Visningsdagen er kanskje den viktigste dagen for både kjøper og selger, da det er her mye blir avgjort med tanke på fremtidig salg. Det er imidlertid helt vanlig å måtte ha mer enn én visning før man får napp, så ikke fortvil dersom det ikke blir budrunde og salg umiddelbart. Den første visningen holdes som regel en ukes tid etter at boligen har blitt lagt ut for salg.

Det er vanskelig å vite på forhånd hvor mange som kommer på visning, da det som regel ikke er krav om påmelding, men antallet vil absolutt kunne ha betydning. Jo flere som kommer på visning, jo flere potensielle kjøpere har du, og dette lover godt for budrunden. Ofte vil selger ta utgangspunkt i hvor mange som har sett annonsen eller hvor mange som har lastet ned prospektet, men det re sjeldent man klarer å spå dette spesielt nøyaktig.

For deg som kjøper vil antallet som møter opp vi visningen si noen om hvor ettertraktet boligen er på markedet, og dermed hva du kan forvente av budrunden. Bare husk at enkelte boliger vil ha svært mange som kommer på visning uten at de planlegger å kjøpe, og du kan havne i en hard budrunde selv om det bare er 3 - 4 andre på visning.

Meglerens rolle

Meglerens rolle på visningsdagen er å være tilstede for å svare på spørsmål fra potensielle kjøpere om for eksempel prisnivå, verdivurdering, boligens potensiale, og det praktiske rundt budrunden. Mange boligkjøpere kvier seg for å kjøpe fast eiendom uten at det involverer megler, da megler på sett og vis fungerer som en garanti for at alt går for seg etter reglene.

I forkant av visningen har megler også gjerne snakket en del med potensielle kjøpere. Noen av dem har kanskje også bedt om en lukket eller privat visning. Dette kommer vi tilbake til senere i teksten.

‍

Mer om den viktige visningsdagen:

1.1. Hvordan velger jeg megler?

1.2. Vår komplette guide til budrunden

1.3. Hva bør jeg vite om verdivurdering av bolig?

Megleren tar gjerne et visningsgebyr, som innebærer at du betaler 2.500 til 3.000 kroner per visning. Siden du ofte kjøper en såkalt meglerpakke med alt du trenger inkludert, er dette ofte bakt inn i prisen, men det vil variere litt hvor mange visninger som er inkludert. Dersom du trenger flere enn det som er en del av pakken innebærer dette ekstra kostnader. 

Privatvisninger eller lukkede visninger vil også ofte være inkludert i prisen, men dette varierer litt fra megler til megler. I de tilfellene der det ikke er inkludert koster det vanligvis rundt 1.500 kroner per visning. Mange selgere velger å holde privat visning på egen hånd, og da vil det i utgangspunktet være gratis.

Boligstyling kan drive prisen opp

Dersom boligen din trenger styling før fotografering og visning, kan du vurdere om du skal leie inn boligstylist. Ofte vil megler kunne være til stor hjelp, og dette er gjerne bakt inn i prisen, men mange velger også å leie en egen interiørkonsulent for å øke sjansene for et godt salg. Dette kan koste alt fra 1.500 kroner for enkel rådgivning, til opp mot 50.000 kroner dersom konsulenten skal gjøre om hele boligen. 

Burde jeg pusse opp først?

Dette er et spørsmål som svært mange stiller seg i forbindelse med boligsalg: Er det nødvendig å pusse opp først for å øke verdien på boligen? Oppussing kan representere en betydelig utgift, og da er det dumt om det er fullstendig bortkastet.

Det finnes ikke noe klart svar på dette spørsmålet, men de fleste meglere og andre fagpersoner vil råde deg til å unngå store og dyre prosjekter før boligsalget. Du kan ikke vite på forhånd at det vil øke verdien på boligen tilsvarende de utgiftene du hadde. Det er viktigere at du fullfører de prosjektene du har begynt på, slik at boligen ikke fremstår som krevende eller uferdig. Ikke ha uferdig listverk, løse ledninger, dryppende kraner eller umalte vegger på visning.

‍

Mer om hvordan visningen er bakt inn i totalprisen:

2.1. Hva må du betale for boligstyling?

2.2. Hva koster det vanligvis å bruke eiendomsmegler?

2.3. Hvordan du beregner kostnadene for oppussing

‍Interesselisten er en liste som potensielle kjøpere kan skrive seg opp på, slik at megler vet hvordan de kan kontaktes. Dette medfører ingen forpliktelser for deg som kjøper.

Verdivurdering er det samme som prisantydning, og er det megler anslår at selger kan få for boligen i det aktuelle markedet den selges i.

Prospekt eller salgsoppgave er deles ut på visning, i tillegg til at det kan lastes ned fra nett der boligen annonseres. Det er et dokument som lages av megler med all relevant informasjon om boligen, samt bilder og eventuelle tegninger.

Tilstandsrapport er en teknisk rapport utarbeidet av bygningssakkyndig, også kjent som takstmann. I 2022 ble det introdusert en egen som stiller spesifikke og strenge krav for at tilstandsrapporten skal anses som godkjent. Forskriften skal sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet, som skal både gi kjøper den informasjonen som trengs og hjelpe selger med å grundig dokumentere tilstanden på boligen. Tilstandsrapporten er som oftest en del av prospektet.

Egenerklæringsskjema fylles ut av selger, og inneholder mange spørsmål om boligen som selger kan svare ja eller nei på,  i tillegg til å komme med utfyllende opplysninger der dette er nødvendig. Dette er nyttig for kjøper for å få vite mest mulig om boligens standard, og dersom du skal kjøpe eierskifteforsikring er det krav om egenerklæringsskjema.

Eierskifteforsikring blir tegnet av selger i forbindelse med boligsalget, og er også kjent som boligselgerforsikring. Med denne forsikringen slipper selger å stå personlig ansvarlig for eventuelle feil og mangler som blir oppdaget etter overtakelsen.

Boligkjøperforsikring finnes i mange ulike varianter, og er på mange måter kjøperens svar på boligselgerforsikringen. Denne forsikringen dekker ikke utgiftene man har i forbindelse med å utbedre feil og mangler ved boligen, men snarere de utgiftene man har i forbindelse med juridisk rådgivning og eventuelle saksomkostninger.

‍

Mer om begreper du støter på innen boligsalg:

3.1. Alt du trenger å vite om eierskifteforsikring

3.2. Hva er egentlig en tilstandsrapport?

3.3. Alt om hvordan du selger bolig

‍Privat visning og hemmelige bud

Mange ønsker privat visning fordi de rett og slett ikke har mulighet til å komme på den ordinære visningen. Andre ønsker privat visning slik at de kan få et forsprang på andre interessenter, og kuppe boligen før noen andre rekker å gi bud. Som kjøper er det helt klart en fordel om du kan få en privat visning, da du kan få god kontakt med selger dersom vedkommende er tilstede, og du kan undersøke boligen i ro og mak. På en annen side får du ikke muligheten til å se hvordan andre reagerer på boligen, og du står derfor i fare for å overvurdere boligens verdi.

For selgers del handler det først og fremst om å få vist frem boligen til så mange som mulig. Du vet aldri hvem som ender opp med å gi bud, så om du har mulighet til å holde private visninger så burde du prøve å tilrettelegge for dette. Eventuelle bud anbefaler vi imidlertid at du alltid tar via megler, og at du ikke begynner å forhandle om pris direkte med interessenter på visning.

Gi bud før visning

Det er ikke uvanlig at boliger blir kuppet før selve visningen ved hjelp av forhåndsbud, altså bud som kommer på forhånd, gjerne direkte til selger. Dette innebærer imidlertid en viss risiko for begge parter. Kjøper får ikke sett boligen annet enn på bilder, og selger går glipp av budrunden som kan generere høyere bud. Husk at selv om to boliger ser helt like ut og ligger i samme nabolag, kan markedsverdien og ikke minst den faktiske salgssummen være helt ulik.

Vi anbefaler i utgangspunktet at alle bud går via megler, og at du som selger ikke aksepterer bud som kommer før visningen. For det første kan det være fort gjort å miste hodet når megler ikke er der for gi deg råd, og for det andre vet du ikke om det tilbudet du får er et godt tilbud, før du har sett hvordan en eventuell budrunde utvikler seg. 

Skal eier være til stede eller ikke?

Megleren vil vanligvis ha utfyllende informasjon om både boligen og nabolaget, men det er fortsatt eier av boligen som sitter på mest informasjon. Dette gjelder kanskje spesielt når det komme til spørsmål om skolemiljø, nabolag, friluftsmuligheter og kulturtilbud. Derfor anbefaler mange at selger er tilstede på visningen for å svare på eventuelle spørsmål og på den måten ivareta potensielle kjøpere. 

Du må imidlertid være oppmerksom på at rådene spriker litt her. Enkelte kjøpere synes det er ubehagelig at selger er til stede, da det hindrer de i å snakke fritt om boligens muligheter og begrensninger. Andre synes det er mistenkelig dersom selger er fraværende, da det kan gi inntrykk av at du er redd for kritiske spørsmål. Om du burde være tilstede eller ikke er dermed rett og slett avhengig av om du tror det vil hjelpe på salget.

Dersom du er utadvendt og omgjengelig, liker å snakke med mennesker og er forberedt på kritiske spørsmål og kommentarer er det sikkert ikke noe problem å være tilstede. I alle tilfeller burde du ta denne avgjørelsen i samråd med megler. Dersom megleren din er lokalkjent og har satt seg godt inn i ditt boligprosjekt er det godt mulig at din tilstedeværelse er helt overflødig.

‍

Mer om fremgangsmåter for kjøper og selger:

4.1. Hvordan du som selger forholder deg til skambud

4.2. Når på året det er best å selge bolig

4.3. Hvordan du kan få en gratis verdivurdering

Visningen er vanligvis satt til å vare i et par timer på formiddagen, for eksempel mellom klokken ett og klokken tre. De som kommer på visning kan være der alt fra ti minutter til to timer, og de kommer og går som de vil så lenge visningen er åpen. Som kjøper er dette kanskje den eneste muligheten du får til å se boligen før budrunden setter i gang, så det er viktig at du gjør mest mulig ut av det.

Selv om du leser prospektet nøye og samvittighetsfullt kan du ikke være helt sikker på at alt av relevante opplysninger er dokumentert. Før du drømmer deg bort i boligen er det flere ting du burde undersøke nøye.

Sjekk bad og andre rom som er utsatt for høy luftfuktighet. Her vil det lettere kunne oppstå skader som sopp, råte eller mugg. Mørke prikker eller skjolder er et dårlig tegn. Du burde også sjekke om gulvet heller mot sluket slik av vannet renner riktig vei, for eksempel ved å skru på dusjen.

Ta en titt i sikringsskapet. Hvis det er skrusikringer er det sannsynligvis et gammelt anlegg som snart må fornyes. Undersøk hvordan boligen varmes opp, og forhør deg om hvor godt den holder på varmer.

Kjøkkenet er et dyrt rom å pusse opp. Derfor er det spesielt viktig å sjekke om vannrørene og det elektriske er i orden. Se om du finner tegn på vannlekkasje på gulvet eller området rundt vasken. I tillegg burde du slå på krana og sjekke om det lekker i skapet under vasken.

Sjekk om rutene i vinduet er punktert. Det vil si at gassen som ligger mellom rutene har sluppet ut, slik av vinduet isolerer dårligere. Dersom det er dugg mellom glassrutene tyder det på at de er punktert.

Det er viktig å sjekke kjeller og loft. Dersom det er problemer med fukt eller dårlig lukt i bygget er det her det vil være mest tydelig. Se også etter sprekker, slitasje og dårlig vedlikehold utvendig.

‍

Mer om undersøkelser før og etter visning:

5.1. Det du trenger å vite om egenkapital

5.2. Alt om hvordan man gir bud 

5.3. Hva er budfrist, og hvordan utnytter du den?

Både kjøper og selger kan få mye ut av visningsdagen. På den ene siden får kjøper mulighet til å stille spørsmål og gjøre egne undersøkelser, mens selger på sin side får mulighet til å vise frem boligen fra sin beste side.

Kjøper må ta ansvar selv

Som kjøper er det viktig at du stiller forberedt på visningsdagen, slik at du vet hva du skal spørre om og hva du skal se etter. Start med å lese salgsprospektet før du kommer slik at du slipper å bruke tid på å spørre om ting som allerede er opplyst om i prospektet.

Noe av det viktigste du leser i salgsprospektet, er:

• Boligsalgsrapporten er også en teknisk tilstandsrapport utarbeidet av en takstmann, og spesielt tilpasset Avhendingsloven. Hensikten er å minimere konfliktnivået ved å opplyse om alt av byggtekniske forhold.‍

• Egenerklæringsskjemaet som fylles ut av selger basert på kunnskapen vedkommende har om boligen. Her vil det være en rekke ja- og nei-spørsmål med muligheter for å legge til utfyllende opplysninger på hvert punkt. På den måten kan selger redegjøre for eventuelle feil og mangler ved boligen som han eller hun vet om.
  

I tillegg burde du undersøke om det er heftelser på boligen, fellesgjeld, om det er planlagt kommunale utbygginger i nærheten, og hvilke konsekvenser det eventuelt vil få for boligen. Dersom du har problemer med å finne denne informasjonen så kan du spørre megler, men pass på at du får alt skriftlig slik at du kan gå tilbake og sjekke i ettertid.

Husk at alt av informasjon som står i prospektet regnes som gitt av selger, og mottatt av deg. Dersom du ikke tar deg tid til å lese prospektet er det altså ditt eget problem om det skulle dukke opp feil eller mangler du ikke visste om, men som er opplyst om i salgsprospektet.

Viktig å huske for selger

Det er mye du kan gjøre for å forberede boligen til visning, og mange av forberedelsene kan du starte med i god tid. 

Hagen og inngangspartiet er førsteinntrykket, og burde absolutt ikke ignoreres. Rydd vekk leker, sykler, søppel og hageredskaper, men pass på at det også er ryddig i boden. Uansett årstid burde det se ryddig og innbydende ut. Er det vinter bruker du lykter, om sommeren passer det best med blomster. Vurder om du burde burde legge ny grus eller asfalt i innkjørselen. Dette trenger ikke å koste all verden, men kan gjøre svært mye for helhetsinntrykket.

Oppussing er vanligvis ikke anbefalt med mindre det er snakk om et enkelt rom som må opp i standard. Du kan med fordel fikse småting og halvferdige prosjekter, men utover dette er det stort sett mest lønnsomt å selge boligen som den er.

Vask og rydd skikkelig før visning. Dette punktet sier seg nesten selv, men det er viktig å understreke at det ikke er snakk om en vanlig helgevask. Faktisk kan man si at visningsvask er en kunst; både på et praktisk og formelt plan. Ta utgangspunkt i at potensielle kjøpere kommer til å sjekke inni skap, under senger og bak kjøleskapet. Fjern også så mye som mulig av personlige gjenstander slik at boligen fremstår nøytral.

Fjern unødvendige møbler slik at boligen ser stor og åpen ut. Da blir det lettere for potensielle kjøpere å se hvordan de ville møblert det selv. I tillegg kan det bli trangt på visning dersom det kommer en del folk, og de kan få et dårlig inntrykk av boligen dersom den oppleves som trang.

Sett stemningen med friske blomster i stuen, lett servering på kjøkkenet, rene håndklær på badet og friskt sengetøy. Mange tips går ut på å bake boller du kan servere for å få en god lukt i hele huset, men vær oppmerksom på at dette også kan slå andre veien. Enkelte kjøpere kan bli redde for at du forsøker å skjule vond lukt.

Pass på lys og temperatur. Dersom det er kaldt ute må det være varmt og lunt inne. Er det en glovarm sommerdag burde du etterstrebe en lett og luftig inneatmosfære. Luft i alle tilfeller godt i alle rom, og la vinduskarmene være nakne. Rene vinduskarmer gjør at vinduene ser større ut og slipper inn mer lys, i tillegg til at utsikten kommer bedre frem.

‍

Underkapitler om gode råd til begge parter:

6.1. Hva er en boligsalgsrapport?

6.2. Hva skal være med i et prospekt?

6.3. Vår huskeliste til boligstylingen

Spørsmål:

Vi føler egentlig at boligen vår nærmest er visningsklar allerede, er det nødvendig å leie boligstylist?

Svar:

Du kan først og fremst forhøre deg med megleren din, da det er lett å se seg litt blind på egen bolig. Det er imidlertid ikke slik at alle trenger en boligstylist, ofte kommer du langt med hjelp fra megler og en viss interesse for interiør selv. Les gjerne vår guide for boligstyling.

Spørsmål:

Jeg har holdt flere visninger i et par uker nå, men det kommer ingen, og jeg har ikke fått noen bud. Hva kan jeg gjøre?

Svar:

Prøv å puste med magen. Det kan være mange grunner til dette, og det trenger ikke å være noe galt med boligen din av den grunn. Noen ganger sitter salget langt inne. Snakk med megleren din for å få hjelp til å tolke hva som kan være grunnen. Sammen kan dere legge en plan for hvordan dere skal komme videre. Kanskje dette innebærer å se på prisantydningen eller i verste fall selge boligen med tap.

Spørsmål:

Jeg tenkte å selge boligen uten megler. Jeg har tatt bilder og laget annonse, men jeg skjønner ikke hvordan jeg skal få tak i en plantegning?

Svar:

Plantegning er noe du vanligvis får laget av en boligfotograf eller en takstmann. For deg vil nok en takstmann være mest aktuelt, les mer om hva det koster her. Vi anbefaler også at du tar en titt på artikkelen vår om å selge bolig selv.

De fleste av oss kjøper og selger bolig bare et par ganger i løpet av livet, og det kan være mye å sette seg inn i. Et godt sted å starte er å lese artiklene våre på Meglersmart. Enten du skal selge privat eller bruke eiendomsmegler så finner du det du trenger av informasjon hos oss. Her kan du også lese mer om hva som skjer på overtakelsen og hvorfor du trenger en overtakelsesprotokoll.

Dersom du foretrekker å bruke advokat til oppgjøret anbefaler vi en tur innom Advokatsmart. Der kan du bla gjennom vårt register over advokater og hente inn tilbud på de tjenestene du trenger. Skal du selge en arvet bolig burde du også lese artikkelen vår om arveavgift.‍

For deg som er på flyttefot, anbefaler vi også artiklene våre om flytting på Flyttesmart. Kanskje du har behov for flyttetransport, eller lurer på hva du må betale for et flyttebyrå? I våre guider finner du tips og triks knyttet til alle deler av flytteprosessen.