boligsmart
Søk
Godt utført grunnarbeid er helt avgjørende når en skal bygge nye konstruksjoner. Grunnarbeidene må holde høy kvalitet og må utføres av kompetente og erfarne fagfolk. I denne artikkelen gir vi deg nyttige råd og tips blant annet om hvordan du skal gå frem for å finne dyktige fagfolk til grunnarbeid, hvordan søkeprosessen til kommunen foregår, og om hvordan du kan holde kostnadene nede.
Når en setter i gang med byggeprosjekter viser det seg ofte at de mest usikre utgiftene er knyttet til grunnarbeidene. Det er på forhånd svært vanskelig å estimere en pris på grunnarbeider med mindre man vet hva som skjuler seg under bakken. Enkelte typer masse er mer krevende å jobbe med enn andre. Skulle det vise seg å være store stein eller fjell under bakken, så kan det hende en må i gang med å sprenge, og dette vil øke kostnadene på prosjektet betraktelig. Ved grus og mindre stein blir arbeidet betydelig enklere å utføre. Dersom det er leire under bakken, kan det være behov for å bygge forsterkning. I løpet av forberedelsene til prosjektet bør en gjøre det en kan for å få så god oversikt som mulig over hva som befinner seg i grunnen. På den måten vil du få mer nøyaktige prisestimater, og jobben med å sette opp budsjett blir mye enklere.
For å finne ut hva som skjuler seg under bakken, kan en gjennomføre en geoteknisk undersøkelse på området hvor det skal bygges. Slike undersøkelser kan imidlertid være svært kostbare, og det vil derfor lønne seg å først sjekke om det er gjennomført en geoteknisk undersøkelse på et tidligere tidspunkt, før en bestiller undersøkelsen selv. I noen tilfeller har kommunen eller andre utbyggere allerede utført en geoteknisk undersøkelse på området, og man kan spare mye penger på å ta i bruk disse. Det er også mulig at naboen har gjennomført geoteknisk undersøkelse på sin tomt. Selv om grunnforholdene ikke nødvendigvis er de samme hos deg, vil det likevel kunne gi en pekepinn. Informasjonen en får ut av slike undersøkelser vil være svært nyttig i det videre arbeidet.
Ofte oppstår det konflikter mellom byggherre og entreprenør fordi uforutsette utgifter dukker opp. Disse er som regel knyttet til grunnforholdene. En geoteknisk undersøkelse kan derfor bidra til å forhindre ubehagelige overraskelser.
For å holde prisen nede kan det lønne seg å gjennomføre prosjektet utenfor høysesongen. De fleste entreprenører er ofte opptatt på sommerhalvåret, mens flere håndverkere er ledige på høsten og vinteren. Når tilgjengeligheten er bedre, kan det føre til høyere konkurranse og reduserte kostnader. Vær imidlertid oppmerksom på at de fleste grunnarbeider ikke kan gjennomføres ved frost. Dersom man bare skal drenere, kan dette fint gjøres om vinteren. Da vil frosten dessuten kunne være til fordel fordi den bidrar til mindre skader på hage og omgivelser.
Det kan også lønne seg å kontakte entreprenører som ønsker å ta imot overskuddsmassene. På den måten kan en unngå utgifter som går med til frakt av avfall. Ofte kan mye av jorden som graves opp være brukbar jord som det kan være lurt å ta vare på. På den måten slipper en å kjøpe ny jord når skulle trenge det en gang i fremtiden.
I de aller fleste tilfeller innebærer grunnarbeider at grunnforholdene endres, fordi det gjøres en inngripen i terrenget i form av gravearbeid, tilføring av masser eller sprenging. Derfor må en som oftest søke om godkjenning fra kommunen før en setter i gang med grunnarbeidene. Her er det en rekke regler og tekniske krav som avgjør hvorvidt prosjektet er søknadspliktig.
For eksempel kan en frittstående garasje på under 50 kvadratmeter være fritatt søknadsplikten forutsatt at visse tekniske krav er oppfylt - det innebærer blant annet at bygget ikke kan brukes til varig beboelse eller inneholde våtrom. På en annen side kan et tilbygg på bare 18-20 kvadratmeter være søknadspliktig om dette skal være bebodd. Alle enkle tilbygg på opptil 15 kvm er i henhold til de nye forskriftene fra 2021 fritatt fra søknadsplikten så lenge de oppfyller de angitte kravene, som blant annet innebærer at de må være understøttet, også om de brukes til varig beboelse. Disse regelendringene innbefatter dessuten terrasser. Vi anbefaler imidlertid at du kontakter kommunen for å avklare om ditt spesifikke prosjekt er søknadspliktig eller ikke, før du setter i gang. På den måten vil du få all nødvendig informasjon, og du slipper å risikere å bryte loven.
Dersom byggeprosjektet medfører vesentlige terrengendringer, kreves det at søknaden sendes inn av en som står oppført som ansvarlig søker. Dette er som regel en arkitekt eller en entreprenør som vil være ansvarlig for hele søkeprosessen. Den ansvarlige søkeren vil da ta seg av papirarbeidet, samt å sende ut nabovarsler. I tilfeller hvor det er behov for dispensasjon fra planbestemmelser, ved søknad om fravik fra teknisk forskrift eller når en trenger tillatelse fra andre myndigheter, vil en i tillegg til ansvarlig søker ha en person som står oppført som tiltakshaver og en som ansvarlig utførende. Tiltakshaveren vil da være deg som oppdragsgiver, mens den ansvarlig utførende er firmaet som utfører arbeidet. Firmaet erklærer da ansvar for at arbeidet blir utført i henhold til gjeldende regelverk.
Ved enkelte mindre bygningsprosjekter er det mulig å søke selv. Dette gjelder for eksempel dersom du skal bygge en mindre støttemur. Kommunen vil kunne gi deg nærmere avklaring på om du kan søke selv eller om du trenger en ansvarlig søker.
Saksbehandlingstiden på søknaden avhenger av kompleksiteten på prosjektet. Vanligvis har kommunen tolv uker på å svare, mens den i mindre kompliserte tilfeller har en frist på tre uker. Tolv-ukers fristen gjelder i tilfeller hvor det søkes om dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, ved søknad om fravik fra teknisk forskrift, dersom det foreligger merknader fra naboer, eller hvor det kreves tillatelse fra en annen myndighet.
Dersom byggeprosjektet samsvarer med plan- og bygningsloven, forskrifter og aktuelle arealplaner, og det i tillegg ikke foreligger merknader fra naboer eller krav om tillatelse fra en annen myndighet, så skal søknaden behandles innen tre uker.
Når en skal begynne på grunnarbeidene, gjelder det å forberede seg grundig. Det vil lønne seg å være tidlig ute med søknad til kommunen slik at ikke prosjektet utsettes unødvendig på grunn av saksbehandlingstiden, eller hvis en må søke på nytt ved avslag. I tillegg må en ta værforhold i betraktning, da de fleste grunnarbeider ikke kan gjennomføres om vinteren.
Dyktige håndverkere har gjerne lange ventetider, og derfor bør man også være ute i god tid når det gjelder å legge prosjektet ut på anbud.
Selv om prisene på grunnarbeider er uforutsigbare, gjelder det å sette opp et budsjett så langt det lar seg gjøre. Budsjettet bør ta høyde for eventuelle uforutsette kostnader, slik at disse enkelt kan tas inn i budsjettet etterhvert som de dukker opp. Gode forberedelser er nøkkelen til et vellykket prosjekt.
Det er særdeles viktig at grunnarbeidene er utført på en tilfredsstillende måte for at resten av byggeprosjektet kan utføres forsvarlig. Derfor bør du finne en entreprenør som både har den riktige kompetansen, og som har nødvendig erfaring med lignende prosjekter.
Det finnes dessverre useriøse aktører på markedet, og det er ikke alltid like lett å finne rett entreprenør. Følgende tre tips kan hjelpe deg i utvelgingsprosessen:
Ved å legge ut prosjektet på anbud, kan du hente inn flere tilbud fra konkurrerende aktører. På den måten forsikrer du deg om at du får en konkurransedyktig pris. Deretter må du foreta en grundig sammenligning av de ulike tilbudene for å se hvem som tilbyr den beste kombinasjonen av pris og kvalitet. Når du sammenligner, må du kryssjekke hvert punkt slik for å se hva som er inkludert i tilbudet og hvilke forbehold de ulike entreprenørene tar.
Når prosjektet er fullført bør du gjennomføre en sluttbefaring for å kontrollere at arbeidet er utført på en tilfredsstillende måte. Sluttbefaringen bør gjennomføres av en uavhengig fagperson. Deretter må du be om å få tilsendt alt av ferdigdokumentasjon. Ferdigdokumentasjon inneholder viktig informasjon om alt av arbeidet som er utført, hvilke fagfolk som er brukt, og prisnivået på de forskjellige arbeidsoppgavene. Dette vil du trenge for å kunne dokumentere at arbeidet er utført i henhold til gjeldende regelverk. Du vil også ha behov for denne dokumentasjonen i forbindelse med forsikring eller fremtidig salg av boligen.
