Når du har bestemt deg for å selge boligen din, må du finne ut hvordan salget skal gjennomføres. For de som ikke har solgt bolig før, kan det være vanskelig å vite hva som skal gjøres og når. I Norge velger de fleste å selge boligen sin ved hjelp av en eiendomsmegler, og for mange er dette det beste alternativet. For noen kan det imidlertid være en bedre idé å selge boligen selv. Før du bestemmer deg, er det viktig at du setter deg inn i de ulike fordelene og ulempene ved bruke en eiendomsmegler eller å selge bolig på egenhånd.

Finner du en dyktig megler, kan det innebære flere fordeler:

• Du slipper å måtte forholde deg til like mye papirarbeid. En megler kan hente inn nødvendige dokumenter fra kommune og andre instanser, utarbeide kontrakt, ta seg av annonsering og markedsføring, håndtere det økonomiske oppgjøret og mye mer. En eiendomsmegler sørger for at alt gjøres etter boka, og du slipper å bekymre deg for eventuelle feil som kan oppstå i prosessen.
• Du sparer både tid og energi. Skal du gjøre hele jobben selv, må du sette av minst 20 - 30 timer. Ved å bruke en eiendomsmegler, har du mer tid til å fokusere på alt det andre du må tenke på når du skal flytte.
• Få best mulig pris for boligen. Eiendomsmeglere har god kjennskap både til det nasjonale og det lokale eiendomsmarkedet. De har tilgang til omfattende prisstatistikk i sine databaser og de vet hva du realistisk kan forvente å få for din bolig. I tillegg har de mye kunnskap om enkle tiltak som kan bidra til å øke prisen.

Det finnes imidlertid også noen ulemper ved å bruke eiendomsmegler, og derfor ønsker noen å selge boligen selv. En ulempe kan være at man bare er en av flere klienter som megler jobber med. Den største ulempen er imidlertid at det for mange kan det være nokså kostbart å bruke en eiendomsmegler. Når en skal selge boligen, ønsker man helst å sitte igjen med så mye som mulig av salget selv og investere dette i en ny bolig. Selger du boligen selv, slipper du å betale en vesentlig del av salgssummen til en tredjepart. Vær obs på at du må regne med enkelte utgifter som påløper i prosessen, enten du bruker megler eller ikke.

‍

Mer om å selge boligen selv:

1.1. Hvordan gå frem om du vil selge boligen din

1.2. Valget mellom å selge boligen selv og å bruke megler

1.3. Hvordan du går frem for å selge et hus privat

Selv om de fleste som selger bolig uten megler, gjør det for å kunne spare penger, betyr ikke dette at du kan selge boligen helt kostnadsfritt selv. For megler betaler man vanligvis provisjon eller timebasert betaling, men noen utgifter påløper uansett utover dette. Siden det kan være tidkrevende å selge bolig selv, velger mange å ta seg fri fra jobb for noen dager. Dette vil være med på å redusere inntekten din i perioden og er også en faktor du må inkludere i regnestykket.

Foruten provisjon eller timebasert betaling til megler, må du regne med å betale for innhenting av nødvendige dokumenter, selv om dette riktignok ikke er snakk om store beløp. I tillegg må du betale for annonsering og markedsføring av boligen.

Meglers provisjon varierer som regel mellom 1 og 4 prosent av salgssummen. Betaler du timepris, må du regne med å betale rundt 1700 til 2000 kroner timen. Hvis du betaler provisjon vil altså kostnaden for megler avhenge av hvor mye du klarer å selge boligen for. Har du til eksempel en bolig som selges for 3 millioner kroner og du betaler 1,5% provisjon, vil provisjonen ende opp med å koste 45.000 kroner. Det er denne summen du sparer ved å selge boligen selv. Selger du boligen for en høyere pris, kan du regne med å spare tilsvarende høyere sum ved å selge boligen selv. Vær også oppmerksom på at meglere varierer i pris og at noen tar høyere provisjon enn andre.

En megler vil også ta betalt for oppgjør (omtrent 5000 - 8000 kroner), utarbeiding av salgsoppgave og tilrettelegging (ca 12.000 - 17.000 kroner), markedsføring og fotografering (10.000 til 18.000 kroner) og for tilstedeværelse under visning (2000 - 5000 kroner). Til sammen vil dette utgjøre omtrent 50.000 kroner og komme på toppen av de 45.000 kronene du betaler i provisjon. Til slutt vil du som regel ende opp med å betaler rundt 100.000 kroner for å selge boligen med megler.

Det er hovedsakelig provisjonen du sparer ved å gjøre jobben selv, mens de andre kostnadene må betales for uansett. Du vil imidlertid selv kunne avgjøre hvor mye du bruker på enkelte av utgiftspostene. Hvis du ikke ønsker å bruke så mye på markedsføring, kan du kutte ned litt på dette, men dette kan igjen ha negative konsekvenser dersom det fører til mindre interesse for boligen din. Flere interessenter og potensielle kjøpere bidrar til økt konkurranse, noe som igjen vil presse opp prisen på boligen.

Hvis du ikke oppfyller vilkårene om bo- og eiertid, må du også betale skatt på gevinsten av salget. Du oppfyller vilkåret for eiertid dersom du selger boligen minst 1 år etter at du ervervet den. Vilkåret for botid er oppfylt hvis du har bodd i boligen minst 12 av de siste 24 månedene.

‍

Mer om priser for salg av bolig uten megler:

2.1. Hva som dekkes av meglerprovisjonen

2.2. Ulike meglerhonorarer og hvordan de regnes ut

2.3. Hva mer bør jeg vite om meglerkostnader?

Skal du selge bolig uten megler, vil du måtte forholde deg til en rekke ulike begreper. Noen av disse brukes ofte om hverandre og betydningen av visse begreper er ikke like tydelig for alle. Derfor går vi gjennom et utvalg begreper knyttet til salg av bolig nedenfor.

Salgsoppgave: Salgsoppgaven kalles også prospekt og deles ut til potensielle kjøpere. Salgsoppgaven er en av de viktigste kildene til informasjon, og hvis du skal selge boligen uten megler, bør du sørge for å få utarbeidet en salgsoppgave som ser profesjonell ut og samtidig inneholder alt av nødvendig informasjon. Salgsoppgaven består normalt av tre deler. I begynnelsen finner du den selgende delen som hovedsakelig markedsfører boligen som er til salgs. Her er det vanlig å inkludere flotte bilder og selgende beskrivelser. Deretter finner du lovpålagte opplysninger, blant annet om kommunale avgifter og andre offentlige opplysninger om boligen. Til slutt skal du finne en byggteknisk beskrivelse av boligen. Dette er vanligvis en tilstandsrapport.

Tilstandsrapport: En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann og skal avdekke eventuelle feil og mangler i boligen. Den inneholder en detaljert beskrivelse av boligens tilstand og viktig informasjon om fremtidige behov for reparasjoner eller utbedringer. Som selger har du opplysningsplikt. En tilstandsrapport bidrar langt på vei til å gi korrekt informasjon om boligen som er til salg.

Verdivurdering: En verdivurdering utarbeides av en eiendomsmegler og skal beskrive boligens verdi i nåværende marked. For å utarbeide en verdivurdering, kommer megler på befaring og ser på boligen. Informasjonen han eller hun innhenter her sees så i sammenheng med prisstatistikk på boliger solgt i nærområdet ditt.

Prisantydning: En prisantydning er ikke det samme som en verdivurdering, men de to skal normalt ikke avvike i særlig stor grad. Prisantydningen reflekterer ikke bare boligens verdi, men også hva du ønsker å selge den for. Som selger er det viktig å vite at prisantydningen ikke er bindende og at du kan velge å akseptere eller avslå bud som er høyere og lavere enn prisantydningen.

‍

Mer om begreper omkring salg av bolig:

3.1. Hva som bør inkluderes i prospektet

3.2. Hvor mye det koster å hente inn en tilstandsrapport

3.3. Hva en verdivurdering kan brukes til

For at du skal lykkes med å selge boligen uten megler til ønsket pris, er det viktig at du legger ned mye arbeid i å finne flest mulig interessenter. Hvis folk ikke vet at boligen er til salgs, vil du få færre på visning og færre bud. Det betyr mindre konkurranse om boligen og lavere sjanse for å få en god pris. Markedsføringen er en viktig del av det å nå ut til flest mulig boligkjøpere. Det innebærer at du bør annonsere boligen på flere plattformer. Du når ut til mange gjennom Finn.no, men det kan også være lurt å kjøpe annonser i lokalavisen. I tillegg bør du skaffe profesjonelle bilder av boligen, slik at den fremstilles i best mulig lys. Du kan også vurdere å bruke en boligstylist slik at boligen gjøres mest mulig attraktiv før fotografering eller visning. Husk å legge en del arbeid i å utarbeide gode og selgende tekster. Her kan du la deg inspirere av andre boliger som ligger ute for salg.

Når tiden er inne for visning, må du sørge for å gjøre det rent og ryddig i hele boligen. Hvis du har mange personlige eiendeler, kan det være lurt å rydde bort disse. Potensielle kjøpere er ikke interessert i hvilken smak du har, men i hvordan boligen ser ut og hva de selv kan gjøre med den. Husk at førsteinntrykket er viktig, så inngangspartiet og gårdsplass bør være ekstra presentabelt. Sørg for å sette av nok tid til visningen, slik at de fritt kan gå rundt uten tidspress. Du må gjerne være tilgjengelig slik at du kan svare på spørsmål om ting de lurer på og få frem de sterke sidene ved boligen din, men det er samtidig viktig å ikke følge etter dem overalt, slik at de kan få tid og rom til å diskutere litt seg imellom.

Mange lurer på hvilken årstid man bør selge på. Vanligvis vil årstid være av liten betydning siden man ofte skal selge og kjøpe i samme marked. Prisene har steget jevnt i Norge, men statistikken viser at de normalt stiger mest i årets første måneder, før de går ned igjen rundt fellesferien. Deretter kommer en prisøkning i august før de på nytt går ned noe rundt juletider. Prisene varierer dessuten ulikt i forskjellige landsdeler og områder, og det kan være vanskelig å forutsi når den beste årstiden for salg er. Generelt er det bedre å vurdere dine egne behov og din egen livssituasjon fremfor årstid, når du skal vurdere tidspunkt for salg.

‍

Mer om taktikker for salg av bolig:

4.1. Ulike taktikker og strategier som kan benyttes i en budrunde

4.2. Hvordan en visning skal gjennomføres

4.3. Når på året lønner det seg å selge bolig?

Hvis du skal selge bolig selv uten å involvere en megler, bør du sette deg godt inn i prosessen i forkant og gjerne sette opp en detaljert tidsplan og en huskeliste med alt som skal gjøres. Som regel må du begynne med å hente inn viktige papirer knyttet til boligen din. Grunnboksutskrift henter du inn fra Statens kartverk, og annen informasjon om boligen hentes fra kommunen. Det inkluderer blant annet målebrev, eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter, ferdigattest og reguleringsplaner. Mange velger å kjøpe såkalte "meglerpakker", der private aktører tar på seg jobben med å hente inn nødvendige dokumenter for deg. Dette koster vanligvis mellom 2000 og 4000 kroner. Du bør også hente inn en tilstandsrapport. Denne utarbeides av en takstmann og inkluderer nyttige informasjon om boligens standard. Tilstandsrapporten skal legges ved i prospektet.

Deretter er det viktig å finne ut hva du realistisk sett kan selge boligen for. Let etter andre sammenlignbare boliger i nærområdet ditt som nylig har blitt solgt og finn ut hva de har blitt solgt for. Setter du prisen for høyt, risikerer du å skremme bort potensielle kjøpere, og setter du den for lavt, kan du gå glipp av store summer, så her gjelder å finne en god balanse.

Markedsføring og annonsering er en viktig del av salgsprosessen. Her gjelder det å sette boligen i så godt lys som mulig, både med hjelp av flotte bilder og gode tekster som får frem de gode sidene ved boligen din. Hvis du ikke er en dyktig fotograf selv, bør du vurdere å leie inn en fotograf som kan ta profesjonelle bilder. Mange bruker også en boligstylist før visning og fotografering for å gjøre boligen enda mer attraktiv for interessenter.

Når boligen er lagt ut for salg, holder du visninger og budrunde. I budrunden må du sørger for å få alle budene skriftlig, og du må føre en skriftlig budlogg som inkluderer budgivers navn, tidspunkt for budet, beløp og akseptfrist. Husk at avtalen er bindende dersom du aksepterer et bud. Når du omsider har funnet en kjøper, gjenstår bare oppgjøret og overtakelsen av bolig. Salget formaliseres gjennom kjøpekontrakt og skjøte. 

‍

Mer om hvordan du går frem:

5.1. Hva koster en boligsalgsrapport?

5.2. Hva du bør tenke på hvis du må selge en bolig med tap

5.3. Hvordan du best kan benytte deg av boligstyling

Dersom du ikke har noe erfaring med salg av bolig og likevel ønsker å selge boligen selv, bør du vurdere om du skal overlate enkelte deler av jobben til profesjonelle aktører. I dag finnes det en rekke tjenester på nettet der du kan få hjelp til krav og handlinger knyttet til salg av bolig. I tillegg tilbyr mange meglere ulike modeller der du selv tar deg av enkelte deler av jobben. For eksempel kan megleren hjelpe deg med å gi verdivurdering og holde budrunde, mens du selv gjennomfører visninger. På den måten slipper du å gjøre hele jobben selv, og det hele blir straks litt tryggere. Som regel skal du ikke betale provisjon av salgssum dersom du bare kjøper enkelte tjenester. I stedet er det vanlig å betale et beløp som er forhåndsbestemt.

Selve oppgjøret og formalisering av kjøpekontrakt kan også være komplisert for mange og det kan være fristende å overlate dette til en advokat. Som regel koster det mellom 10.000 og 25.000 kroner, forutsatt at boligen som skal selges er en normal bolig som ikke krever arbeid utover det vanlige. Prisen for advokat vil være høyere dersom du selger en bolig med stor tomt og tilknyttede bruksretter. 

Hovedårsaken til at mange ønsker å selge bolig uten megler, er for å spare penger. Det er likevel viktig at salget gjennomføres etter boken, at du får riktig pris for boligen din og at du oppfyller pliktene du har som selger av bolig. Et generelt råd er å overlate det du føler deg usikker på til profesjonelle, og selv ta deg av det som ikke er så vanskelig.

‍

Mer om gode råd om å selge selv:

6.1. Hvordan du kan få en verdivurdering på nett

6.2. Alt om priser for boligselgerforsikring

6.3. Hvilke skatteregler som gjelder hvis du selger boligen innen ett år

Nedenfor gir vi svar på spørsmål som ofte stilles i forbindelse med salg av bolig uten megler:

‍

Spørsmål: 

Hvordan håndteres oppgjøret?

Svar:

Oppgjøret innebærer betaling av salgssummen, sletting av heftelser og tinglysning som sikrer rettsvern. Forbrukerrådet anbefaler at oppgjøret håndteres av en eiendomsmegler, advokat eller en bank. På forbrukerrådets hjemmesider finner du en nyttig sjekkliste som du kan benytte deg av når du skal selge bolig selv.

‍

Spørsmål:

Kan budgiver trekke tilbake budet sitt?

Svar:

Etter at selger har fått vite om budet, kan ikke budet trekkes tilbake. Det innebærer at budet vil være bindende frem til akseptfristen løper ut. Budet vil ikke lenger være bindende dersom du avslår budet eller godkjenner et annet bud. For mer informasjon om gjeldende regler for budgivning, kan du lese denne artikkelen hos Norges Eiendomsmeglerforbund.

‍

Spørsmål:

Kan jeg lage kjøpekontrakten selv?

Svar:

Du bør ikke utarbeide kjøpekontrakt selv med mindre du har juridisk kompetanse. Kontrakten skal dekke alle juridiske forhold og skal sikre rettighetene til begge parter. Det anbefales at du bruker Forbrukerrådets kontrakt for kjøp av bolig eller at du engasjerer en advokat til å utarbeide kontrakt.

‍

Spørsmål:

Trenger jeg boligselgerforsikring?

Svar: 

Selv om du ikke må, velger de aller fleste å skaffe seg boligselgerforsikring ved salg av bolig. Som selger har du opplysningsplikt overfor kjøper om relevante forhold ved boligen. Hvis du ikke gir korrekte opplysninger om boligen, kan du bli erstatningsansvarlig hvis feil eller mangler skulle oppdages i etterkant. Noen ganger er reklamasjonskrav berettiget og andre ganger er de ikke det. Har du boligselgerforsikring, vil forsikringsselskapet ta seg av eventuelle klager som kommer etter at salget er gjennomført.

Du kan spare mye penger på å selge boligen selv, men det forutsetter at du gjør grundige undersøkelser og forbereder deg godt på prosessen du har i vente. For unngå vanlige feil, anbefaler vi at du tar en nærmere kikk på artiklene våre på Meglersmart. Her får du blant annet nyttig informasjon om hvordan prisen på en bolig regnes ut, hva du må huske på ved overtakelse, og hvordan du bør gå frem for å finne riktig megler dersom du finner ut at du ikke ønsker å selge selv likevel.

Ofte har en bruk for advokattjenester i forbindelse med kjøp og salg av bolig. På Advokatsmart får du nyttig informasjon juridiske tjenester. Her kan du blant annet lese mer om hvilke regler som gjelder ved reklamasjon, og om eiendomsrett generelt.

Så fort boligen er solgt, skal du flytte inn i ny bolig. Da kan du bruke artiklene våre på Flyttesmart. Her får du vite alt du trenger om bruk av flyttebyrå, hva det koster å leie flyttebil og hvor mye en flyttevask koster nå til dags.