Å bygge ut loftet kan være en gunstig måte å øke boligens boområde. Det er også en måte å bygge en ny boenhet i øverste etasje på en flermannsbolig. I denne artikkelen tar vi for oss prisen på slike prosjekter. Du kan også lese om hva som driver prisen, lønnsomhet og hvordan man kan finansiere prosjektet.

Regn ut et prisanslag

Denne kalkulatoren er basert på prisstatistikk hentet fra markedsplassen Byggstart.no, og tar utgangspunkt i variablene størrelse og kompleksitet/standard. Ved hjelp av denne kan du få et inntrykk av hva ditt prosjekt kommer til å koste. Merk imidlertid at det kun er snakk om et omtrentlig anslag. Det er kun når man får en fagperson på befaring man kan forvente et presist pristilbud.

Kompleksitet

Hvor mye man må betale for å bygge ut loft, avhenger i stor grad av hvor komplekst prosjektet er. Noe som har stor innvirkning på kompleksitet, er om loftet skal inngå i boenheten under, eller om man skal føre opp en selvstendig boenhet. Førstnevnte tilfelle vil enten gå ut på å gjøre et råloft i en enebolig om til oppholdsrom, eller gjøre loftsrom på en flermannsbolig om til oppholdsrom som skal innlemmes i leiligheten i etasjen under. Sistnevnte går ut på at man bygger om loftet på en flermannsbolig til en helt ny leilighet. Vanligvis er det betydelig mer komplekst å bygge en selvstendig boenhet. Grunnen er at man må tilfredsstille en rekke særegne krav.

Følgende faktorer bidrar til å gjøre prosjekter mer komplekse:

• Heving av tak: Noen ganger må taket heves for å sikre tilstrekkelig takhøyde og/eller isolasjon i taket.
• Bygging av arker: En annen løsning for å få utnyttet mer av arealet på loft med skråtak er å bygge arker, men dette er et fordyrende element.
• Endring i bærende konstruksjon: Endringer i bærende konstruksjoner kan bli nødvendig i forbindelse med utbyggingen og kan ha stort utslag på pris.
• Våtrom: Kjøkken, bad og andre våtrom er vanligvis de dyreste og mest komplekse rommene å bygge.
• Husets høyde / adkomst: Har bygget flere etasjer og det er krevende adkomst, må entreprenøren regne inn mer kostnader til rigg og drift. 
• Behov for nytt trappeløp: En del loftsutbygginger krever bygging av nytt trappeløp for å tilfredstille branntekniske krav.
• Bygging av heis: En del prosjekter med utbygging av loft i bygårder medfører krav om heis.
• Sprinkleranlegg: På grunn av branntekniske krav, kan det bli påkrevd med installasjon av sprinkleranlegg i bygget, i forbindelse med loftsutbyggingen.

Merk at disse faktorene i stor grad avhenger av eksisterende forhold. Man har derfor liten mulighet til å påvirke prosjektets kompleksitet.

Standard

Standard er en variabel byggherre har langt større mulighet til å påvirke. De fleste varer og materialer kommer i en rekke ulike varianter, og finnes innenfor de fleste prisklasser. Under finner du en oversikt over prisspennet på noen relevante varer: 

• Vinduer: 2000 kr – 30.0000 kr (og noen ganger med for store takvinduer)
• Trapp: 10.000 kr – flere hundre tusen kr
• Takstein: 10 kr – 100 kr pr. stk.
• Gulv: 100 kr – mange tusen kr pr. kvm
• Fliser: 100 kr – mange tusen kr pr. kvm

Prisen vil også avhenge av hvilke aktører man engasjerer. Stort sett vil man se at pris reflekterer kvalitet. Det lønner seg derfor ofte å investere ekstra penger når man velger entreprenør. I mange tilfeller kan det å velge det rimeligste pristilbudet bli dyrt på sikt.

Fagfolk

Når man skal bygge ut loftet, er det en rekke tiltak som forutsetter at man engasjerer dyktige håndverkere. Under finner du en oversikt over noen tiltak som krever profesjonell kompetanse:

• Installering av elektriske anlegg
• Bygging av våtrom
• Heving av tak, ettersom dette krever styrking av bygningens bærende elementer.
• Endringer i bærende konstruksjoner
• Søknad til kommunen. I noen tilfeller må man engasjere en fagperson som kan forberede og sende inn søknaden til kommunen.

Når man skal organisere prosjektet, har man hovedsakelig to valg: hovedentreprise eller delt entreprise. Hovedentreprise innebærer at entreprenør står som ansvarlig for alle utførende fag. Dette er den vanligste måten å organisere et slikt prosjekt, særlig i tilfeller der det er mange fagfelt involvert. Delt entreprise er vanligst der byggherre selv har kompetanse til å organisere anbudsprosess med mange aktører og påfølgende prosjektstyring selv.

Anbudsprosessen kan være krevende. Det er en rekke kriterier å vurdere når man skal vurdere tilbud fra potensielle aktørere. Blant annet bør man undersøke referanser, økonomi, godkjenninger og kapasitet. Derfor velger stadig flere boligeiere å finne entreprenører gjennom markedsplassen Byggstart.no, som kobler entreprenører med boligeiere.

Lønner det seg?

Dersom man har ubrukt areal på loftet, vil det ofte være en god investering å bygge ut. Dette gjelder både for eneboliger og loft i bygårder. I takt med økte boligpriser, har mange sameier og borettslag de senere årene valgt å bygge ut nye leiligheter for salg i øverste etasje i gården. Dette kan gi store inntekter til sameiet og de ulike enhetene. Slike midler kan brukes til felles prosjekter i bygården, eller som utbytte til hver enkelt seksjonseier. Dersom man f.eks. kan få 70.000 kr per kvadratmeter for nyutbygd loft, og det koster 30.000 kr per kvadratmeter å bygge ut, så sier det seg selv at det finnes mye urealisert verdi.

Merk imidlertid at det ikke er risikofritt å gå løs på utbygging av loft. Man kan støte på problemer med tillatelse fra kommunen eller byantikvaren, og prosjektet kan vise seg å bli dyrere enn først antatt. I tillegg boligprisen bevege seg en del fra det ene året til det neste, så man er ikke garantert noen gevinst.

Finansiering

Før man går i gang med et byggeprosjekt er det viktig å kartlegge de økonomiske rammene for prosjektet. Dette innebærer blant annet å finne ut hvordan man skal finansiere prosjektet. Under finner du vanligste finansieringsmetodene for slike prosjekter:

• Boliglån: Dersom man har eksisterende lån på boligen, kan dette utvides opp til 85% av boligens verdi
• Byggelån: Byggelån kan være aktuelt for større prosjekter. Banken gir da ut penger i tråd med fremdriften i prosjektet, og lånet omgjøres normalt til boliglån etter endt prosjekt. Merk at banken som regel vil ta pant i eiendommen, og at byggelånsrenten er noe høyere enn boliglånsrenten.
• Egenkapital: Har man nok oppsparte midler, kan det være lurt å bruke disse til å finansiere prosjektet. ‍
• Lån uten sikkerhet: Usikrede forbrukslån kan man ta opp enkelt og hurtig. Slike lån kan man også disponere slik man selv ønsker. De har imidlertid høy rente, og man bør derfor være i stand til å betale ned lånet i løpet av kort tid. Forbrukslån brukes helst som delfinansiering, gjerne i kombinasjon med egenkapital.

Hvordan holde prisen nede?

For å holde kostnadene nede kan man for eksempel:

Begrense kjøkken / bad: Dette er de dyreste rommene i boligen

Våtrom over våtrom: Skal man bygge våtrom på loftet, bør man sørge for å plassere det direkte over våtrom i etasjen under. På den måten kan man benytte det eksisterende røropplegget.

Begrense endringer i bærende konstruksjoner: Dette er en viktig driver av pris. 

Velg standard med omhu: Her finnes det store variasjoner i pris og kvalitet. 

Valg av arkitekt: Noen arkitekter er mer kostnadsfokuserte enn andre, så dette valget kan få store utslag.

Flere konkurrerende tilbud: Man bør alltid hente inn pristilbud fra flere ulike entreprenører. På den måten kan man sammenligne tilbudene, og sikre at man takket ja til et konkurransedyktig pris. Vær imidlertid på vakt mot tilbud som er betydelig lavere enn de øvrige. Dette kan være et tegn på at entreprenøren gjør innsparinger som går på bekostning av kvaliteten.

Når på året bør man bygge ut loftet?

Utbygging av loft er et prosjekt som kan gjennomføres når som helst på året. Ingen av de relevante arbeidene krever bestemte klimatiske forhold. Det er derfor mulig å gjennomføre prosjektet til årstider, inkludert vinteren. Det kan faktisk lønne seg å gjennomføre prosjektet på vinteren. Det skyldes at mange entreprenører har mindre å gjøre i vinterhalvåret, noe som kan gi bedre priser, og mer oppmerksomhet rundt ditt prosjekt, og raskere gjennomføring.