I denne artikkelen har vi samlet nyttige tips å ta med seg inn i prosessen med å bygge flermannsbolig. Vi skal ta for oss byggeprosessen, hvilken pris man kan forvente, og hvordan man finner den rette entreprenøren.

Priser og budsjett

Ifølge prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart, koster en flermannsbolig i gjennomsnitt 28.000 kroner per kvm. I denne prisen er alt utførende arbeid inkluder. Utgifter til arkitekt og prosjektering er derimot ikke medregnet. Her må man forvente å betale fra 100.000 kroner og oppover. Det er en rekke faktorer som påvirker prisen på et slikt prosjekt. 

Tre faktorer som er avgjørende for prisen på en flermannsbolig er:

Kompleksiteten avhenger av hvor krevende arbeid håndverkerne skal utføre. Dette er en variabel som i stor grad avhenger av forhold som er bestemt på forhånd, som for eksempel grunnforhold og terrenget på tomten. Hvis det er et hus på tomten som skal rives, må man beregne ekstra utgifter til riving og frakt. Dersom det finnes fjell på tomten, kan det bli nødvendig med sprenging/pigging. Slikt arbeid vil gjøre prosjektet betydelig dyrere. Byggherre har derfor liten mulighet til å påvirke denne prisdriveren. 

Standarden er en faktor byggherre har langt større mulighet til å påvirke. Denne beskriver kvaliteten på materialene og produktene man benytter. Valg av kvalitet, stil og løsninger er noe som vil ha stor effekt på totalsummen.

Tilbudene fra entreprenører vil variere i pris. Hvilken entreprenør man velger å engasjere vil derfor ha påvirkning på sluttsummen. Dette kan du lese mer om lenger ned i artikkelen.

Å bygge flermannsbolig er et omfattende og kostbart prosjekt. Derfor er det viktig å sette opp et detaljert budsjett tidlig i prosessen. Her bør man blant annet inkludere budsjettrammen, altså maksbeløpet man er villig til å investere i prosjektet. Man bør også bestemme seg for hvordan man ønsker å finansiere arbeidene. Vi ser nærmere på ulike finansieringsmåter lengre ned i artikkelen.

Finn fagfolk og velg entrepriseform

I startfasen av byggeprosjektet er man avhengig av en arkitekt til å utføre prosjekteringen. Dette koster normalt fra 100.000 kroner og oppover. Prisen avhenger av kompleksiteten på prosjektet og arbeidstegningene. I tillegg vil ulike arkitektkontorer prise tjenestene sine forskjellig. 

Det er også vanlig å la arkitekten fungere som ansvarlig søker i søknadsprosessen. Dette innebærer at arkitekten forbereder søknaden som sendes til plan- og bygningsetaten. Arkitektens detaljprosjektering skal inneholde dør-og vindusskjema, romskjema og arbeidstegninger. Denne dokumentasjonen er også nødvendig når entreprenører skal anslå prisen på prosjektet.

Når detaljprosjekteringen er utført og søknaden til kommunen er akseptert, kan man gå i gang med anbudsprosessen. Her er det viktig å hente inn tilbud fra flere entreprenører. På den måten kan man sammenligne tjenestene og prisene de ulike bedriftene tilbyr. 

Når man skal vurdere de aktuelle entreprenørene, bør man forsikre seg om at de:

• Har positive omtaler fra tidligere kunder
  ‍
• Har de nødvendige sertifiseringene
  ‍
• Har en solid økonomi
  ‍
• Viser gode kommunikasjonsevner

Videre må man bestemme seg for hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her skiller man mellom to entrepriseformer:

Totalentreprise: Dette går ut på at byggherre overlater ansvaret for arbeidet til én entreprenør. Denne står da ansvarlig for å hente inn arbeidskraft på de ulike fagområdene og koordinere arbeidet mellom disse. Dermed har byggherre kun én aktør å forholde seg til. Totalentreprenøren utfører vanligvis deler av arbeidet selv, og henter inn underentreprenører på de resterende fagområdene. På et så omfattende prosjekt som bygging av flermannsbolig, velger de fleste byggherrer å organisere arbeidet som en totalentreprise.

Delt entreprise: Denne entrepriseformen innebærer at byggherre skriver kontrakt med individuelle entreprenører på de ulike fagområdene. Da står byggherre selv ansvarlig for å koordinere arbeidet. Dette forutsetter at man har både tiden og kompetansen som kreves. Fordelen er at man kan velge de entreprenørene man ønsker på hvert enkelt fagfelt.

Uavhengig av hvilken entrepriseform man velger, er det helt sentralt å finne seriøse og kompetente entreprenører. Det er stor fordel å finne et firma som har erfaring fra lignende prosjekter. For å gjøre dette enklere, velger stadig flere byggherrer å finne fagfolk på markedsplassen Byggstart. Byggstart er en gratis tjeneste der man kan komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører med relevant erfaring.

Forbered prosjektet

Når man skal i gang med et byggeprosjekt av denne størrelsen, er det viktig å være godt forberedt. Vanligvis tar det mellom 4 – 9 måneder fra man starter prosjektet til boligen står klar. Tidsbruken vil avhenge av prosjektets størrelse og kompleksitet. Derfor er det viktig å gjøre de nødvendige forberedelsene i forkant. Senere i artikkelen kan du lese mer om ulike finansieringsmåter.

Andre forberedelser og grep man kan ta underveis er:

• Skriv en detaljert kontrakt: Det er viktig å utarbeide en presis kontrakt med både arkitekten og entreprenøren. I denne bør man inkludere alle arbeider som skal bli utført. Det lønner seg også å utarbeide en fremdriftsplan som beskriver når de ulike arbeidene skal være fullført. Da har man bedre oversikt over fremdriften til prosjektet.
  ‍
• Gjennomfør en sluttbefaring: Når entreprenører mener arbeidet er ferdig utført, bør man få en ekstern fagperson (ofte takstmann) til å gå sluttbefaring. Denne fagpersonen vil da påse at alt arbeid er utført i henhold til gjeldende regler og lover. Den vil også påpeke eventuelle feil eller mangler i arbeidet.‍
  ‍
• Dokumentasjon på arbeidet: Når eventuelle feil har blitt utbedret, er det viktig å få tilsendt dokumentasjon på arbeidet som har blitt utført. Her bør det også komme frem hvilke materialer som har blitt brukt og når arbeidet ferdigstilt.

Organiser innkjøpet

Det er anbefalt å la entreprenøren stå for innkjøpet av materialer og produkter til byggearbeidet. Det er flere grunner til at dette lønner seg.

• Kunnskap om materialer: Entreprenøren har gjennom tid opparbeidet seg kunnskap om hvilket materialer som egner seg best til ulike prosjekter. Ved å overlate innkjøpet til entreprenøren er det derfor mulig å gjennomføre prosjektet mer effektivt.
  ‍
• Innmåling og beregning: Entreprenøren vet hvor store mengder som trengs til ditt byggeprosjekt. Har entreprenøren kjøpt inn for store mengder, kan den benytte disse i forbindelse med kommende prosjekter.
  ‍
• Faste leverandører: Entreprenører kjøper ofte inn materialer fra faste leverandører. Dermed har de god kunnskap om hvilke materialer som holder høy kvalitet.
  ‍
• Gode priser: Faste leverandører gir også entreprenørene tilgang på rabatter. Derfor kan man redusere kostnadene ved å overlate innkjøpet til entreprenør.

De fleste byggherrer lar entreprenøren stå for alt av innkjøp. Da reduserer man risikoen for at byggeprosjektet stopper opp som følge av feil innkjøp eller forsinket levering.

Velg finansieringsmåte

Før man går i gang med selve prosjektet, er det viktig å finne ut hvordan man skal finansiere arbeidene. Hvis man ikke har kartlagt de økonomiske rammene på forhånd, kan man oppleve at prosjektet resultere i betalingsvansker, enten underveis eller i etterkant. Sørg derfor for å finne ut hvilke midler du har mulighet til å investere i prosjektet, og velg finansieringsmåte.

Dersom man har mulighet til å finansiere hele prosjektet med egenkapital, vil man slippe rentekostnadene som kommer med et lån. Når vi snakker om et prosjekt av dette omfanget, er det vanlig å ty til et lån. Et lån kan kombineres med egenkapital. Når man skal bygge flermannsbolig, er det naturlig å foreta et byggelån. Det vil si at banken tar sikkerhet i tomten, og betaler ned utgiftene til prosjektet etterhvert som de påløper. Byggelånet blir normalt omgjort til boliglån etter flermannsboligen er ferdigstilt.

Skriv en detaljert kontrakt

Kontrakten fungerer som en sikkerhet for byggherren, men er også til fordel for entreprenøren. En detaljert kontrakt gir en felles oppfatning av prosjektet som skal gjennomføres. Dette reduserer risikoen for at det oppstår misforståelser eller uenighet underveis. Kontrakten bør også inneholde en fremdriftsplan. Denne beskriver når de ulike arbeidene skal være ferdigstilt. På den måten er det enklere for byggherre følge med på fremdriften i prosjektet, og å oppdage eventuelle forsinkelser i arbeidet.

 Her er noen forholdsregler man bør ta før og under signeringen av kontrakten.

1. Se nøye gjennom tilbudet fra entreprenøren, og sammenlign det med tilbud fra andre aktører.
   ‍
2. Les gjennom hele kontrakten nøye – ta gjerne med en ekstern fagperson om du er usikker på hva som skal være inkludert.
   ‍
3. Før inn milepæler, møtepunkter og en sluttdato for prosjektet i kontrakten. Dette gjør det enklere å holde seg oppdatert på fremdriften i prosjektet, og sikrer en løpende dialog mellom entreprenør og byggherre.
   ‍
4. Hold igjen siste del av kontraktsbeløpet til en ekstern fagperson har gjennomført sluttbefaring. Det er vanlig å holde igjen 10% av beløpet til alt av arbeid har blitt godkjent og eventuelle feil har blitt utbedret av entreprenør.
   ‍
5. Husk å be om en ferdigdokumentasjon når alt er utført.