boligsmart
Søk
Dersom man ønsker å utvide boligens areal, kan det være en fin løsning å bygge på huset. Når det er sagt, er det også et omfattende byggeprosjekt. Det er mange faktorer som må overveies. I denne artikkelen ser vi nærmere på spørsmål som ofte melder seg når man skal bygge på en etasje. Her tar vi for oss pris, ser på hvordan man organiserer denne type prosjekt, og hvilke forberedelser som bør prioriteres. Vi vil også ta for oss de mest populære finansieringsformene og hva slags regelverk som gjelder når man skal bygge på etasje på et bolighus.
Kostnaden av å bygge på en etasje varierer fra prosjekt til prosjekt. Likevel kan det være nyttig å se på hva det har kostet å gjennomføre denne typen utbygging tidligere. I følge markedsplassen Byggstart.no, ligger gjennomsnittlig pris for å bygge en ny etasje på huset ligger på ca. 35.000 kr/kvm. Denne gjennomsnittsprisen inkluderer alle kostnader involvert i prosjektet, blant annet arbeidskraft, maskinleie og materialer. Dersom det også gjøres endringer på eksisterende bygningsmasse som bytte av kledning, vinduer eller innvendig oppussing, vil dette komme i tillegg.
Merk at denne prisen kun er en pekepinn. Det er ikke mulig å si noe konkret om hvor mye et prosjekt vil koste før man har hatt fagfolk på befaring. Snittprisen forteller oss uansett at å bygge på etasje vil medføre betydelige utgifter.
Det er en rekke prisdrivere som kan styre prosjektet over og under snittprisen. En av de mest avgjørende prisdriverene er graden av forsterkning av husets bærende struktur som kreves. Når man bygger en ny etasje, vil det medføre en økt belastning for bygningens bærende elementer. Det er en krevende oppgave å forsterke disse.
Andre viktige faktorer inkluderer husets høyde, og hvor høy standard man ønsker at påbygget skal ha. Å jobbe høyt oppe er alltid dyrere enn å jobbe på bakkenivå. Må man leie stillaser blir dette også en ekstra utgiftspost. Standard på materialer og interiørløsninger kan få mye å si på prisen. Her står byggherren fritt til å velge etter egen smak og budsjett. Alt fra vinduer og taktekke, til fliser og gulv forekommer i forskjellig prisklasse. Det koster alltid mer å innrede kjøkken og bad enn andre typer oppholdsrom. Planlegger man å bygge en etasje på huset som skal utgjøre separat boenhet, enten for salg eller utleie, vil dette koste mer enn hvis man skal bygge en ny etasje som skal inngå som del av det eksisterende bruksarealet.
Utbygging av ny etasje er et omfattende prosjekt som krever innsats fra flere forskjellige fagfelt. Det krever dyktig organisering og koordinering for å kunne utføres på en vellykket måte. Dette gjør at slike prosjekter som regel utføres som hovedentreprise. Det vil si at én bedrift tar seg av alle de utførende fagene, prosjektorganisering og innkjøp av byggevarer. Der bedriften ikke selv har nødvendig kompetanse, vil denne leies inn gjennom underentreprenører.
Det er lite å tjene på å benytte seg av delt entreprise for å bygge på etasje. Man må i så fall sette av betydelig med tid til å leie inn håndverkere, og organisere deres bidrag på anlegget. Er man ikke vant med denne typen oppdrag, kan dette bli en betydelig belastning. Man vil heller ikke spare penger ved å ta denne oppgaven selv, da man som regel må betale mer for hvert håndverksfag ved å leie inn arbeidskraft fra flere forskjellige selskaper. En entreprenør vil også få bedre pris på byggevarer enn privatpersoner får.
Velger man hovedentreprise, blir valg av entreprenør en viktig avgjørelse. Man overlater så å si hele utførelsen til en enkelt bedrift. Det er en rekke faktorer som er viktig å ta hensyn til:
Det kan være vanskelig å ha full oversikt over alle faktorene når man ser etter entreprenører. Derfor velger mange å benytte seg av Byggstart.no. Byggstart er en markedsplass der byggherrer blir matchet med sertifiserte entreprenører og håndverkere.
Det er viktig at man gjennomfører en grundig befaring av eiendommen på et tidlig punkt i planleggingsprosessen. Da kan man kartlegge hvilken grad strukturens bærende elementer må forsterkes for å tåle vekten av en ny etasje. Dette er en oppgave for en bygningsingeniør. En slik befaring vil gi huseieren et klart bilde av hvor omfattende og dyrt prosjektet vil bil. Forsterkning av strukturen er det som i størst grad vil påvirke prosjektet omfang og hovedkostnad. Er huset ikke egnet for en ny etasje, kan andre løsninger passe bedre. Kanskje man kan utvide bruksareal på en mer kostnadseffektiv måte med et tilbygg eller å grave ut kjelleren.
Man bør også snakke med en arkitekt på et tidlig tidspunkt. En erfaren arkitekt vil kunne komme med smarte planløsninger og effektive måter å utnytte den nye etasjen på. Dette gjelder både i tilfeller der man ønsker å utvide eget bruksareal, og i tilfeller der man har planer om å bygge en atskilt utleiedel. Husk at man gjerne kan tjene på å renovere hele huset i sammenheng med en utbygging av denne typen. Da kan en arkitekt bidra med å finne helhetlige løsninger som vil gi huset det preget man ønsker.
Man må få en fagperson til å stå som ansvarlig søker når man skal bygge på etasje på huset. Dette er noe en arkitekt vanligvis vil ta seg av. Det vil være praktisk å ha gode arkitekttegninger å vise til når man skal hente inn tilbud fra entreprenører. Jo mer detaljerte tegningene er, desto mer presise anbud vil man kunne motta.
Søknadsprosessen for denne typen utbygging rommer også nabovarsel. Her kan det være lurt å ligge i forkant, og snakke med naboene på et tidlig tidspunkt. Dette gjelder særlig hvis noen har en utsikt som vil påvirkes av byggeprosjektet. Det kan forårsake komplikasjoner hvis naboer motsetter seg prosjektet. Derfor kan det være lurt å snakke med naboene på et tidlig punkt i forberedelsene for denne typen prosjekt. Ofte vil man unngå konfrontasjoner gjennom åpen kommunikasjon, i motsetning til å bare sende ut nabovarsel.
Innkjøp av byggevarer vil utgjøre en betydelig utgiftspost for denne typen prosjekt. Om man velger hovedentreprise, vil man overlate ansvar for innkjøp til entreprenøren. Dette gir en rekke gunstige fordeler. Man slipper først og fremst å bruke tid og krefter på denne oppgaven. En entreprenør vil være bedre egnet til å velge ut riktig mengde materialer, og hvilke materialer som passer godt sammen. Entreprenøren har også kompetansen til å velge egnede erstatninger hvis et produkt viser seg å være utsolgt.
Entreprenører kan få bedre pris på materialer enn privatkunder. Det skyldes at de kjøper større manger, og dermed får tilgang til større rabatter. Husk også at enkelte håndverkere vil ha krav til hvilke produkter de ønsker å jobbe med. Elektrikere og rørleggere kan forlange en viss standard på materialene før de sier seg villige til å gi garanti for utført arbeid. Her lønner det seg å lytte til ekspertene.
En del byggevarer vil man som byggherre stå som innkjøper av, selv om man velger hovedentreprise. Det gjelder innredning, kjøkken og bad. Her kan man selv ha full kontroll, og velge produkter etter eget ønske. Bare husk å være ute i god tid. Det kan være lang leveringstid på mange produkter. Dette kan føre til forsinkelser i arbeidet hvis man ikke sørger for å ta det inn i beregningen.
Et påbygg vil som regel kreve et betydelig budsjett. Det medfører at byggherrer flest må tenke nøye over hvordan det skal finansieres. Dette bør man prioritere høyt i planleggingsfasen. Man må aldri gjøre økonomiske forpliktelser før man har finansieringen på plass. Disse formene for finansiering er vanligst for huseiere som skal bygge etasje på huset:
Skal man bygge på en etasje på et hus, må man alltid søke kommunen om tillatelse. Søknaden må gjennomføres av en fagperson som står som ansvarlig søker. Dette vil som regel være arkitektens ansvar. Det finnes egne regler for søknaden dersom man skal bygge en separat boenhet. Her kan det være lurt å lene seg på arkitektens ekspertise og erfaring slik at alt blir gjort i henhold til regelverket.
Det finnes en del regler som må oppfylles for å få den nye etasjen godkjent som oppholdsrom. Takhøyden må være minst 2,40 meter for nybygg. Er huset fra før 2011, er minste tillatte takhøyde 2 meter, mens nyere hus har krav om 2,20 meter. Her er det verdt å huske at takhøyden bør komme så nærme 2,40 som mulig for å sikre god bokvalitet. Man må også sørge for å ha tilstrekkelig dagslys, og godkjent rømningsvei. Begge deler oppfylles av et vindu som har høyde og bredde på til sammen minst 1,50 meter.
For separat boenhet gjelder egne regler. Boenheten må inneholde både bad og kjøkken, samt at etasjen må ha en atskilt inngang.
