boligsmart
Søk
Et påbygg kan utgjøre en praktisk og lønnsom måte å øke boligens areal på. Ved å bygge på en ny etasje på huset, kan man få mer plass til eget bruk, eller få en utleiedel som kan gi skattefri inntekt. Mange velger også påbygg når man ønske å gjøre en enebolig om til generasjonsbolig. I denne artikkelen presenterer vi ting som er viktig å tenke på om man vurderer å få oppført et påbygg. Vi skal se på pris og prosjektorganisering, med fokus på hvordan man finner riktige fagfolk til jobben. Vi vil også ta for oss noen av de viktigste reglene som det er sentralt å være klar over før man går i gang med denne typen byggeprosjekt.
Det foreligger store prisforskjeller fra prosjekt til prosjekt når det gjelder påbygg. Man vil aldri kunne si noe sikkert om kostnad før man har hatt fagfolk på befaring. Likevel kan det være nyttig å se på gjennomsnittspris for å få en indikasjon på hva slags budsjett som vanligvis er nødvendig for påbygg. Ifølge prisdata fra markedsplassen Byggstart.no, ser vi at gjennomsnittspris per kvadratmeter for et påbygg ligger på ca. 37.000 kroner. Dette inkluderer alle arbeidstimer og nødvendige materialer.
Flere faktorer virker inn på hvor et slikt prosjekt vil havne i forhold til snittprisen. En viktig faktor er hvorvidt det må utføres endringer i bærende konstruksjonen for å bygge en ekstra etasje. Man må i de fleste tilfeller gjøre en god del forsterkende arbeid for å heve bygningens bæreevne. Dette kan bli omfattende og dyre arbeider. Mange byggherrer vil dessuten velge å gjennomføre en renovering av hele huset samtidig som man bygger påbygg. Merk at dette er kostnader som kommer i tillegg til prisen for påbygget.
Man må påregne ekstra utgifter hvis man skal innrede bad eller kjøkken. Tilkomst og behov for stillaser vil også øke prisen. Selvsagt vil standard også spille inn. Ønsker man eksklusive interiørløsninger, dyr takstein, og lignende, vil dette føre til at prisen stiger.
Skal man bygge en separat boenhet som del av påbygget, vil dette medføre betydelige ekstrautgifter. For det første vil det foreligge krav om kjøkken og bad. Man må også påregne en egen inngang som er separat fra husets øvrige innganger. Påbygger må også fungere som en egen branncelle, som medfører kompliserte tiltak.
Et påbygg vil som regel utgjøre et omfattende byggeprosjekt. Ikke bare skal man bygge en ny etasje (eller del av en etasje) på huset, man må også forsterke husets bærekonstruksjon. Dette er krevende arbeid som bør overlates til erfarne fagfolk. Et påbygg vil også kunne ha behov for elektriske anlegg og røropplegg. Begge deler kan kun leveres av godkjente håndverkere. Siden dette er et omfattende prosjekt med flere involverte fagvelt, vil de fleste byggherrer velge en totalentreprise. Dette er en form for prosjektorganisering hvor alle utførende fag faller på én bedrift. Dette vil vanligvis være en tømrerbedrift som henter inn ekstern kompetanse fra underleverandører når dette behøves. En totalentreprenør vil også ha ansvar for prosjektorganisering. Dette frigjør byggherren fra å tenke på koordinering og samordning av de forskjellige fagfeltene som er involvert. Entreprenøren vil også ta seg av innkjøp av byggevarer. Dersom man har mye erfaring selv og tid til å være prosjektleder, kan man spare noe penger ved å organisere prosjektet som en delt entreprise.
Når man skal velge en entreprenør for et prosjekt som dette, er det mange avveininger som må tas. Man bør sørge for å finne en bedrift som har gode og relevante referanser. Videre er det viktig at alle riktige godkjenninger foreligger. God økonomi bør også prioriteres. Skulle entreprenøren få betalingsvansker i løpet av prosjektgjennomføringen, kan dette få uheldige konsekvenser.
For å gjøre et klokt valg er man avhengig av å hente inn flere anbud fra konkurrerende bedrifter. Dette er den eneste måten man kan forsikre seg om at man betaler riktig pris. En praktisk og enkel måte å finne frem til den mest egnede entreprenøren for sitt påbyggsprosjekt, er å benytte seg av Byggstart.no. Dette er en markedsplass hvor byggherrer blir matchet med kvalitetssikrede entreprenører.
Det er viktig at man planlegger et påbygg grundig. På den måten minimerer man risikoen for uønskede overraskelser underveis. Noe av det første man bør foreta seg, er å få en arkitekt på befaring. En arkitekt kan bidra med smarte løsninger for best mulig utnyttelse av det nye arealet, og hvordan det kan tilknyttes det eksisterende huset best mulig. Arkitekttegninger er også en forutsetning for at entreprenør skal kunne gi pris på jobben. Et påbygg vil alltid være søknadspliktig, og man må få bistand fra en Ansvarlig søker. Dette er i de fleste tilfeller arkitektens rolle, selv om noen entreprenører også kan gjøre dette.
Selve søknadsprosessen bør igangsettes så tidlig som mulig. Om man skal heve høyden på huset, vil ofte naboer ha innvendinger. Dette vil føre til at det tar lengre tid å få søknaden innvilget. Det kan være klokt å snakke med naboene som vil bli mest berørt av påbygget på et tidlig tidspunkt (før nabovarslingen) for å minimere risikoen for at de vil motsette seg prosjektet.
For et så omfattende prosjekt som et påbygg, må man regne med betydelige utgifter til materialer. Avhengig av hvor mye arbeid som må utføres på husets bærende vegger, vil materialene stå for en stor andel av de totale kostnadene.
Det er å anbefale at man lar entreprenøren stå for innkjøp av materialer. Dette vil normalt sett være inkludert i tilbudet. Det er mange gode grunner til å overlate dette ansvaret til profesjonelle aktører:
Bedre pris – en entreprenør har som regel tilgang på rabatter hos sine leverandører. Det skyldes at de bestiller store mengder av enkelte produkter. En privatperson vil neppe kjøpe nok til å få en slik prisreduksjon.
Leveringstid – det kan være betydelig ventetid på enkelte produkter. En uerfaren innkjøper kan gå i fella ved å bestille for sent. Ved å overlate innkjøp til entreprenøren, blir dette hans ansvar.
Riktig mengde – for privatpersoner uten fagbakgrunn kan det være vanskelig å anslå hvor mye som behøves av hver type byggemateriale. Det kan også være en utfordring å måle opp riktig mengde i henhold til plantegninger. Også her vil en fagperson ha et fortrinn.
Produkter som passer – det er viktig at man velger produkter som passer sammen. En håndverker vil basert på egen erfaring vite hvilke produkter som kan kombineres. I tillegg vil en fagperson vite hvilke produkter det er enklest å jobbe med.
Egnede substitutter – som privatperson kan man ende opp med en utfordring hvis produktet man ønsket seg ikke er tilgjengelig hos leverandøren. En erfaren håndverker kan foreslå egnede substitutter.
Garantier – enkelte fagfelt (særlig rørleggere og elektrikere) vil ha egne krav til produkter de kan jobbe med. Disse må innfris for at de er villige til å gi sin garanti for arbeidet de utfører. Dette bør man alltid ta til følge. Den enkleste måten å gjøre det på, er å la entreprenøren kjøpe materialer.
For en del produkter pleier byggherre å stå for innkjøp selv. Det dreier seg om overflatematerialer som fliser, baderomsinnredning og lignende. Dette kan man velge ut selv og bestille gjennom entreprenør, eller kjøpe på egen hånd online eller i byggevareforretning.
Et påbygg er i de fleste tilfeller et større byggeprosjekt, med tilsvarende budsjettrammer. Det medfører at man er nødt til å tenke klokt når det gjelder finansiering. Her er det viktig å velge en løsning som gir tilgang til tilstrekkelige midler med gunstige vilkår. Man bør også sørge for at man har noe ekstra midler i tilfelle prosjektet blir større enn først antatt. For påbygg ser vi at byggherrer flest anvender seg av én eller flere av disse finansieringstypene:
Husk å avklare finansiering på et tidlig tidspunkt i prosjektplanleggingen. Man bør ha dette på plass i god tid før man tegner kontrakter av noe slag.
Påbygg vil alltid medføre søknadsplikt. Man må få en fagperson til å stå som ansvarlig søker. Dette er noe arkitekten normalt sett vil ta seg av. Som en del av denne prosessen, må man også sende ut nabovarsel. Større påbygg søkes gjerne om i to trinn. Da søker man først om rammetillatelse, og så om igangsettingstillatelse (med informasjon om utførende entreprenører). I andre tilfeller gjennomfører man en ett-trinns søknad. Det vil si at man søker både om å få gjennomføre påbyggingen, og å gå i gang med utføringen samtidig.
Det som ofte er utfordrende når det kommer til påbygg, er at det berører naboer. Det kan for eksempel gå ut over naboens solforhold når du bygger i høyden. Derfor er det viktig å innlede en dialog med berørte naboer tidlig i prosessen, og sørge for at deres innspill blir hørt. Husk at naboer som er motstander av dine planer, vil kunne trene prosessen betydelig.
