boligsmart
Søk
Å innrede kjelleren er et smart grep for å øke boligens areal. Man kan få en helt ny etasje for oppholdsrom, enten til eget bruk eller utleie. Men å innrede kjelleren er et omfattende prosjekt og mange spørsmål kan melde seg. I denne artikkelen deler vi 10 smarte tips for alle som vurderer å innrede kjelleren.
Å innrede kjelleren kan utvide husets boareal betraktelig på en praktisk og prisgunstig måte. Mange velger å gjennomføre denne typen prosjekt for å få en utleiedel som gir skattefrie leieinntekter. Men å innrede kjelleren vil ikke alltid være et praktisk valg. Komplekse prosjekter vil ofte bli svært dyre. For å kartlegge hva slags utgangspunkt man har, er det lurt å få en arkitekt (eller annen relevant fagperson) på befaring så tidlig som mulig. Vedkommende kan gjøre en vurdering av hva som trengs å gjøres, og hvor mye ulike grep vil koste.
Hvis kjelleren i utgangspunktet ikke er regulert som boareal, må man søke kommunen om tillatelse. Det gjelder alltid ved bruksendringer. Det finnes også en rekke andre tilfeller der det medfører søknadsplikt å innrede kjelleren. Skal man utføre arbeider som virker inn på bærende vegger, er man nødt til å søke. Det er også søknadsplikt for prosjekter som vil endre husets fasade. Når det gjelder innredning av kjeller, kan det for eksempel dreie seg om innsetting av nye vinduer eller bygging av eget inngangsparti for kjellerrommet. Dersom man vil leie ut, er det pålagt å ha eget inngangsparti. Det er verdt å merke seg at søknadsprosessen i mange tilfeller må gjennomføres av en fagperson. Dette vil som oftest være prosjektets arkitekt. Arkitekten kan også komme med råd angående søknadsplikt. Det er ofte vanskelig for hver enkelt byggherre å ha full oversikt over dette temaet.
Før man går i gang med prosjekteringen, er det viktig å vurdere andre mulige alternativer. Formålet med å innrede en kjeller vil som regel være å øke boligens oppholdsareal. Dette kan man oppnå ved å gjøre om en krypkjeller, bod eller lignende til oppholdsrom. Dette kan være både praktisk og lønnsomt. Men i noen tilfeller passer det bedre å utvide huset på andre måter, eksempelvis ved å bygge et tilbygg eller påbygg. Husk å ha disse i alternativene i tankene når tiden kommer for å snakke med en arkitekt.
Når man skal innrede en kjeller, må man være forberedt på betydelige utgifter. Man må betale for arkitekt og muligens andre prosjekterende tjenester. Selve byggearbeidene kan utgjøre en stor investering, særlig hvis man må grave ut kjelleren for å få tilstrekkelig takhøyde. I tillegg kommer materialer til selve innredningen. Skal man bygge utleiedel, må den være utstyrt med både kjøkken og bad. Dette er rom som er dyrere å innrede enn øvrige oppholdsrom. Alt dette medfører at byggherrer må ha finansiering på plass i god tid før man begynner med prosjekteringen. Enkelte huseiere vil bruke egenkapital for å finansiere innredningen, men andre velger å ta opp lån. Husk at man må ha slingringsmonn i budsjettet. Problemer som dukker opp underveis kan by på uforutsette kostnader. Da er det lurt å ha satt av ekstra midler til slike situasjoner.
En av de største fordelene med å innrede en kjeller er at boligen kan bli mer energibesparende. Man kan også beskytte resten av byggmassen fra fukt og råte utenfra. Innebærer prosjektet en mer omfattende oppgradering av bygningskroppen, kan det være mulig å motta økonomisk støtte fra Enova. Det kan derfor lønne seg å undersøke mulighetene for støtte. Støtteordningen gjelder imidlertid kun for hus bygget på 80-tallet eller tidligere.
Når man skal innrede kjelleren, er det anbefalt å engasjere håndverkere som kan utføre arbeidet. Dette skyldes at prosjektets omfang krever mange involverte fagfelt. Man kan enten organisere arbeidet som totalentreprise eller delt entreprise. For å innrede kjelleren er totalentreprise det vanligste. Det innebærer at man kun skriver kontrakt med én bedrift, som vil være ansvarlig for alt utførende arbeid. Dette inkluderer innkjøp av materialer, leie av maskiner, og prosjektorganisering. Velger man delt entreprise for å innrede kjelleren, vil det som regel medføre at man deler ut graving og grunnarbeid for seg, og det innvendige for seg. Hva man velger er opp til den enkelte. Men husk at man uansett bør hente inn flere konkurrerende tilbud når man vurderer entreprenører. Dette er viktig for å danne et realistisk bilde av hva slags markedspriser som gjelder for denne typen arbeid.
Valg av entreprenør kan ha mye å si for hvor vellykket et prosjekt blir. Det vil også ha en betydelig innvirkning på totalkostnaden. Det er mange kriterier man bør vurdere når man skal finne rett entreprenør. Det er viktig å finne en aktør som har gjennomført tilsvarende prosjekter på en vellykket måte tidligere. Man bør også se etter entreprenører med nødvendige godkjenninger, solid økonomi og godt omdømme blant kunder. Det kan være krevende å vurdere de ulike aktørene i anbudsprosessen. Derfor velger stadig flere å finne fagfolk gjennom markedsplassen Byggstart.no. De jobber med å sette byggherrer i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører.
Når man skal innrede en kjeller, må man som oftest søke om tillatelse fra kommunen. Det finnes også flere relevante regler knyttet til byggestandard. Det kreves for eksempel godkjente rømningsveier og minst 2 meter takhøyde. Man kan søke selv om det kun er snakk om bruksendring, men må få hjelp av fagperson dersom det f.eks. er snakk om fasadeendring eller endringer i bærende konstruksjon.
Generelt sett er det anbefalt å overlate renoveringsarbeidet til profesjonelle. Dette gjelder særlig arbeid med gulv, grunnmur og bæring. I kjelleren er det dessuten mer krevende å isolere riktig. Derfor er det klokt å overlate dette til håndverkere med erfaring. Huseiere kan derimot bidra på felt som maling, flislegging, installasjon av dører, panel og lignende. Man skal aldri jobbe med det elektriske anlegget hvis man ikke selv er en sertifisert elektriker.
Når kjelleren har blitt ferdig innredet, gjenstår det å få en ekstern fagperson til å gå sluttbefaring. Dette er ofte en takstmann. Takstmannen vil påse at det ikke foreligger noen feil eller mangler. Det skal også verifiseres at alt arbeidet har blitt utført i henhold til gjeldende krav, og at godkjente materialer har blitt brukt. Man må også få bekreftelse på at kjelleren oppfyller kravene som gjelder for oppholdsrom. Det lønner seg å vente med å betale sluttoppgjør til befaringen har blitt gjennomført. Huseier skal ha all nødvendig dokumentasjon etter fullførelsen av prosjektet. Dokumentasjonen inneholder erklæringer som med detaljer om hva som har blitt gjort, og hvilke produkter som har blitt brukt. Egen dokumentasjon kreves for elektrisk arbeid og rørleggerarbeid. Denne informasjonen er viktig med tanke på fremtidig vedlikehold, taksering og forsikring. Et forsikringsselskap vil ofte kreve å se disse dokumentene før de går med på å forsikre boligen. Er det bygges bad bør man få en FDV-dokumentasjon.
