Svært mange vil på et eller annet tidspunkt ha behov for å fastsette verdien på boligen sin. Det kan være man skal selge boligen, refinansiere boliglånet, overføre boligen ved arv eller man trenger vurderingen i forbindelse med skade som et forsikringsselskap skal dekke. Det finnes flere typer boligtakst. Vi skal her redegjøre for verditakst, lånetakst verdivurdering og e-takst, samt tilstandsrapport og boligsalgsrapport.

Verditakst er en vurdering gjort av takstmann, som angir hva det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag. Ved en verditaksering undersøker takstmannen boligens standard gjennom en befaring. Videre bygger vurderingen på statistikker over standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger. Den baserer seg også på faktorer som nærhet til offentlig kommunikasjon, skole, butikker og friluftsområder. Ved en verditaksering fastsettes boligens/eiendommens tekniske verdi. Denne gjennomgangen skiller verditakst fra den nært beslektede verdivurderingen, som foretas av en eiendomsmegler. En verditakst ligger ofte til grunn for lånetakst, som gir et forsiktig anslag på boligens markedsverdi. Lånetaksten ligger gjerne 20-30% under verditaksten.

Det er viktig å skille mellom verditakst og verdivurdering. Sistnevnte er et uttrykk for hvor mye en eiendomsmegler mener du kan få for boligen i markedet. Dette er altså ikke det samme som boligens tekniske verdi. I 2016 ble det innført en ny standard for verdivurdering kalt e-takst. Mens meglere tidligere hadde relativt stort spillerom når de skulle foreta verdivurderinger, innebærer e-takst at meglerne må følge et standardisert system når de vurderer boligen. Dette har gjort det slik at der det tidligere var vanlig å benytte takstmann til verdivurdering, er det nå vanlig praksis å benytte en megler.  

En verdivurdering er en vurdering av boligen/eiendommens antatte markedsverdi, i de fleste tilfeller gjort av en megler. Siden 2016 har e-takst vært den nye standarden for verdivurdering. E-takst ble primært utviklet for å få på plass en sikker løsning for refinansiering, men blir nå tatt i bruk av de fleste meglere ved ordinær verdivurdering. E-taksten stiller strengere krav til hva megleren må inkludere i verdivurderingen, og gir bankene direkte tilgang til vurderingen via en database. Dermed minsker også risikoen for at det settes feil verdi. Merk at denne vurderingen sier minimalt om boligens tekniske tilstand, noe du finner opplysninger om i en tilstandsrapport.

Når du skal selge bolig er det anbefalt at du innhenter en tilstandsrapport av boligen, og gjerne en fullstendig boligsalgsrapport. Dette er rapporter som utarbeides av en takstmann, med den hensikt å dokumentere boligens tekniske tilstand. Takstmannen vil blant annet undersøke boligen for fukt, vannskader og råte. Takstmannen undersøker også det elektriske anlegget, samt boligens generelle stand. En tilstandsrapport benyttes gjerne i forbindelse med forsikringsoppgjør. Ved boligsalg anbefales det å benytte en boligsalgsrapport.

En boligsalgsrapport er en tilstandsrapport spesiallaget for en salgssituasjon. Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 – Norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Takstmannen følger en detaljert sjekkliste, og vurderer behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold. Det gis en vurdering av alle rom, samt en forenklet lovlighetsvurdering av det elektriske anlegget og det branntekniske. Boligsalgsrapporten vektlegger spesielt de byggetekniske forholdene som er relevante ved eierskifte.

‍

Mer om ulike typer taksering:

1.1. Hva er forskjellen på verdivurdering og takst? 

1.2. Vår komplette guide til lånetakst

1.3. Alt du trenger å vite om e-takst

Ettersom de ulike typene takst har forskjellige utforminger og retningslinjer, har de også ulik pris.

Prisen på en verditakst vil variere, avhengig av type bolig og størrelsen på den. Du må også beregne noen utgifter til innhenting av nødvendig dokumentasjon, som utskrift av grunnbok, reguleringsplaner, tegninger, målebrev osv. Prisen ligger som regel et sted fra 4.000 til 8.000 kroner.

Prisen på en tilstandsrapport varierer, avhengig av hva som skal vurderes, men koster gjerne et sted mellom 5.000 til 10.000 kroner. Prisen på en boligsalgsrapport vil variere basert på faktorer som størrelse og type bolig. Prisen på denne kan komme opp i 25.000 kroner. En boligsalgsrapport anbefales av de aller fleste fagfolk som driver med salg av bolig, da rapporten gir en ekstra trygghet for både selger og kjøper. 

En megler kan ha mulighet å gi deg en gratis verdivurdering, enten via en kampanje eller med forbehold om at meglerselskapet får gjennomføre boligsalget innen en gitt tid. Vær imidlertid oppmerksom på at en gratis verdivurdering som regel ikke inkluderer e-takst. E-takst gir deg og banken gyldig dokumentasjon, noe som kreves dersom du for eksempel skal refinansiere. Det er derfor viktig at du er tydelig på hva du skal benytte verdivurderingen til. Prisen for en standard e-takst ligger mellom 2.000-5.000 kroner.

Prisen på de ulike takseringene kan variere, og det er derfor lurt å hente inn flere tilbud. I perioder der megleren og/eller takstmannen har mye å gjøre vil prisen sannsynligvis også være høyere. Dersom eiendommen ligger langt unna den som skal gjennomføre takseringen, vil dette kunne påvirke prisen.

For å holde kostnadene på takseringen nede kan du blant annet sørge for at du har hentet inn alt av nødvendig dokumentasjon fra kommune og teknisk etat. Da vil du slippe at takstmannen eller megleren må bruke tid på å hente disse opplysningene selv.

‍

Mer om hva takst på bolig koster:

2.1. Mer om priser på taksering av bolig

2.2. Hva koster en verdivurdering av boligen din?

2.3. Hva må jeg betale for en tilstandsrapport?

Takstmenn avdekker gjerne mangler eller avvik i standard når de er på befaring. I en tilstandsrapport vil boligens standard merkes ved TG:0, TG:1, TG:2 og TG:3. Dette er et graderingssystem som angir grad av tilstandssvekkelse:

• TG:0 betyr at det ikke er funnet synlige symptomer/tilstandssvekkelser
• TG:1 indikerer svake symptomer (også markert i grønn)
• TG:2 indikerer middels kraftige symptomer (også markert i gul)
• TG:3 indikerer betyr kraftige symptomer, herunder sammenbrudd og total funksjonssvikt (også markert i rød)

Se deg allikevel ikke blind på graderingssystemet. Flestepartene av boligene som er bygget på 1970-80 tallet, eller tidligere, vil uansett få TG:2 på for eksempel et punkt som drenering. Dette er rett og slett på grunn av alderen på konstruksjonen. Dersom bygget er godt vedlikeholdt, er det allikevel ikke sikkert at du trenger å legge ny drenering.

‍

Mer om de ulike tilstandsgradene:

3.1. Vår komplette guide til tilstandsrapporten

3.2. Alt du bør vite om boligsalgsrapporten

3.3. Hva innebærer en verdivurdering?

‍Ved boligsalg: Når du skal selge bolig bør du hente inn en verdivurdering og e-takst fra megler. Det er verdt å merke seg at e-taksten du får etter en verdivurdering ikke nødvendigvis gir deg en fasit for hva markedet er villig til å betale. En verdivurdering er en kvalifisert antagelse av hva boligen er verdt, basert på faktorer som standard, beliggenhet og det gjeldende markedet. Er det lenge siden du fikk verdivurdering kan det være lurt å hente inn en ny. E-taksten legger grunnlaget for fastsettelsen av prisantydningen. Selger er imidlertid delaktig i å bestemme prisantydningen, og derfor ligger denne gjerne noe over selve e-taksten. Husk at det kan være stor forskjell på boliger i samme bygning, så din nabos boligsalg forteller deg ikke nødvendigvis hva du selv kan forvente av pris. For eksempel vil en leilighet med vestvendt balkong gjerne få en annen takst enn en med nordvendt balkong. Utsikt, støyforhold, lysinnslipp og lignende kan spille en viktig rolle hva angår pris. Dersom du ikke er fornøyd med vurderingen anbefaler vi at du snakker med megleren om årsaken til vurderingen.

Ved arv eller skifte: Ved arv eller skifte av bolig benytter man gjerne verdi- eller lånetakst. Verditaksten forteller hva tilsvarende boliger koster å bygge i dag. Så trekkes det fra skader, slitasje og lavere standard. Lånetaksten ligger normalt 20-30 prosent lavere enn verditaksten, og gir et forsiktig anslag til eiendommens markedsverdi. Denne type taksering kan også brukes dersom en part skal kjøpes ut av felles bolig ved skilsmisse. I slike situasjoner kan det allikevel være en fordel å be om verdivurdering fra en megler, dette fordi man ved verdivurdering vil få et bedre anslag på hva boligen kunne blitt solgt for i det åpne markedet. Noen steder i landet benyttes verditakst ved boligsalg, ofte fordi det noen steder kan være utfordrende å få en megler til å gjøre en verdivurdering. Bransjen er imidlertid enige om at en verditakst ikke gir kjøper fullgod informasjon om boligen.

Ved skilsmisse/brudd: Dersom begge parter ønsker å selge felles bolig ved brudd kan dette gjøres relativt ukomplisert. Hent inn en verdivurdering og boligsalgsrapport, og velg en dyktig megler til salget. Dersom en av partene vil overta boligen selv, og skal kjøpe ut den andre kan det imidlertid oppstå utfordringer. Den som skal kjøpe den andre ut vil gjerne ha en lavest mulig takst, mens den andre parten vil ha høy takst. En løsning her kan være å hente inn hver sin takstmann eller megler, og la disse komme på befaring samtidig. Da har alle parter sett og hørt samme informasjon. Husk alltid å inngå en detaljert skriftlig avtale før du flytter sammen med noen. Dette kan løse flere utfordringer ved brudd.

Ved salg av landbruk: Landbrukstakst er en type takst som benyttes for å taksere landbrukseiendom som har konsesjonsplikt. Landbrukstakst er mer krevende å gjennomføre enn annen type takst, da det behøves en særlig kunnskap om hvilke reguleringer landbruk i Norge er underlagt. 

Ved skade: Forsikringsselskaper krever det som kalles skadetakst dersom de skal beregne kostnadene de skal dekke i forbindelse med skade på boligen. Dette kan gjelde fuktskader, brann, naturkatastrofer og lignende.

Nysgjerrig på boligens verdi? Er du kun nysgjerrig på boligens verdi, kan en verdivurdering på nett gi deg en pekepinn. Boligkalkulatorer på nett er gratis og legges ut i nettaviser, magasiner og hos eiendomsmeglere. Denne vurderingen kan imidlertid ikke benyttes i noen formelle sammenhenger.

‍

Mer om taksering til ulike formål:

4.1. Den komplette guiden til å selge gårdsbruk

4.2. Alt du trenger å vite om verdivurdering på nett

4.3. Hva koster landbrukstakst?

Dersom du skal selge bolig, vil megleren din ha kjennskap til dyktige takstmenn i ditt område. Du kan også finne takstmann på egen hånd, men da er det viktig at du gjør noen undersøkelser på forhånd. Takstmann er ingen beskyttet tittel, og hvem som helst kan i utgangspunktet kalle seg dette. Det er imidlertid en rekke sertifiseringsordninger. Forbrukerrådet anbefaler at du undersøker om takstmannen er SETA-sertifisert. Du bør også undersøke om takstmannen er skolert på boligtaksering og tilstandsanalyse for bolig. Når du har funnet en takstmann du ønsker å benytte bør du sette opp en skriftlig avtale, med tidspunkt for befaring og dato for overlevering av rapport. Kontrakten bør også inneholde prisen for takseringen. 

Det er viktig at du kartlegger hvilken type befaring og rapport du har behov for. Skal du selge anbefales en komplett boligsalgsrapport. Dersom du trenger taksering for å dokumentere verdi i forbindelse med en forsikringssak, vil en enkeltstående tilstandsrapport være tilstrekkelig. Dersom det er snakk om overføring av eiendom i forbindelse med arveoppgjør, kan en verditakst være aktuelt. En megler eller advokat kan gi deg gode råd vedrørende ditt behov.

For at takstmannen eller megleren skal kunne gjennomføre en vurdering, må de komme på befaring. Befaringene ser forskjellige ut, avhengig av hva som er formålet. ‍En takstmann vil gjerne gjennomføre en grundig befaring med blant annet måleinstrumenter for å måle fukt og areal. En megler baserer seg i hovedsak på visuell befaring, dokumentasjon og statistikker. De ulike befaringene kan ta alt fra 2-3 timer til en hel arbeidsdag. I forbindelse med takseringen fyller du ut et egenerklæringsskjema. Her er du nødt til å opplyse om alt det du vet om negative, så vel som positive, forhold ved boligen. 

‍

Mer om hvordan man går frem for å få takst:

5.1. Hvordan vet jeg hva boligen min er verdt?

5.2. Befaringen steg for steg 

5.3. Hva bør jeg fikse selv før megler dukker opp?

Når du skal ha takstmann eller megler på befaring, er det lurt å ha noen dokumenter tilgjengelig. Legger du frem nødvendige dokumenter sparer du både tid og penger. Lag deg gjerne en sjekkliste over dokumentasjonen som kreves for din boligtype før befaringen. Det aller meste av dokumentasjon kan du enkelt skaffe ved å ta kontakt med kommune og teknisk etat.

Du bør som et minimum ha tilgang til tidligere takst, tegninger (plantegninger og fasade), kjøpekontrakt, skjøte, forsikringsbevis, samt oversikt over offentlige og kommunale avgifter. Har du pusset opp boligen bør du fremlegge dokumentasjon på dette. Dersom det har blitt utført oppussing av våtrom er det særlig viktig å dokumentere at det er gjort av fagfolk. Disse dokumentene vil gjøre det lettere å vurdere boligens verdi. 

Skal du ha takst på enebolig, rekkehus eller eid bolig bør du hente inn dokumentasjon på kommunale avgifter, ligningsverdi (fra selvangivelsen), offentlige godkjennelser i tilknytning til f.eks. ildsted, elektrisitet o.l, målebrev eller delingsforretning, situasjonskart, brukstillatelse og ferdig utfylt egenerklæringsskjema. 

Skal du ha taksering av leilighet i borettslag eller aksjeleilighet bør du kunne dokumentere målebrev, regnskap, årsberetning og årsoppgave fra siste år, samt informasjon om hvem som er forretningsfører. Du bør også kunne dokumentere leiekontrakt, husleieblankett, vedtekter, og ligningsverdi (fra selvangivelsen).

For boligsameie gjelder det å hente inn dokumentasjon på regnskap, årsberetning og årsoppgave fra siste år. Du bør også hente inn oversikt over fellesutgifter og gjeld, ligningsverdi, vedtekter, skjøte samt informasjon om hvem som er forretningsfører.

Husk også:

• Benytt profesjonelle fagfolk til å gjøre takseringen
• Benytt megler til verdivurdering og e-takst, og takstmann til verditakst, tilstandsrapport og boligsalgsrapport
• Ikke hold tilbake opplysninger om boligens tilstand
• Hvis du er usikker på hvilken type taksering du har behov for, kan du ta kontakt med et meglerkontor eller takseringsfirma for informasjon
• Det hjelper ikke at verdivurderingen er høy dersom den ikke er realistisk

Etter innføringen av e-takst er det mange som tenker at det ikke er nødvendig å engasjere en takstmann for befaring av boligen. Dette vil imidlertid lønne seg i de aller fleste tilfeller. Takstmannen utarbeider boligens tilstandsrapport, en rapport som gir en detaljert beskrivelse av boligen tilstand. Selv om dette dokumentet ikke er påbudt, representerer det en grunnleggende trygghet for både kjøper og selger. Mange kjøpere vil med god grunn ikke kjøpe boliger uten denne typen rapport.

‍

Mer om våre beste råd om takst:

6.1. Hvordan settes prisantydningen?

6.2. Alt du bør vite om å bo i borettslag

6.3. Hva er en aksjeleilighet?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange som har behov for takst på bolig, stiller seg:

Spørsmål:

Jeg har hatt megler på befaring. Hvor lang tid tar det før jeg mottar e-takst?

Svar:

Det tar gjerne noen virkedager før du mottar e-takst fra megleren. Dersom det går mer enn en uke anbefaler vi at du tar kontakt med megleren og hører hvordan det ligger an.

‍

Spørsmål:

Må jeg forberede boligen før takstmannen kommer?

Svar:

Du må gjerne rydde, slik at takstmannen kommer lettere til. Du trenger imidlertid ikke å forberede boligen slik man gjør før visning. Ta gjerne en rens av sluk på våtrom og rydd under kjøkkenvasken. Dersom du bor i enebolig eller rekkehus er det viktig at du sikrer tilgang til kjeller og loft. Du bør også fjerne eventuelle ting som skjuler grunnmuren. Husk at de delene av boligen som takstmannen ikke får tilgang, heller ikke vil være med i vurderingen. Rapporten vil således være mangelfull, noe som kan få konsekvenser for salget. Du gjør også lurt i å forberede relevant dokumentasjon om boligen, som kjøpekontrakt, forsikringsbevis, plantegninger, skjøte, tidligere takst, ligningsverdi i selvangivelsen m.fl. Skal du dokumentere oppussing, bør du ha dette klart.

‍

Spørsmål:

Jeg har fått ulike verdivurderinger fra ulike meglere. Hva gjør jeg?

Svar:

Det er ikke veldig uvanlig at meglere kan komme frem til ulike verdivurderinger, selv om de følger samme standard. For mange vil det være fristende å velge megleren som gir den høyeste verdivurderingen, men det er imidlertid viktig at man finner ut av hvorfor den ene er høyere enn den andre. Det aller viktigste er at du får en realistisk vurdering. Det hjelper ikke at verdivurderingen er høy dersom den ikke forholder seg til markedet. Verdien på en bolig styres i stor grad av tilbud og etterspørsel. Den beste verdivurderingen er derfor den som treffer markedet best. Du kan få en ekstern megler til å kikke på de ulike vurderingene, for å rådføre deg. Det er også verdt å merke seg at en verdivurdering ikke er noen eksakt vitenskap, men et kvalifisert estimat. Les mer om hvordan du velger megler.

Det er naturlig at man som boligeier ønsker en høyest mulig taksering av boligen. For en korrekt og best mulig taksering anbefaler vi at du benytter en megler til verdivurderingen, og en takstmann til å utarbeide aktuell tilstandsrapport. Ved boligsalg bør du benytte en boligsalgsrapport. Slik kan du sikre at du formidler fullstendig informasjon om boligen, og du vil mest sannsynlig også unngå klager på mangler/feil og eventuelt reklamasjon.

Dersom du ikke skal selge, men kun er nysgjerrig på boligens verdi, kan en verdivurdering på nett være et godt alternativ. Dette gir imidlertid kun et estimat, og kan ikke benyttes i noen formell sammenheng.

På Meglersmart finner du et omfattende magasin med råd og tips vedrørende boligsalg. Her kan du lese mer om hvordan du får en gratis verdivurdering, hvordan du går frem når du skal selge bolig og hvordan du kjøper deg inn i bolig. Følg våre råd for å lykkes med ditt boligprosjekt.

Mange ønsker å øke verdien på boligen. På Boligsmart gir vi deg de aller beste rådene om oppussing og renovering. Les vår komplette guide til totalrenovering, 10 smarte tips til innredning av små bad og våre beste råd når du skal pusse opp kjeller. Vi hjelper deg slik at boligdrømmen går i oppfyllelse.