boligsmart
Søk
Totalrenovering er et omfattende prosjekt som innebærer en rekke valg. Som byggherre har du blant annet ansvar for å avgjøre hva som skal gjøres, hvor mye penger som skal brukes og hvilke håndverkerfirmaer som skal utføre arbeidet. Derfor er det viktig å få en viss oversikt over hva et slikt prosjekt innebærer, før man går i gang med selve gjennomføringen. I denne artikkelen gir vi 20 nyttige tips til deg som vurderer å totalrenovere boligen.
Begrepet totalrenovering brukes gjerne om prosjekter som er noe mer omfattende enn oppussing. Totalrenovering innebærer ofte å rive ned til bjelkelaget, for så å montere ny kledning på gulv og vegger i alle rom. I tillegg er det vanlig å bytte ut innredning og teknisk utstyr i bad og kjøkken. Noe av det første man bør gjøre er derfor å finne ut hvilke tiltak det er behov for i din bolig.
Typiske innvendige renoveringsarbeider er blant annet bytte av kledning, ny maling og bytte av kjøkken- og baderomsinnredning. Her må du altså bestemme deg for farger, materialer, endringer i planløsning og eventuelle tekniske arbeider du ønsker å få utført. Typiske tekniske arbeider ved totalrenovering kan være bytte av elektrisk anlegg, oppvarming, ventilasjonssystem og eventuelt montering av varmepumpe eller andre energibesparende tiltak.
Flere velger også å gjennomføre utvendige arbeider når de først skal i gang med en totalrenovering. Typiske utvendige arbeider vil være bytte av kledning og tak. På de fleste boliger må slike tiltak utføres regelmessig for å unngå skader. Et unntak er hus i betong, som krever svært lite vedlikehold. Det kan også bli aktuelt å skifte ut vinduer og dører. Mange velger også å kombinere utskiftning av veggkledning med etterisolering av boligen. Dette kan gi en mer energieffektiv bolig og et bedre inneklima.
Jo tidligere du begynner planleggingen, desto enklere blir det å gjennomføre prosjektet effektivt. Sett av tilstrekkelig med tid til å utarbeide et solid grunnlag for prising, og sammenlign de ulike tilbudene i anbudsprosessen nøye. Det er også en fordel om du har valgt ut store deler av valgene på materialer og produkter på forhånd.
Det er lurt å gå i banken tidlig i prosessen for å få oversikt over de økonomiske rammene. Du bør kartlegge hvor hvilken finansieringsmåte som lønner seg i ditt tilfelle og hvor mye du har mulighet til å låne. Husk at du alltid bør holde tilbake 10-15% av det totale budsjettet til uforutsette kostnader. Underveis i prosjektet bør du kun betale håndverkerne for det arbeidet som har blitt utført så langt, ikke det som er planlagt.
Det er tidkrevende å planlegge en totalrenovering. Fra du kontakter entreprenør går det gjerne opptil et par uker før firmaet kommer på befaring, deretter kan det ta ytterligere et par uker før firmaet har et pristilbud klart. Man bør også beregne et par uker til justeringer i kontrakt før endelig signering. Her skal du og håndverker bli enige om detaljene rundt jobben. Når firmaet kan begynne på arbeidene vil variere betydelig. Noen kan starte med en gang, mens andre firmaer ikke har kapasitet før etter noen måneder. Dette bør du ta med i vurderingen når du skal velge et entreprenørfirma.
I Norge finnes det strenge regler for hva du kan bygge og hvordan man søker om tillatelse. Bruksendring er et vanlig tiltak som krever søking til kommunen. Det vil si at en del av huset som ikke har vært godkjent som hoveddel tidligere (f.eks. bod, råloft eller uinnredet kjeller), skal gjøres om til rom godkjent for varig opphold (f.eks. stue, soverom eller kjøkken). Et annet søknadspliktig tiltak som kan oppstå ved totalrenovering er at brannskillet mellom to boenheter brytes. Dette skjer for eksempel hvis man skal bytte sluk i et etasjeskille i tre. Av utvendige arbeider vil blant annet betydelig fasadeendringer utløse søknadsplikt. Dersom du oppdager at prosjektet krever søking til kommunen, vil det i noen tilfeller være mulig å søke selv, mens det i andre tilfeller er påkrevd å engasjere fagfolk til utarbeide søknaden.
Dette vil variere avhengig av hvor mange søknadspliktige tiltak du planlegger, hvilke tiltak det søkes om og hvor i landet boligen ligger. Her er det altså umulig å si noe spesifikt om hva søkingen vil koste uten mer informasjon. Det lønner seg å ta en titt på sidene til Direktoratet for byggkvalitet. Dersom du er i tvil, kan du kontakte Plan og bygg i din kommune. Dette er også noe arkitekt eller annen fagperson som utfører søknadsarbeider kan hjelpe deg med.
Før du går i gang med anbudsprosessen bør du utarbeide et nøyaktig og detaljert grunnlag for prising. Her skal du beskrive arbeidene som skal gjøres, størrelsen på prosjektet, hvilke materialer du ønsker å bruke og all annen informasjon som kan hjelpe entreprenører å estimere prisen på prosjektet. Du bør også kunne si noe om når du ønsker at arbeidene skal starte opp og når du ønsker at det skal være ferdig.
Både før og underveis i prosjektet må du ta en rekke avgjørelser knyttet til materialer, farger, overflater og produkter. Dersom du ønsker hjelp til utforme interiøret, kan du engasjere en interiørarkitekt eller interiørdesigner. Dette vil medføre en ekstra utgift, men sparer deg vanligvis for en del arbeid, samtidig som resultatet ofte blir mer helhetlig.
Dersom hensikten med renoveringen er å forberede boligen til salg, kan det lønne seg å sette personlige preferanser og ønsker til side. For å gjøre boligen attraktiv for en større gruppe potensielle kjøpere lønner det seg å velge farger og materialer som er tidløse og nøytrale. Dersom man velger å pusse opp i en mer unik og særegen stil, kan dette slå begge veier ved salg. Du kan være heldig og finne en kjøper som har akkurat samme stil som deg, eller du kan møte kjøpere som ønsker seg et mer tidløst uttrykk.
Når du velger ut materialer og produkter til prosjektet, bør du forsikre deg om at materialene kan leveres til rett tid. Mange materialer har lang leveringstid, og i noen tilfeller kan det også hende det finnes ventelister. Derfor lønner det seg å undersøke dette tidlig i prosessen. På den måten kan du gjøre innkjøp i god tid, og redusere risikoen for at det oppstår forsinkelser i prosjektet. Dersom entreprenøren må vente på materialer du har bestilt, kan du bli nødt til å lønne håndverkerne i ventetiden.
Det finnes visse krav du bør stille til alle håndverkerfirmaer du vurderer i anbudsprosessen. Firmaene bør kunne vise til flere vellykkede prosjekter av samme type som du selv skal gjennomføre. Du kan gjerne be om referanser du kan ringe til for å høre hvordan andre boligeiere har opplevd entreprenørfirmaet. Her kan du både forhøre deg om pris, kvalitet, gjennomføringsevne og kommunikasjonsevne. Man bør også undersøke firmaet økonomi, og forsikre seg om at det ikke står i fare for å gå konkurs i løpet av prosjektet eller den påfølgende garantiperioden. Det finnes også flere godkjenningsordninger for håndverkerfirmaer i Norge, som Sentral godkjenning, Mesterbedrift og Våtromsgodkjenning.
For å slippe å gjennomføre denne kvalitetssikringen på egenhånd velger stadig flere byggherrer å benytte markedsplassen Byggstart.no Der kan boligeiere komme i kontakt med kompetente entreprenører og motta uforpliktende pristilbud.
Man bør alltid hente inn flere tilbud i anbudsprosessen. På den måten kan man sammenligne tilbudene og finne ut hvilke entreprenører som tilbyr en konkurransedyktig pris. Vær også obs på å sammenligne de ulike tilbudene på likt grunnlag.
Det kan være fristende å påta seg deler av arbeidet selv for å redusere totalsummen på prosjektet. Det er imidlertid lurt å tenke på at alle arbeider må holde høy kvalitet, særlig med tanke på verdiøkning. I tillegg vil ikke arbeider du selv utfører være dekket av entreprenørens garanti. Derfor bør man ikke påta seg større arbeider. Uansett hva du planlegger å utføre selv bør du avklare dette med entreprenør tidlig i prosjektet. På den måten reduserer du risikoen for at det oppstår misforståelser og forsinkelser.
Underveis i arbeidene lønner det seg å stikke innom byggeplassen med jevne mellomrom. Slik kan du forsikre deg om at arbeidet blir utført i henhold til avtalene man har inngått med entreprenør. Er prosjektet av en viss størrelse kan du med fordel sette deg ned med entreprenør og utarbeide en fremdriftsplan. En fremdriftsplan består av flere milepæler enn de som er bestemt i kontrakten, noe som gjør det enklere å følge opp arbeidet.
Det kan være vanskelig å tenke gjennom alle detaljer av prosjektet på forhånd. Dette er også noe entreprenør har forståelse for. Samtidig kan det skape store forsinkelser og ekstra kostnader dersom du gjør omfattende endringer underveis i prosjektet. Forsøk å ta nøye gjennomtenkte avgjørelser og holde deg til dem. Mindre endringer, som f.eks. farge på malingen, vil ha liten effekt på prosjektet. Hvis man derimot bestemmer seg for å endre planløsning på badet midt i arbeidene, kan det forsinke prosjektet og gi deg betydelige ekstrautgifter.
Forsøk å opprettholde en jevn og profesjonell dialog med entreprenøren. På den måten reduserer man risikoen for at det oppstår uenighet eller misforståelser underveis. Jo bedre man kommuniserer med entreprenøren, desto enklere er det å gjennomføre prosjektet effektivt. Det lønner seg derfor å vurderer kommunikasjonen allerede i anbudsprosessen.
Før ferdigstilling av prosjektet, bør du hente inn en ekstern fagperson som kan gjennomføre en sluttbefaring. Denne fagpersonen vil kontrollere at alle arbeider er forskriftsmessig utført og at det ikke foreligger mangler og feil. Det er vanlig at denne fagpersonen er en takstmann, ekstern entreprenør eller arkitekt.
Helt til slutt er det viktig å sørge for at du får tilsendt all relevant dokumentasjon på arbeidene som er utført. Ved salg eller videre arbeider kan det bli nødvendig å ha disse papirene tilgjengelig. I tillegg kan de være nødvendige å vise frem hvis det skulle oppstå feil i løpet av garantiperioden. For bad bør man motta FDV-dokumentasjon, og for elektriske arbeider, en samsvarserklæring.
