boligsmart
Søk
Å bygge en loftsleilighet kan være en god investering for sameier og borettslag som har ledig loftsarealer. Det er imidlertid et prosjekt som krever nøye planlegging, dyktige håndverkere og byggetillatelse. I denne artikkelen har vi samlet den viktigste informasjonen du trenger når du skal bygge loftsleilighet. Du kan blant annet lese om søknadsprosessen, hva som driver prisen og hvordan man finner rett entreprenør til prosjektet.
Hvor mye det koster å bygge en loftsleilighet på en blokk eller bygård varierer i stor fra prosjekt til prosjekt. Ifølge markedsplassen Byggstart.no ligger snittprisen på ca 25.000 kr / kvm for bygging av loftsleilighet, men dette varierer mye og kan komme opp mot 60.000 kr / kvm på det dyreste. Denne prisen inkluderer alle byggekostnader som inngår i prosjektet. Under finner du en oversikt over faktorer som er med på å bestemme totalprisen på et prosjekt:
Å bygge en loftsleilighet er et omfattende prosjekt som krever innsats fra en rekke fagfelt. Først må man sørge for å knytte til seg en arkitekt med relevant erfaring. Det er viktig å finne en kompetent fagperson som har gjennomført denne typen prosjekt tidligere. Gode arkitekttegninger sørger for best mulig utnyttelse av arealet. De gjør det også enklere for entreprenører å gjøre et presist estimat. I tillegg til arkitekten, trengs normalt prosjektering av både brann og konstruksjon fra ingeniørfirmaer. Ofte vil arkitekten ha tips til hvem som kan gjøre dette.
Man må så finne ut hvordan man ønsker å organisere selve byggingen. På et så omfattende prosjekt som å bygge loftsleilighet, velger de fleste byggherrer å organisere arbeidet som en hovedentreprise. Det vil si at én bedrift står ansvarlig for alt utførende arbeid. Nøyaktig hvilke fagfelt som vil være involvert, varierer mellom ulike prosjekter.
Å koordinere arbeidet mellom de ulike fagormådene kan være krevende. En fordel med hovedentreprise er derfor at hovedentreprenøren står ansvarlig for dette. Ettersom hovedentreprise innebærer at én bedrift står ansvarlig for både utførende fag og koordinering, er det desto viktigere å velge rett entreprenør. Derfor bør man sørge for å bakgrunnssjekke de aktuelle aktørene. Forsikre deg om at entreprenørene har gode omtaler fra tidligere kunder, en solid økonomi og erfaring fra lignende prosjekter. Man bør også sørge for å hente inn tilbud fra flere aktuelle entreprenører. På den måten kan man være sikker på at man takker ja til en konkurransedyktig pris.
For å komme i kontakt med allerede kvalitetssikrede entreprenører, velger stadig flere byggherre å benytte markedsplassen Byggstart. Her kan byggherrer legge ut prosjektene sine gratis, og motta uforpliktende pristilbud fra flere egnede entreprenører.
Man må alltid søke kommunen om tillatelse når man skal bygge loftsleilighet på en bygård eller blokk. Søknaden må forberedes av en fagperson som står som ansvarlig søker. Denne oppgaven tilfaller som regel arkitekten som skal tegne leiligheten. Her lønner det seg å finne en arkitekt som har gjennomført lignende prosjekter tidligere. Det gjør arkitekten i stand til å vite hvor sannsynlig det er at søknaden vil bli innvilget. Man kan spare penger ved å avklare dette så tidlig som mulig. Hvis en erfaren fagperson ikke anser det som sannsynlig at man vil få godkjent søknaden, bør man vurdere nøye hvorvidt man skal gå videre med prosjektet.
På et så omfattende prosjekt er det vanlig sende inn en to-trinns søknad. Det vil si at man først søker om rammetillatelse, og deretter igangsettingstillatelse.
Det er mulig å selge prosjektet til en profesjonell utvikler før eller etter at man har fått innvilget rammetillatelse. Jo tidligere man selger, jo mindre lavere blir prisen man får realisert, men jo lavere blir også risikoen.
Den høyeste prisen per kvadratmeter oppnår man ved å selge ferdige leiligheter. Til gjengjeld krever det at man investerer både tid og penger. Risikoen blir også høyere. For å lykkes med et slikt prosjekt, må man finne en dyktig entreprenør til å stå for byggearbeidet. Deretter selger man leiligheten(e) gjennom en eiendomsmegler. Har man riktig kompetanse og erfaring i sameie eller borettslag, er dette potensielt sett det mest lønnsomme alternativet, og kan medføre betydelig forbedring i sameiets økonomi og/eller økonomisk utbytte for de respektive enhetene.
Når man engasjerer en entreprenør til å utføre byggearbeidet, vil den også stå ansvarlig for innkjøp av materialer. Det er en rekke ulike typer materialer involvert når man skal bygge en loftsleilighet. Derfor er det en stor fordel at entreprenøren står for innkjøpet. Erfarne håndverkere vet hvilke produkter som vil egne seg best. De kan også velge materialer som passer godt sammen og er enkle å jobbe med. Entreprenører har også kompetanse når det kommer til å gjøre oppmålinger og beregne hvor mye man trenger av de ulike materialene. Dette kan være krevende arbeid for en byggherre.
Å overlate innkjøpet til entreprenør innebærer også at denne tar ansvar for eventuelle forsinkelser eller feil knyttet til levering. Dette må man selv ta ansvar for hvis man kjøper inn materialene på egenhånd. En entreprenørs kompetanse og erfaring vil redusere risikoen for at det oppstår slike problemer. Skulle det likevel være problemer knyttet til innkjøpet, vil entreprenør finne måter å løse dette mest mulig effektivt.
Det kan også være lønnsomt å overlate innkjøpet til entreprenør. Bedrifter benytter ofte faste underleverandører, noe som gir dem tilgang på gode rabatter. De kan også få kvantumsrabatt ved å bestille materialer til flere prosjekter i samme ordre.
Noen håndverkere stiller også visse krav til materialene som skal brukes i byggeprosessen. Dette gjelder blant annet elektrikere og rørelegger. Dersom varene ikke holder høy nok kvalitet, kan håndverkerne nekte å gi garanti på arbeidet de utfører. Dette unngår man ved å overlate innkjøpet til fagfolk.
Å bygge en loftsleilighet i en bygård eller i en boligblokk vil som regel innebære store summer. I budsjettet må man sette opp utgifter knyttet til både prosjektering, bygging, salg og finansiering. Det er ofte slik at sameiet eller borettslaget ønsker å selge seg ut tidlig slik at man slipper å finansiere hele utbyggingen selv. Det kan man gjøre ved å selge loftsarealet i bygningen til en utvikler. Her lønner det seg uansett å gå i dialog med en bank tidlig for å forstå mulighetsrommet, prosessen og rentenivåer.
Å bygge en loftsleilighet for salg vil si at man bygger en selvstendig boenhet. En slik enhet må oppfylle en rekke krav for å bli godkjent for varig opphold. Hvis disse kravene ikke tilfredsstilles, vil ikke leiligheten kunne selges som en selvstendig boenhet. Derfor er det viktig å sette seg inn i hvilke regler som gjelder for prosjektet, så man kan være sikker på at man overholder disse.
En selvstendig boenhet må ha eget kjøkken, bad og inngang som er atskilt fra blokkens/bygårdens øvrige boenheter. Leiligheten må også utgjøre egen branncelle. Verken resten av loftet (f.eks. boder) eller bygningens øvrige leiligheter kan være en del av denne branncellen. Rømningsvei kreves også. Er leiligheten mer enn 5 meter over bakkenivå, er det påkrevd med branntrapp.
Det er også egne regler for oppholdsrom. Takhøyden for nybygg må være minst 2,2 meter. Dette er imidlertid kun et minstekrav, og det kan være nødvendig beregne noe mer enn dette for å sikre høy bokvalitet. SINTEF anbefaler en takhøyde på 2,4 meter. I dagens marked er det nok lurt å legge seg så nært denne øvre grensen som mulig for å øke sjansene for et hurtig salg. Det stilles også krav til dagslys, isolering, rørleggerarbeid og det elektriske anlegget. Hvis man vil øke sjansen for at disse kravene blir overholdt, er det beste man kan gjøre å engasjere en dyktig arkitekt til å forberede prosjektet, og deretter hente inn en kompetent entreprenør til å utføre byggearbeidet.
