boligsmart
Søk
Når man skal gå i gang med å gjennomføre et tilbyggprosjekt, vil en rekke spørsmål melde seg. Må man søke kommunen om byggetillatelse? Er det lurest å benytte seg av en arkitekt? Hvor mye koster et tilbygg? Hva slags dokumentasjon er påkrevet? Hvordan finner man riktig entreprenør for å ta oppdraget? I denne artikkelen gir vi svar på alle disse spørsmålene, og vil i tillegg gi noen konkrete tips for å få til et vellykket tilbygg.
Når man bygger et tilbygg, utvider man boligens grunnflate. Man graver opp en del av tomten og bygger ny grunnmur. Deretter bygger man ønsket struktur, som kobles på den eksisterende boligen. Tilbygg varierer i format. Det kan være alt fra en utvidelse av inngangspartiet til en økning av boarealet på flere hundre kvadratmeter.
Hva det koster å få oppført et tilbygg, varierer en god del fra prosjekt til prosjekt. I følge markedsplassen Byggstart.no er gjennomsnittspris for å bygge tilbygg på ca. 33.000 kr per kvm. Denne prisen inkluderer byggematerialer og arbeidstimer til utførende arbeider. Arkitekttjenester kommer i tillegg, men utgjør omtrent 5% til 10% av de totale kostnadene for denne typen prosjekt.
For tilbygg kan man behøve et betydelig antall fagfelt for å forsikre seg om en vellykket gjennomføring. I prosjekteringsfasen vil mange velger å benytte seg av arkitekt, og en prosjekterende ingeniør ved behov.
Blant håndverkerne som normalt er inkludert finner man:
Med mange involverte fagfelt, er det viktig å organisere arbeidet på klart og godt vis.
Det finnes grovt sett tre måter å organisere bygging av tilbygg på:
For tilbygg, ser vi at det er vanligst å velge generalentreprise/hovedentreprise. Det skyldes at arbeidet ofte er nokså omfattende, og vil inkludere innsats fra en rekke fagfelt. Dette gjør det tidkrevende og utfordrende å finne håndverkere og samordne deres innsats på byggeplassen. Samtidig er det vanskelig å få priser fra entreprenører før det foreligger et underlag (inkludert tegninger) som kan prises. De fleste velger derfor å engasjere en arkitetk som kan lage tegninger, søke kommunen og utarbeide en prosjektbeskrivelse.
Det er viktig å finne en dyktig og erfaren entreprenør når man skal gjennomføre denne typen prosjekt. Man bør prioritere relevant erfaring. Aller helst et firma som har gjennomført tilbygg av samme type på et lignende hus tidligere. Det er viktig at alt arbeid gjennomføres i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Dette forsikrer man seg om ved å velge en entreprenør som har alle nødvendige godkjenninger, og et godt omdømme blant sine kunder.
Som regel vil man benytte seg av en arkitekt hvis man skal bygge et større tilbygg. Arkitekten vil utarbeide tegninger og prosjektbeskrivelse. På større tilbygg (over 50 kvm), trenger man også en ansvarlig søker til å søke for en. Dette er det vanlig at arkitekten gjør. Arkitekten kan også detaljere innvendige løsninger, slik som belysning og møblering.
Før man skal hente inn tilbud fra entreprenører på et prosjekt som dette, må man som regel fremvise følgende former for søknadstegninger:
Disse kreves for at entreprenøren skal kunne gi pris på prosjektet.
For større tilbygg vil detaljprosjektering være nødvendig. Da trengs underlag som:
Ved å ha disse tegningene på plass, blir det enklere for entreprenøren å anslå hvor mye prosjektet vil koste. Det vil også gjøre det enklere for byggherren å sammenligne tilbud fra flere konkurrerende entreprenører. Disse tegningene gir klare retningslinjer til entreprenøren, og bidrar til en vellykket gjennomføring.
Byggherre frarådes å stå for innkjøp av materialer dersom man overlater utføringen av prosjektet til en entreprenør. Dette byr på ekstra arbeidsoppgaver, og gjerne økte kostnader hvis man ikke bestiller riktig produkt, riktige mengder, eller riktig format.
Det kan også være vanskelig for ufaglærte å beregne hvor mye som behøves av de forskjellige typene materialer som skal anvendes. Lar man entreprenøren ta på seg innkjøp av materialer, unngår man problemer som feilaktig oppmåling, materialer som ikke passer sammen, og bytting av materialer med skader. En entreprenør har gjerne tilgang til egne priskampanjer fra sine leverandører. Dette kan gi prisreduksjoner som byggherrer ikke ville kunne dra nytte av ved å kjøpe inn varene selv.
Det er viktig å merke seg at et tilbygg kan ha mange forskjellige funksjoner. Mange huseiere bygger ut for å få et større kjøkken eller et nytt bad. Dette er dyrere enn å bygge andre typer oppholdsrom. Bad eller kjøkken normalt sett ikke være inkludert i tilbud fra entreprenøren.
Det er viktig å ha finansiering på plass før man går i gang med denne typen prosjekt. Noe av det første man må gjøre, er å kartlegge hva slags budsjett som vil være tilstrekkelig, og hvilke muligheter man har for å dekke alle nødvendig utgifter. Finansieringen må være på plass i god tid før man går i gang med prosjektering.
Det finnes flere måter å finansiere et tilbygg på. Avhengig av format og pris, kan man som regel velge mellom de følgende alternativene:
Som regel vil det foreligge krav om å søke kommunen om tillatelse for å bygge tilbygg på boligen, men en del mindre tilbygg vil kunne slippe unna søknadplikten. Regler som trådte i kraft 1. mai 2021 gjør det mulig å bygge tilbygg på opp til 15 kvadratmeter uten å søke, selv om det skal brukes til varig opphold. Beboelse og varig opphold utløser dermed ikke automatisk søknadsplikt, slik tilfellet var før. Reglene medførte også at man kan bygge terrasser som står inntil 1 meter over terrenget uten å søke - tidligere var grensen 0,5 meter. Terrassen kan også ha et rekkverk på opp til 1,2 meter.
Husk på at man oftest plikter å rapportere et tilbyggprosjekt til kommunen, selv om det ikke er søknadspliktig, og vi anbefaler alltid at man kontakter kommunen for å sikre at alle regler er fulgt, før man går i gang med et privat byggeprosjekt.
Skal man bygge et tilbygg som er på under 50 kvadratmeter, kan byggherren selv søke kommunen om tillatelse, forutsatt at tilbygget ligger én meter unna boligen. For større tilbygg må fagfolk stå som ansvarlig søker. Dette gjøres vanligvis av en arkitekt, selv om enkelte entreprenører også kan påta seg oppgaven. Det er i alle tilfeller lurt å sørge for å gjennomgå de nødvendige prosedyrene så tidlig som mulig, slik at man har nødvendige tillatelser på plass.
Det er viktig at man skriver kontrakter som oppfyller alle gjeldende krav. De skal inkludere informasjon om blant annet betalingsplan, hva som er inkludert, hvem som står for materialer, og pris. Mange velger å bruke standardkontrakter utarbeidet av Norsk Standard. Disse malene gjør det enkelt å tegne opp en detaljert kontrakt for kjøp av håndverkstjenester.
Når byggearbeidet har blitt utført skal byggherren motta skriftlig dokumentasjon som viser hva slags arbeider som har blitt gjort, og hvilke materialer som har blitt brukt. Man skal også sikre seg garantibevis og kvitteringer som viser hvilke produkter som har blitt anvendt.
Hvis tilbygget inkluderer våtrom skal man få en FDV-instruks fra entreprenøren. For alt elektrisk arbeid kreves en samsvarserklæring som bekrefter at arbeidet i sin helhet har blitt utført i samsvar med gjeldende forskrifters krav.
