boligsmart
Søk
Å grave ut en kjeller under huset kan by på store muligheter. Man kan få ekstra oppholdsrom i huset til eget bruk, eller en hybel som kan leies ut skattefritt. Men et slikt arbeid er omfattende. Derfor er det viktig å gjennomføre grundige forberedelser. I denne artikkelen tar vi for oss ting som er viktig å tenke på når man skal organisere utgraving av kjelleren. I tillegg skal vi se på hvordan man bør finansiere prosjektet, samt hvilke regler man må forholde seg til.
Kostnaden ved å grave ut kjelleren vil variere fra det ene prosjektet til det neste. Mange faktorer spiller inn, og man vil aldri få et konkret prisoverslag uten at fagfolk har vært på befaring. Likevel kan vi se at snittprisen for å pigge ut en kjeller, isolere og støpe nytt gulv ligger på ca. 5000 - 15 000 kroner per kvm. Dette er basert på data fra markedsplassen Byggstart.no.
Prosjektets sluttsum kan likevel variere. Dette er de viktigste prisdriverne som gjelder når du skal grave ut kjelleren:
Graving av kjeller vil i mange tilfeller involvere arbeid med husets fundament. Pigger man dypt ned i gulvet, risikerer man at vegger blir utsatt for økt belastning. I verste fall kan dette få dramatiske konsekvenser. Skader som kan påføres grunnmuren gjennom ukvalifisert bruk av gravemaskin er også svært alvorlig.
Etter man har gravd ut kjelleren, må man påvise at arbeidet har blitt utført i henhold til alle regler og krav. Dersom man har kompetanse og lyst til å bidra i arbeidene, må man forhøre seg med entreprenøren hvorvidt det finnes oppgaver man kan hjelpe til med.
For å bygge ut en kjeller vil man som regel ha behov for flere fagfelt. Det inkluderer ofte kompetanse innen pigging, betongarbeid, isolering og drenering og graving, i tillegg til innvendig snekker/maler-arbeider og tekniske fag som rørlegger og elektriker.
Dette medfører at mange huseiere utfører prosjektet som hovedentreprise, med én bedrift som ansvarlig for alle utførende fag. Da slipper man å koordinere arbeidet selv, og ansvaret ligger hos ett firma. En mulighet er også å skille ut grunnarbeidene med en separat kontrakt, og ha én kontrakt på innvendige arbeider ettersom disse arbeidene er relativt atskilte.
For å komme i kontakt med seriøse entreprenører for jobben, kan man registrere prosjektet på Byggstart.no, som er markedsplass for større bygg- og renoveringsprosjekter i hjemmet.
Det er alltid klokt å gjennomføre grundige forberedelser før man går i gang med et byggeprosjekt. Dette gjelder spesielt om man skal grave ut kjelleren. Det første steget er som regel å få en arkitekt på befaring. En bruksendring av kjeller vil alltid være søknadspliktig, og dersom prosjektet innebærer endringer i bærende konstruksjoner eller fasadeendring, trenger man en ansvarlig søker (gjerne en arkitekt) til å søke for en. Arkitekten kan også komme innspill til utforming av kjelleren og planløsning. Dersom man har mer byggtekniske spørsmål, lønner deg seg å få en graveentreprenør på befaring.
De store utgiftene i kjellerutgravinger går med til arbeidstimer og maskiner. Materialene avhenger en del fra prosjekt til prosjekt. Vanligvis vil det innbefatte rør, isolasjonsmaterialer og betong. Som regel vil det ikke være hensiktsmessig for huseiere å involvere seg på innkjøpssiden her. Har man først hyret inn fagfolk, er det mye å hente på å overlate kjøp av byggevarer til de profesjonelle. De vil ha kunnskap om hvor mye som trengs av hvert produkt, hvilke materialer som det er enklest å jobbe med, og hvilke produkter som passer best sammen. De vil også vite mer om hva slags ventetid man må regne med for bestilling. Skulle noe være utsolgt, vil en fagperson også være i bedre stand til å velge et passende alternativ.
Merk at vi her snakker om å grave ut kjelleren. For innredning vil en rekke andre materialer være nødvendig. Da kan man som byggherre være mer involvert i innkjøpene.
Når man skal grave ut kjelleren, er viktig å ha robust finansiering på plass før man starter. Det skyldes blant annet at det er en reell sjanse for uventede ekstrautgifter underveis. Man kan avdekke grunnforhold som gir økte kostnader. Man kan avdekke fuktskader i fundamentet eller grunnmuren, eller mangler dreneringen. Det betyr at man som byggherre må ha økonomien til å takle slike utfordringer.
Huseiere som skal finansiere utgraving av kjelleren benytter seg som regel av et av disse finansieringsalternativene:
Som vi har nevnt tidligere, må man i de fleste tilfeller søke kommunen om tillatelse for å grave ut kjelleren. Det gjelder under følgende omstendigheter:
I de fleste tilfeller trenger man som huseier å få en fagperson til å stå som ansvarlig søker for denne typen prosjekter. Det vil som regel si en arkitekt eller entreprenør.
Det finnes også krav som foreligger for at en kjeller skal godkjennes som oppholdsrom:
