boligsmart
Søk
Å bygge ut loftet kan være en praktisk måte å gjøre lagringsplass om til oppholdsrom, eller en god investering for et sameie. I denne artikkelen deler vi 15 gode råd for alle som vurderer å bygge ut loftet.
For å kartlegge hvilke arbeider som er nødvendige når man skal bygge ut loftet, bør man få en arkitekt på befaring. Arkitekten kan blant annet si noe om hva som vil kreves av endringer for å få loftsarealet godkjent som oppholdsrom, og hvilke løsninger som vil være optimale for ditt prosjekt. I tillegg vil det som regel være arkitekten som utarbeider tegninger og søknaden til kommunen.
Hvis man ikke bor i en enebolig, er det viktig å avklare hva slags eierskapsforhold som gjelder for loftet. I en flermannsbolig eller bygård kan dette være relevant hvis man har en loftsbod over egen leilighet. Da må man snakke med borettslaget for å avklare eierskapsforholdet før man går videre. Det kan også hende at fellesareal, som trapper og ganger, vil berøres av arbeidet. I så fall må det avklares med borettslaget.
Skal man bygge våtrom som del av en utbygging av loftet, kan man vurdere å plassere disse over et bad i etasjen under. Dette vil gjøre røropplegget enklere. På den måten blir prosjektet mindre komplekst, og dermed rimeligere.
Det finnes også andre måter å utvide boligens bruksareal. I en enebolig kan man f.eks. bygge ut kjelleren eller føre opp et tilbygg ved siden av huset. Slik alternativer kan være verdt å vurdere dersom utbygging av loftet krever omfattende tiltak, som heving av taket eller styrking av bærende elementer. Det vil ikke alltid være slik at loftet er den delen av huset som egner seg best for utbygging.
Dersom loftet hittil har fungert som bod eller annet lagringsområde, vil utbygging av loftet innebære at denne oppbevaringsplass går tapt. Man bør derfor finne ut hvordan man skal erstatte denne. I flermannsboliger eller bygårder kan dette gjøres ved å anlegge boder i kjelleren. Å bygge lagringsplass i kjelleren vil imidlertid by på egne, unike utfordringer, særlig med tanke på fukt.
Når man skal bygge ut loftet, er det viktig at finansieringen er på plass før man går i gang med de delene av prosjektet som koster penger. Dette inkluderer også prosjektering. Derfor er noe av det første man bør gjøre å finne ut hvordan man skal finansiere prosjektet. Hva slags finansiering som egner seg best, avhenger i stor grad av hvor stort prosjektet er. For mindre loftsutbygginger på eneboliger, kan det i noen tilfeller være både lønnsomt og overkommelige å betale for prosjektet med egenkapital. Skal man i gang med et større prosjekt, som å bygge selvstendige boenheter på loftet i en bygård, kan det være mer aktuelt å ta opp et byggelån med sikkerhet i de nye boenhetene. Dette er altså en avgjørelse man må ta med hensyn til egen økonomi og prosjektets størrelse. Det viktigste er at man avklarer dette i god tid.
I tillegg til prosjekteringen som arkitekten gjør, vil det som regel være behov for både brannkonsulent og ingeniør for å beregne eventuelle endringer i bærende konstruksjoner, når det er snakk om utbygging av loft i bygårder. Merk imidlertid at disse ikke alltid må involveres før etter rammetillatelse. På den måten unngår man å bruke penger på denne typen prosjektering i tilfelle der kommunen avslår søknaden.
Alle prosjekter som innebærer bruksendring krever søking til kommunen. Utbygging av loftet er derfor alltid søknadspliktig, ettersom man gjør råloft/lagringsplass om til oppholdsrom. Man må også søke i tilfeller der man gjør endringer på husets fasade, f.eks. ved at man installerer nye vinduer. Skal man heve taket, vil utbyggingen være å anse som et påbygg. Dette medfører også søknadsplikt. I tillegg gjelder det egne søknadsregler når man bygger selvstendige boenheter. For å få oversikt over hvilke regler som vil påvirke prosjektet, er det lurt å rådføre seg med en arkitekt tidlig i prosessen. Da kan man også finne ut om man kan søke som privatperson, eller om man må engasjere en fagperson som kan stå som ansvarlig søker.
Det er en rekke byggtekniske krav å forholde seg til når man skal bygge oppholdsrom på loftet. Disse må overholdes for at utbyggingen skal godkjennes. Takhøyden må være minst 2 m på det høyeste, og minst 1,9 m der skillet mellom takflatene er 60 cm. Det foreligger også krav til dagslys, rømningsvei og ventilasjon. Merk at reglene varierer avhengig av om boligen er bygget før eller etter 2011. I tillegg gjelder det egne regler hvis man bygger ut loftet til å bli en selvstendig boenhet.
Et råloft har en isolerende virkning for resten av boligen. Denne effekten mister man dersom man gjør råloftet om til oppholdsrom. Dette må erstattes i form lufting av tak. God isolering både vil gi økt bokvalitet på loftet og gjøre bygningen mer energiøkonomisk.
I anbudsprosessen bør man alltid hente inn pristilbud fra flere ulike entreprenører. På den måten kan man sammenligne tilbudene og kartlegge hvilke entreprenører som tilbyr konkurransedyktige priser. Skal man bygge ut loftet, bør man kontakte flere entreprenører som kan gi et prisoverslag for både materialer og utførende fag. Det er imidlertid viktig å vurdere andre kriterier enn bare totalsummen. Man bør også undersøke om entreprenørene har relevant ekspertise, solid økonomi, gode omtaler fra tidligere kunder, og alle nødvendige godkjenninger. Det er også lurt å velge en entreprenører man kommuniserer godt med. Valg av riktig entreprenør kan ha mye å si for hvor vellykket en prosjektgjennomføring vil bli.
For å gjøre det enklere å finne rett entreprenører velger stadig flere å benytte markedsplassen Byggstart.no, som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører.
Når man har valgt et entreprenørselskap til å ta seg av oppdraget, er det klokt å benytte seg av en strandardkontrakt. Den spesifiserer akkurat hva som inngår i prosjektet, og hva slags ansvar og oppgaver entreprenøren tar på seg. Ved å bruke en slik kontrakt kan man være tryggere på at gjennomføringen blir ryddig. Risiko for misforståelser minimeres, og begge sider nyter godt av full oversikt hva gjelder hva man kan forvente seg. Kontrakt for kjøp av håndverkstjenester finner man hos forbrukerrådets nettside. Man kan laste ned to forskjellige utgaver. En for prosjekter med budsjett på under 200.000 kr, og en for prosjekter med større budsjetter. Kontrakten har blitt utarbeidet i samarbeid mellom bl.a. Husbanken, Huseiernes Landsforbund, Standard Norge og Boligprodusentenes Forening. Det er verdt å understreke at man ved å bruke en godkjent kontrakt av denne typen stiller man sterkere hvis det skulle oppstå en konflikt.
Etter at man har underskrevet kontrakt, men før man går i gang med de utførende arbeider, er det viktig at man får utviklet en tydelig og detaljert fremdriftsplan. Den skal gi byggherre en klar oversikt over hvordan arbeidet er ment å skride frem. Fremdriftsplanen gir begge parter noe å forholde seg til. Man kan som huseier planlegge egne valg, som for eksempel innkjøp av nye møbler og annen innredning, og hvorvidt man ønsker å flytte ut i løpet av byggearbeider, eller deler av det. Det har seg ofte slik at et byggeprosjekt ikke går helt i henhold til planen. Overraskelser må man alltid ta høyde for. Altså er det ikke slik at en fremdriftsplan vil avgjøre nøyaktig med ufeilbarlig presisjon hva som vil gjøres når. Det er heller snakk om en nyttig pekepinn man har å forholde seg til. Som byggherre, bør man helst være hyppig innom byggeplassen for å holde seg orientert om hvordan arbeidet går.
Når byggearbeidet er fullført, er det viktig at man får utført en sluttbefaring. Den skal utføres av en erfaren og selvstendig fagperson, ofte en takstmann. Formålet er å påse at det ikke foreligger noen feil eller mangler, og at alt arbeid har blitt utført i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Det kan være lurt å vente med å betale sluttoppgjør før befaringen har blitt utført og eventuelle feil er utbedret. Merk at man på større prosjekter også kan vurdere å få oppfølging fra ekstern tredjepart underveis i byggingen.
Når loftet er ferdig utbygget, er det viktig å få tilsendt komplett dokumentasjon. Disse dokumentene skal vise hva slags arbeid som har blitt utført og hvilke materialer som har blitt brukt. Dokumentasjonen kan bli viktig i forbindelse med fremtidig vedlikehold, forsikring og taksering. I mange tilfeller vil det være tilstrekkelig å motta kontrakten man tegnet med entreprenør, supplementert med relevante kvitteringer og garantibevis. For elektriker- og rørleggerarbeid skal man ha særskilt dokumentasjon, og for søknadspliktige arbeider gjelder egne krav.
