Boligsalgsrapport er den mest brukte formen for tilstandsrapport som benyttes i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Rapporten skal gi en grundig dokumentasjon av boligen tekniske tilstand, og er spesielt utformet for å avdekke relevant faktorer når en bolig skal skifte eiere. Hensikten er å forebygge uenigheter og konflikter mellom partene i etterkant av salget.

Som selger av bolig har du en omfattende informasjons- og opplysningsplikt, og du kan stilles ansvarlig for skjulte feil og mangler ved boligen i hele fem år etter overtakelsen. Dermed er det viktig at du tar denne plikten på alvor, da den både gjelder de forholdene du vet om, og de forholdene du burde visst om. Derfor er det vanlig å benytte seg av en takstmann for å undersøke boligen, slik at beskrivelsen i rapporten blir så sannferdig og nøye som mulig.

Utgangspunktet for rapporten er utarbeidet av Norsk Takst, og består av standardiserte dokumenter med faste punkter, samt retningslinjer for hvordan eventuelle feil og mangler skal beskrives. Selve rapporten består av et sammendrag som oppsummerer de mest vesentlige forholdene, og en hoveddel med samtlige kontrollpunkter. I tillegg vil rapporten ha en levetidsbeskrivelse som skal si noe som hvor lenge de viktigste bygningsdelene i boligen kan forventes å vare. 

Som boligkjøper er det svært viktig at du tar deg tid til å sette deg inn i hele rapporten. Tilstandsgraden vil være godt beskrevet i sammendraget, men du burde uansett orientere deg om tilstanden til absolutt hele boligen. Dette gjelder spesielt husets våtrom, kjeller og drenering, det elektriske anlegget, rør, tak og bærende konstruksjoner, samt om det foreligger umiddelbar risiko for fuktskader. 

De ulike tilstandsgradene

Det finnes fem ulike tilstandsgrader som benyttes i boligsalgsrapporten, og disse benyttes på enkeltdeler i boligen. Det vil si at badet kan få tilstandsgrad TG3, og kjøkkenet kan få TG0 i samme bolig.

TG0 (ingen avvik): Delen er som den skal, ingen avvik.

TG1 (mindre eller moderate avvik): Delen er godt vedlikeholdt, uten slitasje som har vesentlige konsekvenser. Slitasjen er på det nivået man forventer ut fra boligens alder og gjeldende byggeforskrifter.

TG2 (vesentlige avvik): Delen er preget av store mangler og dårlig vedlikehold, sterkt nedslitt i forhold til hva som er forventet, og gjenværende brukstid er anslått til å være kort.

TG3 (stort eller alvorlig avvik): Delen er i svært dårlig stand, kan være helt ubrukelig eller ødelagt.

TGiU (ikke undersøkt eller ikke tilgjengelig for inspeksjon): Delen har ikke blitt undersøkt eller ikke vært tilgjengelig for inspeksjon. Det vil ofte si at det kreves mer omfattende undersøkelser for å avdekke potensielle feil, og at man på nåværende tidspunkt mangler informasjon om denne delen av boligen.

‍

Mer om nytten ved en boligsalgsrapport:

1.1. Er det lurt å kjøpe et oppussingsobjekt?

1.2. Hva er boligen din verdt?

1.3. Vår guide til prisantydning

En boligsalgsrapport vil være en del mer omfattende enn for eksempel en verditakst, og dermed vil den også koste litt mer. Det ligger rett og slett flere timer med arbeid bak den endelige rapporten. For verditakst må du vanligvis ut med 3.000 - 8.000 kroner. Når det kommer til boligsalgsrapport koster det gjerne fra 7.000 - 25.000 kroner, og det er størrelsen på boligen og antall arbeidstimer som ligger bak som vil avgjøre den endelige prisen.

Husk at det å finne en dyktig takstmann, er like viktig som å finne en god pris. Selv om boligsalgsrapporten bygger på standardiserte skjemaer med faste punkter, vil det alltid være rom for skjønnhetsmessige vurderinger. I tillegg er det til syvende og sist boligeier som er ansvarlig for at alle opplysningene i rapporten stemmer, så sant det ikke er snakk om at takstmannen åpenbart har gjort et dårlig stykke arbeid. Dersom det forekommer små feil eller mangler i rapporten kan du altså ende opp med å måtte stå til ansvar for dette selv.

Selv om boligsalgsrapporten som vist kan bli relativt dyr, er absolutt å anbefale dersom du skal selge bolig. For deg som selger vil det kunne redusere risikoen for konflikter mellom deg og kjøper, siden boligsalgsrapporten vil gi utfyllende informasjon om potensielle feil og mangler ved boligen. I tillegg vil det kunne gi en bedre budrunde. Der det ikke foreligger boligsalgsrapport er det ikke uvanlig at interessenter unngår å by eller byr veldig lavt, da de kan bli usikker på boligens faktiske tilstand. 

Dersom du allerede har funnet en megler til salgsprosjektet ditt, kan du med fordel etterspørre kontaktinformasjon til en takstmann som megler kan anbefale. Meglerkontorene har ofte et samarbeid med bestemte takstmenn som de har god erfaring med, og de kan kanskje hjelpe deg med å få en bedre pris enn du ville fått på egen hånd.'

‍

Mer om prisen på en boligsalgsrapport:

2.1. Hva koster det å taksere hus?

2.2. Hva bør du vite om fastsetting av takst?

2.3. Hva koster egentlig en tilstandsrapport?

Som forbruker er det lett å bli forvirret over hvilken rapport man trenger og hva den egentlig inneholder. Du kan få verditakst, e-takst, boligsalgsrapport og tilstandsrapport, i tillegg til flere andre mindre omfattende rapporter. Siden alle inneholder til dels ulik informasjon har vi samlet de mest sentrale i en oversikt her, slik at du vet hvilken rapport du trenger i hvilken situasjon.

E-taktst er på mange måter den enkleste verdivurderingen, men det er ikke dermed sagt at den ikke er nyttig. Den er utviklet av Eiendomsverdi og er mye brukt i forbindelse med refinansiering av lån eller andre forhandlinger med banken. E-takst innebærer ikke en teknisk vurdering av boligen, men skal gi et realistisk bilde av hva boligen er verdt basert på kriterier som beliggenhet og salgssummen til lignende boliger i markedet. Både eiendomsmegler og takstmann kan utarbeide e-takst.

Verditakst viser til den tekniske verdien på bolig og tomt, og beregnes ut ifra hva det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig med dagens priser. Slitasje og skader vil trekke ned verdien. Denne taksten brukes mye i forbindelse med ark, skifte og skilsmisse.

Tilstandsrapport er et dokument som beskriver den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden til boligen Der en boligsalgsrapport alltid har fokus på hele boligen, kan en tilstandsrapport omfatte både hele og deler av boligen, alt ettersom hva den skal brukes til. I tillegg vil den være noe mer utfyllende rent teknisk, enn det en boligsalgsrapport vil være. 

Andre dokumenter du vil støte på

Prospekt kalles også for salgsoppgave, og er en samling av dokumenter og opplysninger som skal gi en mest mulig utfyllende beskrivelse av boligen. Det kan være både tegninger, bilder, tekster, rapporter fra taktsmann og offentlige dokumenter.

Egenerklæringsskjema fylles ut av selger, og skal fortelle alt selger vet om boligen knyttet til mangler og skader, oppussing som har blitt gjort eller som burde gjøres, og andre lignende forhold. Dette er vanligvis en del av prospektet.

Overtakelsesprotokoll fylles ut av kjøper og selger i fellesskap på overtakelsesdagen. Dette er dokumentasjon på at overtakelsen har blitt gjennomført, og at begge parter er inneforstått med eventuelle feil, mangler og andre forhold ved boligen. Her vil det også foreligge informasjon om eventuelle avtaler som har blitt gjort med hensyn til anmerkninger eller utvask.

‍

Mer om sentrale begreper knyttet til boligsalgsrapporten:

3.1. Hva er e-takst?

3.2. Når er det nødvendig med en tilstandsrapport?

3.3. Hva et prospekt skal inneholde

Boligsalgsrapporten er den aller vanligste formen for tilstandsrapport, og en såpass detaljert og grundig dokumentasjon vil være en fordel for både kjøper og selger i forbindelse med kjøp og salg av bolig, også med tanke på konflikter innen eiendomsrett. Som vi tidligere har vært inne på kan det altså absolutt lønne seg å investere i en boligsalgsrapport når du skal selge, selv om det ikke er påbudt. 

Du kvalitetssikrer salget av boligen. Dersom det ikke foreligger en boligsalgsrapport kan det signalisere at boligen er av dårlig kvalitet, og at du som selger prøver å skjule mer eller mindre alvorlige feil og mangler. Med boligsalgsrapporten gir du heller inntrykk av at du spiller med åpne kort, og at du opplyser om det som er verdt å vite om boligen.

Du kan få en bedre budrunde. Trygge kjøpere byr mer, og boligsalgsrapporten vil kunne bidra til dette. Kjøpere er villig til å betale mer for boliger som har boligsalgsrapport, da de slipper å frykte ubehagelige overraskelser i etterkant av salget. Det fremstår rett og slett som et tryggere kjøp.

Kjøper kan sammenligne boliger. Siden boligsalgsrapporten er et standardisert dokument, er det lettere for kjøpere å sammenligne ulike tilbud.

Unngå fremtidige konflikter. Selv om rapporten ikke gir noen garantier for at det ikke forekommer feil og mangler rent juridisk, gir den likevel økt sikkerhet ved omsetning av bolig. Dersom både kjøper og selger har de opplysningene de trenger for å vurdere boligens tekniske tilstand, vil det redusere sannsynligheten for at det oppstår konflikter betraktelig.

Lavere risiko for klagesaker. Alt som opplyses om i boligsalgsrapporten vil være forhold som kjøper ikke kan reklamere på i etterkant. Det nytter altså ikke for kjøper å klage på boligens tekniske tilstand dersom dette var redegjort for i boligsalgsrapporten, og denne var gjort tilgjengelig for kjøper. Derfor er det også viktig at kjøper leser hele prospektet, inkludert boligsalgsrapporten, svært nøye før et eventuelt salg. Det er nemlig ikke bare-bare å heve et boligkjøp om man angrer seg eller ikke synes boligen lever opp til forventningene.

‍

Mer om fordelene med boligsalgsrapporten:

4.1. Hva innebærer det å heve et boligkjøp?

4.2. Hvordan legge til rette for tidenes budrunde

4.3. Lover og regler du bør kjenne til

På befaring vil takstmannen utføre målinger og undersøkelser for å vurdere boligens tilstand. Det er spesielt våtrom som kjøkken og bad som blir undersøkt nøye, samt kjeller og loft der dette er aktuelt. I tillegg skal det gjennomføres en vurdering av det branntekniske, det elektriske anlegget og en forenklet lovlighetsvurdering. Observasjonene som gjøres danner grunnlaget for boligsalgsrapporten som skal utarbeides.

Hva er din rolle som selger?

Det viktigste du gjør som boligeier er å være så åpen og ærlig som mulig når det kommer til boligens tilstand. Du har ingenting å vinne på å holde tilbake informasjon fra verken takstmannen eller potensielle kjøpere. Husk at du etter Avhendingsloven er forpliktet til å informere om absolutt alle aspekter ved boligen som du kjenner eller burde kjenne til. En utfyllende og detaljert boligsalgsrapport vil dermed komme begge parter til gode.

Det anbefales at du ikke venter for lenge med å legge ut boligen for salg etter at du har fått den ferdige boligsalgsrapporten. Når det har gått mer enn 6 måneder siden takstmannen var på befaring er den generelle anbefalingen at man enten oppdaterer den eksisterende rapporten, eller rett og slett bestiller en ny vurdering.

Hva om du vil klage?

Det er veldig viktig at du ikke nøler med å kontakte takstmannen dersom du mener at noe i rapporten er feil, misforstått eller uklart. Spør heller én gang for mye, enn én gang for lite. Både takstmannen og eventuelt megler vil ofte kunne svare på det du lurer på, men dersom det er snakk om opplysninger i boligsalgsrapporten vil det nok være mest hensiktsmessig å ta kontakt med takstmannen direkte. Du finner kontaktinformasjonen til takstmannen som gjennomførte undersøkelsen og lagde rapporten i boligsalgsrapporten. 

Dersom du klager på takstmannen burde du gjøre dette i skriftlig form slik at du sikrer deg dokumentasjon dersom klagen må behandles videre. I første omgang burde du rette klagen direkte til takstmannen det gjelder. Dersom du ikke når frem med klagen din kan du bringe saken inn for reklamasjonsnemda for takstmenn.

‍

Mer om befaring og rapport:

5.1. Hvordan unngå tvister og konflikter

5.2. Viktig å vite om overtagelsesprotokollen

5.3. Alt om hvordan lånetakst settes

Selv om boligsalgsrapporten reduserer sjansen for at partene havner i konflikt med hverandre, er den ikke er erstatning for boligkjøperforsikring eller eierskifteforsikring. Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt er fortsatt den samme, og dersom det forekommer feil opplysninger i boligsalgsrapporten er det faktisk selgers ansvar. For begge parter kan det dermed lønne seg å ha en form for forsikring som vil gi juridisk dekning dersom det skulle oppstå konflikter. For selgers del innebærer dette en eierskifteforsikring, mens kjøper kan velge å tegne boligkjøperforsikring.

Eierskifteforsikring

Med eierskifteforsikring slipper du som selger å stå personlig økonomisk ansvarlig for krav som blir reist i forbindelse med eierskifte av bolig. Kjøper har anledning til å reise økonomiske krav i hele fem år etter salget, og en eierskifteforsikring kan dermed være en fin sikkerhet. Forsikringsselskapet vil ta seg av både rettssaken og et eventuelt oppgjør med kjøper, og alt av kommunikasjon vil gå via deres spesialiserte advokater.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikringen er på mange måter kjøpers svar på eierskifteforsikring, men den dekker litt andre forhold. Forsikringen vil ikke automatisk gi deg erstatning dersom det er feil eller mangler ved boligen, men du er sikret juridisk bistand og dekning av saksomkostninger dersom saken blir tatt til retten.

‍

Mer om boligsalgsrapport vs. forsikring:

6.1. Vår guide til eierskifteforsikring

6.2. Hvorfor det kan lønne seg å ha boligkjøperforsikring‍

6.3. Hva innebærer en boligselgerforsikring?

‍Spørsmål:

Jeg skal få takstmannen på besøk, er det noe spesielt jeg burde gjøre for å forberede meg? Burde jeg vaske? Pusse opp?

Svar:

Det er ikke nødvendig å gjøre de helt store forberedelsene før takstmannen kommer, det viktigste er at du tilrettelegger slik at vesentlige deler av boligen er lett tilgjengelig, og at du finner frem alt du har av dokumenter tilknyttet boligen. Dette kan for eksempel være dokumentasjon på oppussing som har blitt gjort, eller tidligere tilstandsrapporter. 

Du kan med fordel rengjøre badet og kjøkkenet, samt rense alle sluk, og rydde i de skapene som inneholder rørsystemer. Pass også på at takstmannen har tilgang til kjeller og loft, samt tak og grunnmur der dette er aktuelt. Her kan du lese mer om hva som skjer på befaring.

Spørsmål:

Jeg skal kjøpe bolig, og jeg vet at boligselger har tegnet eierskifteforsikring, så da lurer jeg på om det egentlig er nødvendig at jeg tegner en egen boligkjøperforsikring. Vil ikke eierskifteforsikringen dekke oss begge?

Svar:

Eierskifteforsikringen sikrer selger både juridisk og økonomisk bistand dersom du som kjøper skulle komme med krav. Dette innebærer at det er forsikringsselskapet som betaler ut en eventuell erstatning, og dette kan være en fordel for deg som kjøper siden du da ikke er avhengig av at kjøper har råd til å dekke dette selv. 

Du som kjøper får imidlertid ikke juridisk bistand selv gjennom eierskifteforsikringen, og vil dermed være avhengig av å skaffe deg advokat på egen hånd, i tillegg til at du må dekke alle saksomkostninger selv. Med en egen boligkjøperforsikring slipper du å bekymre deg for slike utgifter. Her kan du lese mer om hva som dekkes av boligkjøperforsikringen.

Spørsmål:

Jeg kjøpte et hus i 2017 der det ikke forelå boligsalgsrapport. Huset er fra 1966, og alle gulvene er skjeve. Jeg ser også at grunnmuren er skjev. Er dette noe jeg kan klage på til kjøper?

Svar:

Det er ikke påbudt for selger å ha boligsalgsrapport, og du som kjøper står selv ansvarlig for å undersøke salgsobjektet. Skjeve gulv er noe som burde blitt oppdaget på visning, og er i seg selv neppe grunn nok til å rette en klage eller et krav mot kjøper. På Advokatsmart kan du lese mer om mangler.

Boligsalgsrapport er som vist først og fremst aktuelt i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Helt til slutt har vi derfor samlet noen tips til videre lesning, enten du er på boligjakt eller skal selge bolig selv.

For deg som er på boligjakt ville vi startet med artikkelen vår om visning på Meglersmart, der du får mange gode tips om hva du burde se etter når du er på boligjakt. Før du drømmer deg helt vekk burde du også undersøke hvordan du skaffer deg et finansieringsbevis. Visste du forresten at egenkapital ikke nødvendigvis måles etter hvor mye du har på konto? Eller at det som oftest er billigere å kjøpe bolig sammen med noen? Alt dette og mer finner du informasjon om i vår guide til egenkapital.

Dersom du har funnet drømmeboligen og har finansieringen i orden, er det på tide å forberede seg til budrunden. Vi har utarbeidet en komplett guide til budrunden som vi anbefaler at du leser før du kaster deg ut i det. Det finnes flere ulike strategier å følge når man gir bud, og budrunden følger noen bestemte lover og regler som det kan lønne seg å sette seg inn i på forhånd. Dette gjelder også for deg som skal selge bolig. Vet du for eksempel hva du burde gjøre dersom du får et skambud?

Vi har også andre artikler som er skreddersydd for deg som skal selge bolig, enten du velger å selge privat eller benytte deg av en megler. Vet du når på året det er mest lønnsomt å selge bolig? Eller hva dokumentavgift egentlig innebærer? Vi har også artikler om hva det vil bety for deg å selge bolig med tap, og hvilke utgifter du må regne med når du selger.

Uansett om du skal kjøpe eller selge bolig vil det ofte innebære at du er på flyttefot. I våre artikler på Flyttesmart har vi samlet alt du trenger å vite om flytting. Visste du for eksempel at du kan få et flyttebyrå til å hjelpe deg med både flyttevask og flyttetransport? Eller at du kan bruke flyttecontainere som minilager? Følg våre tips og triks, så gjør du flyttingen så enkel som mulig!