Når man går fra å tenke på å selge bolig til å bestemme seg for å gjøre det, er det første skrittet allerede tatt.

‍Det er spesielt tre ting som er viktig å gjøre i startfasen av et boligsalg:

1. Sett av god tid til planlegging. Tiden frem mot salget fylles fort opp av små og store gjøremål som må gjennomføres, og det kan dukke opp oppgaver man ikke hadde sett for seg i begynnelsen. Kanskje mangler det dokumentasjon som det tar tid å finne, eller det kan være behov for en oppgradering av boligen. I slike tilfeller er det greit å vite at man har tid til å få ting gjort skikkelig.
2. Lag en sjekkliste over alt som skal gjøres. Et boligsalg inneholder mange ulike elementer, og har man ikke solgt bolig før er det mye nytt å forholde seg til. De fleste velger å ansette en eiendomsmegler for å gjennomføre boligsalget, og da er det selvfølgelig færre ting å tenke på for selger. Velger man å selge selv er det ekstra viktig å ha kontroll på oppgavene.  
3. Start med en verdivurdering. Dette kan utføres av megler eller takstmann. Velger man å benytte seg av samme megler for resten av salget kan man ofte få verdivurderingen inkludert i totalprisen. 

‍

Mer om boligsalget steg for steg:

1.1. Forberedelser til salg av bolig

1.2. Hvordan skaffer man seg gratis verdivurdering?

1.3. Velg riktig megler for deg

Totalprisen for et boligsalg er avhengig av mange faktorer, og det er derfor vanskelig å sette et generelt prisanslag. En tommelfingerregel i bransjen tilsier at man gjerne må regne med å betale rundt 100.000 kroner for et vanlig boligsalg, med forbehold om lokale variasjoner. 

Elementer man må regne med å betale for når man skal selge bolig, er blant annet:

• Verdivurdering utført av megler eller takstmann
• Tilgang til kommunale dokumenter
• Boligsalgsrapport
• Tilstandsrapport
• Fotografering av boligen til prospekt og markedsføring
• Produksjon av prospekt
• Betaling for annonser og annen markedsføring
• Eierskifteforsikring

Et avgjørende element for totalprisen er om man ansetter megler for å arrangere salget, eller om man velger å gjennomføre salget på egenhånd. Eiendomsmeglere tilbyr som regel to alternativer for betaling, enten provisjon av salgssum eller timepris. Provisjon i eiendomsbransjen ligger normalt mellom 1-4 prosent av salgsprisen. Totalprisen for salget vil derfor være avhengig av boligens prisklasse. Timeprisen til megler ligger ofte mellom 1700 - 2000 kroner, men dette kan variere basert på meglers erfaring og ansiennitet. Det er vanlig praksis at nyutdannede meglere har en lavere timepris for å lokke til seg flere kunder, og på den måten skaffe seg nødvendig erfaring. Dette kan være et godt alternativ for de som skal selge en «ukomplisert» bolig, hvor man ser for seg at salget vil gå nesten av seg selv. 

Hvis man benytter seg av en megler vil de ordne mye av det praktiske rundt boligsalget, og det er vanlig å betale en pakkepris for mange av elementene listet opp innledningsvis. Det er derfor lurt å kontakte flere meglere og forhøre seg om betingelser og totalpris for en slik pakke før man bestemmer seg. Det er også mulig å prøve å forhandle om pris og betingelser, men om det fører frem vil være avhengig av det aktuelle boligmarkedet og meglers erfaring i bransjen.

Velger man å selge bolig uten megler kan man potensielt spare mye penger. Man slipper selvfølgelig å betale honorarer til megler, som i mange tilfeller er en av de største utgiftene knyttet til boligsalg. I tillegg kan man sammenligne tilbud og betingelser for andre tjenester, og velge det som passer best. Når det er sagt er det likevel viktig å huske at kostnadene for å selge bolig ikke bare er utgifter, men også det man eventuelt taper av salgsprisen. Det viktigste argumentet for å benytte seg av en megler er at de kan triksene for å få flest mulig folk med i budrunden, noe som ofte er avgjørende for å få en god pris for boligen. Dette er noe å ha i bakhodet når man arrangerer et boligsalg på egenhånd.

Noen tjenester man kan vurdere å bruke litt penger på i salgsprosessen er for eksempel:

• En boligstylist som kan hjelpe med å presentere boligen fra sin beste side. Førsteinntrykk er viktig, både i markedsføringen og på visning, og som eier kan det være vanskelig å se sitt hjem med objektive øyne. En dyktig boligstylist kan potensielt drive sluttprisen langt over takst.
• Markedsføring som treffer riktig målgruppe. Det hjelper lite å legge en flott bolig ut for salg hvis ingen vet om det. God markedsføring er helt avgjørende for å nå potensielle kjøpere. Publisering av boligannonsen i mange forskjellige kanaler er viktig, og utgiftene kan fort bli tjent inn ved at mange interessenter kommer på visning. 
• Advokat eller megler som kan håndtere sluttføring av salget. En avgjørende del av boligsalget er å få interesserte kjøpere til å legge inn bud, og det er derfor ekstra viktig å se til at denne terskelen er så lav som mulig. Mange er skeptiske til å kjøpe bolig som selges privat. Det kan derfor lønne seg å betrygge kjøpere ved å engasjere enten advokat eller megler for å ta seg av innspurten av boligsalget.

‍

Mer om hva et boligsalg koster:

2.1. Hvorfor er finansieringsbeviset så viktig?

2.2. Alt du må vite om verdivurdering

2.3. Skal du selge en bolig du har arvet?

Prosessen rundt et boligsalg er fremmed for mange, og man kan lett bli forvirret av alle ord og uttrykk som kun benyttes ved salg av bolig. Nedenfor følger en enkel forklaring på noen begrep som blant annet benyttes i denne artikkelen:

Finansieringsbevis er en bekreftelse fra banken på hvor mye en person kan kjøpe bolig for, inkludert egenkapital og lån fra banken som har utstedt beviset. 

Prospekt, også kalt salgsoppgave, inneholder all viktig informasjon om boligen. Man kan blant annet finne bilder og en generell beskrivelse av boligen, lovpålagte opplysninger, og informasjon om byggtekniske forhold. Prospektet blir ofte trykket opp i små hefter, men er også tilgjengelig i digitalt format.

Boligsalgsrapport blir utarbeidet av takstmann etter befaring, og gir systematisk og grundig informasjon om de viktigste forholdene ved en bolig. Takstmannen gir blant annet en vurdering av bygningsdeler og byggtekniske løsninger som kan ha betydning ved eierskifte.

Tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen med fokus på avvik fra byggeforskriftene og boligens vedlikeholdsbehov. Rapporten blir utarbeidet av takstmann etter gjennomført befaring.

Verdivurdering er et anslag av boligens antatte markedsverdi. Verdivurderinger utføres som regel av megler eller takstmann, og baserer seg på relevante salg som er gjort i området i nyere tid, samt ikke-målbare forhold som kan gi utslag på salgssummen, som for eksempel moderne inventar, utsikt, parkering, og utearealer.

Mer om sentrale begreper knyttet til boligsalg:

3.1. Er boligsalgsrapporten verdt prisen?

3.2. Hvem trenger en tilstandsrapport?

3.3. Hva er e-takst?

De fleste boligsalg i Norge blir tilrettelagt av eiendomsmeglere, men det er fult mulig å selge boligen sin selv. Fordelen med å ansette en megler er selvfølgelig at han/hun har spesialkompetanse og tar seg av alle de praktiske oppgavene. Til gjengjeld koster det mye for en eiendomsmegler. Hvis man ønsker å selge bolig på egenhånd kan man spare mye penger. Ulempen er at det tar mye tid, og det er nok mer arbeid enn mange forventer.

For å kalle seg eiendomsmegler må man ha gjennomført en treårig bachelorgrad i eiendomsmegling, og i tillegg praktisert yrket i et firma i minst to år. Etter dette blir man offisielt godkjent av Finanstilsynet. Man kan derfor være trygg på at megler har kompetanse til å markedsføre og selge bolig. Man kan også forvente at han/hun har tilstrekkelig kunnskap om det økonomiske og juridiske aspektet ved boligsalg. Yrket er i tillegg regulert av Loven om eiendomsmegling. Man kan også kontrollere om firmaet er medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund. De har som regel forkortelsen MNEF synlig på sine hjemmesider. Firmaet er i så fall forpliktet til å følge MNEF sine regler for god skikk for eiendomsmeglere.

Har man bestemt seg for å benytte eiendomsmegler gjenstår det bare å velge riktig megler. Det er anbefalt å kontakte flere meglere eller firmaer før man bestemmer seg. Man kan gjerne invitere meglerne på hjemmebesøk, så kan de fortelle hva de tenker om boligen og prosessen videre. I løpet av 2020 ble det lansert mulighet for å gjøre digitale hjemmebesøk i eiendomsbransjen, og mange meglere tilbyr nå å komme på virtuell befaring i stedet for å møte opp personlig.  Det er viktig å velge en megler man liker og får god kontakt med, men man bør ikke signere en avtale på stående fot. Det er viktig at man får alle tilbudene skriftlig, og at man bruker litt tid til å lese avtalene og sammenligne flere tilbud. Man må ikke kvie seg for å stille spørsmål til de aktuelle kandidatene.

Dette kan for eksempel være:

• Hvor lang erfaring har du fra eiendomsbransjen? 
• Har du solgt lignende boliger tidligere? 
• Kjenner du lokalområdet? 
• Hvordan vil du disponere tiden din når det gjelder dette salget?
• Har du ansvar for andre salg i samme tidsperiode?
• Hvor lang tid anslår du at salget vil ta?
• Hva er din praksis hvis boligen ikke blir solgt?

For de som ønsker å selge boligen uten megler er det en rekke ting å holde orden på, og det gjelder å ha tunga rett i munnen. Forbrukerrådet har han fin liste over gjøremål som kan hjelpe de som ønsker å selge på egenhånd. Det kan være greit å vite at det ikke behøver å være alt eller ingenting. Man kan selvfølgelig engasjere fagfolk til å gjennomføre de oppgavene man ikke ønsker eller har kompetanse til å gjøre selv. 

Det er veldig viktig å passe på at man følger de lover og regler som gjelder ved boligsalg. Avhendingsloven pålegger selger å gi korrekte opplysninger om alle relevante forhold som kan påvirke salget av boligen. For å minimere sjansene for å ende i konflikt med kjøper etter salget kan det være lurt å la takstmann utføre en tilstandsrapport som oppfyller kravene for en godkjent tilstandsrapport. En annen viktig ting å være klar over når man selger på egenhånd, er at man har det fulle juridiske og finansielle ansvaret for salget. Selger man boligen selv, har man ingen tredjepart å støtte seg til dersom man kommer i konflikt med kjøperen. Eiendomsmeglere er beskyttet av eiendomsmeglingsloven, men den gjelder ikke for salg utført av privatpersoner. 

Mer om å selge selv vs. å bruke eiendomsmegler:

4.1. Hvordan beregnes meglerprovisjon

4.2. Huskeliste for deg som skal selge uten megler

4.3. Alt du må vite om budrunden

Et vellykket boligsalg ender med en god overtakelse, og en pris som både selger og kjøper er fornøyd med. For å ende opp med et slikt resultat er det lurt å starte tidlig, gjerne et år i forveien. Jo bedre tid man har, desto større er sjansene for å gjøre et bra salg.

Ved å planlegge i god tid kan man velge når man skal legge boligen ut på markedet. Mange lurer på om tidspunktet for salget har innflytelse på prisen. Statistikkene viser at boligprisene øker i begynnelsen av året, så faller de litt om sommeren, før de tar seg opp igjen i august. I følge statistikken er de beste månedene for boligsalg januar, mai og august. Tidspunkt for et bra salg er også avhengig av hva slags type bolig man skal selge. Selger man en enebolig med flott hage, tar den seg naturlig nok best ut om sommeren. Små leiligheter selger som regel året rundt. Markedet vil også variere fra landsdel til landsdel.

I noen tilfeller kan det være behov for å fikse ting før boligen legges ut for salg. Det er sjelden det lønner seg å utføre omfattende oppussing, men små endringer kan forbedre førsteinntrykket og påvirke den endelige salgsprisen. Hull i vegger eller tak bør tettes, og noen malingsstrøk kan være på sin plass. Man må også reparere ting som er ødelagt, som skjeve lister, løse dørhåndtak og dryppende kraner.

Når det er tid for visning, er det viktig at boligen viser seg frem fra sin aller beste side. Man må rydde alle rom, ta ut søppel, fjerne skittentøyskurver og tømme oppvaskmaskinen. Fjern alle personlige eiendeler og rydd i skuffer og skap. Pynt soverommet med sengeteppe på sengen og flotte puter. Kjøkken og bad må være innbydende og rene. Stuen kan friskes opp med blomster og stearinlys. Ikke glem uteområdet hvis det tilhører boligen. Noen fine hagemøbler viser hvordan uteområdet kan brukes. Mange eiendomsmeglere fraråder eier å være tilstede på visningen. Det kan være vanskelig å være objektiv når man skal selge hjemmet sitt, spesielt om det er den første boligen eller barndomshjemmet.

Etter at alle visningene er overstått starter budrunden. Dette er den mest spennende delen av salget, og man må passe på at man er tilgjengelig hele tiden mens budrunden varer. Er man heldig vil det være flere budgivere med i budrunden, og ting kan gå fort for seg. Etter hvert som budene kommer inn må man ta stilling til om man ønsker å akseptere budet eller ikke. Noen bud kan komme med betingelser som en spesifikk overtakelsesdato, eller overtakelse av møbler eller andre eiendeler som i utgangspunktet ikke følger med. Det er selvfølgelig vanlig å akseptere det høyeste budet, men man står fritt til å avvise alle bud. Det kan for eksempel skje at budgiveren ikke har rukket å innhente finansieringsbevis fra banken. Da risikerer man at kjøper ikke kan gjøre opp for seg.

Når budet er akseptert starter prosessen med å forberede kjøpekontrakten. Dette gjøres av megler, og dersom man selger på egenhånd er det lurt å engasjere en fagperson til å ta seg av denne delen av salget. Det er vanlig å bruke en standard mal, men kontrakten kan tilpasses om det er spesielle forhold tilknyttet boligen. Megler inviterer til et felles kontraktsmøte på sitt kontor hvor begge parter møtes for signering.

Siste steg er overtakelsen av selve boligen. Megler, selger og den nye eieren møtes ved boligen, og gjennomfører en overtakelsesbefaring. Dette er kjøperens mulighet til å gå gjennom boligen og se at alt er i forventet stand. Når alle er fornøyde med tingenes tilstand, overleveres nøkler.

Mer om hvordan man selger bolig:

5.1. Slik foregår overtakelse av bolig

5.2. Arranger en vellykket visning

5.3. Hvorfor bør man anskaffe boligselgerforsikring?

Når man selger bolig, er det som regel store verdier som skifter hender, og det er derfor viktig å ha full kontroll på skattereglene som gjelder for boligsalg. Hovedregelen er at man skal betale skatt av fortjenesten på et boligsalg. Heldigvis finnes det et unntak til denne regelen som sier at dersom man har bodd i boligen i 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen i mer enn ett år, er overskuddet ved salg skattefritt.

Det er dermed to betingelser som må være oppfylt for å få skattefritak. Man må oppfylle kravene til eiertid og botid:

• Eiertiden regnes fra det tidspunktet man kjøpte til det tidspunktet man selger boligen. Salget må derfor finne sted mer enn ett år etter at man selv overtok boligen. Det er viktig å vite at overtakelse regnes fra den dagen budet ble akseptert, ikke da kjøpekontrakten ble signert.
• Botid regnes som den tiden man selv har bodd i boligen, og regnes fra den dagen man flytter inn i boligen til det tidspunktet man selger. Man må ha bodd i boligen i minst 12 måneder av de siste 24 månedene før salget finner sted, men man trenger ikke å ha bodd i boligen 12 måneder sammenhengende i løpet av de siste to årene. Det holder at man har bodd der 12 måneder totalt. Det er imidlertid viktig at man faktisk bruker boligen som hovedbolig. Det er ikke nok å kun ha boligen som sin folkeregistrerte adresse.

Det finnes unntak til kravene om botid. Det gjelder for eksempel om man må bo et annet sted på grunn av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, eller innleggelse på institusjon over lengre tid. Dersom man har leid ut deler av boligen og skal selge må man selv ha brukt minst halvparten som bolig for å unngå skatt. I slike tilfeller er det utleieverdien som blir vurdert, ikke arealstørrelsen. Utleieverdien for den delen man har brukt som bolig må være like høy eller høyere, enn den delen som leies ut.

Hvis man ikke oppfyller kravene for skattefritak, må man skatte av gevinsten av boligsalget. Man er selv ansvarlig for å rapportere dette inn til Skatteetaten. Det gjøres på Skatteetatens nettsider. Unnlater man å melde inn skattepliktig gevinst risikere man å bli straffet med tilleggsskatt.

Mer om hva som er viktig å vite om skatteregler:

6.1. Jeg må selge med tap, hva nå?

6.2. Les dette før du leier ut leiligheten din

6.3. Alt du må vite om egenkapital

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange går rundt med når de skal selge bolig:

Spørsmål:

Hvor mye skatt må man betale dersom man ikke oppfyller kravene om skattefritak ved salg av bolig?

Svar:

Dersom man ikke oppfyller kravene for eier- og botid må man, per 2021, betale 22% skatt av gevinsten ved salget. Selger man med tap vil tapet være fradragsberettiget. Gevinsten/tapet er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris). Dersom man ikke har kjøpt boligen selv, men for eksempel har arvet den, bør man være ekstra oppmerksom hvis man ikke oppfyller kravene til skattefritak, noe du kan lese mer om i denne artikkelen.

Spørsmål:

Kan selger avslå bud som er det samme som prisantydningen, selv om det er det høyeste budet og alle andre forhold ligger til rette for aksept? 

Svar:

Det er ansett som god skikk i eiendomsbransjen å legge ut boligen for salg med en prisantydning som selger er villig til å akseptere, men selger står likevel fritt til å akseptere eller avslå bud. Det er derimot ikke lov å sette prisantydningen så lav at det er helt utenkelig å akseptere det som salgssum. Dette vil karakteriseres som lokkepris for å få flere folk på visning, og er ikke tillatt. 

Spørsmål:

Hva er det aller viktigste å tenke på når man skal selge en bolig?

Svar:

Målet ved et boligsalg er som regel å få så høy salgssummen som mulig, og fokuset ligger derfor ofte på å gjøre boligen så attraktiv som mulig. Det aller viktigste er imidlertid at man opptrer ærlig og redelig overfor potensielle kjøpere. Undersøkelser viser at kjøpere ikke nødvendigvis unngår å legge inn bud på boliger med kjente feil og mangler. Ærlig opptreden oppleves snarere som tillitsvekkende, og man oppnår en trygg salgsprosess som vil gagne både kjøper og selger i det lange løp

Går man med tanker om å selge bolig er det mye å sette seg inn i. Da kan våre artikler på Meglersmart og Boligsmart være til hjelp. Kanskje frister det å selge boligen uten megler, eller kanskje drømmen er å finne en megler man kan stole på, som ikke koster mer enn vedkommende er verdt? Å selge bolig innebærer også at man selv må flytte til et nytt sted. Da er det lurt å lese tips og råd for flytteprosessen.