boligsmart
Søk
Å bygge ut kjelleren kan være en god investering. Man kan få økt boareal, eller innrede en hybel og få skattefrie leieinntekter. Begge deler vil gi utslag i økt verdi på boligen. Men å bygge ut kjelleren er en komplisert oppgave. I denne artikkelen svarer vi på spørsmålene som melder seg når man vurderer å bygge ut kjelleren. Vi ser på pris, organisering, byggevarer, forberedelser og reglement.
Det er en rekke faktorer som påvirker kostnaden av å bygge ut kjelleren. Forskjellene er store fra prosjekt til prosjekt. En pekepinn kan vi likevel finne i form av prisdata fra Byggstart.no, som er en markedsplass for bygg- og renoveringsprosjekter. Der ser vi at snittpris for å bygge ut kjelleren er 30.000 kroner per m2. Denne prisen inkluderer både utførende arbeider og nødvendige materialer.
Det som påvirker prisen mer enn noe annet er kjellerens utgangspunkt. Har man en tørr kjeller med god takhøyde og tilstrekkelig med strøm, havner prosjektet i en annen prisklasse enn om man har en grovkjeller som skal omgjøres til boområde. Særlig er kjellergulvet en prisdriver. Skal man ha tilstrekkelig takhøyde for oppholdsrom i kjelleren, kan man bli nødt til å senke gulvet. Minste tillatte takhøyde for eldre bygg er 2 meter (bygget før 2011). Dersom det er et nyere bygg (bygget etter 2011), foreligger det krav om 2,2 meter. Det anbefales imidlertid 2,4 meter av hensyn til bokvalitet. Hvis gulvet må senkes, medfører det at man må pigge opp det eksisterende gulvet, fjerne masser og støpe nytt gulv. Tar man ikke riktige forholdsregler, kan man utsette kjellerveggene for belastende jordtrykk mens arbeidet pågår. Dette kan få alvorlige konsekvenser for hele bygningens bærende evne. Andre mulige komplikasjoner er at man ender opp med utilstrekkelig fall til avløpskummen, eller at drensrør blir liggende for høyt til å fungere. Øvrige kostnadsdrivere inkluderer kjellerens størrelse, behov for isolering, installering av bad eller kjøkken, radonsikring og vinduer/rømningsvei, samt standard på innvendige overflater.
Utbygging av kjeller er et prosjekt som tar lang tid og krever innsats fra forskjellige fagfelt. Det er mulig å gjøre en del av arbeidet selv, men dette er ikke å anbefale med mindre man har relevant erfaring fra lignende typer prosjekt. Å arbeide i kjelleren er mer krevende enn i resten av boligen. Gulvet er i betong, så dersom det skal senkes eller isoleres, må det pigges og støpes nytt gulv. Dette er arbeider som krever fagkompetanse. I tillegg kan det være nødvendig med innsats fra rørlegger og elektriker. Arbeid med husets elektriske anlegg er det kun fagfolk med godkjenning som har lov til å utføre. Man bør heller ikke legge rør om man ikke har riktig fagbakgrunn. Isolering er også mer krevende i kjelleren enn ellers i boligen. Isolasjonen skal i størst mulig grad ligge på utsiden av veggen, så da må det dreneres og legges på utvendig isolasjon. Det er også viktig å sørge for lufting, og å ta grep for å forhindre kondensering. Konsekvensene ved feil utført arbeid er potensielt store, så det er best å bruke faglært arbeidskraft. Graving må også utføres, og her kan uerfaren innsats få leie konsekvenser. Det som da gjenstår er innvendige arbeider. Dette inkluderer installasjon av kjøkken eller bad, flislegging, maling, gulvlegging og lignende. Dette er oppgaver med lavere vanskelighetsgrad og mindre fare for kostbare konsekvenser.
Når man skal organisere utbygging av kjelleren, kan velge mellom totalentreprise og delt entreprise. Velger man totalentreprise vil én bedrift stå ansvarlig for å utføre hele prosjektet, samt kjøp av materialer. Delt entreprise medfører at huseier organiserer alt arbeid innen de nødvendige fagfelt. De fleste velger totalentreprise når de skal bygge ut kjelleren. Når det er sagt, velger enkelte å skille ut graving og grunnarbeid for seg.
For å finne riktig entreprenør til et slikt arbeid, kan man benytte seg av Byggstart. Byggstart er en gratis tjeneste som har samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverksbedrifter på ett sted. Man kan legge ut prosjektet på Byggstarts nettside for å finne de rette fagfolkene til oppdraget.
Man bør alltid vite hva man begir seg ut på før man skal bygge ut kjelleren. Her finnes det en rekke ting man bør ta hensyn til:
Mye må vurderes før man bygger ut kjelleren. Få en fagperson på befaring tidlig i planleggingsfasen. Da er det mulig å kartlegge hva som er realistisk å gjennomføre. Man vil også få et inntrykk av hvilke utfordringer som gjelder, og vanskelighetsgraden de medfører. Det kan være gunstig å snakke med en takstmann som kan vurdere om det finnes fuktskader i kjelleren. Jo mer man vet før prosjektet påbegynnes, desto bedre. Dersom du har bestemt deg for å bygge ut kjelleren, bør du begynne med å kontakte en arkitekt som kan tegne ønsket løsning og søke kommunen. Merk at det er mulig å søke om bruksendring selv, men skal man gjøre fasadeendring (som man gjerne gjør i forbindelse med kjellerutbygging), må du ha en fagperson til å søke for deg.
Hva som behøves av byggevarer, varierer fra prosjekt til prosjekt. Om man har engasjert håndverkere til prosjektet, er det lurt å la fagarbeidere stå for innkjøp av byggematerialene. Man står selv ansvarlig for ekstra kostnader om man kjøper feil mengde eller feil type materialer. Det gjelder å bestille materialer i god tid, da det ofte er betydelig leveringstid. Her kan en håndverkers erfaring være til hjelp.
Hvis man lar entreprenøren være ansvarlig for innkjøp, er det mye man slipper å bekymre seg for. Entreprenøren tar seg av oppmåling, bestilling, henting og eventuelt bytting ved feil eller skader. Håndverkere har ofte tilgang til rabatter og kampanjer som ikke privatpersoner har. Dette kan gi besparelser. Det hender også at håndverkere krever visse materialer for å kunne gi en garanti for jobben. Dette kan for eksempel gjelde for rørleggere.
Noen produkter og materialer er det vanlig å kjøpe selv. Når man skal bygge ut kjelleren, vil det si overflatematerialer som fliser, parkett og lignende. Kjøkken og baderomsmøbler må man nesten alltid kjøpe selv.
Å bygge ut kjelleren er en betydelig investering. Man må sette opp et budsjett med rom til blant annet graving, støping, elektrikertjenester, drenering, pigging og ventilasjonsanlegg. I tillegg må man ha rom for uforutsette kostnader. Om man for eksempel avdekker råteskader underveis, må dette utbedres. Derfor er det viktig å ha en solid finansiering før man går i gang med å bygge ut kjelleren. Finansieringen må være på plass så tidlig som mulig. Kun på den måten kan man sette opp et realistisk budsjett. Man må aldri forplikte seg til å betale kostnader eller skrive under kontrakter før finansieringen har blitt ordnet.
For å bygge ut kjelleren, vil de fleste ha valget mellom de følgende finansieringsmetodene:
Det finnes muligheter for å søke tilskudd fra Enova hvis man skal bygge ut kjelleren i et hus som er bygget før 1990. Dette krever at prosjektet hever boligens byggestandard til dagens nivå, og at huset blir mer energieffektivt. Huset vil alltid bli mer energieffektivt når man isolerer kjelleren.
Når man skal bygge ut kjelleren, finnes det mange regler å ta hensyn til. Man må som regel søke kommunen om byggetillatelse. I tillegg finnes en rekke krav som regulerer hvordan man kan bygge boareal i kjelleren.
Det foreligger søknadsplikt i disse tilfellene:
Videre foreligger en rekke med spesifikke regler og krav hva gjelder byggestandard. Det må være minst 2 meter under taket, men det anbefales å ha mer. Man må også ha rømningsvei i kjelleren. Her kreves et vindu som ikke er mer enn 1 meter over gulvet, og som har høyde og bredde på minst 1,50 meter til sammen. Det er også nødvendig å sørge for radonsikring. I tillegg gjelder generelle regler for elektriske arbeider.
