boligsmart
Søk
En nyoppusset kjeller kan by på mange fordeler. Det kan gi økt boareal til eget bruk, eller en utleieenhet som kan gi skattefri inntekt. En nyoppusset kjeller vil også ha en positiv påvirkning på boligens takstverdi. Det finnes en rekke ting man bør tenke på når man skal pusse opp kjelleren. I denne artikkelen går vi gjennom hva det vil koste, hvordan prosjektet bør organiseres, hvilke forberedelser som trengs, og hvilke byggevarer man trenger. I tillegg skal vi se på finansieringsmuligheter og hvilke regler man må forholde seg til.
Ifølge markedsplassenm Byggstart.no, ligger gjennomsnittsprisen for å pusse opp kjelleren på ca. 15.000 kroner per m2. Dette gjelder da en kjeller som allerede har tilstrekkelig takhøyde og som har lite behov for utbedring. Inkludert i prisen er arbeid og alle materialer. Noen kjellere har bedre forutsetninger for å bli omgjort til boareal enn andre, så det er dermed store forskjeller i hvor mye hvert prosjekt koster per kvm.
Dersom man skal bygge ut en råkjeller, vil som oftest være behov for drenering og etterisolering av kjelleren så vel som pigging og støping av nytt gulv for å få tilstrekkelig takhøyde. Dette er en kostbar og komplisert arbeid som krever høy kompetanse og spesialisert utstyr. Å bygge ut en kjeller koster i snitt 30.000 kroner per kvadratmeter.
En av faktorene som driver prisen på oppussingsprosjektet, er hvorvidt kjelleren har fuktskader. Dersom man har en fuktig kjeller, må man ta tak i dette problemet før man kan begynne med oppussingen.
Hvorvidt det lønner seg å pusse opp kjelleren, avhenger av forutsetningene for å omgjøre den til boareal. Man må i tillegg ta i betraktning hvor mye det vil øke verdien av boligen å legge til en hel etasje. Verdiøkningen er ofte betydelig, men det er viktig å veie dette opp mot kostnadene. Det er særlig i områder med høye boligpriser og leiepriser at utbygging av kjellere vil svare seg økonomisk.
Det er viktig å ta seg av underliggende problemer som fuktighet og vanninntrenging før man går i gang med et prosjekt. Dette krever god planlegging og organisering, men dersom man har dyktige fagfolk på plass går slike ting mer eller mindre av seg selv.
Det finnes to måter å organisere prosjektet på. Enten velger man delt entreprise, eller totalentreprise. Om man velger delt entreprise, må man engasjere forskjellige fagfolk for de nødvendige områdene og fungere som prosjektleder selv. Det krever at man henter inn anbud og forhandler på hvert fagområde. Dette er ikke anbefalt med mindre man har en del erfaring med liknende prosjekter.
Mange velger derfor å organisere prosjektet som en totalentreprise. Det innebærer at én bedrift tar ansvar for å organisere og utføre hele jobben. Bedriften vil står også for innkjøp av alt nødvendig materiale, utenom overflatematerialer. Det inkluderer fliser, parkett, baderomsmøbler, kjøkkeninnredning, lysarmaturer og inventar, som du som byggherre som regel kjøper inn selv.
Dersom problemer oppstår underveis, er det lettere å tilskrive ansvaret når alt er samlet hos hovedentreprenøren. Det samme gjelder dersom man trenger å benytte seg av garantien etter arbeidet er ferdigstilt. Dersom man kun trenger å velge én hovedentreprenør har man også mer tid til å finne den rette entreprenøren for jobben.
Valg av riktig entreprenør er nøkkelen til suksessfull gjennomføring av oppussingen. Dersom man velger feil entreprenør for jobben, kan man fort ende opp med problemer som gjør prosjektet mye dyrere enn man først hadde planlagt. I noen tilfeller går ting så galt at arbeidet må gjøres om igjen.
Når man vurderer potensielle entreprenører bør man først og fremst undersøke om de har gode referanser for totalrenovering av kjeller. Dette er særlig viktig dersom man planlegger å senke gulvet. Da er det viktig å finne en entreprenør med solid erfaring med tilsvarende oppgaver.
Økonomien til entreprenøren er også viktig. Entreprenører med dårlig økonomi kan i verste fall ende opp med å gå konkurs før prosjektet er ferdig. Dette kan føre til store problemer. Dersom entreprenørfirmaet går konkurs, finnes det ingen å kreve utbedringer fra. Dette er svært uheldig i tilfelle noe må repareres innen garantiperioden (vanligvis 5 år etter at arbeidet er utført). Rett entreprenør bør også ha de nødvendige godkjenningene
Kommunikasjon og personlig kjemi er viktig for suksessfull gjennomføring av oppussingen. Når man pusser opp i kjelleren betyr dette at man i de fleste tilfeller inviterer entreprenøren inn i huset sitt på daglig basis over lengre tid. Da er det viktig at man har valgt noen man kommer godt overens med.
For å komme i kontakt med egnede entreprenører, kan man legge ut prosjektet på anbud, f.eks. ved å bytte benytte seg av Byggstart.no som er en markedsplass for bygg- og renoveringsprosjekter. Dette er gratis for deg som boligeier.
God planlegging er en forutsetning for et vellykket oppussingsprosjekt. Her er det er viktig å starte forberedelse i god tid. Det første steget er gjerne en befaring med en arkitekt. Arkitekten vil vurdere hva som er beste løsning for kjelleren, gitt utgangspunktet, og kan også vurdere hvilke tiltak som vil være søknadspliktige til kommuen, og sannsynligheten for å få gjennom en søknad. De fleste omfattende kjellerprosjekter vil være søknadspliktige med krav om at du får en ansvarlig søker til å søke for deg, så arkitekt kan uansett være en greit sted å starte.
Tegninger og en god prosjektbeskrivelse vil også gjøre det enklere å få inn detaljerte priser fra entreprenører. Da får man et godt overblikk over hva som må gjøres og hvor mye det vil koste. Når alt er godt planlagt, forhindrer man dyre endringer og misforståelser underveis. Samtidig legger man grunnlaget for å lage et nøyaktig budsjett, slik at man kan kjøpe inn byggevarer i god tid, og dermed til best mulig pris.
Prosjektbeskrivelsen vil vanligvis inkludere en beskrivelse av hva som skal gjøres i hvert rom, samt plantegninger for forandringer i planløsningen. Det er vanlig å legge ved prosjektbeskrivelsen i kontrakten, slik at det kommer tydelig frem hvilke arbeider som skal gjøres, og hvordan det skal utføres. Om man har en nøyaktig prosjektbeskrivelse, reduserer man sjansen for uenighet og konflikter under utførelsen av arbeidet.
De fleste byggevarer er inkludert i tilbudet til entreprenøren. Men man må ofte selv stå for innkjøp av overflatematerialer. Dette inkluderer fliser, parkett, baderomsmøbler, lysarmaturer og inventar. Grunnen til dette, er at det er et store sprik i standard og pris på overflatematerialer. Dermed er det mer praktisk at man som boligeier tar seg av dette selv. Da kan man handle etter egen smak og ønsket budsjett. Likevel er det lurt å rådføre seg med entreprenøren om hvilke overflatematerialer man bør kjøpe i henhold til gjeldende krav, slik at man får garanti på det utførte arbeidet. Det kan også hende at man får rabatter dersom man kjøper materialene via entreprenøren.
Det lønner seg å være ute i god tid med å bestille overflatematerialer. Denne typen materialer har ofte lang leveringstid, særlig om man har spesielle ønsker. Om man er tidlig ute har man også tid til å finne gode tilbud. Dersom man ikke bestiller materialer tidlig nok, kan man risikere at arbeidet stopper opp mens man venter på materialet.
Finansiering er en av de første tingene man bør få på plass når man skal pusse opp i kjelleren. Det finnes mange forskjellige måter å finansiere oppussingen på. Det beste er ofte å bruke oppsparte midler dersom disse er tilgjengelige, men for mange vil et lån være mer aktuelt. Til oppussing av kjelleren er disse lånene de vanligste å ta:
I mange tilfeller er ikke kjellere registrert som hovedareal, men som tilleggsareal (ofte brukt for oppbevaring, bod og lignende). Tilleggsareal er ikke godkjent for alminnelig opphold. Dersom man omgjør tilleggsareal til hovedareal innebærer dette bruksendring. Ved bruksendring må man alltid søke til Plan- og bygningsetaten for å få godkjent kjelleren.
Et av kravene for å få kjelleren sin godkjent som hovedareal, er at man sørger for at det ikke er for høy konsentrasjon av radon i luften. Ifølge Statens strålevern er 200 Bq/m3 maksgrensen for radonkonsentrasjon i rom som er godkjent for alminnelig opphold. Radonkonsentrasjon i kjelleren kan forbedres ved hjelp av ventilasjon.
Det er også krav til takhøyde for boligareal i kjeller. I eldre hus er dette kravet 2 meter. For hus som er bygget etter 2011 er minstekravet 2,2 meter. I tillegg trenger kjelleren godkjent rømningsvei. Det kan være et vindu, som må være minst 50x60 cm.
Merk at man kan søke om bruksendring selv, mens man trenger en ansvarlig søker dersom prosjektet inkluderer f.eks. endring i fasaden (med nye eller større vinduer), eller endring i bærende konstruksjoner.
