boligsmart
Søk
Skal du i gang med bygging av ny garasje, eller er du kanskje bare nysgjerrig på hva et slikt prosjekt krever av planlegging og finansiering? I denne artikkelen svarer vi på de vanligste spørsmålene som dukker opp når man vurderer å bygge garasje. Vi tar for oss hele prosessen, fra planlegging og søknadsregler til prosess og ferdigstilling.
Kostnadene knyttet til bygging av garasje vil variere med prosjektets størrelse, kompleksitet og standard. Det vil si hvilke materialer du velger å benytte, hvilke tekniske løsninger du vil inkludere og hvilke særskilte hensyn som må tas for bygging på din eiendom. Prisen for garasje vil i stor grad også avhenge av byggematerialene. For å gi et eksempel, er garasje i betong en god del dyrere enn å bygge garasje i tre. Riktignok er også en garasje i betong tilnærmet vedlikeholdsfri. Garasjer i tilknytning til boligen kan bli noe rimeligere enn frittstående garasjer, etter man kun vil trenge å bygge tre vegger og ikke en hel frittstående konstruksjon.
Snittprisen ligger på rundt 14.000 kroner per kvadratmeter. Denne snittprisen inkluderer grunnarbeider, alle arbeider og alle byggevarer og materialer knyttet til prosjektet. Grunnarbeidene utgjør normalt 10% - 20% av de totale prosjektkostnadene. Nøyaktig hvor stor denne utgiften blir, vil i stor grad avgjøres av grunnforholdene på tomten.
Når man skal velge organiseringsform for sitt prosjekt, skiller man gjerne mellom delt entreprise og totalentreprise. Ved delt entreprise fungerer du selv som byggherre. Det er byggherre som har ansvar for å organisere de ulike håndverkerfirmaene, eller eventuelt ansette en ekstern prosjektleder til jobben. Byggherren må også sørge for at arbeidene følger planlagt fremdrift. Her skriver man separate kontrakter med hvert av de involverte entreprenørfirmaene.
Ved totalentreprise skriver du som boligeier kun én kontrakt med en hovedentreprenør. Denne hovedentreprenøren skriver deretter kontrakter med alle involverte underentreprenører. Her vil det typisk være slik at hovedentreprenøren er en tømrerbedrift, mens de engasjerer underentreprenører til arbeider som muring, graving og grunnarbeider, rørlegging og elektrikerarbeid.
Det finnes fordeler ved begge entrepriseformer. Delt entreprise vil typisk være det beste valget dersom du har sterke meninger om hvordan arbeidet på visse fagområder skal utføres, og kanskje allerede har et spesifikt entreprenørfirma i tankene. En hovedentreprenør vil typisk ta et påslag på 10% - 15% på tjenester utført av underentreprenørene. Det er ikke dermed sagt at det alltid er billigere å velge delt entreprise. Samtidig vil det være andre faktorer enn økonomi som kan være verdt å ta i betraktning. Det krever en hel del egeninnsats å skulle organisere et byggeprosjekt på egen hånd. I tillegg er det en tidkrevende jobb. Det kan derfor lønne seg å velge totalentreprise med mindre du har erfaring fra prosjektledelse innenfor bygg fra tidligere.
Når det gjelder hvordan man bør gå frem for å finne et passende entreprenørfirma til sitt prosjekt, kan man lete seg frem til dette på nett på egenhånd. Flere og flere boligeiere velger også å benytte seg av ulike markedsplassen Byggstart.no. Man kan registrere sitt prosjekt på deres nettsider, for så å motta tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører som har kapasitet og erfaring som matcher prosjektet.
Med kvalitetssikrede entreprenører menes det at entreprenørfirmaet har tilstrekkelig erfaring og fagkunnskap til det aktuelle prosjektet. Det er også relevant å finne ut av hvorvidt entreprenøren innehar noen av godkjenningene vi har for håndverkerfirmaer her i Norge. De viktigste slike godkjenningsordningene er Mesterbedrift, Sentral Godkjenning. For bedrifter som utfører elektriske arbeider kreves DSB-godkjenning. Av disse tre er det kun sistnevnte som er påbudt, men de to førstnevnte vil likevel fungere som et ekstra kvalitetsstempel.
Aller først er det behov for at du som boligeier utformer et underlag for prising, inkludert tegninger av garasjen. Her er det vanligst å koble seg til en arkitekt eller teknisk tegner. Disse dokumentene vil fungere som grunnlag når entreprenørfirmaene skal prissette jobben. Jo mer nøyaktig dette underlaget for prising er, desto lettere vil det være for entreprenør å gi et nøyaktig og detaljert pristilbud. Ulike entreprenører vil ofte tolke anbudet ulikt, og det kan derfor lønne seg å sette opp pristilbudene du mottar i et regneark for å få oversikt over hvilke poster som er inkludert i hvert tilbud. Dersom byggingen av din garasje krever søknad til kommunen, er det greit å få avklart dette tidlig i prosessen, og gjerne før du henter inn tilbud fra entreprenører.
Arbeidet kan begynne når igangsettingstillatelse er gitt fra kommunen, eller dersom det er avklart at byggingen av din nye garasje ikke krever byggesøknad. De første arbeidene som gjøres er graving og grunnarbeid. Deretter vil man normalt støpe såle og grunnmur. Til slutt vil resten av garasjen bygges. Mange velger å utføre hoveddelen av garasjen i tre, mens andre ønsker å bygge i betong eller mur. Deretter følger avsluttende arbeider som maling og fasadearbeider, tilbakefylling av masser, og planering av terreng rundt den ferdige bygningen.
Mange lurer på hva som er mest lønnsomt når det kommer til innkjøp av byggevarer. Det finnes flere måter å anskaffe de nødvendige byggematerialene. Man kan blant annet gå til ulike byggvarehus, bestille på nett, kjøpe direkte fra produsent eller velge å handle materialer gjennom håndverkeren. Ved ønske om svært spesifikke produkter, kan det være nødvendig å handle direkte fra produsent. Det samme gjelder materialer fra utlandet. Ved bygging av garasje vil det i de fleste tilfeller være lurt å la entreprenør stå for innkjøp av det meste av byggevarer.
Ved å handle gjennom entreprenør unngår du arbeidet med selve innkjøpene, og du unngår samtidig faren for å stå ansvarlig for feilkjøp. Problemer som kan oppstå ved innkjøp av materialer kan for eksempel være feil oppmåling eller kjøp av feil farge. I tillegg kan det hende at det oppstår forsinkelser i leveringstid, slik at det kan bli nødvendig å velge alternative materialer. Håndverkerfirmaer har lang erfaring med denne typen komplikasjoner, og har god kunnskap om alternativer dersom et produkt ikke er tilgjengelig, eller har for lang leveringstid.
En annen fordel ved å la entreprenørfirmaet stå for innkjøp av materialer, er muligheten for å få rabatter. Håndverkerfirmaer har gjerne egne rabattavtaler med ulike varehus, og de har ofte avtaler om kvantumsrabatt, ettersom de gjør innkjøp til flere prosjekter samtidig.
Dersom man likevel bestemmer seg for å kjøpe inn materialer selv, lønner det seg å se etter tilbudskampanjer og salg. Om man har mulighet til å oppbevare materialene trygt og tørt frem til bruk, er det ingenting i veien med å gjøre innkjøpene idet man finner gode tilbud. Husk at det er viktig å få nøyaktige mål før du gjør innkjøp, særlig dersom innkjøpene skal gjøres en tid i forveien. Dersom man ønsker å gjøre deler av innkjøpene selv, er det også helt sentralt at dette avgjøres med entreprenør på forhånd, slik at det ikke oppstår misforståelser og uenigheter. Det er også viktig at materialene ankommer byggeplassen i god tid. Dersom man bestemmer seg for å kjøpe inn materialer selv, er det derfor viktig at man forsikrer seg om at det ikke er for lang leveringstid.
Det er sentralt at du har finansiering for prosjektet i orden før du henter inn arkitekt eller entreprenør. Gå derfor i banken tidlig i planleggingsfasen for å finne ut hvilken finansieringsform som lønner seg for deg.
Det finnes flere muligheter når det kommer til finansiering av din nye garasje. Den rimeligste formen for finansiering vil være å benytte egenkapital. Det man må ut med i rentekostnader ved å ta opp et lån til prosjektet, vil bli en høyere sum enn det man går glipp av i renteinntekter ved å beholde egenkapital i banken.
Dersom man allerede har et boliglån, kan man utvide boliglånet eller benytte fleksilån. Om man tar opp et fleksilån, kan man hente ut opp til 60% av boligens verdi. Lånebeløpet kan brukes på hva man måtte ønske, og renten er lik som i eksisterende boliglån.
Man kan også velge å øke boliglånet med inntil 85% av boligens verdi. I motsetning til ved et fleksilån, krever dette egen søknad til banken. Ved økt boliglån vil man også beholde samme rente som i boliglånet.
En alternativ finansieringsform er forbrukslån. Her tas det ingen sikkerhet, og det er den dyreste formen for lån. Dersom man velger å benytte seg av denne finansieringsformen, bør man være forberedt på å betale tilbake pengene svært raskt.
Det finnes et antall generelle regler for oppføring av garasje. Det kan i tillegg finnes ytterligere regler som gjelder for ditt område. Her vil det lønne seg å besøke din kommunes nettsider, eller ta kontakt med kommunen dersom man er tvil.
Utbygging av garasje vil ikke kreve søknad til kommunen i tilfeller der alle følgende sjekkpunkter er krysset av:
Det er også viktig å merke seg at bygget ikke kan benyttes til varig opphold. Eksempler på hva en slik bygning kan brukes til utover garasje, er blant annet bod, hobbyrom, veksthus og dukkestue.
Dersom dine planer for bygging av garasje overskrider noen av disse reglene, vil det bli nødvendig å søke kommunen før noe som helst av arbeider begynner. Når et prosjekt krever søknad til kommunen, kan det i mange tilfeller være nødvendig å søke med hjelp fra fagfolk. Det er ofte arkitekter som utfører denne typen søknadsarbeider, men andre fagpersoner kan også være kvalifiserte. Ønsker man for eksempel å bygge garasje med kjeller, må man søke til kommunen, og det må gjøres med hjelp fra fagfolk.
Direktoratet for Byggkvalitet har utformet flere gode veivisere og artikler som gir deg svar på hvilke byggeprosjekter som krever søknad, og hvorvidt en fagperson må stå som ansvarlig søker.
