E-takst står for elektronisk takst og er en måte å dokumentere og fastsette verdien på bolig og eiendom. E-takst ble utviklet av selskapet Eiendomsverdi AS etter at Finanstilsynet etterlyste en bedre metode for prissetting av boliger. Det var blant annet behov for å kunne kontrollere resultatet av verdivurderinger av eiendom for å forhindre svindel og hvitvasking, i tillegg til å unngå at prisantydning ble satt unaturlig høy eller endret av selger.

E-takst utføres vanligvis av eiendomsmegler og baserer seg på observasjoner gjort under befaring, dokumentasjon i form av bilder, og sammenligning av prisnivået for boliger av samme standard i området. Megler er pålagt å se eiendommen med egne øyne, samt å ta tre bilder av boligen; ett av bad, ett av kjøkken og ett av fasade. E-takst inneholder ingen form for teknisk vurdering av boligen. Resultatet av taksering blir rapportert inn til Eiendomsverdi AS. E-takst registreres alltid i databasen til Eiendomsverdi AS, og bankene har derfra tilgang til alle e-takstene som er utført på boligen de siste seks månedene. Det er derfor mulig å sammenligne verdivurderinger, noe som gjør det vanskelig å taksere en bolig eller eiendom kun for å tjene et bestemt formål. E-takst har blitt den nye standarden for verdivurdering i Norge, og benyttes særlig i forbindelse med refinansiering av lån.

‍

Mer om definisjonen på e-takst:

1.1. Lær alle triksene for å takle budrunden

1.2. Hva gjør en eiendomsmegler?

1.3. Lag det perfekte prospektet

E-takst koster som regel mellom 2000 og 6000 kroner. For å bestille e-takst tar man kontakt med eiendomsmegler eller takstmann, og avtaler gjennomføring og pris. Prisen vil normalt være lavere hvis boligen ligger sentralt enn om det er lang kjørevei til eiendommen, for eksempel ved taksering av hytte eller annen fritidseiendom. Hvis man har en e-takst fra de siste 6 månedene som man ønsker å fornye kan den nye rapporten bli billigere siden en stor del av informasjonen i taksten er den samme som sist.

Flere eiendomsmeglere reklamerer med gratis verdivurdering. Slike tilbud har vanligvis som hensikt å sette megler i kontakt med potensielle kunder. Det er derfor lurt å undersøke hva tilbudet egentlig innebærer. I mange tilfeller vil man kun få gratis verdivurdering hvis man skal selge boligen. En verdivurdering utført av megler er ikke alltid e-takst. Megler kan også utføre en mer generell verdivurderingen der han/hun anslår hva boligen er verdt basert på forhold som utseende, beliggenhet, infrastruktur og prisstatistikk. Trenger man verdivurdering for refinansiering av lån er det ikke nok med et slikt generelt anslag. Bankene krever e-takst, og man må som regel betale full pris for e-takst som skal benyttes ved refinansiering av lån eller andre avtaler med banken.

Ved boligsalg trenger man grundige rapporter om boligens verdi og tilstand, og det er derfor sjelden nok med e-takst. Det er også anbefalt å bestille boligsalgsrapport og tilstandsrapport. Boligsalgsrapporten baserer seg på et standardoppsett som gjør det enkelt å vurdere ulike boliger opp mot hverandre. Rapporten inneholder blant annet vurdering av viktige rom som våtrom, kjøkken og kjeller samt forenklet vurdering av elektriske anlegg. Tilstandsrapporten er basert på en detaljert undersøkelse der takstmann blant annet leter etter fukt og vannskader med måleapparater, og sjekker taket og fasaden. Tilstandsrapport er ikke så vanlig, men anbefales gjerne i de tilfellene man mistenker at det kan være noe galt med bygningskonstruksjonen. Prisen for både boligsalgsrapport og tilstandsrapport er avhengig av størrelsen på boligen.

Pris for verdivurdering ved salg av bolig:

• Verdivurdering/ e-takst: 0 til 6000 kroner
• Boligsalgsrapport: 10.000 til 25.000 kroner
• Tilstandsrapport: 6000 til 20.000 kroner

Pris for verdivurdering for refinansiering av lån:

• E-takst: 4000 til 6000 kroner

‍

Mer om pris for verdivurdering av bolig:

2.1. Hvem kan få gratis verdivurdering?

2.2. Hvilken årstid er best for boligsalg?

2.3. Hvor mye er boligen din egentlig verdt?

Det finnes flere måter å fastsette verdien til bolig og eiendom. De mest brukte formene er e-takst, verditakst, boligsalgsrapport, og tilstandsrapport, i tillegg til noen andre mer spesialtilpassede verdivurderinger. For vanlige forbrukere kan det være vanskelig å få oversikten over hva som skiller de ulike rapportene, og hva man eventuelt trenger i sin situasjon. Nedenfor følger en oversikt over hva de ulike formene for verdivurdering innebærer.

E-takst er på mange måter den enkleste verdifastsettelsen. Denne verdivurderingen er utviklet av Eiendomsverdi AS og brukes som oftest i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken. Det kan også være et supplement om man skal selge bolig. E-takst inneholder ingen teknisk vurdering av boligen, men legger sammenlignbare forhold til grunn for verdifastsettelsen. Taksten blir satt basert på hva megler eller takstmann observerer på befaring, bilder av boligen, samt priser på tilsvarende eiendommer i samme område. E-taksten behøver ikke å være det samme som boligens prisantydning. Prisantydningen er den summen megler mener det er mulig å oppnå for boligen, mens e-taksten er meglers vurdering av hva man ganske sikkert kan regne med å få for boligen. Når man setter prisantydningen kan man også ta hensyn til forhold som vestvendt istedenfor nordvendt balkong, god utsikt, populært nabolag, etc. Dette er vurderinger som ikke kommer med i en e-takst.

Verditakst baserer seg på eiendommens beliggenhet, utsikt, kommunikasjon og nærhet til fasiliteter som butikker og skole, den tekniske tilstanden til bygget, i tillegg til statistikk fra andre salg i området. Summen av alt dette danner grunnlaget for verdien som settes i taksten. I en verditakst vil man også få en teknisk verdi på bolig og tomt som beregnes ut fra hva tilsvarende boliger koster å bygge i dag, minus eventuelle skader og slitasje. Hvis boligen er veldig gammel kan det trekke ned verdien om det for eksempel er mindre isolasjon i veggene, utdatert teknisk anlegg og lignende. En verditakst utføres av takstmann, og kalles også lånetakst. Den brukes som regel ved søknad om boliglån, arv og skifte, eller om en part skal kjøpes ut av en felles bolig ved for eksempel skilsmisse.

Tilstandsrapport er ikke en verdivurdering i seg selv da den ikke inneholder informasjon om boligens verdi i kroner. Tilstandsrapporten formål er å avdekke feil eller mangler ved boligen som ikke er synlig ved kun observasjon. En tilstandsrapport utføres av en takstmann og har fokus på tekniske forhold i boligen. Takstmannen vil utføre en befaring for å undersøke den tekniske tilstanden til boligen, og avdekke om det finnes behov for vedlikehold. Det finnes ingen fast mal for tilstandsrapporter, og de kan derfor tilpasses formålet. I noen tilfeller trenger man kanskje bare tilstandsrapport for én del av boligen, for eksempel hvis det tidligere har vært vannlekkasje i et avgrenset område av boligen.

Boligsalgsrapport benyttes, som navnet tilsier, ved salg av bolig. Rapporten utformes ved å følge en fast mal og den skal blant annet inneholde informasjon om det elektriske anlegget, ventilasjonsanlegg, og ferdigattester. Boligsalgsrapport utføres av en takstmann og hensikten er at både selger og kjøper skal få mer informasjon om boligen før salget. Dette skal forhindre at det oppstår konflikter i ettertid, og minimere sjansene for at selger kan stilles erstatningsansvarlig for feil eller mangler etter at salget er gjennomført.

Enkelt oppsummert kan man si at formålet med verditakst og e-takst er å fastsette boligens verdi, og eventuelt legge grunnlag for prisantydning dersom boligen skal selges. Tilstandsrapport og boligsalgsrapport skal gi en oversikt over forhold ved boligen som er med på å påvirke boligens verdi. Som selger har man også opplysningsplikt, og man må derfor informere om alle forhold man vet om, som kan ha noe å si for boligens verdi, og som eventuelt kan påvirke et salg. Det er ikke nødvendigvis nok å vise til rapporter utført av takstmann dersom det viser seg at det er feil eller mangler ved en solgt bolig.

‍

Mer om ulike former for verdivurdering:

3.1. Hvordan skal man reagere på skambud?

3.2. Tjen penger på å kjøpe et oppussingsobjekt

3.3. Hvordan får jeg vite ligningsverdien?

Når en e-takst er ferdigstilt, sendes den til Eiendomsverdi AS, som lagrer den i sin database. Alle e-takseringer som er gjort de siste seks månedene, er tilgjengelige i denne databasen. Etter seks måneder slettes e-taksten. Hvis man får utført mer enn én e-takst i løpet av et halvt år vil alle resultatene være tilgjengelig i databasen. Dette er et av tiltakene som ble innført for å forhindre svindel og hvitvasking ved bruk av manipulerte verdivurderinger. Hvis man er misfornøyd med resultatet av e-takseringen vil det være lite hensiktsmessig å bestille en ny taksering i håp om at resultatet skal være bedre. Banken, eller annen tredjepart med tilgang til Eiendomsverdi AS sin database, vil uansett se resultatet fra den første takseringen. 

Det er dermed ikke sagt at man aldri kan tjene på å bestille en ny e-taksering i løpet av seks måneder. I Norge har boligprisene steget jevnt og trutt over mange år, og i perioder har endringene vært betydelige i løpet av kort tid. I slike tilfeller kan resultatet av e-taksering også endre seg markant i løpet av noen måneder, siden det er knyttet opp mot priser for tilsvarende boliger i nærområdet. Det kan derfor lønne seg å følge med på boligprisene i sitt område dersom man ikke er fornøyd med resultatet man fikk ved første taksering. Har man allerede fått en taksering utført, kan man forhøre seg med de som utførte den og spørre om et godt tilbud på en oppdatert e-takst.

Skal man selge bolig vil det også lønne seg å stille med mest mulig oppdatert informasjon. Kostnaden for en ny e-takst er en lav pris å betale for å få med flere kjøpere i budrunden.

‍

Mer om tips til fastsetting av e-takst:

4.1. Hva kan man lese i boligsalgsrapporten?

4.2. Når trenger man finansieringsbevis?

4.3. Du kan tjene på å ha forkjøpsrett

Det finnes flere tilfeller der det kan være aktuelt å skaffe e-takst, men felles for de fleste situasjoner er at en tredjepart har behov for en verdivurdering av boligen. Den vanligste årsaken til å utføre e-takst er for å søke om refinansiering av lån med sikkerhet i bolig. De stigende boligprisene har gjort det mulig å reforhandle lån og forhåpentligvis få tilbud om bedre betingelser og rente. 

Dersom man har blitt bedt om å skaffe e-takst, kan man følge de fire trinnene nedenfor:

1. Det første man må gjøre er å kontakte eiendomsmegler eller takstmann for å forhøre seg om pris og tilgjengelighet. Internett vil være et naturlig sted å starte for å finne aktuelle tilbydere. Man kan ta kontakt ved å sende e-post eller ringe, og mange har også interesseskjema på sine hjemmesider som man kan fylle ut. Dersom man skal utføre e-takst på oppdrag fra banken har de ofte samarbeidsavtale med noen som kan utføre e-takst til en gunstig pris. Hvis ikke kan man gjerne kontakte flere ulike tilbydere for å se om det er variasjoner i pris. Det kan også være lurt å velge et firma som holder til i nærområdet da de mest sannsynlig er godt kjent med det lokale markedet. 
2. Når man inngår en avtale om e-taksering vil man også bestemme tidspunkt for befaring. Megler eller takstmann vil komme til boligen for å observere forhold som er relevant for verdivurderingen. Dette er blant annet registrering av boligens standard, informasjon om oppgraderinger og innhold, måling av arealer i bygning og uteområde/tomt, og fotografering av kjøkken, bad og fasade. Befaringen skal gjøres sammen med eier, og tar som regel rundt tretti minutter. Man har plikt til å informere om forhold som er av betydning. Under befaringen skal kun boligens stand dokumenteres, så det er ikke nødvendig å pynte slik man ville gjort før en visning. Det skal imidlertid tas bilder av kjøkken og bad så her er det greit å rydde litt, slik at ikke rot forringer inntrykket av disse rommene.
3. Etter befaring gjenstår innsamling av informasjon og kontroll av opplysninger. Megler må undersøke prisstatistikk fra tilsvarende eiendommer i nærområdet, og kontrollere offentlig informasjon og andre relevante data. Det kan ta et noen dager å gjennomgå alt og ferdigstille e-taksten.
4. Når taksten er ferdig sendes den til oppdragsgiver og til Eiendomsverdi AS for lagring i databasen. Når dette er gjort kan ingen gjøre endringer i taksten. E-taksten har en referansekode som oppdragsgiver kan videresende til banken eller annen tredjepart som har tilgang til Eiendomsverdi AS sin database. Det kan være greit å være oppmerksom på at man som privatperson får tilsendt en forenklet versjon av e-takst, mens en mer fullstendig rapport er tilgjengelig i databasen.

‍

Mer om fastsetting av e-takst:

5.1. Slik fikser du boligen før visning

5.2. Få riktig prisantydning for din bolig

5.3. Hva er lånetakst?

En verdivurdering av bolig er ofte en del av en prosess der store verdier skal skifte eier.  Felles for mange av disse prosessene er at det er mer enn en part som er involvert. Ved boligsalg vil både selger og megler ha høyest pris, mens kjøper ønsker å gjøre et kupp. Når man skal ta opp eller refinansiere lån vil banken prøve å inngå en avtale som er gunstig for dem, mens kunden ønsker de beste betingelsene man kan få på markedet. Det er ikke rart man kan bli litt usikker på hvordan man skal gå frem for å gjøre alt på den beste måten for seg selv.

Når man skal gjennomføre verdivurdering er det viktig å huske på at man kan bestille dette på egenhånd. Man trenger altså ikke å engasjere den takstmannen som samarbeider med banken, eller la megleren som skal selge boligen også foreta verdivurdering.

‍Dersom man ønsker å organisere en verdivurdering på egen hånd, er det greit å vite at:

• Takstmann er ingen beskyttet tittel, noe som i teorien betyr at hvem som helst kan kalle seg det. Det finnes imidlertid ulike sertifiseringer innenfor taksering som man bør undersøke om takstmannen har.
• Forbrukerrådet anbefaler at man bruker en sertifisert takstmann tilknyttet enten Norges Takseringsforbund (NTF) eller Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon (NITO).
• Man bør skaffe seg en skriftlig avtale som sier hvor mye man skal betale og når befaringen skal skje. I tillegg er det lurt å få satt en dato for når e-taksten skal være ferdig.
• Du må passe på å bestille riktig verdivurdering eller rapport. Det finnes flere ulike former for verdivurdering av bolig, så undersøk hvilken som trengs i dette tilfellet. Det er også greit å sjekke at takstmannen er kvalifisert til å utstede det man trenger før man hyrer vedkommende.

‍

Mer om hva som er viktig å vite om e-takst:

6.1. Hvordan gi budet som vinner budrunden

6.2. Trenger du eierskifteforsikring?

6.3. Alt du må vite om fellesgjeld

Her gir vi deg svar på noen vanlige spørsmål knytte til e-takst:

‍

Spørsmål:

Trenger man e-takst hvis man allerede har utført andre verdivurderinger?

Svar:

Behovet for e-takst kommer an på situasjonen. Det er særlig i forhandlinger med banken at e-takst er et krav, selv om man har fått utført andre verdivurderinger. E-taksten er utviklet for å være en sikker verdivurdering av hva man uansett vil oppnå i dagens marked. Andre verdivurderinger kan ha fokus på andre ting, for eksempel anslå hva man kan oppnå etter en optimal salgsprosess, der man ender opp med flere kjøpere som legger inn gode bud.

Forskjellen på e-takst og verditakst har vært diskutert blant meglere og takstmenn, og man ser en tendens til at disse to formene for verdivurdering nærmer seg, og får overlappende bruksområde. Man bør likevel undersøke hva som kreves i den situasjonen man er i før man bestiller en verdivurdering, så man vet at man får utført det man trenger.

‍

Spørsmål:

Ved verdivurdering av bolig er det i noen tilfeller to parter som har motsatte interesser av resultatet av takseringen, den ene parten vil ha høyest mulig takst mens den andre vil ha lavest mulig. Er det noen måte å sikre seg en taksering som går i ens favør?

Svar:

En profesjonell takstmann skal være upartisk, og skal ikke la seg påvirke av oppdragsgiver. Avvik i verdivurderinger kan forekomme, noe som ofte skyldes ulike forutsetninger og opplysninger gitt av oppdragsgiver. Dersom man er i en situasjon der verdivurdering kan skape konflikter er det anbefalt at begge parter engasjerer en takstmann, og at begge takstmenn er tilstede samtidig ved befaring slik at de får like opplysninger og forutsetninger for riktig verdivurdering.

‍

Spørsmål:

Noen ganger kan man få veldig sprikende resultat fra ulike verdivurderinger, og det virker urimelig at det skal være rom for så store forskjeller i verdivurderinger. Er det noe man kan gjøre hvis man mener verdivurderingen av bolig er feil?

Svar:

Ulike typer verdivurderinger kan ha forskjellig fokus, og resultatet vil dermed variere. Får man utført flere verdivurderinger av samme type, burde resultatene var tilnærmet like. Dessverre er det ikke så mye å gjøre med sprikende verdivurderinger, for til syvende og sist er det markedet som bestemmer prisen for en bolig.

Det finnes en klagenemd for takstmenn. Nemnda behandler klager på takster og tilstandsrapporter på boliger og fritidshus. Formålet er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang, samt danne retningslinjer for bransjen. Nemnda behandler klager på takstmenn som er medlemmer av en av de to medlemsorganisasjonene NITO Takst og NTF Norges Takseringsforbund, og oppdraget som er utført må falle inn under virksomhet som er godkjent av organisasjonene.

Som eier er det viktig å ha orden på alle verdipapirene som sier noe om boligen. Ved et boligsalg er det nødvendig å kunne fremvise dokumentasjon om boligens tekniske og generelle stand. I 2022 trådte store endringer i avhendingsloven i kraft. Disse går ut på at en bolig ikke lenger kan selges med det generelle forbeholdet «selges som den er» eller «as is». Lovendringene legger opp til at selger må opplyse om alle relevante forhold ved et salg, og det er mindre mulighet til å unnskylde seg med uvitenhet dersom det oppdages feil eller mangler etter at salget er gjennomført. Ved å fremvise utfyllende informasjon om boligen før salget sikrer selger seg mot erstatningskrav etter at salget er gjennomført. Samtidig stiller det krav til at kjøper leser gjennom all dokumentasjon om boligen. Hensikten er å sørge for at kjøpers forventningsnivå er riktig, og at ingen informasjon som kunne endret utfallet av salget forblir udokumentert.