boligsmart
Søk
Når du først skal i gang med å bygge hus, kan det utgjøre en god investering å bygge på en utleiedel. Det kan gi en fin ekstrainntekt hver måned, i tillegg til å heve verdien på boligen. Hvis du leier ut en del av egen bolig kan du til og med leie ut skattefritt.
Å bygge et nytt hus er et stort prosjekt. Man er avhengig av god planlegging å få en smertefri prosess. Man er også avhengig av å ha grundig prosjektbeskrivelse både når man søker om byggetillatelse, er i banken for å få lån‚ og når man skal inngå avtale med en entreprenør eller et håndverkerfirma. Det kan være lurt å kontakte en arkitekt tidlig i prosessen, ettersom man vanligvis trenger arbeidstegninger for å komme videre. Det er vanskelig for en håndverker å komme med et konkret tilbud uten tilstrekkelig dokumentasjon. Håndverkeren vil gjerne be om både plantegninger og romskjema for å prise prosjektet riktig. Du trenger også grundig detaljprosjektering når du søker om byggetillatelse, og dersom du skal søke om byggelån vil banken også be om dette.
Det kan oppstå uforutsette hendelser i løpet av prosjektperioden som det er vanskelig å forberede seg på. Det kan være ting som dårlig vær som gjør det vanskelig å arbeide ute, sykdom hos entreprenøren, eller grunnforhold som viser seg å være vanskeligere enn først antatt. Det er likevel noen grep man kan gjøre for å stille godt forberedt. Det kan lønne seg å legge inn en egen post i budsjettet til ekstrautgifter, og kanskje legge inn litt mer tid enn først beregnet når man setter opp tidsplanen.
En viktig del av planleggingen er å sette opp et nøye utarbeidet budsjett. Byggeprosjekter blir ofte styrt av kostnadene, og på et prosjekt av denne størrelsen blir det mange utgiftsposter å holde styr på. For å være best mulig rustet gjelder det å sette seg inn i prisnivået på forhånd. Det er mange faktorer å ta hensyn til når det kommer til å bygge hus, og det kan være vanskelig å beregne hva man kan forvente av kostnader. Basert på prosjekter som har gått gjennom markedsplassen Byggstart.no, ser vi at det å bygge hus har en gjennomsnittspris på 36.000 kroner per kvadratmeter. Det er imidlertid store variasjoner her. Grunnforhold, størrelse og standard kan ha stor betydning på den endelige prisen. Mens man på noen punkter kan påvirke prisen med egne valg, er det andre utgifter man ikke kommer unna. For å få en konkret pris er det nødvendig med en befaring med en fagkyndig.
Når man skal bygge med egen utleiedel, kan det fort bety at kostnadene øker. Dersom man ønsker å bygge en separat boenhet vil dette kreve at man oppretter en egen branncelle, bygger et ekstra kjøkken og at enheten har egen inngang. Dette fører til noe økte investeringskostnader, men disse vil ofte betale seg selv i form av inntjent husleie. Det er likevel noe man må ta med i beregningen når man setter opp budsjettet, men den potensielle inntjeningen kan gjøre det enklere å få innvilget et lån.
Det lønner seg alltid å sikre finansieringen så tidlig som mulig i en slik prosess. Det gjør det enklere både for deg og entreprenøren å ha et fast budsjett å forholde seg til.
Det er flere måter å finansiere et byggeprosjekt på. Hva som passer best er avhengig av hver enkelts økonomiske situasjon. Det aller rimeligste vil være egenkapital, dersom man har tilstrekkelig oppsparte midler. Da slipper man renteomkostninger, som i mange tilfeller kan beløpe seg til store summer. Det er de aller færreste som har mulighet til å sette av tilstrekkelig hver måned for å opparbeide seg tilstrekkelig egenkapital. Dermed må det ofte kombineres med andre finansieringsformer. Følgende låneformer er de mest vanlige til byggeprosjekter:
Dersom man allerede har et boliglån som man har betalt ned over tid, kan det være et godt alternativ å refinansiere lånet. Dette er fortsatt en relativt rimelig låneform, og man beholder renten man allerede har. Man kan ikke låne for mer enn 85% av boligens verdi. Har verdien økt siden man kjøpte, kan det derfor lønne seg å foreta en ny verdivurdering av boligen.
Rammelån eller fleksilån går ut på det samme, og fungerer som en buffer til egenkapitalen. Her stiller man også med boligen som sikkerhet, og lånegrensen er normalt på rundt 60%. Pengene man låner kan man bruke på hva man vil, blant annet å bygge nytt hus. Dette er som regel forbeholdt de med relativt god råd, ettersom det forutsetter at man har den nødvendige lånerammen tilgjengelig.
Dette er ofte aktuelt når det kommer til å bygge bolig. I motsetning til rammelån og vanlig boliglån, kan man her ta utgangspunkt i boligens fremtidige verdi. Det krever grundig prosjektplan og budsjettering, og man må også holde av 10-15% til uforutsette beløp. Banken tar tomten i pant, og har rett til å overta både tomt og det som er bygget hvis det skjer noe i byggeperioden som gjør at prosjektet blir avbrutt. Renten er også noe høyere enn på rammelån og boliglån, ettersom det er større risiko for banken tilknyttet denne låneformen.
Fordelen med forbrukslån er at det ikke krever noen form for sikkerhet, og man får pengene raskt på konto. Til gjengjeld er rentene svært høye. Derfor er ikke dette en anbefalt låneform. Har man penger som kommer inn på konto i løpet av noen få uker kan det likevel lønne seg, ettersom mange forbrukslån har en rentefri periode på rundt 40 dager. Merk at forbrukslånet kan ha innvirkning på hvor mye lån du kan hente fra andre låneformer, ettersom det ikke er lov å låne mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Her regnes hele kredittrammen, så dersom mer har et forbrukslån med en kredittramme på 50.000, vil hele denne summen regnes med selv om man ikke har mer enn 20.000 i lån.
Når man skal i gang med et så stort prosjekt som å bygge, er det avgjørende at man finner en entreprenør man er trygg på. Med mindre man har kontakter eller erfaring fra lignende prosjekter, kan det være vanskelig å vite hvordan man skal gå frem for å skaffe kvalifiserte fagfolk. Dessverre er det slik at det er mange useriøse aktører på markedet, og det er ikke så lett å bedømme en entreprenørs kompetanse gjennom et enkelt møte.
Derfor velger stadig flere å benytte seg av Byggstart.no. Byggstart.no er en markedsplass som setter byggherrer i kontakt med seriøse og erfarne entreprenører og håndverkerfirmaer.
Hvilken entrepriseform som passer best, er avhengig av egne behov og erfaring. Normalt velger de fleste en totalentreprise når de skal bygge hus, ettersom det er enklere for utbygger samtidig som entreprenøren har kontroll på hele prosjektet. Dette innebærer at du som kunde engasjerer en totalentreprenør, gjerne en snekker- eller tømrerbedrift, som igjen har ansvaret for å finne alle underentreprenørene til jobben. Det er totalentreprenørens oppgave å koordinere disse og følge opp alle fagområdene. Som utbygger vil du kun ha én entreprenør å forholde deg til. Da er det enklere for deg å holde deg oppdatert på prosjektet, mens du overlater det administrative arbeidet til en profesjonell. Normalt tar totalentreprenøren et påslag på rundt 10% for organiseringen og den ekstra risikoen som følger med.
Alternativet er en delt entreprise, hvor det er du som er ansvarlig for å skaffe alle underentreprenører. Dermed har du større kontroll, og valgfrihet til hvilke leverandører som skal ta seg av de forskjellige fagområdene. Du slipper også tillegget på prisen som følger med en totalentreprise. Det er avgjørende at du er organisert og strukturert, og det er ditt ansvar at alle fagområdene er ferdig til avtalt tid. Ettersom mange av disse overlapper, kan det også være vanskelig å finne den ansvarlige dersom det oppdages feil eller mangler i ettertid. Ved en totalentreprise er det totalentreprenøren som sitter på alt ansvar, så det gjør det enklere å løse en eventuell konflikt.
Det lønner seg å overlate innkjøp av materialer til håndverkerne. Kostnadene for byggevarer kan stå for halvparten av alle utgifter til prosjektet, og det vil innebære mye jobb å kjøpe inn dette selv. Når man lar håndverkeren gjøre dette, er det deres ansvar at riktig mengde er bestilt og at materialene blir levert til avtalt tid. Det er også lettere for en fagkyndig å se hva slags materialer som går sammen og hva som kan være et godt alternativ dersom det viser seg at noe er utsolgt. Mange entreprenører og håndverksbedrifter har også avtaler hos egne underleverandører, og kan i mange tilfeller tilby en bedre pris enn det du vil kunne forhandle deg frem til på egenhånd. Håndverkeren tar som regel et påslag på materialer de må kjøpe inn for deg, men en seriøs aktør vil fortsatt dele denne rabatten med kunden.
For noen type materialer er det vanlig at byggherren står for for innkjøpene. Dette gjelder typisk overflatematerialer, dørhåndtak, armaturer og lignende. Disse type materialene og produktene handler i stor grad om smak og personlig økonomi. Det er derfor enklest at byggherren kjøper dette selv. Det vil likevel være smart å diskutere dette med håndverkeren først, så dere er enige om hvem som skal stå for innkjøpene.
Når det kommer til utleie er det greit å skille mellom forskjellige typer utleieenhet. Det er i utgangspunktet ingenting feil med å leie ut et ekstra rom man har i boligen. Har man for eksempel et soverom som står tomt, står man fritt frem til å leie ut dette, og det er heller ingen søknad forbundet med denne typen utleie. Rommet må imidlertid være godkjent som oppholdsrom. Det betyr at man ikke kan innrede kjelleren, loftet eller annen del av boligen som ikke er godkjent til varig opphold og begynne å leie ut. For å melde bruksendring krever det at man oppfyller visse krav, blant annet til takhøyde, tilgang på dagslys og rømningsveier.
For å kunne kalle utleiedelen en separat boenhet er det flere krav som gjelder. Dette innebærer egen inngang, at boligen har alle hovedfunksjoner, og at den er fysisk atskilt fra øvrige enheter. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett. I tillegg kan det komme krav om uteareal, parkering og oppbevaringsplass. De konkrete kravene kan variere ut fra hvor du bor i landet, så her er det lurt å kontakte kommunen dersom man er usikker.
Når det sies at inntekter fra utleie av en del av egen bolig er skattefrie, er det en sannhet med visse forbehold. Leieinntektene er skattepliktige dersom man leier ut i mindre enn 30 dager. Når man bygger hus med egen utleiedel, er det imidlertid stort sett for å leie ut over en lengre periode. Man må skatte av leieinntektene dersom man leier ut mer enn halvparten av egen bolig. Med “halvparten” menes det boligens utleieverdi, og ikke arealet. For å avgjøre om det er under eller over halvparten, vil altså den delen man bor i selv også beregnes ved en tenkt leieinntekt ved langtidsleie. Dette kan i noen tilfeller være vanskelig å beregne på forhånd, så prat med arkitekten din om dette.
