Et godt grunnarbeid er avgjørende når en skal sette opp en ny konstruksjon på tomten. Grunnarbeidene må altså være av høy kvalitet for at resten av byggeprosjektet skal kunne utføres på en forsvarlig måte. I denne artikkelen gir vi deg nyttig informasjon om prisnivå på grunnarbeider, om regler og søknadsprosesser, samt gode tips om hvordan du kan finne dyktige fagfolk, og hvordan du kan finansiere prosjektet.

Priser og prisdrivere

Prisen på å gjennomføre grunnarbeid vil stort sett avhenge av tre viktige faktorer: kompleksiteten på grunnforhold, hvor dypt det må graves, og selve størrelsen på bygget. Uten å vite hva som skjuler seg under bakken er det vanskelig å gi et presist estimat av totalkostnader ved et slikt prosjekt. Det er imidlertid mulig å få en pekepinn på et omtrentlig prisnivå ved å se på prisstatistikk fra tidligere prosjekter med grunnarbeid. Markedsplassen Byggstart.no fører prisstatistikk på slike prosjekter, og i følge deres database ligger gjennomsnittsprisen på grunnarbeider rundt 7.000 kroner per kvadratmeter. Prisen inkluderer da alt som trengs av materialer og fagfolk. Vær obs på at snittprisen tar utgangspunkt i prosjekter der det ikke graves ut for full kjeller. Snittprisen inkluderer heller ikke grunnmur og såle, som vil komme i tillegg. Som sagt er dette kun en gjennomsnittspris og den reelle prisen vil kunne avvike betydelig for dette i begge retninger. Noen ganger kan prisen være så lav som 3.000 kroner per kvadratmeter, mens den andre ganger kan være så høy som 12.000 kroner per kvadratmeter.

Prisdrivere

Under finner du de vanligste prisdriverne på grunnarbeid:

• Grunnforhold: De forskjellige typene jord varierer i hvor vanskelige de er å jobbe med. I Norge er det vanlig å finne grus, sandjord, trerøtter, leire, fjell og andre typer masse. Generelt vil det være mer krevende å jobbe med hardere typer masse.
  ‍
• Fjell eller stein i grunnen: Dersom det oppdages fjell eller stein i grunnen, kan dette føre til at prosjektet blir betraktelig dyrere. Dersom det er snakk om mindre fjell, kan det håndteres med pigging. Større fjell og steiner må imidlertid sprenges. 
  ‍
• Fjerning av masser: Dersom du skal grave mye, vil det dannes store mengder overskuddsmasse som må transporteres bort fra tomten. Noen ganger finner man entreprenører som er villig til å ta imot massene i bytte mot bortkjøring.
  ‍
• Trær: Hvis det er trær der det skal graves, må man regne med utgifter til å få disse fjernet.
  ‍
• Frakt av materialer: Distansen til firmaet vil kunne øke kostnadene til frakt. Derfor kan det lønne seg å se etter entreprenører i nærområdet.
  ‍
• Geotekniske undersøkelser: For å finne ut hva som skjuler seg under bakken, går det an å få gjennomført en geoteknisk undersøkelse. I noen tilfeller har kommunen eller andre utbyggere allerede gjennomført en slik undersøkelse ved en tidligere anledning. Det kan være verd å undersøke om det er gjennomført en slik undersøkelse der du skal grave før du eventuelt bestiller en selv.
  ‍
• Søknadsgebyr: Dersom prosjektet er søknadspliktig, må man påregne gebyr til søknaden. Denne varierer fra kommune til kommune, men vil som oftest bare utgjøre en liten del av totalkostnadene.

Det er tydelig at flere faktorer kan spille en rolle. For å få en mer presis prisantydning på ditt spesifikke prosjekt, kan det lønne seg å gjennomføre en befaring på tomten. I tillegg vil en geoteknisk undersøkelse bidra til klarhet i hva som ligger under bakken og vil følgelig gi et mer nøyaktig prisestimat. I noen tilfeller vil man også kunne samle informasjon fra tomter i nærområdet for å danne seg et bilde.

Forberedelser

Når en skal i gang med grunnarbeider vil det alltid lønne seg å begynne på forberedelsene god tid i forveien. På den måten kan du legge opp et budsjett. Det er ikke enkelt å lage budsjett for grunnarbeid fordi det er så mange usikkerhetsmomenter før en finner ut hva som ligger under bakken, men det anbefales likevel å sette opp budsjettet så langt det lar seg gjøre, og heller ta høyde for eventuelle uforutsette utgifter. Disse vil du så kunne legge inn i budsjettet så fort du får klarhet i dem.

Det kan også ta tid å finne de riktige fagfolkene, fordi dyktige fagfolk gjerne har lange ventelister på flere måneder. Legger du ut prosjektet på anbud i god tid, er sjansene større for at du kommer i gang med prosjektet når du selv ønsker. Ved de fleste grunnarbeider, som ved utgraving av tomter eller store tilbygg, er det ikke aktuelt å gjennomføre arbeidet om vinteren, og forberedelsene bør derfor ta høyde for værforhold. Dersom du bare skal drenere, kan du fint gjøre det om vinteren. Frosten i grunnen vil da bidra til å forhindre skader i hagen og omgivelsene ellers. I tillegg får man gjerne en bedre pris på vinteren fordi det er flere ledige entreprenører. Gode forberedelser vil bidra til at eventuelle endringer kan gjøres underveis, og du bør derfor forberede deg så godt som mulig, gjerne med bistand fra en fagperson eller en entreprenør.

Fagfolk

Ved grunnarbeider er det særdeles viktig å engasjere dyktige fagfolk med riktig kompetanse og erfaring. Dersom man skal bygge nytt hus eller tilbygg, finnes det vanligvis to forskjellige måter å organisere arbeidet på. Den ene metoden kaller vi generalentreprise og den andre kaller vi delentreprise. Ved generalentreprise engasjerer man én entreprenør, som så har flere underentreprenører innenfor de ulike fagfeltene. Entreprenøren vil da ha ansvaret for at arbeidet gjennomføres, og vil selv organisere arbeidet mellom de ulike fagfeltene. Ved delentreprise inngår du selv kontrakter med flere forskjellige entreprenører innenfor ulike fagfelt. Du vil da selv være ansvarlig for å koordinere arbeidet mellom alle entreprenørene. Dersom du velger sistnevnte form for organisering forventes det at du har en tydelig plan for utføring av arbeidet.

Når du har bestemt deg for hvordan arbeidet skal organiseres, kan du begynne å hente inn tilbud. Dessverre finnes det useriøse aktører på markedet og det anbefales derfor å ta forhåndsregler når en skal velge entreprenør. Her er noen gode tips til utvelgingsprosessen:

• Tilbud: Hent inn minst 3 tilbud. Ved å hente inn flere tilbud, kan du forsikre deg om at du får en konkurransedyktig pris. Du vil også da ha muligheten til å sammenligne ulike tilbud opp mot hverandre, og du vil ha bedre forutsetninger for å vite hvem som kan utføre jobben med en god balanse av kvalitet og pris.
  ‍
• Referanser: Ikke vær redd for å spørre firmaet om referanser fra tidligere arbeid med grunnarbeider. På den måten kan du ringe tidligere kunder med førstehåndserfaring for å spørre hvilke opplevelser de hadde. Spør gjerne om noe kunne ha vært bedre. Gode referanser er som regel et godt tegn, men husk på at referansene bør være av relativt ny dato.
  ‍
• Godkjenninger: Det finnes ulike former for godkjenninger og sertifiseringer i Norge, men det er ikke noe krav om å ha disse. Bedrifter som ikke har slike godkjenninger er ikke nødvendigvis et dårlig valg, men det er et positivt tegn på seriøsitet å ha dem. Dersom bedriften er en mesterbedrift, betyr det at det ansettes fagfolk med mesterbrev. Det kan også være verdt å undersøke om bedriften har sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet. Dette vil i så fall bety at de ansetter fagfolk med riktig kompetanse, og at bedriften betaler skatter og avgifter.
  ‍
• Økonomi: Undersøk gjerne om bedriften har en sunn økonomi. Av og til ender man opp i uheldige situasjoner hvor prosjekter stopper opp eller blir utsatt fordi bedriften ikke har de nødvendige finansielle midlene. Det kan også gå utover deg som byggherre dersom bedriften skulle gå konkurs underveis i prosjektet.
  ‍
• Kommunikasjon: Kommunikasjon er essensielt for alle vellykkede byggeprosjekter. Ta gjerne en telefon til potensielle entreprenører for å se hvordan kommunikasjonen er.

Et alternativ som blir stadig mer populært blant byggherrer, er nettjenesten Byggstart.no Byggstart er en gratis tjeneste som matcher byggherrer med entreprenører som allerede har blitt kvalitetssikret. Ved å registrere byggeprosjektet på nettsiden deres, kan du motta flere tilbud fra entreprenører og sammenligne tilbudene opp mot hverandre.

Regler

I de fleste tilfeller må man søke byggetillatelse hos kommunen. Det finnes imidlertid noen unntak fra denne regelen. Dersom du skal bygge en frittstående garasje som er mindre enn 50 kvadratmeter, trenger du ikke søke tillatelse forutsatt at prosjektet oppfyller de tekniske kravene og krav til høyde og bredde. Ved bygging av tilbygg er denne grensen på 15 kvadratmeter. Dersom man oppfyller følgende krav, er det ikke nødvendig å søke om byggetillatelse:

• Grunnarbeidet utgjør ingen fare eller ulempe for omgivelsene.
  ‍
• Grunnarbeidet er i henhold til reglene i plan- og bygningsloven.
  ‍
• Grunnarbeidet følger kommuneplanens reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
  ‍
• Prosjektet er ikke til hinder for sikten i frisiktsoner mot vei.
  ‍
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 3 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid i spredtbygde strøk.
  ‍
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid i tettbygde strøk.
  ‍
• Dersom det ikke gjøres endringer på mer enn 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå ved grunnarbeid av rekkehus / kjedehus med tett bebyggelse.

Som oftest kreves det at du søker godkjenning hos kommunen når du skal utføre grunnarbeider. Grunnarbeid fører som regel til endringer på grunnforhold ved at det utføres gravearbeid, sprenging eller flytting av masser. Ved oppføring av nybygg, de fleste tilbygg, og ved påføring av vesentlige terrengendringer, må man søke om tillatelse.

Vær oppmerksom på at regler og krav til søknad kan variere fra kommune til kommune. Derfor anbefales det at du tar kontakt med din kommune for å finne ut nøyaktig hvilke regler og fremgangsmåter som gjelder der, før du setter i gang med prosjektet.

Søkeprosess

For å søke godkjenning hos kommunen vil man som regel være avhengig av bistand fra en fagdyktig person som står ansvarlig for søknaden. Den ansvarlige søkeren er ofte en ingeniør, arkitekt eller entreprenør. Ved å stå som ansvarlig søker påtar vedkommende seg ansvar for å ha den nødvendige kompetansen for å utføre søknadsprosessen. Når en engasjerer arkitekt til å utarbeide tegninger og prosjektering, vil det være naturlig at arkitekten står oppført som ansvarlig søker i denne prosessen. I noen få tilfeller kan man søke godkjenning selv. Dette gjelder ved bygningsarbeider som ikke er veldig omfattende, for eksempel ved bygging av støttemur.

Saksbehandlingstiden hos kommunen vil variere ut i fra tekniske krav og komplikasjoner, og kan være på enten 3 uker eller 12 uker. Mindre komplekse prosjekter med 3 ukers frist til saksbehandling forutsetter at det ikke finnes klager fra naboer på prosjektet, at det ikke foreligger krav om tillatelse fra andre myndigheter, samt at byggverket tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven.

Mer komplekse prosjekter har en frist til saksbehandlingstid på 12 uker. 12-ukers fristen gjelder i tilfeller hvor det kreves tillatelse fra en annen myndighet, hvor det foreligger klager fra naboer, samt hvor det søkes om dispensasjon fra teknisk forskrift og fra plan- og bygningsloven.

Finansiering

Grunnarbeider kan ofte være kostbart, og man bør ha en tydelig plan for hvordan prosjektet skal finansieres. Det finnes grovt sett fire forskjellige finansieringsformer når en skal utføre grunnarbeid:

• Egenkapital: Bruk av egenkapital er en rimelig måte å finansiere prosjektet på fordi man slipper renteutgifter. Renteinntekter vil være lavere enn renteutgiftene, og det kan derfor lønne seg å spare opp litt egenkapital før en setter i gang.
  ‍
• Øke boliglånet: Om man allerede har boliglån, vil det ofte være et alternativ å øke boliglånet. På den måten kan man låne opptil 85% av boligens verdi og beholde samme renten som på det opprinnelige boliglånet.
  ‍
• Flexilån: Flexilån kan også være et godt alternativ. Med flexilån kan man låne innenfor en ramme på 60% av boligens verdi og beholde samme renten som på boliglånet. Dette er penger som kan brukes på det du selv ønsker, til enhver tid.
  ‍
• Forbrukslån: Forbrukslån kan fort bli dyrt dersom du planlegger å betale tilbake lånet over en lengre periode. Renten er høyere enn de andre alternativene, men kan i noen tilfeller være en fornuftig løsning.
  ‍
• Byggelån: For større byggeprosjekter, som oppføring av ny bolig eller større tilbygg, er det gjerne mest aktuelt med et byggelån. Dette lånet betales ut etter hvert som prosjektet går fremover og omgjøres vanligvis til boliglån etter at prosjektet er ferdig.

Dersom du er usikker på hvilket alternativ som passer best til din økonomi, bør du rådføre deg med banken din.