut på å overlate alt av ansvaret for utførelsen av prosjektet til ett firma. Da har man kun én entreprenør å forholde seg til underveis, noe som ofte gjør kommunikasjonen enklere. Det sparer også byggherre for en god del jobb, ettersom hovedentreprenøren vil stå ansvarlig for å koordinere arbeidet mellom de ulike fagområdene.

Hvis man derimot organiserer prosjektet som en delt entreprise, må man engasjere egne entreprenører på de ulike fagfeltene. Det innebærer også at man selv står ansvarlig for å koordinere arbeidet. De fleste som skal bygge et funkishus velger å organisere prosjektet som en hovedentreprise.

Lønner det seg?

Prisen for et funkishus ligger på samme nivå som andre stilarter. En fordel med funkishus er at det ofte er mye rette linjer og store flater, noe som gjør prisen lavere enn for hus med mange detaljer i fasaden og spesielle vinkler.

Mange funkishus har spesialtilpassede vinduer, noe som kan gjøre prisen litt høyere. Behovet for spesialtilpassede vinduer er ikke noe byggherre har mulighet til å påvirke.

Overlat materialinnkjøp til entreprenøren

Det er anbefalt å overlate innkjøp av varer til entreprenøren som står ansvarlig for det utførende arbeidet. Disse har gjerne faste underleverandører og kan dermed oppnå gode priser på materialer og byggevarer. Entreprenøren har også kompetanse når det kommer til å måle opp og beregne mengden man trenger. Slike oppmålinger og beregninger kan være krevende, og man risikerer derfor å bestille feil om man påtar seg ansvaret for dette.

Velger man å stå for innkjøpet selv, er følgende viktig:

• Du står selv ansvarlig for å måle opp og beregne mengder – det er lurt å kjøpe inn litt mer enn man trenger for å være sikker på at man ikke går tom underveis i prosjektet.
• Kjøp inn materiale av høy kvalitet – entreprenøren kan nekte å jobbe med materialet om det ikke holder en viss standard.
• Du står selv ansvarlig for feil og forsinkelser – hvis noe oppstår (skader, feilbestilling, utsolgt osv.) er dette byggherres ansvar.

Ønsker man å kjøpe inn produkter selv, er det lurt å holde seg til produktene som gulv, fliser, kjøkken osv. Som byggherre kan man ofte få produktene litt rimeligere ved å sammenligne priser fra flere byggevarekjeder, se etter kampanjetilbud, eller undersøke muligheten for å få rabatt ved kjøp av større mengder. Det er også mulig å velge ut materialene selv og deretter overlate innkjøpet til entreprenøren.

Hva er inkludert i tilbudet? 

Det varierer en del hva som vil være inkludert i tilbudet fra entreprenøren. Noen entreprenører gir pris på alle arbeider og materialer som skal til for å få et innflyttingsklart hus, mens andre entreprenører kun priser mindre deler av jobben. De vanligste elementene man bør være obs på om er inkludert eller ikke er:

• Grunnarbeider
• Utstikking av tomt og prosjektering av grunnarbeider
• Byggestrøm
• Tilkobling til offentlige nett
• Støping av såle / grunnmur
• Prosjektering av tømrerarbeid, betongarbeid, elektriske arbeider og rørleggerarbeidene
• Selve kjøkkenet
• Baderomsmøbler, armaturer, dusj, badekar, speil, etc (overflatene på badet)
• Parkett og fliser
• Uavhengig kontroll

Hvordan sammenligne priser?

Det er viktig å sammenligne priser, både når man skal engasjere fagfolk, og når man skal velge ut materialer.

For å kunne sammenligne kandidater i anbudsprosessen er det viktig å hente inn tilbud fra flere aktører. Man bør hente inn tre tilbud, og sette opp tilbudene mot hverandre på en strukturert måte. Se på hva som er inkludert, hvilke forbehold entreprenørene tar, og hvordan eventuelle avvik håndteres. Det er også viktig å se om prisene er oppgitt som fastpriser, estimater eller uforpliktende kalkyler. Er det det siste, står entreprenøren fritt til å endre prisen på et senere tidspunkt. Er prisen oppgitt som et estimat, kan dette kun variere 15%, ref håndverkertjenesteloven. Dersom du er usikker på hva du har fått av entreprenøren, lønner det seg å dobbeltsjekke dette med dem.