Det er mange grunner til at folk ønsker å selge leiligheten sin. Det kan være at de ønsker å flytte, at de trenger mer plass eller at man bare ønsker å utnytte prisendringer på eiendomsmarkedet. Uansett hvilken grunn du har til å selge leiligheten, er avgjørelsen sjeldent enkel, da det er mange spørsmål som melder seg og som man bør tenke grundig gjennom på forhånd. Blant annet bør du spørre deg selv om du har råd til å selge, har du noe å tjene på salg slik boligmarkedet er i dag? Hva koster det å selge leiligheten, inkludert alle utgifter? Hvor raskt bør du selge? Er leiligheten din attraktiv og vil den tiltrekke mange interessenter?

Du finner mange svar ved å kikke nærmere på leiligheter som nylig har blitt solgt i området der du bor eller som enda er på markedet. Dette vil gi deg en pekepinn på hva du kan forvente å få for din leilighet, om du vil gå i pluss eller minus, og om det er riktig tidspunkt for salg. I Norge velger de fleste å selge leiligheten sin via en eiendomsmegler som kan gi deg råd om markedet slik det er i dag, gi deg et realistisk estimat av pris og som kan ta seg av alle formaliteter. Noen velger imidlertid å selge leiligheten selv, da dette kan spare dem for penger.

Kjøp og salg av leilighet er blant de viktigste avgjørelsene vi tar i livet. Før du tar en avgjørelse bør du tenke nøye gjennom grunnen til at du ønsker å selge og vurdere fordeler og ulemper. Som nevnt er det mange grunner til å selge en leilighet. Nedenfor ser vi nærmere på de vanligste årsakene:

• Fordi du trenger mer plass: Dette er en vanlig grunn til at folk ønsker å selge leiligheten de bor i. Enten om en kjæreste skal flytte inn eller om du skal stifte familie med barn på vei, er sjansen stor for at du trenger mer plass.
• Du trenger mindre plass: På samme måte kan det være at barna dine har flyttet ut og at mye av plassen da blir overflødig. Ved å gå over til noe mindre, kan du frigjøre midler som du kan bruke på noe annet.
• Flytting: De fleste flytter flere ganger gjennom livet, enten det er i forbindelse med en ny jobb eller om man bare ønsker en ny start på livet.
• Tjene penger: Prisene på boligmarkedet svinger og noen ganger kan de øke drastisk i enkelte områder. Derfor er det ikke uvanlig at folk ønsker å utnytte slike økninger i boligprisene ved å selge og tjene litt ekstra penger.
• Når man trenger en forandring: Noen ganger er det ingen andre grunner til å selge enn at man bare ønsker en forandring. Kanskje har du bodd der du bor nå lenge og føler at det er på tide å gå videre.

‍

Mer om salg av leilighet:

1.1. Hvordan går man frem for å selge bolig?

1.2. Hva du bør tenke på når du skal velge megler

1.3. Hva du må huske på hvis du skal selge bolig privat

Det er vanskelig å fastslå en pris for salg av leilighet på forhånd, da prisene vil være ulike i hvert enkelt tilfelle. Mye avhenger av om du ønsker å selge leiligheten selv eller om du ønsker å overlate jobben til en eiendomsmegler. Eiendomsmeglere opererer vanligvis med to forskjellige former for betaling. Noen tar provisjon av salget, og denne ligger som regel et sted mellom 1 til 3,6 prosent av salgssummen. I slike tilfeller vil megleren være tjent med at du får så høy pris som mulig for leiligheten din, da provisjonen avhenger av hvor mye leiligheten selges for. Noen meglere tar også timepris for arbeidet sitt. Timeprisen ligger som regel et sted mellom 1700 og 2000 kroner, men dette kan variere med erfaring og ansiennitet.

Det er også vesentlige prisforskjeller mellom ulike meglerkontor og meglere. Derfor er det viktig å forhøre seg om priser hos flere enn bare én før du bestemmer hvilken megler som skal selge din leilighet. Ved å sammenligne prisene hos flere meglere, sørger du for at det er konkurranse om å få jobben og du unngår å betale for mye hvis du finner rimeligere alternativer. Ofte ser vi at meglere med lang erfaring i bransjen tar enda høyere pris. For mange kan dette være et trygt valg, da erfaring ofte henger sammen med kompetanse. Men det kan også være fordeler ved å velge en nokså fersk eiendomsmegler som i større grad er ute etter å bevise sin verdi og som er villig til å strekke seg langt for å få flere kunder. Noen meglere tar også fastpris, men dette er ikke utpreget vanlig.

Prisen for salg av leilighet avhenger dessuten av hvilke tjenester du ønsker. Som regel vil det påløpe en del utgifter i forbindelse med salgsprosessen som kommer i tillegg til meglers provisjon eller timepris. Dette kan til eksempel være for innhenting av dokumenter fra kommunen eller kartverket eller utarbeiding av tilstandsrapport. Meglere kan tilby en pakke som inkluderer ulike meglertjenester, men enkelte deler av jobben kan også gjøres selv. Du kan for eksempel være med å bestemme hvor mye midler som skal legges til markedsføring av leiligheten, noe som igjen kan bidra til å øke interessen for leiligheten din og videre presse opp salgssummen. Fordi det er så mange faktorer som spiller inn, vil prisene varierer fra det ene tilfellet til det andre. Likevel ser vi at det er vanlig å bruke minst 100.000 kroner på salg av bolig.

For å spare penger, velger noen å selge leiligheten selv uten å involvere en eiendomsmegler. Selv om dette kan være lønnsomt, bør du være obs på at det krever mye tid og krefter fra deg. Salget må gjennomføres i henhold til gjeldende lover og regler, og du må fremstille leiligheten i så godt lys som mulig for å få best mulig pris. Hvis du ikke har god nok kjennskap til markedet og ikke lykkes i å skape like mye interesse rundt leiligheten din, kan du fort tape penger på å selge den selv. I tillegg slipper en ikke unna alt av utgifter ved å gjøre jobben selv. Du må likevel betale for fagperson til å utarbeide tilstandsrapport eller for annonsering av leiligheten.

‍

Mer om kostnader man må regne med:

2.1. Alt du trenger å vite om meglerhonorarer

2.2. Hvor du kan spare når du skal hyre eiendomsmegler

2.3. Ulike måter å regne ut meglerprovisjonen på

Når du går i gang med å selge leiligheten, vil du støte på en rekke begreper som ofte brukes om hverandre og som ikke alltid har en like klar betydning. Nedenfor gjør vi rede for noen viktige begreper i forbindelse med det å selge leilighet:

Verdivurdering: En verdivurdering utarbeides som regel av en eiendomsmegler og skal fortelle hvor mye en bolig er verdt i dagens boligmarked. For å kunne gi en verdivurdering, kommer megler på befaring for å vurdere selve boligen. Informasjonen megler har om leiligheten sees så i sammenheng med potensielle kjøpere på markedet og kunnskap om nærområdet der du bor. Basert på statistiske utregninger av boligmarkedet både nasjonalt og lokalt, vil megleren kommer frem til en verdi på din bolig. Vær oppmerksom på at verdivurderingen ikke sier noe om den tekniske standarden på leiligheten du skal selge.

Tilstandsrapport: Det er også vanlig å innhente en tilstandsrapport i forbindelse med salg av leilighet. Denne skiller seg imidlertid fra en verdivurdering. Formålet med en tilstandsrapport er ikke å fastsette verdi på leiligheten, men å beskrive dens tekniske tilstand. En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann og er svært detaljert. Den forteller deg hvilken stand de ulike delene av leiligheten er i, og om det vil være behov for utbedringer eller reparasjoner i nær fremtid. En tilstandsrapport gir ekstra trygghet for potensielle kjøpere og den vil bidra til at du som selger ivaretar opplysningsplikten din, selv om den ikke erstatter opplysningsplikten.

Prisantydning: Mange tror at en prisantydning er det samme som en verdivurdering. En verdivurdering skal gjøres av megler alene, mens en prisantydning settes på bakgrunn av leilighetens verdi og dine ønsker som selger. Den skal altså både gjenspeile verdien på leiligheten og hvor mye du som selger vil ha for den. Prisantydningen skal normalt ikke avvike fra verdivurderingen i for stor grad.

Boligselgerforsikring: En boligselgerforsikring er det samme som en eierskifteforsikring. Mange velger å skaffe denne forsikringen for å unngå problemer etter at salget er gjennomført. Forsikringsselskapet tar seg da av eventuelle klager som kommer og betaler ut erstatning dersom kjøper skulle være berettiget til det. Du har likevel ansvar om å oppgi riktig og uttømmende opplysninger om leiligheten du skal selge, selv om du har boligselgerforsikring.

‍

Mer om viktige begrepsavklaringer:

3.1. Hva en tilstandsrapport kan brukes til

3.2. Hvordan du går frem for å få en verdivurdering

3.3. Hva må jeg betale for boligselgerforsikring?

Før du bestemmer deg for å selge leiligheten, bør du ha en klar formening om hvordan salget vil påvirke din privatøkonomi. I Norge har boligprisene steget jevnt i løpet av de siste årene og de færreste vil tape på å selge leiligheten, men det er ikke nødvendigvis slik for alle. Som regel skal man også kjøpe ny leilighet i samme markedet som man selger i. Når du tar kontakt med megler, bør du finne ut omtrent hvor mye du må regne med å betale for salget av bolig og hvor mye du kan forvente å få for leiligheten. Dette må så sees i sammenheng med kjøp av ny leilighet, før du så kan danne deg et bilde av den økonomiske situasjonen din før og etter salg. For mange vil det eksempelvis lønne seg å pusse opp leiligheten før salg slik at prisen presses opp. Dette kan stille deg i en helt annen økonomisk situasjon og bidra til at du kan se på nye leiligheter i andre prisklasser. Noen oppussingsprosjekter er imidlertid mer lønnsomme enn andre.

Hvis du ikke har erfaring med salg av leilighet selv, vil det som regel være lurt å finne en dyktig eiendomsmegler som kan hjelpe deg med å få best mulig pris. Meglertjenester kan fremstå dyre, men hvis du ikke får utnyttet prispotensialet når du skal selge leiligheten din, risikerer du å tape enda mer penger på å selge den uten profesjonell hjelp. Ved å ansette en megler, kan du i tillegg være trygg på at salget gjennomføres i henhold til lover og regler uten å måtte investere mye tid og krefter på dette selv. Husk at eiendomsmeglere har tilgang på omfattende databaser med statistikk som vil bidra til å sikre deg riktig pris for din leilighet, og at de vet hvordan de kan tiltrekke flest mulig potensielle kjøpere og skape konkurranse om nettopp din leilighet. Økt konkurranse vil i seg selv bidra til at prisen presses oppover.

Mange lurer på om det lønner seg å selge på visse årstider. Generelt har ikke årstidene så veldig mye å si fordi man gjerne skal selge og kjøpe i samme marked. Men dette er ikke alltid tilfellet. Boligprisene bestemmes av hvor mange boliger og leiligheter som er til salgs, og hvor mange kjøpere man finner på markedet. Boligsalgsstatistikken viser at prisene øker mest i januar og tar en pause i fellesferien, før de så øker litt igjen i august og synker frem mot jul. Generelt vil det lønne seg å selge når det er færre boliger på markedet, da dette øker konkurransen om din leilighet.

‍

Mer om strategier for salg av bolig:

4.1. Viktig å tenke over hvis du risikerer å selge bolig med tap

4.2. Hvilke årstider som egner seg best for salg

4.3. Hva en megler ser etter i forbindelse med verdivurdering

Dersom du har bestemt deg for å heller selge boligen selv, må du sette deg grundig inn i prosessen slik at du vet hva som skal gjøres til enhver tid. Du begynner med å hente inn grunnboksutskriften. Denne kan bestilles hos kartverket og den viser hvilke tinglyste rettigheter og plikter som kan knyttes til eiendommen. Den inneholder imidlertid ingen informasjon om forkjøpsrett på leiligheten. Informasjon om forkjøpsrett må innhentes fra borettslaget.

Deretter må du hente inn nødvendige dokumenter fra kommunen. Du må blant annet få oversikt over reguleringsplaner som omfatter leiligheten du planlegger å selge, ferdigattest eller midlertidig bruktilltatelse for bolig, eventuelle pålegg fra offentlige etater, kommunale avgifter, likningsverdi og målebrev. For å forenkle denne delen av jobben, kan du benytte deg av tjenester som tilbys av enkelte privat aktører. Disse tjenestene kalles gjerne "meglerpakker" og koster vanligvis et sted mellom 2000 og 4000 kroner.

Siden du som selger har opplysningsplikt ved salg av eiendom, er det lurt å hente inn en tilstandsrapport for å vurdere leilighetens tekniske standard. For å gjøre dette, kontakter du en takstmann som foretar en grundig vurdering av leiligheten og avdekker eventuelle feil og mangler. Dette gir en ekstra trygghet for potensielle kjøpere. Basert på tilstandsrapporten kan du også finne ut hvilke utbedringer og reparasjoner som bør gjennomføres før du legger leiligheten ut for salg.

Etterhvert må du lage en salgsoppgave. Salgsoppgaven, eller prospekt som det også kalles, skal deles ut på visning og inneholde detaljert informasjon om leiligheten. Blant annet skal du inkludere fine bilder som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten og en tekst som stiller den i et positivt lys. Det er vanlig å inkludere tilstandsrapporten mot slutten, slik at interessenter kan skaffe seg mer detaljert informasjon om den tekniske forfatningen på leiligheten. Prospektet skal også inneholde en pris som bør være så nøyaktig som mulig. Hvis den er for høy, risikerer du å skremme bort potensielle kjøpere. Hvis du ikke får en megler til å gi en verdivurdering av leiligheten, bør du se på hva tilsvarende boliger blir solgt for i nærområdet ditt.

Når dette er på plass, må du begynne å tenke på annonsering. Det er vanlig å annonsere på Finn, men du kan også legge ut annonser i lokalavisen for å nå ut til flest mulig. Jo mer interesse du klarer å skape for leiligheten, desto bedre forutsetninger har du for å få prisen du ønsker. Mange velger å engasjere en profesjonell fotograf for å få gode bilder til salgsoppgave og annonsering. Til slutt må du gjennomføre visninger og holde budrunde, samt å gjennomføre oppgjøret. Når det gjelder budrunden, må du være oppmerksom på at alle bud skal gis skriftlig og når du aksepterer et bud, vil avtalen være bindende. Du bør føre en budlogg med navn på budgiver, beløp, tidspunkt for budet og akseptfrist.

‍

Mer om hvordan du selger leiligheten din selv:

5.1. Hva et prospekt skal inneholde

5.2. Hvordan du holder en vellykket visning

5.3. Nyttige taktikker du bør huske forut for budrunden

I denne seksjonen har vi samlet noen gode råd som du kan ta med deg når du skal selge leiligheten din.

Husk førsteinntrykket!

Jo flere som blir interessert i boligen din, desto høyere pris kan du få. Mye handler om enkle ting som gir et godt førsteinntrykk. Førsteinntrykket skapes allerede når potensielle kjøpere leser over annonsen, så sørg for å ta gode og profesjonelle bilder og lag en god tekst. Visningen er også en viktig arena for å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten du skal selge. Det er naturligvis viktig at du rydder og gjør ordentlig rent før visningen starter. Dette innebærer å fjerne rot og sørge for at boligen ikke er overmøblert. Det kan også være lurt å fjerne personlige gjenstander. Bruk ekstra god tid på inngangspartiet, da dette er det første man ser. Du kan også tilpasse leiligheten til årstiden. Skal du selge om sommeren, kan du sette opp hagemøbler, planter og blomster for å vise hvor fint det kan være. Selger du på vinteren, kan du for eksempel ha fyr i peisen.

Vurder oppussing før salg

Hvis tilstandsrapporten viser at enkelte deler av leiligheten må utbedres snart, bør du vurdere å få dette gjort før du legger leiligheten ut for salg, da det kan ha innvirkning på pris og antall interessenter. Selv om alt er i orden, kan du likevel tjene på å gjøre enkelte oppgraderinger. Det er imidlertid viktig å se prisen for oppussing i sammenheng med potensiell økning i pris. Det er nemlig ikke slik at alle oppussingsprosjekter er lønnsomme, da noen kan koste mer enn prisen vil øke. Det anbefales å rådføre seg med megler om hvilke oppussingsprosjekter som kan ha positiv innvirkning på prisen.

Sett deg inn skattereglene

Ved salg av bolig er det viktig å sette seg inn i reglene som gjelder knyttet til skatt. Hovedregelen er at du skal kunne selge bolig skattefritt så lenge du oppfyller vilkårene knyttet til eier- og botid. For å oppfylle vilkåret for eiertid, må du salget gjennomføres ett år eller mer etter at du erhvervet boligen. For å oppfylle kravet til botid, må du ha brukt bolig som din egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene.

‍

Mer om gode råd når det gjelder salg:

6.1. Hva som skal med i en overtakelsesprotokoll

6.2. Lønner det seg å selge et oppussingsobjekt?

6.3. Skattereglene som gjelder for salg av leilighet

I denne seksjonen besvarer vi spørsmål som ofte blir stilt i forbindelse med salg av leilighet:

‍

Spørsmål: 

Bør jeg engasjere en boligstylist før jeg legger leiligheten ut for salg?

Svar:

En boligstylist kommer hjem til deg og gir deg gode råd til hvordan du best kan forberede leiligheten for fotografering og visning. Man må ikke bruke en boligstylist, men det kan bidra til å fremheve de positive sidene ved leiligheten din og dermed øke interessen. I denne artikkelen kan du lese mer om pris for boligstylist.

‍

Spørsmål:

Må jeg hente inn nødvendige dokumenter selv?

Svar:

Hvis du bruker en megler, vil megleren hente inn alt av lovpålagt dokumentasjon og opplysninger. Det inkluderer blant annet dokumenter fra forretningsfører og offentlige registre. En megler kan også være behjelpelig med å innhente tilstandsrapport for leiligheten. Ler mer om priser for tilstandsrapport her.

‍

Spørsmål:

Må jeg ha boligselgerforsikring?

Svar:

Du må ikke ha boligselgerforsikring, men omtrent ni av ti velger å ha det fordi det gir en ekstra trygghet etter at salget er gjennomført. Du kan bli økonomisk ansvarlig i opptil 5 år etter salg, dersom det oppdages feil eller mangler ved boligen.

‍

Spørsmål:

Hva er egenerklæringsskjemaet?

Svar: 

Når du skal selge bolig, må du fylle ut et egenerklæringsskjema der du etter beste evne opplyser om alt du vet om boligen, inkludert eventuelle mangler eller behov for utbedringer. Egenerklæringsskjemaet skal legges ved i salgsoppgaven. Du kan lese mer om egenerklæring her.

Hvis du skal flytte, går du en spennende tid i møte. Det er mye å huske på både i forbindelse med salg og kjøp av bolig. Vi anbefaler deg å se nærmere på våre artikler hos Meglersmart. Her får du nyttig informasjon om alt du trenger å vite. Skal du kjøpe en ny leilighet, bør du eksempelvis sette deg inn forskjellene mellom selveierleilighet for leilighet i borettslag.

Hvis du ønsker å selge leiligheten fordi du skal bygge et helt nytt hus, anbefaler vi deg å lese artiklene våre hos Boligsmart. Her får du blant annet svaret på hva det koster å bygge en ny enebolig, samt hva det koster å gjennomføre en renovering hvis du bare ønsker å øke prisen på din nåværende leilighet.

Når kjøp og salg er gjennomført, kan du endelig begynne å tenke på flyttingen. Da kan du ta en nærmere titt på artiklene våre hos Flyttesmart. Her gir vi deg nyttige tips til flytting, vi forteller deg hvordan du bør gå frem i valg av flyttebyrå, og mye mer.