Det å bygge en etasje på huset kan være en gunstig måte å utvide boligens bruksområde på. Det kan også være en lønnsom investering. I denne artikkelen ser vi nærmere på hva det koster å gjennomføre et slikt prosjekt. Vi skal presentere en priskalkulator man kan bruke for å få et bilde av hvor mye det koster å bygge ny etasje på sitt hus. Videre skal vi ta for oss de største kostnadsdriverne, og hvordan man best sikrer seg gode håndverkere til riktig pris. Vi skal også se på hvorvidt det vil lønne seg, hvordan holde prisen nede, og hvilke finansieringsmuligheter man har.

Kalkulator og kostnadsdrivere

For å få en pekepinn på hvor mye det vil koste å bygge på etasje på en bolig, kan man bruke kalkulatoren under. Husk at hvert prosjekt er forskjellig, og at det må befaring fra en fagperson til for å kunne gi en eksakt pris.

Kompleksitet

For å bygge på en etasje, påvirkes kostnaden i betydelig grad av nivået av kompleksitet. Det vil si hvor krevende det er å gjennomføre prosjektet. Dette varierer fra prosjekt til prosjekt. Disse faktorene har mest å si for hvor komplekst et slikt arbeid er:

• Arbeid med bærende struktur: Dette er en avgjørende faktor. Hvis huset er dimensjonert for å tåle vekten av en ny etasje, vil prosjektet bli langt mindre komplekst enn hvis den bærende strukturen må forsterkes. Å gjennomføre et slikt arbeide er krevende, og jo mer som må gjøres, desto høyere blir prisen. Her er det viktig å få gjennomført en befaring på et tidlig tidspunkt for å få avklart dette punktet.
• Bygningens høyde: Det er alltid en kompliserende faktor å bygge høyt over bakkenivå. Behov for stillas vil utgjøre en ekstra kostnad. Det vil også foreligge mer utfyllende krav til brannsikkerhet for oppholdsrom som er mer enn 5 meter over bakkeplan.
• Bad og/eller kjøkken: Det er alltid mer komplisert å bygge våtrom enn øvrige typer oppholdsrom. 
• Adskilt boenhet: Ønsker man å bygge en selvstendig boenhet i den nye etasjen, enten for utleie eller salg, vil dette være mer komplisert. Det foreligger en rekke regler her som må overholdes. Etasjen må blant annet innredes med bad og kjøkken, samt ha en adskilt inngang.  

Generelt sett kan man si at å bygge en ny etasje har en betydelig grad av kompleksitet, sammenlignet med en del andre byggearbeider. Det skyldes blant annet at det foreligger krav om prosjektering og bruk av arkitekt, samt at man alltid må søke kommunen om tillatelse.

Standard

Mens grad av kompleksitet fastsettes av prosjektets utgangspunkt, kan byggherren selv bestemme hva slags standard som er ønskelig. For materialer og innredningsløsninger kan man velge innenfor høyst forskjellige prisklasser. Under er noen eksempler.

• Gulv: fra 100 kr til flere 1.000 kr/kvm
• Vinduer: fra 2.000 kr til 20.000 kr
• Takstein: fra 10 kr til 100 kr/stk
• Fliser: fra 100 kr til flere 1.000 kr/kvm
• Trapp: fra 10.000 kr til flere 100.000 kr
• Innerdører: fra 2.000 kr til 30.000 kr

På disse punktene kan man ta valg på bakgrunn av personlige preferanser og budsjett. Det lønner seg imidlertid sjeldent å prioritere pris over kvalitet. Samtidig skal det sies at eksklusive, plassbygde løsninger ikke nødvendigvis vil gi utslag i tilsvarende økning av taksten.

Slik sikrer man seg dyktige fagfolk 

For et så omfattende prosjekt som å bygge på etasje, trengs det kompetanse innenfor flere fagfelt. Man kan ha behov for snekkere, rørleggere, elektrikere, taktekkere, flisleggere, ventilasjonsinstallatører, blikkenslagere, m.m. Dette medfører at byggherrer flest velger å benytte seg av hovedentreprise som gjennomføringsform. Det vil si at en entreprenør tar ansvar for alle utførende fag. Entreprenøren er i tillegg ansvarlig for innkjøp av byggevarer og prosjektorganisering. På denne måten unngår man å ta på seg ansvar for å samordne og koordinere et potensielt sett komplisert prosjekt. Man kan også få prisbesparelser man ikke ville fått ved å leie inn de forskjellige fagene selv.

Siden man gir entreprenørselskapet et omfattende ansvar, blir det viktig å gjøre et godt valg. Dette bør man se etter:

• Referanser: Det er alltid et godt tegn at fornøyde kunder gir gode tilbakemeldinger. Det er like fullt et dårlig tegn dersom et selskap har dårlige tilbakemeldinger.
• Relevant erfaring: Det er lurt å finne en entreprenør som har gjennomført lignende prosjekter tidligere.
• Riktige godkjenninger: Det er viktig at bedriften har påkrevde og anbefalte godkjenninger på plass.
• Solid økonomi: Man bør kontrollere at entreprenøren har en solid økonomi. På den måten kan man forsikre seg mot at bedriften går konkurs under prosjektperioden. Man kan gjennomføre en kredittsjekk for å få et innblikk i bedriftens økonomi.
• Tilstrekkelig kapasitet: Populære entreprenører har ofte full ordrebok. Man bør tegne kontrakt med en bedrift som har tilstrekkelig ledig kapasitet til å prioritere prosjektet. 

Det er mye man skal ta hensyn til i denne fasen av planleggingen, og det er lett å miste oversikten. Derfor velger stadig flere huseiere å benytte seg av Byggstart.no. Byggstart er en markedsplass der byggherrer blir matchet med kvalifiserte håndverkere.

Lønner det seg å bygge på etasje?

Å utvide boligens bruksareal vil ofte lønne seg. Eiendomsprisene i Norge er høye i forhold til hvor mye det koster å bygge. Man vil som regel få tilbake investeringen i denne typen prosjekt i form av økt takst. Dette avhenger imidlertid av beliggenhet. Pris per kvadratmeter er høyere i sentrumsnære områder enn i andre strøk. Samtidig er det ikke tilsvarende billigere å utføre denne typen prosjekt utenfor de store byene.

Når det gjelder å bygge på en ny etasje vil også graden av kompleksitet spille inn. Må man gjennomføre utstrakte arbeider på bygningens bærende elementer for å kunne bygge en ekstra etasje, kan det hende at det ikke vil lønne seg. Husk at det finnes andre alternativer. Man kan for eksempel grave ut kjelleren eller bygge et tilbygg for å utvide husets areal. Det er klokt å vurdere alle muligheter, og så velge det som egner seg best for ens egen bolig. 

Mange huseiere velger å totalrenovere samtidig som man bygger på etasje. Dette kan bidra til å øke boligens verdi, selv om det vil skyve pris per kvm for den nye etasjen oppover.

Finansiering bør avklares tidlig

Det å bygge på en ny etasje blir ansett som et omfattende byggearbeid. Prislappen vil dermed også være høy. Man vil tjene på å avklare finansieringen på et tidlig tidspunkt. Man må aldri gjøre økonomiske forpliktelser før man har dette på plass. Finansiering kan også legge føringer på hva som er realistisk å få utført. Det er dermed klokt å se nærmere på dette før man begynner konkret planlegging. Det finnes en rekke finansieringsmetoder som det er verdt å vurdere:

• Egenkapital: Har man egne midler kan det å utvide huset være en klok investering. Riktignok vil ikke de fleste huseiere ha tilstrekkelig egenkapital til å dekke et såpass stort prosjekt som dette. Husk at budsjettet skal ha et godt slingringsmonn også. Delfinansiering på denne måten er derimot populært.
• Økning av boliglånet: Har man lån på huset som skal få ny etasje, kan dette utvides opptil en øvre grense på 85% av boligens verdi. Man beholder samme rente som det opprinnelige boliglånet.
• Byggelån: For omfattende renoveringsprosjekter, kan banken gi byggelån. Dette fungerer som en slags kassakreditt, som byggherre trekker på etter hvert som prosjektet skrider frem. Byggelån har noe høyere rente enn boliglån, men blir normalt omgjort til boliglån etter prosjektets ferdigstillelse. ‍
• Forbrukslån: Man kan ta opp lån uten sikkerhet på en enkel og kjapp måte. Dette egner seg best for mindre beløp, da rentene er relativt høye.

Hvordan holde prisen nede?

Når man skal bygge på en etasje, trenger man som regel et betydelig budsjett. Da kan det være greit å holde utgiftene i sjakk. Det finnes en del smarte grep man kan ta, uten at det går på bekostning av kvalitet:

• Hent inn 3 tilbud: Det er viktig å sammenligne pristilbud fra flere konkurrerende entreprenører før man tar det endelige valget. 
• Sjekk om rabatter foreligger: Entreprenører kan ha tilgang til prisreduksjoner på byggevarer som ikke foreligger for privatpersoner flest. Dette er det lurt å forhøre seg om.‍
• Bygg våtrom over våtrom: Det er alltid ekstra dyrt å innrede kjøkken og bad. Man kan redusere utgiftene på røropplegg med å bygge våtrom over tilsvarende rom i etasjen under.

Når på året kan man bygge på etasje?

Dette er en type byggearbeid som kan utføres gjennom hele året. Det foreligger ikke noe behov for grunnarbeid, graving eller støpning i betong. Dette medfører at vinteren ikke legger noen hindringer i veien for arbeidet. Husk at man gjerne også renoverer resten av bygningen når man bygger ny etasje. Hvis dette arbeidet krever graving, må man ta hensyn til dette. Faktisk kan det være gunstig å bygge etasje på huset nettopp på den kaldeste årstiden. Det skyldes at mange entreprenører har ekstra kapasitet om vinteren. På den måten kan man sikre seg tjenestene til populære bedrifter som det ellers kan være vanskelig å få tak i. Prisen kan også bli lavere av samme årsak. Det kan være lurt å ha dette i tankene gjennom planleggingsfasen.