Dersom du har behov for å finne ut hva boligen din er verdt, vil det som oftest innebære at du tar kontakt med en eiendomsmegler eller takstmann for befaring av boligen. En verdivurdering er aktuelt i forbindelse med boligsalg, refinansiering av lån, arveoppgjør og forsikringssaker. En ordinær verdivurdering utføres av en megler, mens en mer omfattende tilstandsrapport utføres av en takstmann. Før var det mer vanlig at takstmannen også utførte verdivurderingen, men etter at e-takst ble den nye standarden innen verdivurdering, er dette nå innenfor meglerens oppgaver. Dersom boligen ikke skal legges ut for salg i det åpne markedet, men for eksempel overføres via arv, er det vanlig at en takstmann setter en verditakst, også kalt lånetakst.

Siden 2016 har e-takst vært med på å kvalitetssikre meglerens verdivurdering. Tidligere var ikke kravene til verdivurdering spesielt strenge, og mye av verdivurderingen var basert på skjønn. På etterspørsel av finanstilsynet utviklet bransjen i 2016 en egen standard som skulle gjøre feilprising mindre vanlig. Ved hjelp av en database får banken nå tilgang til nåværende og tidligere e-takst, og som eier av boligen får du e-taksten tilsendt elektronisk. Elektronisk takst har også gjort det lettere å refinansiere boliglånet, siden taksten er lett tilgjengelig for samtlige banker. 

Når megleren er på befaring i boligen, er det flere ting som danner grunnlaget for verdivurderingen. En verdivurdering baserer seg på blant annet standard på boligen, beliggenhet, solforhold, størrelse og nærhet til for eksempel skole, butikker og andre servicetilbud. En verdivurdering er en vurdering av boligens antatte verdi i markedet, og innebærer derfor mer enn en rask kikk på boligens standard. Kunnskap om nærområdet og potensielle kjøpere vil kunne være helt sentralt i vurderingen. Ved en verdivurdering skal megleren også undersøke boligens historikk. Hva har blitt gjort av oppussing? Hvordan ser utviklingen av nærområdet ut? Basert på dette regner megleren ut boligens antatte markedsverdi, som du mottar via e-post. 

Merk at en verdivurdering ikke er det samme som prisantydning, selv om den bygger på mye av det samme grunnlaget. Verdivurderingen forteller deg antatt markedsverdi, og settes basert på meglers vurdering av en rekke ulike faktorer. Prisantydningen gjenspeiler verdivurderingen, men inkluderer også hva du som selger ønsker å få for boligen. Megleren og du setter altså prisantydningen sammen. Banken forholder seg imidlertid til e-taksten når de innvilger lån.

Det er ikke helt uvanlig at ulike meglere kommer frem til ulike e-takster på samme bolig. Det er ingenting i veien med å innhente flere verdivurderinger, men vær obs på at den høyeste verdivurderingen ikke nødvendigvis er den mest realistiske. 

Dersom du skal selge bolig, vil du i tillegg til verdivurderingen som regel ha behov for en grundig gjennomgang av boligens standard. Som boligselger er du pliktig til å oppgi fullstendig informasjon om boligen, noe som gjerne gjøres gjennom en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Denne utarbeides av en takstmann.

‍

Mer om hva boligen din er verdt:

1.1. Alt du trenger å vite om takst på bolig

1.2. Vår komplette guide til verdivurdering

1.3. Hva er forskjellen på takst og verdivurdering?

E-takst koster vanligvis et sted mellom 1.500-5.000 kroner. Prisen er avhengig av blant annet størrelsen på boligen, trykket i markedet og avstanden fra boligen til meglerkontoret. Dersom boligen ligger veldig langt unna meglerkontoret kan prisen fort bli høyere enn 5.000 kroner. Det vil i de aller fleste tilfeller lønne seg å velge en megler i nærheten. Ikke bare sparer du penger, men megleren vil være mer lokalkjent. Dersom du kjøper verdivurdering og e-takst som en del av en større meglerpakke, kan kostnadene bli lavere. 

Noen meglere tilbyr gratis verdivurdering i håp om å også kunne gjennomføre salgsoppdraget. En slik type vurdering er ofte uformell og inkluderer ikke e-takst. Dersom du skal benytte verdivurderingen som dokumentasjon overfor banken eller en annen tredjepart vil det ikke være nok med en uformell verdivurdering. I disse tilfellene må du nok regne med å måtte betale for e-takst. Enkelte meglere kan tilby gratis verdivurdering med e-takst, gjerne som en del av en kampanje eller med forbehold om å få salget av boligen. Dette er imidlertid en ekstratjeneste du ikke kan regne med. Spør gjerne megleren om hva som er mulig.

Dersom du har mulighet kan du med fordel innhente uformelle verdivurderinger fra flere meglerkontor for å sammenligne. Verdivurderingene vil gjerne variere noe, og slik kan du med relativt god sikkerhet finne en gjennomsnittsvurdering. Husk imidlertid at du trenger en formell e-takst for å kunne få lån eller mellomfinansiering i banken. 

Er du nysgjerrig og kun ute etter å få en antydning til hva boligen kan være verdt, finnes det andre alternativer som er helt gratis. På nett finner du flere boligpriskalkulatorer som kan gi en pekepinn om boligens verdi. Dette er på ingen måte et nøyaktig overslag, heller ikke noe som blir godkjent av banken. Allikevel kan det være interessant for flere. Dersom du er usikker på om megleren har gjort en riktig verdivurdering, kan kalkulatoren gi deg en viss idé om verdien som er satt, er reell. Hvis du som boligkjøper mistenker at megleren har satt en kunstig lav pris, kan du benytte kalkulatoren for å sjekke om verdiene avviker vesentlig fra hverandre. Her må du allikevel bruke skjønn, da kalkulatoren ikke har samme oversikt som megleren. Det kan være mange faktorer som bidrar til en vurdering, som ikke en boligpriskalkulator evner å bedømme.

Noen synes at verdivurdering er dyrt, men det kan spare deg for flere bekymringer, både på kort og lang sikt. Dersom du er usikker på om prisen er verdt det, vil vi anbefale deg å ta kontakt med flere meglerfirmaer for å hente uforpliktende tilbud. Prisene varierer, men det er ikke nødvendigvis det billigste tilbudet som er det beste. Se heller etter en megler med lang erfaring og lokalkunnskaper for en mest mulig realistisk verdivurdering.

‍

Mer om hva en verdivurdering koster:

2.1. Hva koster en verdivurdering?

2.2. Hvordan får jeg en gratis verdivurdering?

2.3. Alt om verdivurdering på nett

Når du skal finne verdien på boligen din, er det flere begreper du bør sette deg inn i. Noen av begrepene er delvis overlappende. Her forsøker vi å tydeliggjøre noen av de viktigste. 

Verdivurdering: En verdivurdering utføres av en megler og viser hva megleren mener man kan få for eiendommen i markedet. Vurderingen er baserer seg på faktorer som størrelse, standard og sammenlignbare boliger i området. I dag er e-takst den nye standarden for verdivurdering. E-takst følger en rekke retningslinjer, og leveres elektronisk til bank og kunde. Det vil altså si at en megler først gjør en godt standardisert verdivurdering, som ender i en e-takst. 

E-takst: E-takst benyttes dersom man skal dokumentere boligens verdi overfor for banken og eventuelle kjøpere. E-taksten sendes deg og banken etter gjennomført verdivurdering. Banken får altså direkte tilgang til meglerens vurdering, samt e-takster fra de siste seks månedene. E-takst legger grunnlaget for boligens prisantydning.

Verdi- og lånetakst: Verdi- og lånetakst er særlig benyttet i forbindelse med arv og overføring av bolig. Med andre ord; i de tilfellene der boligen ikke skal selges på det åpne markedet. Taksten utarbeides av en takstmann og sier noe om boligens tekniske verdi, og hva det ville kostet å bygge samme bolig i dag. 

Prisantydning: Prisantydningen er den prisen en bolig annonseres med. Prisen tar utgangspunkt i verdivurderingen, men også hensyn til selgerens ønsker. Prisantydningen ligger derfor gjerne noe over selve verdivurderingen.

Boligsalgsrapport: En boligsalgsrapport inneholder ikke en konkret verdi, forstått som sum, men har allikevel svært mye å si for boligens verdi. En boligsalgsrapport er den mest utbredte formen for tilstandsrapport og inneholder en grundig dokumentasjon av boligens tekniske tilstand. Rapporten er utformet for å minimere konfliktnivået mellom kjøper og selger.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til boligens verdi:

3.1. Alt du må vite om boligsalgsrapporten

3.2. Våre beste råd om prisantydning

3.3. Den komplette guiden til e-takst

‍Boligsalg: En verdivurdering er først og fremst nyttig dersom du skal selge boligen din. Det kan være vanskelig å fastsette prisantydningen uten en profesjonell verdivurdering, og derfor henter de fleste inn en megler for å gjøre vurderingen. Megleren kjenner markedet godt, og vet hvilke boliger du vil konkurrere med. Meglere møter gjerne de samme kjøperne på visning, og har derfor god oversikt over hva de er villige til å betale for lignende boliger.

Dersom du ender opp med å underprise boligen fordi du droppet verdivurderingen, kan du potensielt gå glipp av fullt oppnåelige summer. På samme måte risikerer du å ikke få solgt dersom du overpriser den. Ved overprising kaster du potensielt bort tid og penger på planlegging, annonsering og visninger. Slik sett kan prisen for verdivurdering gjort av en fagperson absolutt være verdt pengene.

Når megleren kommer på befaring, er det viktig at du også benytter anledningen til å få råd og tips om hvordan du kan øke boligens verdi. Basert på sin erfaring i markedet og sine fagkunnskaper vil megleren gi deg en realistisk vurdering av boligens verdi, men også vite hvordan du kan øke denne verdien. 

Husforsikring: Verdivurdering av bolig kan også være aktuelt i forbindelse med husforsikring. Det er svært vanlig at man er usikker på hvor mye man skal forsikre boligen for. Mange forsikringsselskaper er imidlertid svært behjelpelige med slike utregninger dersom du tegner forsikring hos dem. I noen tilfeller vil du derfor ikke ha behov for en ekstern vurdering av megler. Undersøk flere forsikringsselskaper, og vær spesielt nøye på å se over vilkårene i avtalen. 

Refinansiering: Dersom du skal refinansiere boliglånet ditt, vil banken kreve e-takst. En verdivurdering er i disse tilfellene helt nødvendig. 

Oppussing: Det kan være svært praktisk å få en verdivurdering dersom du skal pusse opp. Har du som mål å øke verdien på boligen, er det lurt å rådføre seg med eksperter. Ikke alle grep vil øke boligens verdi. En megler vil kunne gi gode råd om hvilke grep som er unødvendige, særlig dersom du pusser opp med tanke på salg.

Arveoppgjør: Flere gjennomfører arveoppgjør uten verdivurdering. Dette anbefales dog ikke av advokater. Dersom den ene parten skal kjøpe ut den andre, kan du unngå flere konflikter ved å hente bistand av en fagkyndig. Flere benytter i disse tilfellene lånetakst/verditakst. En verditakst settes av en takstmann, og forteller hva det ville kostet å bygge boligen i dag. Merk at en verdivurdering forteller antatt salgspris i markedet. Det er derfor relativt stor forskjell på disse vurderingene.

‍

Mer om hvordan du utnytter en verdivurdering:

4.1. Alt du trenger å vite om å selge bolig

4.2. Våre beste råd om verdivurdering

4.3. Overdragelse av eiendom mellom søsken

Dersom du skal benytte deg av en megler for å gjøre en verdivurdering, anbefaler vi at du starter med å kontakte de mest aktuelle i ditt nærområde. Hent inn tilbud, og inviter gjerne flere meglere på uforpliktende befaringer. Det finnes i dag flere nettjenester der du kan hente tilbud fra flere meglere samtidig. Du kan også ta kontakt direkte via meglerkontorets hjemmeside eller telefon.

En verdivurdering gjøres ved en grundig befaring av boligen. Megleren undersøker blant annet planløsning, standard, tidligere oppussing, vedlikeholdsbehov og uteområde. Lokalområdet og nærhet til servicetilbud vil også være relevante faktorer. Vær forberedt på at megleren vil stille spørsmål om nabolaget, boligen og nærmiljøet. En verdivurdering tar gjerne et par timer, men dette vil også variere etter størrelsen på boligen. 

En befaring er ikke det samme som visning, så du trenger ikke å forberede deg i like stor grad. Det kan imidlertid lønne seg å gjøre noen små grep for å gjøre meglerens totalopplevelse så god som mulig. Det viktigste er at megleren kommer seg rundt i boligen uten unødvendige hindringer. Rengjøring og lett vedlikehold i alle rom bør være normal praksis. Skift gjerne ut gamle lyspærer og reparer småting, som en dryppende kran. Dette er ting en megler i stor grad vil kunne se forbi ved en verdivurdering, men det skader ikke at boligen er i best mulig stand.

Det tar gjerne 1-2 uker for å få det endelig resultatet av verdivurderingen. Dersom en megler har mange oppdrag i perioden, kan det ta noe lengre tid. Du bør imidlertid vurdere å bytte ut megleren dersom vedkommende er svært opptatt. Skal du selge boligen din trenger du en tilgjengelig megler. Når verdivurderingen er ferdigstilt, mottar du en e-takst på e-post. Med e-taksten følger en beskrivelse av hva som ligger til grunn for vurdering.

De aller fleste har store forventninger til hva boligen sin er verdt. Man sammenligner gjerne med hva naboen fikk for sin bolig, men man skal være klar over at dette ikke alltid gir realistiske forventninger. Det er flere faktorer enn boligens utseende og beliggenhet som påvirker den endelige verdien. Boligmarkedet kan ha store svingninger og leilighetene kan være svært forskjellige når det kommer til standard. Er du usikker på meglerens vurdering kan du ta kontakt og etterspørre en detaljert gjennomgang vurderingen. Du kan også få en ny vurdering av en annen megler dersom du føler at dette er nødvendig.

Dersom du ikke har behov for en nøyaktig verdivurdering for å dokumentere dette overfor banken, kan du benytte deg av en boligkalkulator. Med en boligkalkulator finner du boligens omtrentlige verdi. En boligkalkulator kan også være nyttig dersom du mistenker at en bolig som er lagt ut for salg opererer med lokkepris. Boligkalkulatorer finner du i nettaviser, på hjemmesiden til eiendomsmeglere og i boligmagasiner. Disse er gratis, og du kan enkelt benytte deg av flere kalkulatorer for å sammenligne resultatet. En boligkalkulator regner ut verdien basert på informasjon du legger inn, som adresse, størrelse, balkong, utsikt, parkeringsmuligheter m.m. Kalkulatoren tar også høyde for andre boliger i området som nylig har blitt solgt. 

I enkelte banker kan du finne antatt boligverdi på boligen din. Denne verdien baserer seg på markedsutviklingen i området og den siste salgsverdien. Grunnlaget for beregningen er hentet fra Eiendomsverdi AS.

‍

Mer om hvordan man får en verdivurdering:

5.1. Hvordan velge rett megler til din verdivurdering

5.2. Alt du trenger å vite om meglerhonorar

5.3. Finn den beste megleren til verdivurdering i Oslo

‍Forventninger: Det er viktig å huske at dine egne forventninger til boligens verdi ikke nødvendigvis samsvarer med den faktiske markedsverdien. Det er naturlig nok veldig fristende å velge den megleren som gir høyest mulig verdivurdering, men hvis denne skiller seg kraftig fra andre vurderinger kan det være grunn til å være skeptisk. Du har ingenting å tjene på at prisen settes urealistisk høyt. Få en realistisk pris, og en dyktig megler som kan presse prisen i en budrunde.

Valg av megler: Valg av megler er svært viktig for en god verdivurdering og et godt boligsalg. Velg en pragmatisk megler som er lokalkjent og har erfaring med salg av din type bolig. En verdivurdering av bolig gir deg ingen konstant sannhet, men en kvalifisert gjetning gjort av en eiendomsmegler. Megleren baserer sin vurdering på fagkunnskaper og lokalkunnskaper om markedet. Merk at verdivurderingen ikke er en garanti for hva den endelige salgssummen kommer til å være. Stol på at megleren vet hvordan man får best mulig pris for boligen.

Vent med oppussing: Det lønner seg å vente med store oppussingsprosjekter til du har hatt megleren på befaring. Lytt til meglerens råd om hva som er nødvendig av oppussing, og hva du kan la være. Er det for eksempel snakk om ett rom i boligen som må opp i standard, kan det for eksempel lønne seg med en nøytral oppussing av det ene rommet. Det samme gjelder uferdige prosjekter som listverk og løse ledninger i tak og vegger. Småting som ikke er i orden gir et dårlig inntrykk. Skal du derimot selge boligen som et oppussingsprosjekt er det derimot ikke sikkert at det har noen hensikt å gjøre store endringer. Det samme gjelder omfattende oppussing av våtrom og kjøkken. Det er ikke sikkert verdiøkningen vil tilsvare utgiftene dine. Hør på rådene fra megler, og vent med oppussingen til etter første befaring.

Videre lister vi opp noen faktorer som kan øke verdien på boligen, og noen som kan senke verdien:

Ting som kan øke verdien på boligen:

• Dokumentert renovering av fagfolk på våtrom og kjøkken
• Balkong eller terrasse med gode solforhold
• Lavt vedlikeholdsbehovet, uten umiddelbare tegn på oppussingsbehov
• Lite støy fra trafikk og næringsvirksomhet
• Mulighet for utleieenhet
• Garasjeplass og/eller parkering
  

Ting som kan senke verdien på boligen:

• Alvorlige feil som mugg eller lekkasjer
• Kjøkken og våtrom som trenger oppussing
• Stort vedlikeholdsbehov
• Dårlig beliggenhet med tanke på servicetilbud og/eller støy
• Vanskelige naboer
• Dårlige solforhold

‍

Mer om å øke verdien på boligen din:

6.1. Alt du må vite om oppussing av leilighet

6.2. Alt om priser og regler ved renovering av bad

6.3. 20 ting du bør vite når du skal pusse opp

Her gir vi deg svar på en utvalg spørsmål som mange med behov for verdivurdering stiller seg:

Spørsmål:

Hvorfor kan jeg ikke gjøre verdivurderingen selv?

Svar:

Det er ingenting som hindrer deg i å gjøre en verdivurdering på egenhånd, men det er ikke stort du får brukt denne vurderingen til. Skal du refinansiere lån eller mellomfinansiere vil banken kreve e-takst. Skal du selge bolig anbefales det at man får en profesjonell vurdering, da dette legger grunnlaget for prisantydning og salgspris. Det kan være utfordrende å få solgt dersom ikke disse settes av kompetent fagfolk, dessuten er det stor fare for å både overprise og underprise seg. Spør deg om hvilken kompetanse du egentlig har til å anslå antatt verdi i markedet akkurat nå? Vil du fortsatt gjøre din egen verdivurdering? Les våre beste råd til å gjøre verdivurderingen selv.

‍

Spørsmål:

Jeg skal selge oppussingsobjekt og er veldig usikker på hva den er verdt. Hvordan går jeg frem?

Svar: 

Det kan være svært vanskelig å estimere et oppussingsobjekt sin verdi, så her bør du helt klart hente inn både en megler og en takstmann. Takstmannen vil først og fremst vurdere boligens tilstand, mens megleren vil anslå verdien i markedet. Velg fagfolk som har erfaring med oppussigsobjekter, og en megler som vet hva lignende objekter har gått for i området. Les også vår komplette guide til oppussingsobjekt, sett fra en kjøpers perspektiv.

‍

Spørsmål:

Vi ønsker å selge boligen vår til et av barna våre. Trenger vi verdivurdering?

Svar:

Ved salg av bolig til barn er det mange ting å tenke på. Der det er flere barn inne i bildet, anbefales det at man får en profesjonell verdivurdering av boligen, for å unngå konflikter med tanke på fremtidig arv. Mange velger allikevel i disse tilfeller å hente verditakst fra en takstmann. Denne typen vurdering er i stor grad en teknisk gjennomgang av boligen. Takstmannen beregner hvor mye det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig etter dagens standarder og priser. Dette skiller seg betraktelig fra en verdivurdering, som vurderer boligens antatte verdi i det åpne markedet. Du bør derfor vurdere om du allikevel skal bestille en ordinær verdivurdering. Det viktigste er at alle parter kommer til en enighet. Før du selger kan det være lurt å sette seg inn i hvordan overdragelse av eiendom mellom søsken foregår og arverett mellom søsken. 

Har du enebarn, altså ingen andre livsarvinger, kan du i stor grad selge eller gi boligen i gave som du vil. Merk at du uansett må dokumentere overdragelsen til skattemyndighetene. Dersom man selger eiendommen under takst, eller til en symbolsk pris, vil det bli ansett som et gavesalg. Alle avtaler bør imidlertid inngås skriftlig. Til dette kan du ta kontakt med et meglerkontor eller advokat. Les alt du trenger å vite om salg av bolig til barn.

Det finnes flere måter å få en oversikt over boligens verdi på. Skal du benytte informasjonen til noe mer enn å tilfredsstille din egen nysgjerrighet anbefaler vi at du kontakter en megler for verdivurdering og en takstmann for tilstandsrapport.

Dersom megleren rådfører deg til å gjøre oppgraderinger for å øke boligens verdi finner du en rekke råd og tips om oppussing og renovering i Boligsmart sitt magasin. Her finner du blant annet artikler om hvordan pusse opp kjeller,10 smarte tips til oppussing av hus og en komplett guide til renovering av bad. Følg våre råd for å sikre deg et behagelig og best mulig boligprosjekt!