Kort fortalt er budet det du i utgangspunktet er villig til å betale for boligen du har funnet. Prisen på boligen skal oppgis av megler eller selger, enten i selve boligannonsen eller på forespørsel. Budet ditt kan være høyere eller lavere enn denne, men de fleste legger seg på nivå med prisantydningen eller byr litt over. Du kan legge inn budet ditt før eller etter at du har vært på visning i boligen, men det anbefales at du har et grundig inntrykk av den før du tar steget. Hovedpremisset er at ethvert bud skal gis skriftlig til megler, per meglerens egne instrukser, og her er det viktig å huske på at megler jobber for selger og altså formidler budene som blir gitt, videre til sin oppdragsgiver. Meglers ambisjon vil være å sikre selger en best mulig pris, mens din er både å klare å snappe opp drømmeboligen og å ikke måtte betale altfor mye for den. Her snakker vi om en hårfin balansegang!

Når du har vært på visning eller på andre måter vurdert boligens potensial og bestemmer deg for å legge inn et bud, bør du først tenke over hvor mye du i teorien vil kunne betale for boligen, det vil si hva som er ditt maksbud. Du bør gjøre grundige forundersøkelser, både av boligen som sådan, nabolaget og megleren, før du bestemmer deg, og dobbeltsjekke både salgsoppgaven, tekniske rapporter og annen relevant informasjon. Du bør også sette av tilstrekkelig med tid selve dagen for budrunden, så du har nok overskudd og ro rundt deg til å ta veloverveide valg på kort tid. Vær tilgjengelig for megler under hele budrunden da denne ofte har korte frister. Du vil ikke gå glipp av et tilbud eller muligheten til å legge inn et høyere bud fordi du hadde telefonen på lydløs eller var opptatt i et møte. 

Du må også  tenke gjennom hvordan du skal finansiere kjøpet - skal du kjøpe alene eller sammen med noen? Må du ta opp lån? Hvem holder kontakten med megler og hvem tar seg av det rent praktiske med å by? Det viktigste når du skal gi bud, er å stille godt forberedt og ha alt det nødvendige klart før du setter i gang, for her går det fort unna. Ofte har du kun noen minutter på deg til å fatte en avgjørelse som potensielt sett kan påvirke resten av livet ditt. Les videre, så lærer vi deg triksene som lar deg mestre denne krevende, men spennende prosessen som kan gjøre drømmeboligen til virkelighet!

‍

Mer om hva budgivning går ut på:

1.1. Gode råd om hva du bør gjøre på en visning

1.2. Slik bestemmes prisantydningen

1.3. En grundig introduksjon til hvordan budrunder foregår

Ved kjøp og salg av fast eiendom har du ikke angrerett, og ethvert bud er å anse som bindende. Det betyr for det første at du kun bør by på én bolig av gangen. Dersom budet ditt blir akseptert, har du ikke anledning til å trekke deg, og du står personlig ansvarlig dersom du ender opp med å ikke få lån fra banken eller hvis du plutselig står der med to boliger du må kjøpe. Du bør også vite hvor mye boligen faktisk er verdt og hvor mye mer enn prisantydningen er du villig til å by. Vi anbefaler å sette opp et budsjett som tar høyde for både avdrag, renter, felleskostnader og kostnader til oppussing samt eventuelle endringer i rentene. I tillegg til kjøpesummen må du regne med gebyrer og omkostninger i forbindelse med selve kjøpet, så sørg for å ha en solid og fleksibel buffer slik at du ikke må trekke deg fordi totalsummen ble for høy. Det kan også være verdt å tegne en boligkjøperforsikring.

Det første du bør ha på plass, er finansieringsbeviset, som tilsier hvorvidt og hvor mye du kan låne og dermed hvilke boliger du har råd til. Det er også er en form for dokumentasjon på at du som budgiver er betalingsdyktig for de budene du kommer med. Dette bør ordnes før du begynner å gå på visninger. Når du fyller ut budskjemaet ditt, skal du oppgi en finansieringsplan, og her vil det være tilstrekkelig å oppgi kontaktinformasjonen til banken din. Du skal ikke måtte oppgi maksbudet ditt, og du kan også med fordel unngå å informere megler om dette. Om du så vinner budrunden og selgeren aksepterer budet, er boligen din. Da blir banken kontaktet av megler for å få bekreftet alt av finansiering. Deretter følger kontraktsmøtet som innebærer signering av kjøpekontrakt og oppgjør med selger og eiendomsmegler samt en gjennomgang av overtakelsen.

‍

Mer om viktige kostnadsposter:

2.1. Mer om takst og hvordan boligprisen settes

2.2. Vår guide til hvordan du sikrer deg nok egenkapital

2.3. Alt du bør vite om finansieringsbevis

Når du først går i gang med å kjøpe bolig, vil du støte på mange begreper som du kanskje aldri har hørt om før, og da er det fort å gå seg vill i jungelen av fremmedord. For å gjøre jobben din lettere, har vi laget denne huskelisten:

• Budfristen er en tidsfrist satt av megler eller selger, for når du må ha lagt inn et bud. Dette bør du diskutere med selger så raskt som mulig. Finn ut om boligen må selge raskt, eller om selger har tid til å vente på det beste budet. Vær oppmerksom på tidsfrister og regler i løpet av budrunden, og legg inn budet ditt i god tid.‍
• Akseptfristen viser til når budgiver vil ha bekreftet fra selger om budet er blitt godtatt. Hvis fristen går ut og man ikke har fått svar, anses det som et avslag. Budet ditt er bindende når selger har fått vite om det. Da må du forholde deg til akseptfristen du har satt og kan ikke trekke deg. Om du gir bud etter siste annonserte visningsdag, kan det ikke ha en kortere akseptfrist enn klokken 12 den påfølgende dagen, for å sikre at både megler og selger rekker å bli informert.‍
• Budjournalen er dokumentasjon megler har ansvar for, som angir bud, hvem budet kommer fra, tidsfrister, eventuelle forbehold, avslag, aksepter og tidspunkter for når disse inntraff.
• ‍Forbehold er kriterier som settes av budgiver for at budet skal være gjeldende, for eksempel hvitevarer eller hageredskaper som skal medfølge på kjøpet, og hvor mye av finansieringen som må være på plass.
• ‍Motbud er noe som kommer fra selger, dersom vedkommende ønsker en høyere pris enn det budgiver byr. Her er det vanligvis kort akseptfrist og motbudet kan møtes med et nytt bud.‍
• Skambud er et bud som ligger langt under prisantydning eller takst, og dette er noe du bør være forsiktig med å benytte deg av. I verste fall fornærmer du selger og spolerer forhandlingene. Selger kan velge å ikke selge til deg selv om du har lagt inn det høyeste budet, kun basert på personlige preferanser eller antipatier.
• ‍Forkjøpsrett er en fordel som gis medlemmer av boligbyggelag eller andelseiere i borettslag og som lar disse inngå boligkjøpsavtaler med samme vilkår som andre vil måtte fremforhandle. Forkjøpsrett lar deg kjøpe en leilighet i et borettslag for en pris som tilsvarer høyeste bud, og budgivere som ikke har forkjøpsrett, kan risikere å gå glipp av en bolig selv om de vinner budrunden. Hvis flere med forkjøpsrett kjemper om samme bolig, vil ansienniteten spille inn og bestemme.

‍

Mer om viktige begreper innen budgivning:

3.1. Alt du trenger å vite om hvordan budfristen fungerer

3.2. Hvordan du kan lykkes, eller mislykkes, med skambud

3.3. Hva forkjøpsrett er, og hva det betyr for deg som kjøper

En budrunde er i praksis som en auksjon, der alle strategier kan ha sine fordeler og ulemper. Som oftest vinner det høyeste budet budrunden, men avtalefriheten innebærer at selger har rett til å akseptere et lavere bud. Det hender også at selger har en foretrukket budgiver eller at budgivere kommet med krav som selger ikke er villig til å etterkomme, eller at selger bestemmer seg før megler rekker å gjennomføre offentlige visninger. Antallet interesserte, boligtypen, beliggenheten og tiden på året er alle faktorer som kan påvirke budrunden og den endelige prisen.

Du kan høyne bud i små intervaller. Da unngår du å prise deg for høyt, eller høyere enn de andre budgiverne ville gjort. Hvis du øker budene dine med 5.000 eller 10.000 kroner hver gang, unngår du gjerne også å gå flere hundre tusen kroner over budsjett. Problemet er at du kan virke mindre avskrekkende på dine konkurrenter i budrunden, og budene kan bli presset raskere oppover. Alternativet er å satse på svært høye bud. Her risikerer du selvsagt å by en overpris, og det er viktig å gjøre grundige forundersøkelser om boligen standard dersom du vurderer å gå svært hardt ut. Fordelen er at du viser muskler og kan skremme bort utfordrerne. Hvis du derimot er alene i budrunden, kan det lønne seg å legge inn et lavt bud med lang akseptfrist. Da får selger tid til å venne seg til tanken på å skulle selge under prisantydning, og hvis det ikke kommer inn andre bud imens, kan det føre til at selger gir opp og gir deg en lavere pris på boligen. 

Du kan også gå drastisk til verks og gi et høyt bud med kort akseptfrist, kanskje så lite som fem minutter til et kvarter, noe som er lite populært blant meglere og gjerne frarådes. Her vil både megler, selger og de andre interesserte føler seg presset, og du risikerer at budet ditt aldri blir formidlet til selger. Men det er også mulig å lykkes - kanskje blir selger redd for at prisen vil bli lavere om budet ikke godtas med det samme, og du sikrer deg boligen før de andre budgiverne rekker å reagere. Uansett hva du går for, er det viktig at du er innforstått med både din egen økonomiske situasjon og boligens reelle stand, hvilket potensial boligen har og hva du er villig til å gi for den - og hva som ligger til grunn for selgers verdivurdering.

‍

Mer om viktige taktikker når man gir bud:

4.1. Undersøk og utnytt boligens tilstand for å få en god pris

4.2. Hva du må betale for en verdivurdering av et hus

4.3. Hvorfor du kan tjene på å få gjennomført en verdivudering

Budrunden er som oftest åpen fra boligannonsen publiseres, men det er også mulig å gi bud direkte til selger, endog før visning, noe mange meglere imidlertid fraråder, både overfor selger og kjøper. Alle bud skal gis skriftlig slik at de kan dokumenteres i etterkant og føres opp i budjournalen. Dette gjelder også selgers aksept, motbud og avslag, samt budforhøyelser fra andre parter. Megler er mellommann og formidler budene til selger, og du kan også be megler om råd. Budrunden foregår elektronisk og budene gis vanligvis via e-post, sms eller egnede apper og nettsider. I de fleste tilfeller vil budrunden være tilgjengelig for alle som melder interesse. Budgiverne er anonymisert overfor hverandre, men ikke for selger. Du kan observere budrunden uten å selv by, men for å melde interesse må du identifisere deg med gyldig legitimasjon, for eksempel BankID eller MinID. 

Det finnes mange generelle regler og retningslinjer for det å gi bud. Selve budet bør inneholde boligobjektets adresse, budgivers kontaktinformasjon, ønsket overtakelsesdato, finansiering og lån, og eventuelle forbehold fra budgivers side. Du kan laste ned og fylle ut budskjema på nettet, som sendes på e-post til megler. Der kan du også oppgi en frist for når selger må ha akseptert budet ditt, men denne fristen må være tilstrekkelig lang. En frist på mindre enn 30 minutter anses gjerne som for kort til at megler rekker å informere alle de involverte og utføre jobben sin på en forsvarlig måte, hvilket innebærer journalføring av bud og sjekk av finansiering. Det er også viktig at du som byr, får tilstrekkelig med tid til å tenke deg om. Selger må også passe på å akseptere budet ditt før budfristen går ut. Hvis du trenger flere råd om tips om kunsten å gi bud, vil vi tipse deg om denne nyttige guiden fra Forbrukerrådet.

‍

Mer om hvordan man går frem for å gi bud:

5.1. Hva innebærer ligningsverdien?

5.2. Ikke la deg blende av boligstylingen

5.3. Og ikke glem dokumentavgiften!

‍Vær taktisk når det gjelder kommunikasjon: Det er viktig å ha en god dialog med megler og hente ut mest mulig informasjon fra vedkommende, både før og underveis i budrunden, men selv bør du holde kortene litt tett til brystet. Du bør for eksempel unngå å avsløre hvor mye du maksimalt er villig til å by. Meglere får gjerne provisjonsbasert lønn og er minst like opptatt av å selge boligen til en god pris som det selger er.

Hold øye med tiden: Når på året boligen legges ut for salg, er viktig. Rett før ferier og i selve ferien er det lavsesong, og det betyr færre konkurrenter (men det kan også bety dårligere tilbud). Rett etter ferier og rundt skole- og studiestart er det derimot flere om beinet, og prisene presses opp.

Ha is i magen og spill spillet: Om du følger budrunden fra starten av, kan du se når de andre budgiverne nærmer seg smertegrensen og høyne betraktelig neste gang du byr, med for eksempel 100.000 kroner. Du må da være oppmerksom på at du kan risikere overprising, så du bør igjen være bevisst på hvor mye du vil og kan gi, og hvor mye boligen er verdt. Selger kan akseptere eller avslå bud når som helst før fristen går ut, så om du venter for lenge, risikerer du å være for sent ute med å høyne ditt siste bud, og du må huske på at selger også skal rekke å akseptere budet og gjerne gir seg selv en behagelig tidsmargin. Mange selgere venter imidlertid til like før fristen utløper for å gi alle de interesserte nok tid til å vurdere om de skal by. Vi anbefaler å avgjøre om du vil gi eller akseptere et bud i hvert fall et par minutter før fristen går ut, i tilfelle BankID-verifisering skulle være utløpt eller andre uforutsette problemer oppstår.

Om du trenger mer informasjon, henviser vi deg til Forbrukerrådets retningslinjer for budgivning, som det er vel verdt å sette seg inn i!

‍

Mer om våre beste råd når det gjelder budgivning:

6.1. Tips om verdivurdering av bolig, både for selger og kjøper

6.2. Alt du burde vite om verdivurdering på nett

6.3. Hvordan går man frem for å få e-takst?

Her gir vi deg svar på en utvalg spørsmål som mange som skal legge inn bud, stiller seg!

‍

Spørsmål:

Burde jeg by på en bolig før jeg har vært på visning? 

Svar:

Denne taktikken er blitt svært utbredt de siste årene, spesielt i det pressede boligmarkedet i Oslo. Men den er lite populær blant meglere, og mange fraråder selgere å godta bud som kommer før visning og prøver iherdig å motvirke trenden. Du som budgiver kan i teorien kuppe budrunden og få kjøpt boligen til en lavere sum enn du mener og tror den er verdt. Da må budet være høyt nok til at selger lar seg friste og du samtidig unngår overpris. Norsk Eiendomsmeglerforbund gir her noen gode råd (og advarsler), og vi har skrevet mer om dette emnet i denne dedikerte artikkelen på Meglersmart.

‍

Spørsmål:

Hvorfor fikk jeg ikke boligen selv om jeg var tidlig ute og la inn et høyt bud?

Svar: 

Det kan være mange grunner til at budet ditt ikke lyktes; det kan for eksempel skyldes selgers egne preferanser med tanke på hvem vedkommende ønsket å selge til. Kanskje ombestemte selger seg og valgte å selge uten megler i stedet. Kanskje har nære venner eller gode familiemedlemmer meldt sin interesse, eller så fikk selger spesielt godt kontakt med noen som var på visning. Det finnes imidlertid en del tips du kan lene deg på for å lykkes med budgivning, og du kan lese mer om hvordan man gir bud i Meglersmarts dedikerte artikkel om dette.

‍

Spørsmål:

Jeg forstår ikke hvordan selger og megler har tenkt når de har satt denne prisen! Hvordan kan en bitte liten leilighet på Skøyen være så dyr?

Svar:

Prisantydningen på en bolig avgjøres enten av takstperson eller (som oftest) av megler, og faktorene som her spiller inn, er mangfoldige og ofte uforutsigbare. Her anbefaler vi at du tar en titt på våre artikler om hvordan man bør tenke når man selv skal selge. Len deg på vår komplette guide til hvordan man selger bolig og den tilsvarende guiden til å selge leilighet, der du får mange tips om hva du bør se etter og hva som kan forklare prisen - og hva slags nivå du bør legge deg på som kjøper. Hvis du er usikker på om takseringen faktisk stemmer, bør du også lese vår artikkel om hvordan taksten settes.

‍

Spørsmål:

Jeg har lyst til å by på en bolig som kunne trenge litt fornyelse, men orker ikke pusse opp; det er dyrt, og jeg blir sliten bare ved tanken. Burde jeg tørre å legge inn et bud likevel?

Svar:

Oppussing er ikke nødvendigvis så kostbart og slitsomt som mange vil ha det til, og det kan være mye å spare på å gripe an utfordringen på riktig måte. Vi har skrevet mer om hva oppussing av hus innebærer og kostnadene for dette i denne dedikerte artikkelen på Boligsmart, og om du har lyst å prøve deg på noe mindre avskrekkende enn et helt hus, kan du sette deg nærmere inn i oppussing av leilighet.

I budgivningens jungel er det fort gjort å gå seg vill, og vi anbefaler at du setter deg grundig inn i hvordan prosessen fungerer, før du går i gang. Da kan våre artikler på Meglersmart og Boligsmart være til hjelp. Norsk Eiendomsmeglerforbund har også laget en oppdatert liste med gode råd til potensielle boligkjøpere.

Når du har lagt inn bud på drømmehjemmet, innebærer det antagelig at du enten har en leiekontrakt du må si opp eller at du må selge din eksisterende bolig. Da er det først og fremst viktig at du finner en megler du kan stole på, som ikke koster mer enn vedkommende er verdt.

Å ha sikret seg drømmeboligen betyr også at man havner på flyttefot. Da anbefaler vi at du ta en titt på våre Flyttesmart-artikler, der vi kommer med tips og råd for hele flytteprosessen. Visste du for eksempel at du kan spare en hel del på å leie egen flyttebil og flytte så mye som mulig selv?

Når man legger inn bud, er man bundet av dette, men det finnes måter å komme seg ut av avtalen på hvis det mot formodning viser seg at boligen du har budt på, ikke lever opp til standarden du forventet. Da vil du i verste fall måtte heve boligkjøpet, noe du kan ha rett til dersom det foreligger (ikke oppgitte) feil og mangler som har vesentlige konsekvenser for kjøper.