En andelsleilighet inngår som en del av et borettslag. Kjøper du en andelsleilighet er du altså eier av en andel i borettslaget, med tilhørende borett til en bestemt leilighet. Mange vet ikke at det formelt sett er borettslaget som eier eiendommen, mens du kjøper deg bruksrett til den aktuelle leiligheten. Dette er således en indirekte eiermodell. 

I Norge ble borettslagsmodellen for alvor tatt i bruk etter andre verdenskrig. Dette har sammenheng med behovet for å skaffe seg bolig uten særlig mye kapital. Løsningen ble store utbygginger basert på en kooperativ idé. Borettslagene finansierte leilighetene ved å ta ut et felles lån, og slik kunne kjøpere få tilgang til bolig for et mindre beløp.

I følge statistisk sentralbyrå er det i overkant av en halv million leiligheter i Norge, hvorav rundt 30 prosent er selveierleiligheter. Leilighetene i borettslag utgjør omtrent 45 prosent av leilighetene. Mange boligkjøpere tenker ikke så mye på eierform når de skal kjøpe ny bolig. Det finnes imidlertid visse forskjeller mellom de ulike eierformene som er viktig å være klar over.

‍

Mer om hva en andelsleilighet er:

1.1. Alt du trenger å vite om borettslag

1.2. Den komplette guiden til andelsleilighet

1.3. Våre beste råd om egenkapital

Dersom du har planer om å bo i leiligheten selv, kan en andelsleilighet vise seg å være lønnsomt. Hva angår kostnader er den aller største forskjellen mellom en andelsleilighet og en selveierleilighet dokumentavgiften. Når du kjøper en selveierleilighet, må du betale 2,5% av kjøpesummen til staten. En selveierleilighet til 3 millioner kroner vil derfor føre med seg en dokumentavgift på 75.000 kroner. Kjøper du andelsleilighet derimot, så slipper du å betale dokumentavgift. Dette er fordi kjøpet ikke innebærer en overføring av hjemmel til fast eiendom. Det er relativt store summer det er snakk om, og det er derfor gjerne mer fristende å kjøpe en andelsleilighet.

Dersom du planlegger å investere i en leilighet for så å leie den ut, bør du som regel unngå andelsleiligheter. Restriksjonene som finnes på utleie i borettslag gjør andelsleiligheter uegnet til dette formålet. Ved kjøp av selveierleilighet står du friere.

Lønnsomheten er også avhengig av fellesutgiftene i borettslaget. Før du legger inn bud, må du derfor undersøke hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker. Sjekk også om det foreligger planlagte oppgraderinger. Dersom dette ikke fremgår i salgsoppgaven bør du spørre megleren. Store oppgraderinger kan øke fellesutgiftene. Som regel dekker fellesutgiftene varme, vaktmestertjenester og andre fellesgoder, som du også måtte betalt for i en selveierleilighet. 

Borettslagets fellesgjeld må også tas med i betraktning når du vurderer lønnsomhet. Det vil være av betydning at borettslaget har en sunn økonomi og er organisert på en god måte. Nye borettslag kan ikke ha fellesgjeld som er høyere enn 75% av verdien. Dette bør du altså sjekke ut før du kjøper. Finn ut hvor høy gjelden er, hvordan den er finansiert og hvor høy fastrenten er. I visse tilfeller kan du betale ned hele fellesgjelden gjennom en IN-ordning, slik at de løpende kostnadene blir lavere. Dersom du kjøper en selveierleilighet har du ikke fellesgjeld. 

Type eierform har ingen vesentlig betydning for leilighetens verdi, og bør derfor heller ikke være avgjørende for kjøp av leilighet. De viktigste faktorene for lønnsomhet er formålet ditt med boligkjøpet, dokumentavgift, fellesutgifter og fellesgjeld. For å kunne gjøre en god vurdering av lønnsomhet, må du vurdere disse faktorene samlet.

‍

Mer om andelsleiligheter og lønnsomhet:

2.1. Hva innebærer det å kjøpe en selveierleilighet?

2.2. Alt du trenger å vite om dokumentavgift

2.3. Den komplette guiden til fellesutgifter

Skal du kjøpe andelsleilighet, vil det være flere begreper du gjør lurt å sette deg inn i. Her oppklarer vi de mest sentrale:

Borettslag: ‍Et borettslag er et boligselskap som reguleres av burettslagslova. Burettslagslova har som formål å gi borettslagets andelseiere bruksrett til en bestemt bolig i borettslagets eiendom. Borettslaget fungerer videre ut ifra et brukereieprinsipp. Dette innebærer at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Dersom eieren ikke lenger ønsker å bo i borettslaget, må vedkommende selge sin eiendel. Ved salg mister vedkommende bruksretten. Burettslagslova gir imidlertid unntak fra brukereieprinsippet i særlige tilfeller. Selv om andre skulle ta i bruk boligen etter disse unntakene, er andelseieren likevel økonomisk ansvarlig overfor borettslaget.

Andelsleilighet og selveierleilighet: ‍Ved kjøp av en andelsleilighet eier man en andel i et borettslag. Ved kjøp av selveierleilighet eier du selve leiligheten i et sameie. Et borettslag er fundert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens boligsameier er delt opp i seksjoner som eies individuelt av personer med felles interesser. Eierformene har imidlertid blitt likere i løpet av de siste årene, noe som har bidratt til at eierform har relativt liten betydning for folk som skal kjøpe bolig. Likevel er det noen forskjeller som er verd å være oppmerksom på. En vesentlig forskjell er at du med en selveierleilighet står friere til å leie ut leiligheten din, mens man med en andelsleilighet i et borettslag må forholde seg til restriksjoner på utleie. I et boligsameie kan det dog være vanskeligere å gjennomføre renovering eller finansiere vedlikehold. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen, da denne er felles. Slike lån vil derfor kreve enighet blant alle seksjonseierne. En av de aller viktigste forskjellene er imidlertid dokumentavgiften ved kjøp av selveierleilighet. Når en kjøper andelsleilighet, slipper man dokumentavgiften.

Forkjøpsrett: ‍Forkjøpsrett innebærer at vedkommende med denne retten kan tre inn i en avtale om kjøp av bolig på samme vilkår som noen andre har fremforhandlet. Ofte vil beboere i borettslaget ha forkjøpsrett, det samme gjelder de som er medlem av samme boligbyggelag. Ansiennitet vil være avgjørende for hvem som står først i køen. Dette innebærer at de som har bodd lengst i borettslaget eller vært medlem i boligbyggelaget lengst vil være først. Dersom du vinner budrunden, vil salgsprisen på boligen meldes inn til styret i borettslaget. Styret videreformidler denne til de med forkjøpsrett. Man har 20 dager på seg til å ta i bruk forkjøpsretten. Det anbefales at du forhører deg med megler om hvordan forkjøpsrett håndteres i de ulike borettslagene.  

Fellesgjeld: ‍ Før du legger inn bud på en andelsleilighet, bør du skaffe deg fullstendig oversikt over fellesgjeld og fellesutgifter, hva disse dekker, samt eventuelle planer for fremtidige oppgraderinger. Fellesgjelden legger du til budet ditt for å finne den reelle prisen på leiligheten. Når du har kjøpt en andelsleilighet vil fellesgjelden bakes inn i fellesutgiftene, som betales månedlig. Noen borettslag tilbyr også en IN-ordning, en ordning som lar deg betale ned hele fellesgjelden hvis du selv ønsker dette.

Sikringsordning: Sikringsordning er en garanti slik at andelseiere ikke blir økonomisk ansvarlige for andres mislighold av fellesgjeld. Mislighold av fellesgjeld er særlig problematisk der innskuddet i boligen er lavt og fellesgjelden svært høy. De fleste borettslag er tilknyttet en slik sikringsordning. Det er imidlertid lurt å undersøke om borettslaget du vurderer å kjøpe deg inn i har en slik ordning.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til andelsleiligheter:

3.1. Alt du trenger å vite om forkjøpsrett

3.2. Å kjøpe bolig med høy fellesgjeld

3.3. Hva er et sameie?

Andelsleilighet

Skal du bo i leiligheten selv, er det som regel en god ide å kjøpe en andelsleilighet. Det viktigste er imidlertid at du har funnet en leilighet du har lyst til å bo i, ikke eierform. Mange lar seg nok allikevel friste av muligheten til å slippe dokumentavgift, og velger andelsleilighet fremfor selveier.

Vedtektene i borettslaget har også noe å si når det kommer til om det er en god ide å kjøpe andelsleilighet. Borettslag kan ha ulike regler, knyttet til dyrehold og lignende. Det er derfor lurt å sette seg inn i borettslagets vedtekter før man kjøper. 

Mens du sjekker vedtektene, bør du også få oversikt over fellesgjeld og fellesutgifter. Det viktigste er nødvendigvis at du har råd til å betale disse. Sjekk hvor høy fellesgjelden er og hvilket nivå fastrenten ligger på. Sjekk også om borettslaget har planlagt fremtidige oppgraderinger. 

Selveierleilighet

‍Ønsker du færre restriksjoner når det kommer til utleie og bruk av leilighet kan det være lurt å kjøpe en selveierleilighet. Merk at du i visse tilfeller må søke tillatelse fra sameiet til å leie ut leiligheten, men sameiet har ikke mulighet til å nekte dette med mindre det foreligger saklig grunn. Husk dog at du må betale dokumentavgift på 2,5% av boligens kjøpesum til statskassen.

Aksjeleilighet

Når du kjøper en aksjeleilighet, kjøper du i realiteten en aksje i et boligaksjeselskap. Denne aksjen gir deg bruksrett til en bestemt leilighet. Dette fungerer altså relativt likt som ved kjøp av en andelsleilighet i et borettslag. Det er generelt små forskjeller mellom aksjeleilighet og andelsleilighet. Både for aksjeleilighet og for andelsleilighet slipper man å betale dokumentavgiften. Begge eierformene kommer med begrensninger knyttet til utleie, og ulike vedtekter fattet i borettslaget eller i boligaksjeselskapet. 

Skal du kjøpe en aksjeleilighet bør du sjekke om aksjeselskapet har god økonomi. Dersom det er et lite aksjeselskap, tar man en større risiko enn dersom selskapet er stort. I dag er det forbud mot å opprette nye boligaksjeselskap, men det finnes mange eksisterende, som regel i de store byene. 

Obligasjonsleilighet

‍Obligasjonsleilighet er en form for leiebolig hvor leietakeren har ytt utleieren et lån for å få leie boligen. Som sikkerhet for lånet får leietakeren en pantobligasjon i eiendommen på lånebeløpet. 

Vanligvis benyttes denne eierformen når en huseier trenger kapital til å oppføre ny bolig eller til å renovere en gammel en. Leieforholdet kan ikke sies opp før det er gått fem år og ikke før innskuddet er tilbakebetalt. 

Det er verdt å merke seg at denne typen eierform ikke anbefales. Ofte oppstår det konflikter, og da gjerne fordi leietakeren ikke kan dra nytte av en eventuell prisstigning. Leietakeren har kun krav på å få tilbakebetalt samme beløpet som han er eller hun betalte ved inngåelse av avtalen. 

‍

Mer om tips til valg av eierform:

4.1. Alt om aksjeleilighet

4.2. Våre beste råd om budrunden

4.3. Er sameie en god ide?

De fleste som skal kjøpe bolig, finner aktuelle objekter på nett. Du kan også ta kontakt med et meglerkontor for kjøpshjelp, men dette er mer vanlig i luksussegmentet enn i det ordinære markedet.

På nett kan du lese prospekt og boligsalgsrapport, og ved dette få et relativt godt inntrykk av boligens stand. Dersom du er interessert kan du gå på visning av boligen. Når du går på visning er det viktig at du undersøker leiligheten nøye og stiller megleren de spørsmål du måtte ha. Overse overfladiske ting som flassende tapet og umoderne fargevalg. Bry deg heller om større feil og mangler. Megler og selger har plikt til å opplyse om boligens fulle tilstand. Spør gjerne om fukt, oppgradering av våtrom og det elektriske anlegget. Du kan også gjerne ta med deg noen som har bedre kompetanse på bolig enn deg selv.

Ønsker du å kjøpe boligen, vil du etter visning ta del i en budrunde arrangert av megleren. Det er tøff konkurranse om objektene i mange byer, og derfor må mange gjennom flere budrunder før de får kjøpt bolig. Det kan fort gå hett for seg i en budrunde. Derfor er det viktig at du setter deg et pristak før du begynner. Husk at dette taket ikke nødvendigvis er ditt fulle budsjett, men det du er villig til å betale for boligen. Det er lurt å holde kortene tett til brystet i en budrunde, da megleren først og fremst er på jobb for selgeren.

Er du så heldig at du vinner budrunden, er det flere dokumenter som må på plass. Så snart selger har akseptert budet, må avtalen formaliseres med en kjøpekontrakt. Du kan også vurdere om du skal kjøpe en boligkjøperforsikring. Det formelle oppgjøret gjøres av en megler eller advokat. Når tiden er inne vil du kunne overta boligen.

‍

Mer om hvordan man går frem for å kjøpe en andelsleilighet:

5.1. Hva skal du se etter på visning?

5.2. Hvordan lykkes med budrunden?

5.3. Alt du trenger å vite om overtakelse av bolig

Mange ønsker å leie ut leiligheten sin eller et rom i leiligheten i kortere eller lengre perioder. Du kan tjene mye penger på utleie, men det kan også være utfordrende å leie ut en andelsleilighet. Det er imidlertid ikke umulig. 

Når du som andelseier selv bor i leiligheten, har du mulighet til å overlate deler av leiligheten til andre. I tillegg kan hele leiligheten overlates til andre mennesker i opptil 30 døgn per år.  Dersom du søker og får godkjenning av styret, kan du overlate bruken av hele leiligheten til andre i opptil 3 år. Dette forutsetter at du har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Dersom du oppfyller kriteriene, og det ikke foreligger en saklig grunn, har ikke styret lov til å nekte deg å leie ut.

Foruten disse bestemmelsene kan andelseieren overlate bruken til andre med godkjenning av styret dersom:

• Andelseieren er en juridisk person.
• Andelseieren skal være borte som følge av arbeid, militærtjeneste, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
• Et av medlemmene i husstanden er andelseierens ektefelle eller slektning. Dette gjelder også fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
• Bruksrett som noen har etter ekteskapslovens §68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.
  

Vær oppmerksom på at dersom du overlater leiligheten til andre, så fritar det ikke deg for plikter overfor borettslaget. Merk også at dersom du overlater bruken til andre i strid med reglene i burettslagslova, kan borettslaget pålegge brukeren å flytte. Ta gjerne kontakt med en advokat dersom borettslaget nekter deg utleie uten saklig grunn. 

‍

Mer om utleie av andelsleiligheter:

6.1. Alt du behøver å vite om utleie av leilighet

6.2. Hva koster en utleiemegler?

6.3. Har du lov til å kaste ut leietakeren?

Her gir vi deg svar på en utvalg spørsmål som mange som skal kjøpe andelsleilighet, stiller seg.

Spørsmål:

Jeg har kjøpt andelsleilighet med IN-ordning. Jeg har i utgangspunktet råd til å betale ned fellesgjelden, men er det lurt?

Svar:

Dette er et svært godt spørsmål. IN står for individuell nedbetaling, noe som gjør at du som andelseier står fritt til å styre hvordan du betaler ned fellesgjelden. Du kan betale alt med én gang eller du kan nedbetale gjelden på bestemte forfall. Dersom du har oppsparte midler kan det i noen tilfeller være lurt å nedbetale fellesgjelden, noe som vil redusere de løpende utgiftene dine. Du bør imidlertid tenke nøye gjennom om de oppsparte midlene dine er noe du vil benytte på nedbetaling av gjeld, eller om du kanskje ønsker å investere de i en hytte, fond eller lignende. Ved å betale ned fellesgjelden mister du litt av den fleksibiliteten sparepengene kunne gitt deg. Mange tenker det vil være enklere å selge leiligheten igjen med mindre fellesgjeld, og det kan nok være sant. Samtidig er det viktigst å tenke på hva dine behov og ønsker for fremtiden er. 

Dersom du må ta opp lån for å nedbetale fellesgjelden, bør du imidlertid ikke benytte deg av IN-ordningen. Dette er fordi du antagelig må betale mer renter på eget lån enn på fellesgjelden. Les mer om regler for fellesutgifter.

‍

Spørsmål:

Jeg ønsker å kjøpe en andelsleilighet, med prisantydning på 4.200.000. Jeg har spart opp 350.000 og har fast jobb. Vil jeg få lån?

Svar: 

Per i dag må man som boligkjøper ha minst 15% av kjøpesummen som egenkapital. I dette tilfelle vil det si 630.000 kroner. Med din egenkapital vil du derfor ikke kunne få nok lån til denne boligen. Du har imidlertid noen andre alternativer du kan vurdere. Dersom for eksempel foreldrene dine kan stille som kausjonister for deler av lånet vil du kanskje ha råd til boligen. Det er også mange som får hjelp av foreldre via forskudd på arv. Det er uansett viktig at du faktisk har mulighet til å betjene lånet. Du sier ingenting om hva du har utbetalt i måneden, men dette vil banken også gjøre en vurdering av. Et annet tips er å sjekke om du kvalifiserer for et startlån i Husbanken. Les vår komplette guide til egenkapital, for gode råd om finansiering av bolig. 

OBS! Merk at prisantydning ikke er det samme som salgspris. Det er ikke uvanlig at leiligheter selges over takst. Husk at du også må legge til fellesutgiftene på salgssummen. 

‍

Spørsmål:

Jeg har lyst til å kjøpe en andelsleilighet, men fellesgjelden er svært høy. Bør jeg kjøpe?

Svar:

Mange er naturlig nok skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld, men det er ikke sikkert du trenger å bekymre deg for mye. Du bør imidlertid sjekke hvorfor gjelden er så høy. Har det nylig vært gjort større vedlikeholdsarbeider kan borettslaget ha tatt opp mer lån. Dette kan i utgangspunktet være et positivt tegn, da borettslaget åpenbart er opptatt av vedlikehold. Er borettslaget derimot dårlig vedlikeholdt samtidig med svært høy fellesgjeld bør du vurdere å skygge unna. Sjekk hva fellesgjelden skyldes, og om det er planlagt oppgraderinger som vil øke gjelden ytterligere. 

Merk at når du ber banken om lån, vil det være den totale summen du får lånetilsagn på. For banken er det viktig at du har mulighet til å betjene felleskostnadene knyttet til boligen, i tillegg til lån og avdrag på privatlånet. Det skal derfor ikke være mulig å ta opp mer lån enn man faktisk kan håndtere. Det er imidlertid viktig at man også tar høyde for renteoppgang. Les mer i vårt magasin om finansiering av bolig.

Det bør ikke være eierform som styrer hvilken bolig du velger, men det er absolutt viktig at du setter deg inn hva de ulike eierformene innebærer før du kjøper. Når du skal kjøpe bolig er det viktig at du benytter tid på å sette deg inn i salgsprosessen. På Meglersmart finner du et omfattende magasin med gode råd til kjøp og salg av bolig. Les mer om hva en overtakelsesprotokoll er, hvordan du gir bud og hvordan du går frem for å få finansieringsbevis. På Norsk Eiendomsmeglerforbund finner du også en liste med gode råd til potensielle boligkjøpere.

Når du har sikret deg drømmeboligen vil du snart måtte flytte. Mange synes flytting er svært stressende. På Flyttesmart finner du en rekke artikler med tips og råd til flytteprosessen. Les våre beste råd til en god flytteprosess, hvorfor du bør velge et flyttebyrå og tips til flyttevasken.

Mange kjøper bolig med ulike oppussings- og renoveringsbehov. Flere ønsker også å forandre på planløsningen. Da kan du benytte deg av Boligsmart sine artikler om boligprosjekter og renovering. Ta en kikk på vår vår komplette guide til oppussing av leilighet.