boligsmart
Søk
Å bygge ut kjelleren er et omfattende prosjekt. Mange spørsmål vil melde seg når man vurderer å gå i gang med et slikt byggearbeid. I denne artikkelen deler vi 15 råd som kan være nyttige dersom man planlegger å bygge ut kjelleren.
Man må få et klart bilde av de eksisterende forhold før man bestemmer seg for å bygge ut kjelleren. Det er godt mulig at kjelleren ikke vil egne seg for å bygges ut. Hvis grunnforhold og husets fundament ikke innfrir enkelte krav, kan det hende at man ikke kan bygge ut kjelleren på en kostnadseffektiv måte. Det samme gjelder hvis boligen står på fjellgrunn, slik at pigging og sprenging vil kreves for å grave seg nedover. Det kan også hende at kjelleren har skader. I eldre hus kan det være råte eller andre fuktskader. Alle slike problemer bør utbedres om man skal bygge ut. En takstmann eller arkitekt bør gjennomføre en befaring så tidlig som mulig. Slik unngår man å planlegge og prosjektere et byggearbeid som ikke vil la seg gjennomføre. Husk at man som regel uansett vil trenge å knytte til seg en arkitekt som kan bistå med tegninger og søknad til kommunen, så dette kan være et bra sted å starte.
Å bygge ut kjelleren kan være en praktisk og gunstig måte å utvide boligens boareal på. Hvis kjelleren imidlertid ikke er egnet for utbygging, kan det være hensiktsmessig å vurdere andre alternativer, for eksempel påbygg eller tilbygg. Merk imidlertid at tilbygg og påbygg gjerne er en del dyrere enn å bygge ut eksisterende kjellerareal. En enkel tommelfingerregel er at det koster ca. 16.000 kroner per kvm å bygge ut kjeller, mens det koster ca. 30.000 kroner per kvm å bygge tilbygg (merk imidlertid at dette varierer mye!)
Å bygge ut kjelleren kan være et kostbart prosjekt - særlig når det er behov for pigging, graving og støping av nytt gulv. Utbygging av kjellere koster i snitt 30.000 kroner per kvadratmeter. Ekstrakostnader kan dukke opp underveis, f.eks. ved at det blir oppdaget råte i veggen. Det er derfor viktig å være godt forberedt, og sette opp budsjettet deretter.
Å bygge ut kjeller er et såpass omfattende prosjekt at finansieringen bør planlegges i god tid. Husk å ha slingringsmonn til å kunne takle uventede utgifter som kan melde seg underveis.
Skal man bygge ut kjelleren må man engasjere erfarne fagfolk. Det er viktig at henter inn flere sammenlignbare tilbud fra konkurrerende bedrifter. På den måten kan man forsikre seg om at man betaler riktig pris. De fleste huseiere velger å bygge ut kjelleren som totalentreprise, slik at man bare trenger å forholde seg til én bedrift. Det gjør også anbudsprosessen enklere.
Å hente inn tilbud fra entreprenører kan være en krevende oppgave. Man må sørge for å kontakte bedrifter med godt omdømme, riktige godkjenninger, solid økonomi og riktig spesialkompetanse. Benytter man seg av markedsplassen Byggstart.no, kan man få matchet sitt prosjekt med kvalitetssikrede entreprenører.
Å bygge ut en kjeller som i utgangspunktet ikke var dimensjonert som oppholdsrom, vil som regel medføre at man må pigge eksisterende gulv. Skal man gjøre om en krypkjeller til godkjent boareal, må takhøyden heves. Det må minst være 2 meter under taket, men det anbefales å ha 2,40 meter. Om takhøyden ikke er tilstrekkelig, må man fjerne gulvet og komme seg dypt ned i fundamentet. Dette er omfattende arbeid. Er ikke takhøyden god nok, vil man ikke få kjelleren godkjent for bruk som boområde.
Å omgjøre kjelleren til en boeenhet eller gjøre den mer beboelig medfører en rekke spesifikke krav. Det finnes f.eks. krav om takhøyde og rømningsveier. Det er viktig å være klar over alle krav som gjelder, før man går i gang med gjennomføringen av prosjektet. Ellers kan man risikere å sitte igjen med en kjeller som ikke er godkjent, etter prosjektgjennomføringen.
Mange prosjekter på huset som innbefatter bruksendringer, kan medføre søknadsplikt, og dette er svært viktig å sjekke før du går i gang. Dette gjelder for de fleste kjellerutbygginger. I tillegg kan kjellerutbygginger utløse søknadsplikt dersom det er planlagt endringer i fasaden eller i bærende konstruksjoner. Bygging av kjeller i en enebolig eller omgjøring av kjellerbod til kjellerstue vil nesten alltid medføre søknadsplikt og behov for hjelp og veiledning fra fagfolk.
En kjeller kan være både kald og fuktig. Isolasjon er viktig for å unngå at kulde fra grunnen rundt trekker inn. Det er adskillig mer krevende å isolere i kjelleren enn i resten av huset, ettersom isolasjonen helst skal legges på utsiden av kjellerveggen. Dette for å hindre at det setter seg fukt inni veggen. Et godt råd er derfor å prioritere god isolasjon; ellers kan man risikere å få en fuktutsatt kjeller med dårlig bokvalitet.
Man kan delta i gjennomføringen av å bygge ut kjelleren dersom man har kompetanse, tid og erfaring. Det er imidlertid mer krevende å utføre prosjekter i kjelleren enn ellers i boligen. Siden man uansett må hyre inn håndverkere er det viktig at all egeninnsats koordineres slik at den ikke kommer i veien for øvrige oppgaver. Dersom prosjektet omhandler elektrisitet og legging av rør, skal kun godkjente fagfolk være involvert. Ethvert prosjekt som involverer husets bærende vegger skal utelukkende utføres av erfarne håndverkere.
Mange huseiere bygger ut kjelleren for å få en utleiedel, og dermed få skattefrie inntekter. Mange bruker dette som en måte å finansiere prosjektet over tid. Samtidig vil man ofte ha mulighet til å benytte arealet selv dersom man ønsker dette på et senere tidspunkt.
Husk at det kan være ekstra krevende å bygge våtrom i kjelleren, med tanke på fuktskader og ventilasjon. Om man skal ha bad i kjelleren, er det viktig å gjøre grundige forberedelser, og benytte godt kvalifiserte håndverkere.
Både underveis i prosjektet og etter prosjektslutt, kan det være en fordel å organisere befaring med ekstern fagperson (f.eks. en takstmann). Formålet med befaringene er å påse at det ikke foreligger feil eller mangler, og at alt arbeid har blitt utført i henhold til gjeldende standard og regler. Det er også viktig å sjekke at kun godkjente materialer har blitt brukt, og at alle krav til gjennomføring har blitt oppfylt. Kravene rommer blant annet takhøyde, rømningsvei og radonsikring. Byggherren bør ikke betale sluttoppgjør før prosjektet har bestått en slik befaring.
Når man har fullført et byggeprosjekt, skal man som byggherre alltid sitte igjen med grundig dokumentasjon om alt som har blitt gjort, og alle materialene som har blitt brukt. En godt utarbeidet kontrakt med entreprenøren vil danne et godt utgangspunkt. I tillegg skal man få alle relevante kvitteringer og garantibeviser. Har våtrom blitt installert, bør man få en FDV-instruks. For alt elektrisk arbeid skal man motta en samsvarserklæring hvor elektrikeren stadfester at alt har blitt gjort i henhold med regelverket. Denne informasjonen er viktig når man skal vedlikeholde kjelleren. Da kan håndverkerne vite hva som har blitt gjort og hvilke materialer som har blitt brukt. Det vil også være en fordel med god dokumentasjon dersom man vurderer et salg på et fremtidig tidspunkt, og det kan være en fordel dersom det skulle oppstå en forsikringssak.
