Moderne hus med minimalistiske uttrykk, stramme linjer og store vindusflater har blitt stadig mer populært. Disse hustypene blir ofte kalt “funkishus”, selv om det strengt tatt ikke kan kategoriseres som funkishus (som var stilen som ble mye brukt i Norge på 30-tallet). Denne artikkelen tar for seg hvor mye det koster å bygge slikt hus, hvor lang tid byggeprosjekt tar og hvordan man finner dyktige fagfolk som kan stå ansvarlig for byggeprosessen.

Hva koster det å bygge funkisbolig?

Basert på prisstatistikk hentet fra markedsplassen Byggstart koster det i gjennomsnitt rundt 33.000 kroner per kvadratmeter å bygge en funkisbolig. Merk at dette kun er en snittpris, og at det forekommer store variasjoner i prisen på ulike prosjekter. Hvor et spesifikt prosjekt vil havne i forhold til gjennomsnittet, avhenger av flere faktorer:

• Grunnforhold: Hvilke masser på som finnes på tomten, vil i stor grad bestemme hvilke forbareider som er nødvendige. For eksempel vil prosjektet bli dyrere dersom man er nødt til å sprenge bort fjell før byggingen kan starte.
  ‍
• Planløsning: Hvordan man planlegger romløsningene i huset vil ha påvirkning på prisen. Kjøkken, bad og andre våtrom er det dyreste rommene å bygge.
  ‍
• Standard: Hvilke produkter man ønsker å kjøpe til huset (gulv, fliser, kjøkken osv.) vil være en avgjørende faktor for prisen. Standard er en variabel byggherre vil ha stor mulighet til å påvirke selv.
  ‍
• Type oppvarming: Prisen avhenger også av hvilken type oppvarming man velger. Her er det blant annet mulig å velge mellom vannbåren varme eller elektrisk oppvarming.
  ‍
• Elektriske løsninger: Denne prisdriveren avhenger av om man velger å installere tradisjonelle løsninger eller et Smarthus-system.
  ‍
• Spesialbygde løsninger: Spesialbygde løsninger som garderober og spesialbygget kjøkken, vil koste mer enn standardløsninger.

Prosjekter som innebærer enkle grunnforhold og rimeligere løsninger kan komme ned i 27.000 kroner per kvm. Velger man derimot spesialtilpassede løsninger og en høyere standard på huset kan prisen ofte overstige 45.000 kroner per kvm. I disse snittprisene er alt av fagfolk, materiale og byggearbeid inkludert.

Det som ikke er inkludert, er tjenester fra arkitekt. Her må man regne med å betale mellom 150.000 og 500.000 kroner. Arkitektens tjenester inkluderer utforming av tegninger, prosjekteringen og forberedelse av søknad til kommunen.

Før man engasjerer en entreprenør til å utføre arbeidet, er det viktig å få gjennomført en befaring. Dette er en forutsetning for å få kartlagt hvilke arbeider som er nødvendig, og for at entreprenøren skal kunne gi et realistisk pristilbud. Det er også viktig å utarbeide et budsjett tidlig i prosessen. Her bør man fastsette budsjettrammene for prosjektet, altså hvor mye man har mulighet til å investere i det nye huset. Vi ser nærmere på finansiering lengre ned i artikkelen.

Fagfolk og prosjektorganisering

De fleste som skal bygge nytt hus velger å overlate arbeidet til én entreprenør. Dette er kalt en hovedentreprise. Da vil en hovedentreprenør står ansvarlig for å hente inn den nødvendige kompetansen, i tillegg til å koordinere arbeidet mellom de ulike fagfeltene.

Et annet alternativ er delt entreprise. Her vil man som byggherre selv engasjere og koordinere alle de ulike fagområdene som kreves. Dette vil i utgangspunktet være noe rimeligere enn en hovedentreprise, ettersom hovedentreprenøren gjerne tar et påslag på rundt 10%. Det er imidlertid en krevende jobb å organisere og koordinere et byggeprosjekt. Dessuten har hovedentreprenører ofte innarbeidet gode rutiner, noe som gjør det mulig å gjennomføre prosjektet mer effektivt.

Uavhengig av hvilken entrepriseform man velger, er det viktig å engasjere dyktige håndverkere til prosjektet. For å kvalitetssjekke kandidater i anbudsprosessen kan man blant annet undersøke om entreprenøren har:

• Gode referanser: Ved å undersøke hva tidligere kunder sier om entreprenøren, kan man danne seg et realistisk bilde av hvordan bedriften er å jobbe med, og om den leverer arbeid av høy kvalitet. Sørg for at referansene er av nyere dato.
  ‍
• Godkjenninger: Alle firmaer som skal utføre elektrisk arbeid må ha DSB-lisens. Det finnes også en rekke frivillige godkjenningsordninger som fungerer som kvalitetsstempel. Eksempler på disse godkjenningsordningene er sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet, mesterbedrift og våtromsnorm.
  ‍
• Solid økonomi: Man bør alltid undersøke at bedriften har en solid økonomi. Dette kan man gjøre ved å gjennomføre en kredittsjekk. På den måten reduserer man risikoen for å engasjere en entreprenør som står i fare for å gå konkurs i løpet av prosjektet eller den påfølgende garantiperioden (5 år).
  ‍
• Høy kapasitet: Sørg for å engasjere en bedrift som har kapasitet til å gjennomføre prosjektet innenfor det planlagte tidsrommet. Merk at dyktige entreprenører ofte kan være opptatt flere måneder fremover. 

Det er viktig å sammenligne pristilbud fra flere entreprenører. Husk at det alltid lønne seg å investere i kvalitet. Å engasjere den rimeligste entreprenøren kan vise seg å bli dyrt dersom arbeidet blir dårlig utført. Sørg også for å sammenligne innholdet i tilbudene, ikke bare totalprisen. Ulik pris kan nemlig skyldes ulikt innhold.

Er man usikker på hvor man kan finne dyktige fagfolk til sitt arbeid, kan man legge ut prosjektet sitt på Byggstart.no. Da kan man komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører som har kompetansen som kreves til ditt prosjekt.

Bygge funkishus - steg for steg

Det å bygge hus tar ofte lenger tid enn først antatt. Noen ganger oppstår det uforutsette hendelser, som dårlig værforhold, utsolgte materialer osv. som kan føre til forsinkelser. Dessuten er det en rekke ting som må på plass før håndverkerne kan starte selve byggingen. Derfor er det lurt å starte forberedelsene tidlig og beregne god tid. Under finner du en oversikt hvor lang tid man bør beregne til de ulike stegene i prosessen:

1. Arkitektarbeid: Arbeid med arkitekt tar vanligvis mellom 4 og 8 måneder. Dette innebærer arkitekttegninger, prosjektering og søknad om rammetillatelse til plan- og bygningsetaten.

2. Anbudsprosess: Det tar vanligvis 2 til 4 måneder fra man henter inn tilbud fra entreprenører til de starter selve byggingen.

3. Grunnarbeid: Dette er arbeid som må utføres før man kan gå i gang med å føre opp boligen. Det tar som regel mellom 1 og 2 måneder.

4. Grunnmur og betongarbeid: Dette tar som regel 1 til 2 måneder. Skal mesteparten av huset bli bygget i betong, må man som regel påregne litt ekstra tid til denne delen av prosessen.

5. Råbygg: Når alt betongarbeid er fullført, kan tømrerne gå i gang med å bygge et tett råbygg. Dette er for at huset skal tåle alle slags værforhold. Dette tar normalt mellom 2 og 4 måneder.

6. Innvendig ferdigstilling: Resterende arbeid tar normalt mellom 3 og 4 måneder.

Tidsbruk totalt: 1-2 år

Det er anbefalt at man lager en detaljert fremdriftsplan i samarbeid med entreprenøren. Denne skal inneholde milepæler som beskriver når de ulike arbeidene skal være ferdige. Dette er til god hjelp for byggherren når man skal se til at håndverkerne jobber effektivt.

Det er også anbefalt at man bestiller materialer god tid i forveien. På den måten er det mindre sjanse for at prosjektet blir utsatt på grunn av forsinkede materialer.

Hvem skal kjøpe inn materialer?

Byggematerialene utgjør en stor andel av kostnadene når man bygger funkishus. Derfor er det viktig å vite hva man går til innkjøp av, hvor store mengder man trenger, og de korrekte størrelsene på byggevarene. Dette kan være en vanskelig oppgave hvis man ikke har erfaring med kjøp av byggevarer fra lignende prosjekter. Derfor velger de fleste å la entreprenøren stå ansvarlig for innkjøpet.

Er det et erfarent håndverkerfirma som har ansvaret for prosjektet, vil dette firmaet som regel ha god kunnskap om innkjøp av byggevarer. Det er også vanlig at entreprenøren har faste leverandører de handler inn fra. Derfor har de gjerne tilgang på langt høyere rabatter enn det privatpersoner kan oppnå.

Ønsker man å stå for innkjøpet selv er det viktig å være inneforstått med hva dette innebærer:

• Erstatting av materiale: Man står selv ansvarlig for eventuelle feil på materialene.
  ‍
• Leveranse: Man må selv stå for at materiale ankommer byggeplassen til riktig tid. I mange tilfeller må man da lønne håndverkerne i tiden det tar å få levert i de forsinkede materialene.
  ‍
• Kvalitet: Når man skal kjøpe inn materiale selv, er det viktig at varene holder god nok standard. Entreprenører kan nekte å gi garanti for arbeidet om produktene ikke holder høy nok kvalitet.

Når det gjelder produkter som påvirker standarden på boligen (gulv, bad, kjøkken, fliser osv.) er det noe annerledes. Her er det flere byggherrer som ønsker å stå ansvarlig for innkjøpet. Dette skyldes at det er byggherre selv som velger ut disse materialene, ettersom de vil ha stor påvirkning på husets utseende og standard. Ved innkjøp av disse produktene har man som byggherre muligheten til å påvirke prisen på boligen. Det er flere tiltak som gjør det mulig å redusere prisen på prosjektet. Blant annet er det anbefalt å sammenligner produktene hos flere byggevarekjeder. Forskjellige byggevarekjeder tilbyr ofte forskjellige priser, så det kan være lurt å kjøpe de ønskede produktene fra ulike steder for å gjøre prosjektet rimeligst mulig.

Her er noen tips til kjøp av byggevarer og produkter:

• La entreprenøren stå for innkjøp av byggevarene. Skriv en avtale som viser at entreprenøren er ansvarlige for skader/feil i materialer og produkter.
  ‍
• Vær klar over at lovgivningen stiller krav til standarden på enkelte materialer, som f.eks. brannsikkerhet og isolasjonsevne.
  ‍
• Kjøp produkter av høy kvalitet – dette vil være lønnsomt i lengden. Produkter av lavere kvalitet har oftere kortere holdbarhet og er mer utsatt for slitasje.
   
• Bruk tid på å undersøke markedet og sammenlign pristilbud fra flere byggevarekjeder.
  ‍
• Kjøp inn litt ekstra materialer. Dersom man går tom materialer underveis, vil arbeidet stoppe opp.

Finansiering

Det er viktig at man har på plass en finansieringsplan før man går i gang med prosjektet. På den måten vet man hvordan man skal dekke alle utgifter knyttet til byggingen av det nye huset. Man bør lage en strukturert budsjettplan som viser hvor mye man har til rådighet, og hvor man eventuelt må låne. Når man bygger nytt hus, er det vanligst å ta opp et byggelån i banken. Da har man en fast ramme på hvor mye man kan låne. Byggelånet vil dekke løpende kostnader under byggeprosjektet. Når boligen er ferdiggjort, vil byggelånet bli omgjort til et vanlig boliglån. Rente på et byggelån ligger normalt noe høyere enn boliglån, men byggelånet blir gjort om til boliglån etter byggeperioden.

Husk at valg av finansiering vil ha stor innvirkning på økonomien din i lang tid etter prosjektet. Derfor er det viktig å vurdere nøye hvordan man skal finansiere prosjektet. Man bør aldri starte på et prosjekt uten å være sikker på at man er i stand til å håndtere kostnadene det bringer med seg. Rådfør deg gjerne med banken før du går i gang med prosjektet.

Skriv kontrakt

Før man velger hvilken entreprenør man skal engasjere til sitt prosjekt, er det lurt å sette seg inn i hva en kontrakt bør inneholde. Her finnes det ulike alternativer, og en del velger å engasjere en advokat for å utarbeide kontrakten. Norsk Standard har utarbeidet kontraktsmaler for private og profesjonelle aktører, som man kan kjøpe via deres hjemmesider.