Elementhus kan være en tidsbesparende og økonomisk løsning når man skal bygge ny bolig. I denne artikkelen har vi samlet nyttig informasjon for alle som ønsker å bygge et hus med elementer. Vi ser blant annet på hvilken pris man kan forvente, hvordan man finner den rette entreprenøren, og hvor lang tid man bør sette av til de ulike stegene i prosessen. Du kan også lese om søknadsprosessen og ulike måter man kan finansiere byggingen av et elementhus.

Hva koster det å bygge elementhus?

Det er mange ulike faktorer som påvirker prisen på et elementhus. Derfor er det vanskelig å anslå en eksakt pris før en arkitekt har prosjektert. Først da kan man forvente å motta et realistisk estimat fra entreprenør. Det man derimot kan gjøre for å få et inntrykk av prisen allerede nå, er å se på gjennomsnittsprisen for denne typen prosjekter. Ifølge prisstatistikk fra markedsplassen Byggstart koster det i gjennomsnitt  33.000 kroner per kvm når man bygger et elementhus. Planlegger man å produsere flere enheter, vil dette redusere prisen per kvm grunnet skalafordeler.

Det er også viktig å vite at ikke alle boliger egner som elementhus. Dette avhenger blant annet huset utforming. I tillegg stiller elementhus visse krav til tomtens terreng og landskap. 

Skal man bygge et arkitekttegnet hus med elementer, må man også regne med utgifter til arkitekt. Arkitektens arbeid går blant annet ut på å sende inn søknad til kommunen og utarbeide tegninger. 

Andre viktige drivere av pris er:

• Husets størrelse: Størrelsen på huset vil alltid gi utslag i totalsummen. Men selv om det vil være dyrere å bygge stort, vil større prosjekter gjerne få en noe lavere kvadratmeterpris. Dette skyldes utgifter som ikke påvirkes av prosjektets størrelse.
  ‍
• Leveranse fra elementprodusenten, inkludert montering: Dette utgjør ca. 20 – 35% av totalprisen på huset.
  ‍
• Tilbud fra entreprenørene: Pristilbudene man mottar fra entreprenør vil inneholde ulike priser. Dermed vil valg av entreprenør påvirke totalsummen.
  ‍
• Materialer: I visse deler av prosjektet vil byggherre ha mulighet til å påvirke hvilke materialer som benyttes. Disse produktene kommer i en rekke ulike prisklasser, og det er opp til byggherre å velge kvaliteten på de ulike løsningene.
  ‍
• Planløsning: Prisen vil også avhenge av hvilke rom man ønsker å bygge. Blant annet vil antall bad, kjøkken og andre våtrom ha stor effekt på prisen, ettersom dette er de dyreste rommene å bygge. Ønsker man en spesialtilpasset planløsning, vil dette også drive opp prisen.

Før man går i gang med å engasjere fagfolk, er det viktig å sette opp et budsjett. Dette bør blant annet inneholde budsjettrammene for prosjektet, altså maksbeløpet man er villig til å investere. Man bør også planlegge hvordan man skal finansiere byggingen av elementhuset. Du kan lese mer om ulike finansieringsmåter lengre ned i artikkelen.

Velg fagfolk og entrepriseform

På et så omfattende byggeprosjekt er det helt sentralt å engasjere pålitelige håndverkere med relevant erfaring og kompetanse. Det kan imidlertid være vanskelig å vurdere de ulike aktørene. Under finner du en oversikt over hva du kan se etter når du vurderer du aktuelle entreprenørene:

• Sjekk referanser: For å få et inntrykk av arbeidet entreprenøren leverer, og hvordan bedriften er å jobbe med, kan man undersøke hva tidligere kunder har å si. Dette kan man gjøre ved å søke opp anmeldelser, eller ved å kontakte kundene direkte. For å få et mest mulig representativt inntrykk, bør man undersøke lignende prosjektet av nyere dato.
  ‍
• Tilbud fra flere entreprenører: Under anbudsprosessen er det anbefalt at man får tilbud fra flere aktører. På den måten kan man sammenligne tilbudene og kartlegge hvilke aktører som tilbyr et komplett tilbud til en konkurransedyktig pris. Sørg også for å undersøke innholdet i tilbudene. Hvis en entreprenør tilbyr en rimelig pris, men tilbudet mangler noen av arbeidene man ønsker å få utført, kan prosjektet bli langt dyrere enn summen tilsier.
  ‍
• Solid økonomi: For å unngå å engasjere en bedrift som står i fare for å gå konkurs i løpet av prosjektet eller garantiperioden, er det viktig å undersøke entreprenørenes økonomi før man tar et endelig valg. Dette kan man gjøre ved å gjennomføre en kredittsjekk.
  ‍
• Godkjente sertifiseringer: Alle bedrifter som skal utføre elektrisk arbeid er lovpålagt å ha DSB-godkjenning. I tillegg finnes det flere frivillige godkjenninger som fungerer som fungerer som kvalitetsstempel. Dette gjelder blant annet sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet, våtromsnormen og mesterbedrift.
  ‍
• Gode kommunikasjonsevner: For å kunne gjennomføre prosjektet mest mulig effektivt, er det viktig å ha en tydelig dialog med entreprenøren. Derfor bør man være på utkikk etter en aktør med gode kommunikasjonsevner. På den måten reduserer man risikoen for at det oppstå uenighet eler misforståelser underveis i prosjektet. En god dialog gjør det også enklere for byggherre å holde seg oppdatert på fremdriften i arbeidet.

Når man skal organisere et byggeprosjekt, er det vanlig å skille mellom totalentreprise, generalentreprise og delt entreprise. Delt entreprise går ut på at byggherre skriver kontrakt med egne entreprenører på de ulike fagfeltene. Man står da selv ansvarlig for å koordinere arbeidet. Dette forutsetter at man har tiden og kompetansen som kreves for å sikre en jevn fremdrift. Fordelen er at man kan velge de entreprenøren man ønsker på hvert fagfelt.

Hvis man derimot velger totalentreprise, engasjerer man én entreprenør som står ansvarlig for både prosjektering og utførelse. En generalentreprise betyr at ett firma har alt av utførelse mens arkitekt og annen prosjektering kan gå på separate kontrakter. Når det gjelder bygging av elementhus, er det ofte hensiktsmessig å knytte seg til en entreprenør som har egen produksjon av elementer. Dette er ofte entreprenører med lang fartstid og som har investert i fabrikk for produksjon. Det flere mellomstore entreprenører i Norge med egen elementproduksjon. Disse kan gjerne ta totalentreprise eller generalentreprise på oppføring av nye boliger. Merk at en del elementprodusenter har sitt fokus på større prosjekter med flere enheter, ettersom det er der de har størst lønnsomhet. Et annet alternativ er å importere elementene fra utlandet. Merk at man da må være ekstra påpasselig med kvaliteter og det er ikke å anbefale å finne noen på egenhånd. Her bør det i så fall kun gå på referanser fra etablerte aktører i byggebransjen.

Det kan være krevende å finne rett entreprenør. For å gjøre dette enklere velger stadig flere å benytte markedsplassen Byggstart. Byggstart er en plattform der byggherrer kan komme finne kvalitetssikrede entreprenører med relevant erfaring og kompetanse.

Bygge elementhus – steg for steg

Å bygge et elementhus innebærer at boligens råbygg blir pre-produsert på en fabrikk. Disse delene bli deretter fraktet videre til byggeplassen, der de monteres. Denne prosessen tar vesentlig kortere tid å gjennomføre enn å bygge huset på byggeplassen. Dette har gjort elementhus til en stadig vanligere løsning, særlig på prosjekter med flere enheter der den økonomiske fordelen med elementer blir klarere. Det er også mange profesjonelle eiendomsutviklere som foretrekker å bygge med elementer da dette kan gi betydelig forkortet byggetid.

Under finner du en oversikt over de typiske stegene som inngår i en slik prosess:

1. Arkitekttegninger: Her er det greit å være klar over hvordan byggemetode med elementer gir muligheter og begrensninger for arkitekten. Det er ikke alle typer hus som egner seg for bygging med elementer. Beregn noen måneder til prosessen med arkitekt og rammesøknad.
   ‍
2. Prosjekteringsfase før produksjon: Elementene må prosjekteres for ethvert boligprosjekt. Denne delen av prosjektet tar som regel 1-2 måneder.
   ‍
3. Produksjon av elementer: Når prosjekteringen er gjennomført, må elementene produseres. Dette tar ca. 1- 2 uker.
   ‍
4. Transport av elementer og montering: Når produksjonen er ferdig, blir elementene fraktet til tomten og deretter montert. Dette arbeidet tar omkring 1 – 2 uker.
   ‍
5. Innvendig arbeid: Når elementene er montert og råbygget står klart, kan man gå i gang med det innvendige arbeidet. Dette tar som regel 3-6 måneder.

Den store tidsbesparelsen ligger altså i produksjonen av elementene på fabrikk og montering av disse på byggeplass vs. plassbygde løsninger. Men husk at det ofte kan ta mange uker å få prosjektert elementene, slik at de er klare for produksjon.

Organiser innkjøpet

Når det kommer til de innvendige arbeidene, er det også anbefalt å la entreprenøren stå for innkjøp av de aller fleste materialer. Unntak kan være kjøkken, baderomsinnredning og garderober. Noen byggherrer besørger også parkett og fliser. Følgende grunner blir typisk brukt for hvorfor det er smart å la entreprenøren gjøre innkjøpene:

• Produktene kommer i tide: Hvis man som byggherre velger å kjøpe inn materialene selv, kan man risikere at produktene ikke kommer i tide. Som entreprenør har man som regel utbredt erfaring med å bestille materialer. Overlater man innkjøpet til entreprenør, vil den også stå ansvarlig for eventuelle feil eller forsinkelser knyttet til levering.
  ‍
• Egnede materialer: Entreprenøren har ofte kunnskap om kvaliteten på ulike produkter og vet hvilket materialer som er enkle å håndtere. Dette kan føre til en mer effektiv gjennomføring. Færre arbeidstimer vil igjen resultere i en lavere pris.
  ‍
• Oppmåling og beregning: Entreprenøren har kompetanse når det kommer til oppmåling. Det samme gjelder å beregne hvor mye materialer man trenger. På den måten unngår man å bestille varer i feil størrelse, eller å gå tom for materialer underveis.
  ‍
• Faste underleverandører: Entreprenørene benytter som regel faste underleverandører når den går til innkjøp av materialer og produkter. Dermed har de kunnskap om både leveringstid og kvaliteten på varene. Dessuten har entreprenører ofte tilgang på rabatter som er langt høyere enn de privatpersoner har mulighet til å oppnå.
  ‍
• Enklere å bytte: Skulle det oppstå skader på materialene, vil entreprenøren stå ansvarlig for å bytte disse. Man unngår å måtte lønne håndverkerne i tidsrommet som går med til å vente på nye materialer.

Å la entreprenøren stå for innkjøpet vil spare byggherre for både tid, penger og energi. Det er også mulig å velge ut noen av materialene selv, og deretter la entreprenøren stå ansvalrig for å kjøpe inn disse. Det viktigste er at begge parter har en felles forståelse av hvordan innkjøpet skal organiseres.

Velg finansieringsmåte

Før man går i gang med å engasjere fagfolk, er det viktig å ha oversikt over hvordan man skal finansiere prosjektet. Dette innebærer både å kartlegge hvilke midler man har til rådighet, og å velge finansieringsmåte. 

Når man skal bygge nytt hus, er det vanligst å benytte en kombinasjon av egenkapital og byggelån. Et byggelån er medfører normalt at banken tar pant i tomten. Man bruker som regel egenkapital først, før man deretter trekker på byggelånet. Renten ligger vanligvis noe over boliglån, men byggelånet blir som regel omgjort til boliglån når prosjektet er ferdigstilt. Banken følger typisk opp prosjektet med egen takstmann som kontrollerer fremdrift.

Sikre en vellykket gjennomføring

Når man skal bygge et elementhus, er det visse forholdsregler man bør ta for å sikre en vellykket gjennomføring. Under finner du forslag til grep du kan ta før, under og etter prosjektet:

• Finansieringsplan: Før man går i gang med å engasjere fagfolk til prosjektet, er det helt sentralt å ha utarbeidet en grundig og strukturell finansieringsplan. Dette innebærer både sette budsjettrammer, velge finansieringsmåte og sette opp en eventuell nedbetalingsplan. Det kan være lurt å rådføre seg med banken for å kartlegge de økonomiske rammene for prosjektet.
  ‍
• Prosjektbeskrivelse: Det er viktig å ha en prosjektdokumentasjon i forkant av byggingsarbeidet. En grundig prosjektbeskrivelse vil gjøre det enklere for entreprenører å utarbeide et presist tilbud. 
  ‍
• Tilkomst for lastebil og kran: For at det skal være mulig for håndverkerne å montere elementene på tomten, er det viktig at lastebil og kran har mulighet til å komme til på tomten.
  ‍
• Før montering: Både grunnmur og såle må stå klar før elementene ankommer byggeplassen.
  ‍
• Gjennomfør en grundig sluttbefaring: Før man betaler ut siste del av kontraktsbeløpet (vanligvis 10%), bør man engasjere en ekstern fagperson som kan gå sluttbefaring. Denne fagperson (vanligvis en takstmann) vil påse at alt arbeid er utført i henhold til gjeldende lover og forskrifter, og påpeke eventuelle feil og mangler. Eventuelle feil bør utbedres umiddelbart.