Å bygge garasje under bakken kan være en praktisk måte utnytte tomtens areal. I denne artikkelen har vi samlet viktig informasjon om hvordan man forbereder og gjennomfører et slikt prosjekt. Du kan blant annet lese om hvilken pris du kan forvente og hvordan man kan organisere arbeidet. Du får også tips til hvordan du finner rett entreprenør til å bygge garasjen.

Få oversikt over priser og budsjett

Det å bygge en garasje under bakken er et omfattende prosjekt, og prisen avhenger av en rekke ulike faktorer. Ifølge markedsplassen Byggstart.no koster det typisk mellom 600.000 kroner og 1,5 millioner kroner å bygge en garasje under bakken. Dette er inkludert alt av grunnarbeid, fagfolk og materialet som er nødvendig for prosjektet. 

Noen viktige prisdrivere er størrelsen på garasjen, standarden på materialene og hvilke grunnarbeider som er nødvendige for å bygge garasjen. Grunnarbeidet ligger normalt på mellom 200.000 og 500.000 kroner, og utgjør en stor andel av totalprisen.

I tillegg til byggekostnaden, kommer søknadsprosessen som vanligvis koster mellom 70.000 - 150.000 kroner. Dette innebærer blant annet:

• Arkitekttegninger og prosjektering: Arkitekten tar vanligvis over 50.000 kroner for tegninger og prosjektering relatert til prosjektet.
  ‍
• Ansvarlig søker: Man vanligvis regne med å betale mellom 15.000 og 50.000 til fagpersonen som får i oppgave å utarbeide søknaden til kommunen.
  ‍
• Gebyr til kommunen: Avhengig av hvilken kommune man bor i, ligger gebyret på mellom 5.000 og 20.000 kroner. Hvis man i tillegg må søke om dispensasjon, vil beløpet bli enda høyere.

For at entreprenørene skal klare å utarbeide et realistisk pristilbud, er det viktig å få underlaget fra arkitekten på plass i forkant. Det er også viktig å sette av tid til å utarbeide et detaljert budsjett. Dette innebærere at man skaffer seg oversikt over sin nåværende økonomi, setter budsjettrammer for prosjekteter og velger den fiannseirngsmåten som passer best. Du kan lese mer om ulike typer finansiering lengre ned i artikkelen.

Velg entrepriseform og finn fagfolk

Bygging av garasje under bakken er et komplekst prosjekt, og det er helt sentralt å engasjere egnede håndverkere til utføre arbeidet. I første omgang er man avhengig av å engasjere en arkitekt. Denne vil stå ansvarlig for tegninger og prosjekteringen av garasjen.

Deretter må man finne en egnet entreprenør. Det finnes to måter å gjøre dette. Enten kan man velge en hovedentreprise, som innebærer at én entreprenør påtar seg ansvaret for gjennomføring og koordinering av alt arbeid. Hovedentreprenøren vil vanligvis utføre deler av arbeidet selv, og hente inn underentreprenører på fagfelt den selv ikke har kompetanse på. Hovedentreprise gjør prosjektet enklere for byggherre, ettersom man slipper å koordinere arbeidet selv, og man kun har én entreprenør å forholde seg til underveis og i etterkant. Merk at det er vanlig å ha en separat kontrakt med arkitekten som utarbeider tegninger og søker kommunen. Dersom også dette faller inn under entreprenøren, kalles det totalentreprise.

Alternativet er delt entreprise. Dette går ut på at byggherre selv står ansvarlig for organisering og koordinering av arbeidet, og skriver kontrakt med entreprenører på de ulike fagfeltene. Dette forutsetter at man har både kapasitet og kompetanse til å styre prosjektet selv, med mindre man engasjerer en ekstern prosjektleder. For underjordisk garasje, er de største delene av arbeidet for grunnentreprenøren eller betongentreprenøren. Noen firmaer har både grunn- og betongarbeider internt, så disse kan være godt egnet for jobben. I tillegg kommer f.eks. elektriker og snekker til innredning av garasjen.

I noen tilfeller kan man spare noe ved å velge delt entreprise, ettersom hovedentreprenøren gjør et påslåg på 10 - 15% for underentreprenørenes arbeid. Mange opplever likevel at dette tillegget er en fornuftig investering. Dette gjelder særlig dersom organisering av prosjektet vil resultere i tapte arbeidstimer. 

Når man skal engasjere entreprenører til arbeidet, er det visse kriterier man bør vurderer. Man bør blant forsikre seg om at de aktuelle kandidatene har:

• God økonomi: Det er viktig at firmaet man engasjerer har en solid økonomi. Dette kan man sjekke ved å gjennomføre en kredittsjekk. På den måten reduserer man risikoen for å engasjere bedrift som står i fare for å gå konkurs i løpet av prosjektet eller den 5-årige garantiperioden.
  ‍
• Kapasitet: Det er viktig å finne et firma som har nødvendig kapasitet til å gjennomføre prosjektet innenfor ønskede tidsrammer.
  ‍
• Høy kompetanse: Et slikt komplisert prosjekt krever fagfolk med høy kompetanse. Det er lurt å se etter firmaer som har utført lignende prosjekter i nyere tid.
  ‍
• Godkjenninger: Her kan man se etter hvorvidt firmaet har Sentral Godkjenning fra Direktoratet for Byggkvalitet innenfor relevante fagområder (f.eks. plasstøpt betong eller grunnarbeider). Alle bedrifter som skal utføre elektrisk arbeid må ha DSB-godkjenning. 

Ønsker man å komme i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk med relevant kompetanse og erfaring, kan man legge ut sitt prosjekt på Byggstart.no. Da vil man motta uforpliktende pristilbud fra flere entreprenører.

Forberedelser – steg for steg

Hvis man planlegger å bygge en garasje under bakken, er det lurt å få oversikt over hva man bør gjør før, i løpet av og etter prosjektet. Under finner du en oversikt over viktige steg i prosessen:

1. Få en oversikt over fordeler og ulemper med en garasje under bakken

Først og fremst er det viktig å vite hvorfor man ønsker å bygge en garasje under bakken. Selv om det er et prosjekt med høye utgifter, kan det være gunstig på sikt. En av grunnene til dette er at de fleste garasjer under bakken er bygget i betong. Betong er et materiale som krever lite vedlikehold og har lang holdbarhet. Den andre grunnen til at garasje under bakken kan være en fornuftig investering, er bygget ikke går utover arealene over bakken, som da kan brukes til hage eller andre utbygginger.

2. Rådføre deg med banken

Rådfør deg med banken for å forsikre deg om at du har midlene som trengs for å kunne bygge en garasje under bakken. Å bygge en slik garasje er et kostbart prosjekt, og det er viktig å vite at man er i stand til å finansiere arbeidet før man går i gang med prosjektet.

3. Ha en formening om garasjens plassering

Før man finner arkitekt til å tegne ønsket løsning, bør man ha en formening om hva slags funksjon garasjen skal ha og hvor den bør plasseres på tomten. Ønsker man spesialløsninger, som el-billader og spesiallaget garasjeport osv., er det greit å formidle dette til arkitekten tidlig. 

4. Ha kontroll på søknadsprosessen

For å kunne estimere hvor lang tid prosjektet vil ta, er det lurt å sette seg inn hvordan søknadsprosessen ser ut. Normalt sett tar behandlingstiden 3 uker, men en del saker har 12 ukers behandlingstid. Man bør også finne ut om man må søke om dispensasjon før man sender inn søknaden. 

6. Sette i gang en anbudsprosess

I anbudsprosessen er det viktig å undersøke at entreprenørene har god erfaring med grunnarbeid, graving og støping. Jo mer detaljert prosjektering er, desto mer presist vil entreprenørenes pristilbud bli. Husk at gjerne tar et par uker fra entreprenøren har vært på befaring til de kan ha et pristilbud klart.

7. Sett opp en skriftlig kontrakt

Når man har fått inn pristilbudene og valgt et firma man ønsker å engasjere, er det viktig å skrive en kontrakt med entreprenøren. Denne skal blant annet beskrive hvilke fagfolk, grunnarbeider, tekniske arbeider og materialer som inngår i arbeidet.

8. Avtale møte med entreprenøren

Det er lurt å avtale fastsatte møter med entreprenøren underveis i prosjektet. På den måten kan man opprettholde en jevn dialog med entreprenøren, noe som vil redusere risikoen for at det oppstår uenighet eller misforståelser. Disse møtene kan gjerne sammenfalle med milepæler i prosjektet.

 9. Gjennomfør en sluttbefaring

Når entreprenøren mener arbeidet er ferdig, bør man gå sluttbefaring med en ekstern fagperson. Denne fagpersonen vil påse at alt arbeid er utført i henhold til gjeldende forskrifter, og påpeke eventuelle feil eller mangler. Det er vanlig å holde tilbake siste del av kontraktsbeløpet til entreprenøren har utbedret eventuelle feil.

Overlat innkjøpet til entreprenør

På et så omfattende prosjekt som å bygge garasje under bakken, er det ekstra viktig å investere i kvalitet. Dette gjelder i forbindelse med valg av både entreprenør og materialer. 

Det er anbefalt å la entreprenøren stå ansvarlig for innkjøp av alt materiale. Entreprenørene har som regel faste underleverandører som står for leveransen av materiale. Dette gir dem ofte tilgang på reduserte priser. Entreprenører vet også hvilke materialer som egner seg best, og har kompetansen som kreves for å gjøre presise oppmålinger og beregninger.

Når det gjelder tilvalg som garasjeport etc, kan man gå i dialog med entreprenøren som ofte har oversikt på hvor man kan skaffe ulike modeller. Hvis man velger å kjøpe inn produktene selv, kan man spare litt penger ved å sammenligne priser hos flere byggevarekjeder. Husk imidlertid at det kan bli dyrt å velge de rimeligste alternativene. 

Hvordan kan man finansiere garasjen?

Man bør ikke starte opp et prosjekt av denne størrelsen før man har på plass en finansieringsplan. Hensikten med dette er å sikre at man er i stand til å betale for det arbeidet man har planlagt, uten at man havner i økonomiske problemer underveis eller i etterkant av prosjektet. Det er hovedsakelig 4 finansieringsmåter som er aktuelle når man bygger garasje under bakken:

1. Egenkapital: Har man nok oppsparte midler, kan man finansiere prosjektet ved hjelp av egenkapital. Da slipper man å forholde seg til lån og renter. Det er imidlertid ingen selvfølge at man har spart opp nok midler til å finansiere et så omfattende prosjekt uten ekstern finansiering. Da kan man velge mellom lånemulighetene nedenfor.

2. Økt boliglån: Å øke boliglånet kan være en fornuftig måte å finansiere garasjen. Her kan man låne opptil 85% av boligens verdi. Renten ligger her på samme nivå som ditt boliglån. For å få dette lånet er man nødt til å sende inn en søknad.

3. Fleksilån: Med fleksilån kan man låne opptil 60% av boligens verdi. Renten vil ligge på samme nivå som boliglånet ditt. Dette lånet lar deg disponere pengene slik du selv ønsker.

4. Forbrukslån: Dette er lånet med den desidert høyeste renten. Forbrukslån forutsetter derfor at man har en detaljert plan for hvordan man skal betale ned lånet i etterkant av prosjektet. Fordelen er at det ikke krever noen sikkerhet, og at man får pengene direkte inn på konto i løpet av kort tid.

Få tilsendt dokumentasjon

Det er viktig å få tilsendt en ferdigdokumentasjon etter utført arbeid. Disse dokumentene skal beskrive hvilke arbeider som er utført, hvilke materialer som har blitt brukt, og bevismateriale for garantiprodukter. I tillegg til ferdigdokumentasjonen er det anbefalt å ta vare på alt av fakturaer man har fått i forbindelse med prosjektet. 

Ønsker man å få en ny verdivurdering av boligen, er det en fordel å kunne vise banken ferdigdokumentasjonen. Dette er bevis på at arbeidet er forskriftsmessig utført, noe som øker sjansen for å få en høyere verdivurdering av boligen. Økt boligverdi vil også gi økt mulighet for økt boliglån. Ferdigdokumentasjonen kan også bli verdifull i forbindelse med eventuelle forsikringssaker. Det samme gjelder i forbindelse med salg av boligen.