boligsmart
Søk
I denne artikkelen er det samlet 15 tips for alle som planlegger å pusse opp boligen. Du kan blant annet lese om innkjøp av materialer, budsjettering, og hvordan man finner dyktige entreprenører til prosjektet.
Før man starter planleggingen av prosjektet eller engasjerer fagfolk til oppussingen, er det anbefalt å få en prisantydningen på arbeidet man ønsker å gjennomføre. Da er det først viktig å kartlegge formålet med oppussingen. Er hensikten å endre planløsning? Øke verdien på boligen? Eller å endre det estetiske uttrykket? Dette er spørsmål man bør ta stilling til seg man går i gang med selve prosjektet. Når man vet hensikten med prosjektet, kan man lettere få en realistisk prisantydning på prosjektet.
Skal man gjennomføre en overflateoppussing (mindre og enklere oppussing), ligger gjennomsnittsprisen på ca. 4.000 kroner per kvadratmeter. Ønsker man å utføre arbeid som er mer komplekst og omfattende (totaloppussing), ligger gjennomsnittsprisen på ca. 14.000 kroner per kvadratmeter ved innvendig totaloppussing og ca. 25.000 kroner dersom man også inkluderer utvendig renovering (tak, fasade, drenering).
Det er viktig å få satt opp et budsjett tidlig i prosessen. På den måten kan man få oversikt over hvilke midler man har til rådighet, og hvordan det vil lønne seg å finansiere prosjektet Man kan også sørge for at man planlegger et prosjekt man er i stand til å finansiere. Dette forutsetter også man setter av egne midler til uforutsette hendelser. På den måten unngår man at eventuelle ekstrautgifter gjør det vanskelig å fullføre prosjektet.
Man bør starte planleggingen av prosjektet god tid i forveien. Blant annet bør man finne ut hva som er hensikten med oppussing, når man ønsker å gjennomføre prosjektet, omtrent hva prosjektet kommer til å koste og hvordan man ønsker å finansiere arbeidet. Når man vet dette, kan man gå i gang med å hente inn tilbud fra aktuelle entreprenører.
Når man har oversikt over hvilke arbeider som skal utføres, er neste steg å hente inn tilbud fra fagfolk som kan gjennomføre prosjektet. Det kan imidlertid være vanskelig å vite hvilke aktører som egner seg til å utføre arbeidet. Dessverre finnes det en rekke useriøse og ukvalifiserte bedrifter i bransjen. Under finner du en liste over kriterier du kan evaluere for å kvalitetssjekke bedriftene du vurderer i anbudsprosessen:
Ønsker man å komme i kontakt med entreprenører som allerede har blitt kvalitetssikret, kan man legge ut prosjektet sitt på markedsplassen Byggstart.no. Dette er en plattform som hjelper byggherrer å finne entreprenører med relevant kompetanse og erfaring til en rekke ulike prosjekter.
I forbindelse med oppussing velger de fleste byggherrer å organisere prosjektet som en totalentreprise. Da skriver man kun kontrakt med én entreprenør, som står ansvarlig for gjennomføringen og koordineringer av alt arbeid. Totalentreprenøren vil vanligvis utføre deler av arbeidet selv, og hente inn de nødvendige underentreprenørene på de resterende fagfeltene. Totalentreprise gjør prosjektet enklere for byggherre, ettersom man kun har én aktør å forholde seg til. I tillegg slipper man å koordinere arbeidet mellom de ulike fagfeltene.
Hvis man derimot ønsker å stå for koordineringen på egenhånd, kan man velge delt entreprise. Da skriver man kontrakt med ulike entreprenører på hvert fagfelt, og står selv ansvarlig for at de ulike håndverkerne starter og avslutter arbeidet sitt til rett tid. Delt entreprise gjør det mulig å håndplukke de entreprenørene man selv ønsker, men innebærer også et større ansvar.
Når man skal finne riktig entreprenør til sitt prosjekt, bør man alltid hente inn tilbud fra flere ulike aktører. På den måten kan man sammenligne tilbudene og finne ut hvilke aktører som tilbyr en konkurransedyktig pris. Det er imidlertid viktig å sammenligne innholdet i hvert tilbud, ikke bare totalprisen. Dersom en bedrift tilbyr en langt lavere pris enn de øvrige entreprenørene, kan det skyldes at innholdet i tilbudet er annerledes. Er pristilbudet betydelig lavere enn resten, kan det også skyldes at entreprenøren benytter ukvalifisert arbeidskraft eller dårlige materialer for å holde prisen nede.
Når man har funnet en entreprenør man ønsker å engasjere, er det viktig å utarbeide en skriftlig kontrakt. I denne bør det komme tydelig fram hvilke arbeider som skal utføres, og hvordan man skal håndtere eventuelle forsinkelser eller pristillegg. Det er også vanlig å inkludere et punkt som sier at byggherre har lov til å holde igjen en del av kontraktsbeløpet (som regel rundt 10%) til en ekstern fagperson har gjennomført en sluttbefaring. Skriver man en tydelig kontrakt, reduserer man risikoen for at det oppstår uenighet eller misforståelser underveis. Det gjør det også enklere å håndtere eventuelle spørsmål eller endringer som skulle dukke opp mens arbeidet pågår.
På større oppussingsprosjekter lønner det seg også å utarbeide en fremdriftsplan. Dette skal være en detaljert plan som består av oppstart og sluttdato, og når de ulike delene av prosjektet skal være ferdigstilt. Det gjør det enklere for byggherre å følge med på fremdriften i prosjektet og forsikre seg om at arbeid blir utført til riktig tid.
God kommunikasjon mellom byggherre og entreprenør er en forutsetning for et vellykket og effektivt prosjekt. Da kan man enkelt holde øye med fremdriften i prosjektet, samtidig som man kan oppklare eventuelle spørsmål eller misforståelser fortløpende. Ved dårlig kommunikasjon er det større sannsynlighet for at feil eller komplikasjoner oppstår. Planlegg gjerne avtalte holdepunkter.
På oppussingsprosjekter skiller man ofte mellom overflateprodukter (baderomsinventar, kjøkken, garderober, parkett), og byggevarene. Det lønner seg å la entreprenører stå for innkjøp av sistnevnte. Grunnen til dette er at entreprenører har god kunnskap om hvilke materialer som trengs, samt kompetansen som kreves for å å bestille riktig mengde og størrelse. Dessuten har de ofte god oversikt over leverandører.
Når det gjelder overflateprodukter, som bad, kjøkken, gulv osv. kan man som byggherre velge å kjøpe inn dette selv. Likevel kan det lønne seg å la entreprenør stå for innkjøpet av disse varene også. Entreprenører har ofte tilgang på gode rabatter, ettersom de gjerne benytter faste leverandører. Å overlate innkjøpet til entreprenør kan derfor bidra til å gjøre prosjektet rimeligere.
Selv om det kan være fristende å velge rimeligere produkter for å holde prisen på prosjektet nede, er det ikke anbefalt å gjøre dette dersom det går på bekostning av kvaliteten. Det er fullt mulig å få kjøpt inn rimelige produkter av høy kvalitet, men da bør man forsikre seg at produktene er handlet inn fra anerkjente byggevarekjede og har garanti
Er man usikker på produktets kvalitet, kan man forhøre seg med entreprenøren på forhånd. De har ofte utbredt kunnskap om kvaliteten på ulike materialer.
Dersom hensikten med oppussingen er å heve boligens verdi i forbindelse med salg, er det anbefalt å velge standardprodukter i en tidløs stil. Velger man å benytte særegne eller utradisjonelle produkter, risikerer man miste interessen fra flere potensielle kjøpere. Går man for en tidløs stil øker sjansen for at man får en bolig som vil appellere til mange kjøpere i lang tid fremover.
Det er anbefalt å overlate mest mulig av oppussing til fagfolk. Det finnes mange eksempler på byggherrer som velger å påta seg ansvaret for arbeid de ikke har tid eller kompetanse til å utføre. Dette vil føre til forsinkelser i prosjektet. I verste fall vil det bli nødvendig å gjøre arbeidet en gang til. Derfor er det alltid tryggest å overlate arbeid til profesjonelle håndverkere. Det øker sannsynligheten for at arbeidet blir utført effektivt og holder høy kvalitet.
Om man planlegger å gjennomføre et større prosjekt, og dette prosjektet innebærer oppussing av baderom eller kjøkken, er det anbefalt å finne et alternativt sted å bo mens oppussingsprosjektet pågår.
Ved et større oppussingsprosjekt er det lurt å engasjere en ekstern fagperson til å gå sluttbefaring når arbeidet er fullført. Når det blir utført komplisert teknisk arbeid, er det ofte vanskelig for ufaglærte å bedømme kvaliteten på resultatet. Derfor bør man få en takstmann til å vurdere at arbeidet er utført i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Takstmannen kan også påpeke eventuelle feil eller mangler i arbeidet som har blitt utført. Det er vanlig for byggherre å holde igjen siste del av kontraktsbeløpet til eventuelle feil har blitt utbedret.
Når sluttbefaringen er gjennomført, og eventuelle feil har blitt utbedret, er det viktig å få tilsendt all nødvendig dokumentasjon knyttet til prosjektet. På den måten kan man dokumentere hvilke arbeider som har blitt utført, hvilke materialer som har blitt brukt og innenfor hvilke tidsrom prosjektet foregikk. Dette er viktig dokumentasjon i forbindelse med salg eller eventuelle forsikringssaker. Ferdigdokumentasjon kan også bli nødvendig i forbindelse med fremtidige oppussingsprosjekter.
