boligsmart
Søk
I denne artikkelen får du råd, tips og svar på det du måtte lure på om bygging av nøkkelferdig bolig.
Begrepet nøkkelferdig er ikke en juridisk definisjon, og ulike aktører kan derfor ha forskjellige oppfatninger om hva det vil si. I noen tilfeller betyr nøkkelferdig at boligen er hundre prosent ferdigstilt, og klar til innflytting. Til og med innredning kan ferdigstilles dersom dette er avtalt. I andre tilfeller kan en entreprenør beskrive et prosjekt som nøkkelferdig selv om for eksempel maling og listverk gjenstår. Dette kan være ideelt for de som ønsker å spare penger gjennom egeninnsats. Her er det altså dine ønsker som avgjør hva du får, etter avtale med entreprenør. Dette er noe av det du skal beskrive i underlaget for prising i anbudsprosessen.
God planlegging er sentralt i ethvert byggeprosjekt, og du bør starte planleggingen av ditt byggeprosjekt flere måneder før planlagt igangsetting. Før byggearbeidene starter må du ta en rekke avgjørelser i samarbeid med arkitekt, med mindre du ønsker å bygge et ferdighus. I tillegg må hele søknadsprosessen med kommunen være gjennomført, og igangsettingstillatelse må være innvilget før arbeidene starter. I denne perioden må du også finne et entreprenørfirma som kan ta på seg arbeidene. Dette gjøres i anbudsprosessen, og før dette må prosjektering være klar. Det vil si en detaljert oversikt over hvilke arbeider som skal utføres, og i hvilke materialer. Dette utformes i samarbeid med arkitekt.
Når du skal bygge nøkkelferdig bolig har du valget mellom å velge et kataloghus fra en ferdighusprodusent, eller å engasjere en arkitekt som utformer boligen akkurat slik du vil ha den. I tillegg er det arkitekt som utfører prosjekteringen, søknadsprosessen og eventuelt oppfølging av entreprenør dersom du ønsker det. Ved å bygge et arkitekttegnet hus har du muligheten til å spesialtilpasse boligen til nettopp dine behov og ønsker. Dersom du velger å bygge et ferdighus vil du måtte ansette en arkitekt eller annen rådgiver som kan ta seg av søknadsprosessen.
I følge markedsplassen Byggstart.no ligger snittprisen for en nøkkelferdig bolig på rundt 33.000 kroner per kvadratmeter. Det er riktignok en rekke faktorer som påvirker denne prisen, og det finnes i realiteten ingen øvre prisgrense. Denne statistikken er hentet fra Byggstart.no sin prisdatabase over prosjekter med nøkkelferdig bolig som er blitt gjennomført med entreprenører fra byggstart sin plattform.
Gå i banken tidlig for å få oversikt over ditt budsjett. På denne måten unngår du skuffelsen som kan oppstå hvis du får klarhet i budsjettet ditt først etter du har begynt å planlegge innholdet i din nøkkelferdige bolig. Du bør ha finansieringen klar før du tar kontakt med entreprenør og eventuell arkitekt, for ikke å kaste bort firmaenes tid på et prosjekt som ikke lar seg gjennomføre økonomisk.
Ved bygging av nytt hus vil det alltid være nødvendig å søke til kommunen. Hva søkingen koster og hvor lang tid det tar kan variere svært mye fra sted til sted. Husk at det kan påløpe ytterligere søknadskostnader dersom oppføringen av din bolig krever unntak fra reguleringsplaner eller generelle byggeforskrifter for ditt område.
Når du skal bygge hus bør du få entreprenør på befaring på eiendommen allerede før du begynner å planlegge hva slags bolig du vil bygge. Tomter kan variere i helning, grunnmasse og størrelse og for å få god utnyttelse av nettopp din tomt bør du velge en bolig som er spesialtilpasset forholdene. Dette gjøres i samarbeid med arkitekt eller eventuelt ferdighusleverandør.
Det finnes ulike måter å organisere entreprenørene i et byggeprosjekt. Man har delentreprise, hovedentreprise, generalentreprise og totalentreprise. Både i delentreprise, hovedentreprise og generalentreprise er det du som tiltakshaver som må engasjere eventuelle arkitekter og rådgivere. I delentreprise er det også tiltakshaver som har ansvar for organisering av de ulike aktørene i forhold til hverandre og du skriver altså selv kontrakter med de ulike entreprenørene det er behov for. En annen organiseringsform er hovedentreprise, der én entreprenør har ansvar for vesentlige deler av byggeprosessen, mens du for eksempel ansetter egne tekniske entreprenører til deler av jobben.
I generalentreprise har du som tiltakshaver kun kontakt med én entreprenør som igjen har ansvar for alle underentreprenører. I totalentreprise ligger ikke noe av ansvaret for koordinering hos deg, du har kun kontakt med én entreprenør og denne entreprenøren har igjen avtaler med både arkitekt, rådgivere og samtlige underentreprenører det er behov for. Totalentreprise er altså entrepriseformen der du som tiltakshaver har minst mulig ansvar for prosessen. Det vanligste er likevel å benytte generalentreprise, fordi det er få firmaer som tilbyr totalentreprise. I tillegg ønsker mange å selv finne arkitekt og rådgivere, men samtidig slippe å ha ansvar for selve byggeprosessen.
Etter prosjektering av boligen i samarbeid med arkitekt er fullført, vil det være behov for å koble inn en eller flere entreprenører. Her bør du blant annet forsikre deg om at entreprenøren har gjennomført flere tilsvarende prosjekter med nøkkelferdig bolig tidligere. Ved å se etter firmaer med rett erfaring vil du finne de entreprenørene som har kompetanse til å gjennomføre ditt prosjekt raskt og effektivt, og i høy kvalitet. Be gjerne om nummeret til tidligere kunder, slik at du kan få et mer utdypende referansegrunnlag.
I tillegg kan det være lurt å sjekke om entreprenøren du vurderer innehar noen godkjenninger. I Norge har vi flere godkjenningsordninger for håndverkere, som for eksempel Mesterbedrift, Sentral Godkjenning og Våtromsgodkjenning. Disse ordningene er riktignok frivillige, og også firmaer uten disse godkjenningene kan være fullt kvalifiserte. Likevel fungerer det som et ekstra kvalitetsstempel.
Når man skal sammenligne tilbud i anbudsprosessen er det viktig å vurdere de ulike tilbudene opp mot hverandre på likt grunnlag. Dette gjør du blant annet ved å forsikre deg om at de samme postene er inkludert i de ulike tilbudene. Husk å sjekke hva som er spesifisert som en del av prisen og hva som er definert som tillegg. Se også på hvilke forbehold entreprenør har tatt i tilbudet, og merk deg om det er enkeltposter som er svært forskjellige i pris. Isåfall bør du kontakte entreprenør for en forklaring.
Når du skal velge en entreprenør i anbudsprosessen lønner det seg alltid å ha et visst sammenligningsgrunnlag, altså flere ulike tilbud å velge mellom. Det anbefales å alltid hente inn minst to tilbud, og aller helst tre. Slik sikrer du at tilbudet du velger har en konkurransedyktig pris.
I forbindelse sammenligning av av entreprenører er det også verdt å merke seg forskjellen på et prisoverslag, en uforpliktende prisantydning, og fastpris. Et prisoverslag kan ifølge håndverkertjenesteloven ikke avvike med mer enn 15%, en fastpris er helt satt mens en uforpliktende prisantydning er nettopp uforpliktende. Står du for eksempel mellom et fastpristilbud som er noe høyere enn et annet tilbud med et prisoverslag, kan det lønne seg å velge fastpristilbudet dersom den overslagsprisen overstiger fastprisen om man legger på 15%.
Dersom du ønsker å holde et stramt budsjett bør du i første omgang gå en ekstra runde på hva du har behov for i boligen, og hvor stor den skal være. Størrelsen på boligen, grunnforholdene på tomten og hvilken standard du ønsker at boligen skal utføres i er viktige drivere av pris. I tillegg er byggestilen, altså materialene du ønsker å bygge i, og hvilke materialvalg du gjør innvendig også svært relevant for sluttsummen. Antall bad og kjøkken kan også påvirke prisen betydelig, da disse gjerne er de to dyreste rommene å bygge. En driver av pris som mange kanskje glemmer er valg av rett entreprenør. En konkurransedyktig pris kan gjøre at man sparer store summer.
Før selve byggearbeidene begynner er det helt sentralt å skrive en god kontrakt. Det å bygge nøkkelferdig bolig er tross alt et omfattende og svært kostbart prosjekt. En god kontrakt for håndverkertjenester bør inneholde dato for oppstart og dato for ferdigstilling, samt kostnader for ulike deler av arbeidene. I tillegg bør kontrakten også inneholde avtaler om hvordan uforutsette kostnader og forsinkelser skal behandles.
I tillegg til kontrakt er det også lurt å utarbeide en fremdriftsplan. Dette gjøres i samarbeid med entreprenøren du har ansatt. Fremdriftsplanen er ment å skulle hjelpe deg som tiltakshaver med å holde et visst oppsyn med at arbeidene går som de skal, også uten noe erfaring fra bygg. I fremdriftsplanen definerer dere datoer for spesifikke milepæler i byggeprosessen, som for eksempel når tett råbygg skal være fullført. Du kan deretter benytte denne planen til å påse at det ikke oppstår forsinkelser.
Før du utbetaler siste del av kontraktsbeløpet må man gjennomføre en sluttbefaring. Her henter du inn en ekstern tredjepart, som for eksempel kan være en takstmann, som utfører en befaring på eiendommen. Han eller hun påser at alle arbeidene er utført i henhold til gjeldende regler og standarder. Boligen sjekkes også for eventuelle feil og mangler. Dersom det oppdages feil, har du krav på å holde tilbake videre utbetalinger inntil feil er utbedret.
Når byggingen av din nøkkelferdige bolig er fullført, er det fortsatt visse formaliteter som gjenstår. Papirer og dokumentasjon på byggingen av boligen din er svært viktig å ha ved senere oppussing, salg eller hvis du skulle oppdage feil eller mangler innenfor garantiperioden. Husk derfor å be entreprenørfirmaet, og eventuelt arkitekten du har ansatt om å sende deg kopier av all relevant dokumentasjon fra byggeprosessen.
