Å bygge tomannsbolig bringer med seg flere økonomiske fordeler. Går man sammen med en annen byggherre, kan man dele utgiftene til både tomt, bygging og vedlikehold, samtidig som boligen ofte øker i verdi over tid. Dette har gjort tomannsbolig til et stadig vanligere byggeprosjekt, særlig blant familier i etableringsfasen. I denne artikkelen har vi samlet nyttig informasjon om å bygge tomannsbolig. Du kan blant annet blant annet lese om forventet pris, anbudsprosessen og innkjøp av materialer. Artikkelen inneholder også en oversikt over de ulike stegene i et slikt prosjekt.

Hva koster det å bygge tomannsbolig?

Det er en rekke faktorer som driver prisen når man bygger tomannsbolig. Derfor er det vanskelig å anslå en eksakt pris. Ønsker man et presist estimat, må man få en fagperson på befaring. Likevel er det mulig å danne seg et bilde ved å se på gjennomsnittsprisen på slike prosjekter. Ifølge markedsplassen Byggstart koster det i gjennomsnitt 28.000 kroner per kvm å bygge en tomannsbolig. I denne prisen er alt av fagfolk og arbeider inkludert. Prisen per kvadratmeter på en tomannsbolig er bortimot den samme som på enmannsboliger.

Det som derimot ikke er inkludert i denne prisen, er kostnadene for arkitektens tjenester. Dette gjelder som regel arkitekttegninger, prosjektering og arbeidet med å forberede søknaden som sendes til kommunen. Summen for dette kan ligge på alt fra 150.000 til 400.000 kroner avhengig av kompleksiteten på arbeidet.

Når man bygger en tomannsbolig, er det deler av prosjektet man har mulighet til å påvirke, mens andre kostnader avhenger av gitte forhold. Prosjektets kompleksitet er eksempel sistnevnte. Disse utgiftene avhenger av faktorer som grunnforhold, arkitekttegninger, søknad osv., og derfor noe man har liten mulighet til å påvirke. Noe man derimot har større kontroll over, er husets standard. Denne vil avhenge av produktene og materialene byggherre velger. Blant annet er det opp til byggherre å velge ut gulv, fliser, kjøkken- og baderomsinnredning osv.

Her er noen av de avgjørende prisdriverne når man bygger tomannsbolig:

-   Innvendig standard

-   Type oppvarming (som f.eks. varmekabler, elektrisk varmeovner)

-   Grunnforhold

-   Valg av standard- og spesialløsninger

-   Planløsning

-   Valg av elektriske løsninger (f.eks. tradisjonell løsning eller smarthus-løsning)

Basert på snittprisen vil en tomannsbolig på 250 kvm ende opp med å koste rundt 7.000.000. Ettersom et slikt byggeprosjekt krever mye tid og penger, er det viktig å ha god kontroll over budsjett og finansiering på forhånd. Dette innebærer blant annet å sette budsjettrammene for prosjektet, velge finansieringsmåte og lage en plan for nedbetaling av lån.

Velg fagfolk og organiser prosjektet

Et vellykket byggeprosjekt forutsetter at man engasjere fagfolk med relevant erfaring og kompetanse. Man bør også gjennomføre en bakgrunnssjekk av de aktuelle kandidatene, for å være sikker på at man engasjerer en seriøs og pålitelig aktør. Man bør blant forsikre seg om at bedriften har:

-   God økonomi

-   Høy kapasitet

-   Lovpålagte godkjenninger

-   Gode tilbakemeldinger fra tidligere byggherrer

Har firmaet disse punktene i orden, er det mindre sjanse for at det oppstår komplikasjoner underveis. God økonomi reduserer risikoen for at bedriften får problemer med å fullføre prosjektet, eller går konkurs i løpet av prosjektet eller den påfølgende garantiperioden. Har firmaet høy kapasitet øker sjansen for at kan arbeide effektivt og levere et resultat som holder høy kvalitet.

Alle bedrifter som skal utføre elektrisk arbeid er lovpålagt å ha DSB-lisens. Man kan også være på utkikk etter frivillig godkjenninger som Sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet, Mesterbedrift og Våtromsnormen.

Ønsker man å komme i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk til sitt prosjekt, kan man legge ut prosjektet sitt på markedsplassen Byggstart.no.

Når det kommer til organiseringen av prosjekter, skiller man mellom to muligheter:

Totalentreprise – byggherre engasjerer én entreprenør som står ansvarlig for hele prosjektet.

Delt entreprise –  byggherre engasjerer flere entreprenører som står ansvarlig for sitt fagområde.

Dette valget avhenger av hvor mye tid man kan sette av til prosjektet, om man har erfaring som byggeleder og hvor delaktig man ønsker å være.

Ønsker man å stå for koordineringen og administreringen av prosjektet selv, vil en delt entreprise være det beste alternativet. Dette forutsetter at man har kompetanse og tiden som kreves for å sikre en jevn fremdrift i prosjektet og skrive kontrakter med flere ulike entreprenører. Fordelen med delt entreprise er at man kan velge de bedriftene man selv ønsker på hvert fagområde.

Ønsker man å ha mindre ansvar for koordinering og organisering bør man velge totalentreprise. Da vil en totalentreprenør stå ansvarlig for å hente inn alle de nødvendige fagfolkene og koordinere arbeidet mellom disse. Denne bedriften står utfører ofte deler av arbeidet selv, i tillegg til å hente inn de nødvendige underentreprenørene. Dersom det skulle oppstå forsinkelser eller feil, står totalentreprenøren ansvarlig for dette, uavhengig av hvilket fagområde problemet kan spores tilbake til. Byggherre trenger derfor kun å forholde seg til én aktør, noe som gjør gjennomføring og kommunikasjon betydelig enklere. På et så omfattende prosjekt som å bygge tomannsbolig, velger de fleste byggherre å organisere arbeidet som en totalentreprise.

Bygge tomannsbolig – steg for steg

Det å bygge en tomannsbolig tar ofte lengre tid enn først antatt. Derfor lønner det seg å starte planleggingen god tid i forveien. Gode forberedelser gjør det enklere for arkitekten å utarbeide arkitekttegninger og gjennomføre prosjektering.

Bygging av tomannsbolig involverer gjerne to byggherrer. Det å komme frem til en kollektiv bestemmelse kan ofte være krevende. Man ulike ønsker til både praktisk og estetiske aspekter ved boligen. Det er viktig å ha blitt enige om slike spørsmål før arkitekten skal tegne boligen. Dette vil gjøre resten av prosessen langt enklere. 

Under finner du en oversikt over den gjennomsnittlige tidsbruken ved bygging av tomannsbolig, fra man engasjerer en arkitekt til bygget er klart for innflytting:

4 – 6 måneder: Tegning og søknad

Det er ikke slik at boenhetene i en tomannsbolig må være identiske. Det er mulighet for en rekke ulike løsninger, blant annet når det kommer til valg av planløsning, type kjøkken og bad, antall rom osv. Det første arkitekten vil gjøre er å gjennomføre en befaring av tomten, og kartlegge forhold som terreng, vær og grunnforhold. Deretter vil arkitekten gå i gang med å tegne boligen basert på befaringen.

Arkitekten må tegne detaljerte tegninger av fasade, plan og snitt. Disse tegningene blir lagt ved søknaden om rammetillatelsen som sendes til plan- og bygningsetaten. Alt dette tar ca. mellom 4 og 6 måneder. I søknaden skal dette være inkludert:

-  Detaljerte arbeidstegninger (som regel skala 1:50)

-  Dør- og vindusskjema

-  Romskjema

Jo bedre forberedt man er før møte med arkitekten, desto kortere tid vil denne delen av prosjektet ta. I tillegg vil arkitekten kunne ha en mer detaljert prosjektering, som gjør det enklere for entreprenører å utarbeide realistiske pristilbud.

2 – 3 måneder: Finne entreprenør

Når man har fått tegnet boligen i samarbeid med arkitekten, er det på tide å finne håndverkere som kan bygge tomannsboligen. Det er vanlig å hente inn og vurdere pristilbud fra entreprenører mens rammesøknaden er til behandling. Ved å gjennomføre disse stegene parallelt kan man gjennomføre prosjektet mer effektivt.

Det er anbefalt at man henter inn tilbud fra minst 2 ulike entreprenørfirmaer før man gjør et endelig valg. På den måten kan man sammenligne tilbudene opp mot hverandre, og finne en aktør som tilbyr de ønskede tjenestene til en konkurransedyktig pris. 

Man sette av 2 – 3 måneder til denne delen av prosessen.

1 – 2 måneder: Grunnarbeid

Når man har valgt entreprenør og rammetillatelsen har blitt godkjent, er grunnarbeidene neste steg i byggeprosessen. Dette innebærer vanligvis graving. Det kan også være behov for pigging og sprenging dersom det finnes fjell på tomten. Dette arbeidet tar som regel 1 – 2 måneder, avhengig på hvor omfattende grunnarbeid som kreves.

1 – 2 måneder: Grunnmur og betongarbeid

Betongarbeid og støping av grunnmur tar som regel 1 – 2 måneder. Bygger man et hus med en stor grunnflate, bør man beregne ekstra tid.

2 – 4 måneder: Tett bygg

Når grunnmuren er satt opp, starter håndverkerne med byggingen av det faktiske huset. Her er det viktig at tømrerne bygger et tett råbygg for at boligen skal være sikret mot alle slags værforhold. Blir boligen bygget på ett plan eller ved bruk av ferdige elementer, kan man gjennomføre denne delen av prosessen på betydelig kortere tid.

3 – 5 måneder: Innvendig arbeid

Når huset er ført opp, kan man starte de innvendige arbeidene. Tidsbruken for dette steget avhenger av kompleksiteten på blant annet planløsning, elektriske løsninger, kjøkken osv.

Total tidsbruk: 11 måneder – 17 måneder

Det tar normalt mellom 11 og 17 måneder å bygge en tomannsbolig. Tidsbruken avhenger blant annet av hvor godt man forbereder prosjektet, kompleksiteten på boligen, og hvorvidt man gjennomfører anbudsprosessen samtidig som søknaden om rammetillatelse blir behandlet. Det er anbefalt at man alltid planlegger litt ekstra tid til byggeprosjekt. På den måten er det enklere å håndtere eventuelle forsinkelser. Man bør også skrive inn milepæler i kontrakten, slik at man enkelt kan følge med på fremdriften i prosjektet.

La entreprenøren stå for innkjøpet

Det er anbefalt at man lar entreprenøren stå for innkjøpet av byggematerialer. Det er flere grunner til dette:

-   God erfaring: Entreprenører har ofte mye erfaring med å kjøpe inn varer. De har også kompetanse når det kommer til oppmåling og beregning. Dette kan være vanskelig å beregne som en uerfaren byggherre.

-   Materialer som er gode å jobbe med: Med mange års erfaring vet håndverkerne hvilke materiale som er enklest å jobbe med. Dersom man selv står for innkjøpet, risikerer man å bestille materialer som er vanskelige å håndtere. Dette kan føre til forsinkelser.

-   Unngå feil: Hvis man overlater innkjøpet til entreprenøren unngår man å gjøre feil knyttet til bestilling, oppmåling eller beregning av mengde. Man slipper også å stå for bytting dersom det skulle oppstå skade på byggevarene.

-   Pris: Entreprenørene kjøper ofte inn varer fra faste leverandører. Dermed har gjerne tilgang på bedre priser enn det byggherre har.

-   God kvalitet: Entreprenørene har ofte utbredt kunnskap om kvaliteten på leverandørens varer.

Det er også varer det er mulig å kjøpe inn på egenhånd. Dette gjelder f.eks. kjøkken, bad og gulv. Her kan man velge å kjøpe inn materialene selv, og deretter overlate montering til entreprenøren. Det er også mulig å bestemme seg for hvilke produkter man ønsker, for så å la entreprenøren stå for innkjøpet. Det viktigste er at byggherre og entreprenør har en felles forståelse av hvordan innkjøpet skal organiseres.

Dersom man velger å kjøpe inn materialene selv, er det noen grep man kan ta for å holde kostnadene nede. Blant annet er det anbefalt at man undersøker markedet grundig og sammenligner priser fra flere byggevarekjeder. I de fleste tilfeller vil det også lønne seg å investere i materialer og produkter av høy kvalitet. Selv om de umiddelbare utgiftene vil bli noe høyere, vil man få varer som holder i lang tid fremover.

Finansiering

Det er viktig å ha en god plan for finansieringen av prosjektet. Dette er for å forsikre seg om at man har de midlene som kreves for å bygge en tomannsbolig uten at man havner i økonomiske vansker underveis eller i etterkant. På et så omfattende prosjekt som å bygge en tomannsbolig vil de som regel være aktuelt å ta opp et lån for å finansiere byggingen. For å finne ut hvilken finansieringsmåte som egner seg best, bør man rådføre seg med banken.

Man skiller hovedsakelig mellom 5 ulike finansieringsmåter i forbindelse med prosjekter av denne størrelsen:

-   Egenkapital

-   Økt boliglån

-   Flexilån

-   Forbrukslån

-   Byggelån

Egenkapital er vanligvis den gunstigste måten å finansiere et prosjekt. På den måten unngår man renteutgiftene som vil følge med ethvert lån. På et så omfattende prosjekt er det vanlig å finansiere byggingen med en kombinasjon av egenkapital og lån. Det finnes flere typer lån som kan være aktuelt i forbindelse med bygging av tomannsbolig.

Fleksilån og økt boliglån er to gunstige finansieringsmåter ettersom det gir samme rente som boliglånet. Ved et fleksilån kan man låne opptil 60% av boligens verdi, mens et økt boliglån gjør det mulig å låne opptil 85%. Økt boliglån krever at man sender inn en egen søknad.

En annen mulighet er forbrukslån. Slike lån har den desidert høyeste renten. De forutsetter derfor at man har en klar plan for hvordan man skal betale ned lånet i ettertid.

Den siste finansieringsmåten er å ta et byggelån. Dette innebærer at:

·       Banken tar pant i tomten

·       Man oppretter en byggelånskonto sammen med banken, der man setter et maks lånebeløp

·       Man sender inn fakturaer til banken etter hvert som de ulike arbeidene blir utført

·       Byggelånet blir omgjort til et vanlig boliglån etter utført arbeid

Uansett hvilken finansieringsmåte man velger, er det viktig å ha et strukturert budsjett og en god plan for hvordan man skal nedbetale et eventuelt lån i ettertid.

Gode huskeregler 

1. Rådfør deg med banken angående finansiering, og lag en budsjettplan.

2. Samle inn inspirasjon før du engasjerer en arkitekt.

3. Hent inn tilbud fra minst 2 entreprenører mens søknaden om rammetillatelse blir behandlet.

4. Sørg for å skrive en tydelig kontrakt – legg inn milepæler og møtepunkter med entreprenør.

5. Få en ekstern fagperson til å gå sluttbefaring når arbeidene er utført.

6. Få tilsendt en ferdigdokumentasjon som beskriver hvilke arbeider som har blitt utført og hvilke materialer som har blitt brukt.