Å bygge ut kjelleren kan gi boligen økt verdi. Det er imidlertid et omfattende og kostbart prosjekt. I denne artikkelen skal vi se på finansiering, hvordan redusere kostnader og hvordan finne riktige fagfolk til jobben. Vi skal også presentere en priskalkulator som kan gi deg et bilde av hvor mye det koster å bygge ut kjelleren.

Kalkulator og kostnadsdrivere

Du kan bruke kalkulatoren under for å få et bilde av hvor mye det vil koste å bygge ut din kjeller. Kalkulatoren er basert på prisdata fra markedsplassen Byggstart.no. Merk at alle prosjekter er forskjellige, og at det må gjennomføres en grundig befaring før man kan motta et presist prisoverslag.

Kompleksitet

Prosjektets kompleksitet innvirker på prisen. Å jobbe med kjeller er mer komplekst enn i resten av huset. Dette betyr at det er noen hakk dyrere å gjennomføre denne typen prosjekt enn renovering av andre deler av boligen. Ellers foreligger det store forskjeller fra kjeller til kjeller. Noen viktige faktorer er:

• Pigging og støping: skal kjelleren tjene som boareal må den ha en takhøyde på minst 2 meter, men helst mer. Hvis takhøyden er lavere enn det i dag, må det pigges og støpes nytt gulv, noe som driver kostnaden oppover.
• Understøtting av grunnmur: dersom det er behov for forsterking av grunnmur i forbindelse med prosjektet, vil dette øke kostnaden.
• Våtrom: noen velger å bygge badstue, vaskerom eller bad som del av kjellerutbyggingen. En kompliserende faktor er særegne krav til rør og isolasjon.
• Fuktskader: mange gamle kjellere har dårlig isolasjon. Dersom fukt har trengt inn i vegger eller gulv må dette rettes opp i.
• Drenering: ofte må man drenere i forbindelse med kjellerutbygginger, for å sikre at det ikke blir fukt i kjelleren.
• Legging av avløpsrør: dette er en svært kompliserende faktor.

Standard

Standard inkluderer alle valgene du som byggherre selv tar, eksempelvis:

• Vinduer
• Fliser
• Bad
• Kjøkken
• Innerdører 
• Gulv

Her finnes alle kvaliteter og priser, fra meget rimelig til eksklusive tilvalg. Merk at dette i stor grad er valg som du som byggherre selv står for, så her kan du la dine preferanser og lommebok styre. Mange som pusser opp kjelleren, nøyer seg med et nøkternt nivå på materialer og produkter, og har større fokus på at alt blir byggteknisk riktig utført. Dette er også et viktig poeng dersom man bygger for å leie ut, da utbyggingen ofte er økonomisk motivert i første omgang.

Fagfolk 

Sammen med kompleksitet og standard, er valg av entreprenør den mest utslagsgivende driveren av pris. Man vil gjerne få bygget ut kjelleren i henhold til de høyeste kvalitetskrav, samtidig som man ikke vil betale for mye. Derfor er det avgjørende å finne den mest egnede entreprenøren for prosjektet.

Det er viktig at entreprenøren har relevant erfaring. Å bygge ut en kjeller er spesialisert arbeid, så man vil ikke tjene på å la en uerfaren entreprenør prøve seg frem. Her gjelder det å sjekke referanser grundig. Flere og flere byggherrer velger å legge ut jobben på en online markedsplass. Her kan man for eksempel benytte Byggstart.no, som er en markedsplass for større renoveringer og byggeprosjekter.

Lønner det seg å bygge ut kjelleren?

Har man en grovkjeller eller krypkjeller, kan det være penger å tjene på å bygge ut. Man kan få ekstra soverom, oppholdsrom, bad eller hjemmekontor. Dette kan gi avkastning på både livskvalitet og økt verdi på boligen. Det er også mulig å bygge om kjelleren til en utleiedel. Da kan man nyte godt av skattefrie leieinntekter. Merk at det særlig er i områder med høye bolig- og utleiepriser at det vil lønne seg å bygge ut kjelleren. Snittprisen for å utbygge kjeller ligger på ca. 16.000 kroner per m2, men dette varierer mye fra prosjekt til prosjekt. 

I en del områder av landet vil det ikke nødvendigvis svare seg økonomisk å bygge ut kjelleren. Dersom det er snakk om et meget komplekst prosjekt der man ønsker en høy standard, kan det vise seg at man ikke får igjen pengene ved et eventuelt salg. Bor man derimot i et område av landet med høye boligpriser, vil det veldig ofte lønne seg å bygge ut, tilsvarende som det også lønner seg å bygge tilbygg, ettersom markedsverdien på boliger er betydelig høyere enn utbyggingskostnadene, per kvadratmeter.

Hvordan holde prisen nede?

En kjellerutbygging koster mye, og mange byggherrer vil se etter måter å holde kostnadene nede. Under er noen konkrete tips til hvordan du kan tenke om du ønsker å holde pris nede:

• Hente inn konkurrerende anbud - når man skal hyre inn håndverkere eller entreprenører, bør man hente inn 3 tilbud. Slik kan man bli trygg på at man har fått konkurransedyktige tilbud.
• Sjekke om rabatter foreligger - entreprenører har gjerne tilgang til prisreduksjoner fra sine leverandører. Dette er det lurt å forhøre seg om.‍
• Gjøre grundige forberedelser - det er mange ting å ta hensyn til når man skal bygge ut kjelleren. Mange faktorer spiller inn på både pris og gjennomføring. Jo bedre forberedt man er, desto færre overraskelser kan man regne med underveis.

Finansiering 

Å bygge ut kjelleren er et omfattende prosjekt. Derfor er det viktig å ha finansieringen på plass før man går i gang. Man bør aldri ta på seg økonomiske forpliktelser før man er sikker på at man har tilstrekkelige midler. Byggherrer kan velge mellom flere finansieringsmetoder for denne typen arbeid:

• Økt huslån - man kan ta opp et økt huslån med samme rente som i det eksisterende huslånet. Dette er et populært alternativ for byggeprosjekter.
• Rammelån - ved å ta opp et rammelån kan man låne penger for opptil 60% av boligens verdi. Dette vil også ha samme rente som det eksisterende huslånet. 
• Egenkapital - har man midler til å dekke utbygging av kjeller, kan dette være en klok investering. Vær klar over at det er viktig å ha budsjett til å dekke uventede utgifter. 
• Forbrukslån - dette er ikke å anbefale med mindre man har mulighet til å innfri lånet på kort tid. Rentene er som regel mye høyere enn ved andre typer lån.‍
• Tilskudd fra Enova - man kan søke om tilskudd til å gjøre eldre boliger mer miljøeffektive. Dette kan gjelde for utbygging av kjeller.

Hva er inkludert i tilbudet fra entreprenør?

Alt av utførende arbeider og tilhørende materialer er normalt inkludert når man henter inn tilbud fra entreprenører. Man kan organisere graving og støping for seg selv, men de fleste entreprenører som jobber med å bygge ut kjellere kan ordne dyktige gravere til en god pris.

Overflatematerialer som kjøkken, garderober og parkett er ikke nødvendigvis inkludert i prisen fra entreprenør. Her kan enten kjøpe inn selv eller la håndverker stå for innkjøpene. Erfarne håndverkere kan komme med tips om hva slags materialer som passer sammen og hvilke produkter som er enklest å jobbe med.