De som skal selge bolig, ønsker som oftest å oppnå høyest mulig pris for den. Det er derfor naturlig å spørre seg om det er noe man selv kan gjøre for å påvirke prisen og verdien av boligen. Et spørsmål mange stiller seg, er når er det best å legge ut boligen for salg. Er det en spesiell tid på året hvor prisene er høyere enn ellers? Eller er det en periode hvor mange boliger er til salgs, og konkurransen om kjøpere er stor? Hvor lang tid vil det ta før boligen blir solgt? Det finnes statistikk som gir svar på disse spørsmålene, men gjennomsnittet er ikke alltid relevant for alle boliger. Det er derfor viktig å ta lokale forhold i betraktning.

Det er imidlertid tre tips til et vellykket boligsalg som alle selgere kan dra nytte av:

• Start planleggingen i god tid. Et boligsalg er en omfattende prosess, og det er mange ting som må gjøres før budrunden kan starte. Det er viktig å sette av nok tid til å få utført alle oppgaver skikkelig. Dette gjelder spesielt for de som ønsker å legge ut boligen for salg i en bestemt årstid.
• Få en oversikt over det som skal gjøres. Har man ikke solgt en bolig før kan prosessen virke overveldende. Velger man å ansette en megler har man naturlig nok mindre å tenke på, men det vil likevel være mange avgjørelser som selger må ta. En god start er å sette seg inn i hva et boligsalg innebærer.
• Kontakt megler for en verdivurdering. En dyktig megler kan også komme med tips om hvilken årstid som er mest egnet for akkurat dette boligsalget. Mange meglere tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering for å komme i kontakt med potensielle kunder. Første skritt på veien til et salg kan være å benytte seg av et slikt tilbud.

‍

Mer om når man bør selge bolig:

1.1. Gode tips til deg som skal selge bolig

1.2. Hvordan ordner jeg finansieringsbevis?

1.3. Finn den perfekte megleren for deg

Totalprisen for et boligsalg er avhengig av mange faktorer, som boligens beliggenhet, størrelse og standard, men det er vanlig å anslå at et boligsalg sjelden koster under 100.000 kroner. Et avgjørende element for totalprisen er om man ansetter megler, eller om man gjennomfører salget på egen hånd. Honorarer til megler er ofte den største utgiften ved et boligsalg, så dersom man velger å selge bolig uten megler kan man potensielt spare mye penger. Det er imidlertid viktig å huske at kostnadene for å selge bolig ikke bare er utgifter, men også det man eventuelt taper av salgsprisen.

Velger man å ansette en megler bør man kontakte flere meglere og etterspørre pristilbud. De fleste inkluderer flere ulike kostnader i sine tilbud, så det kan være nyttig å be om en spesifisert kostnadsoversikt for å få full oversikt over hva man betaler for. Det gjør det også lettere å sammenligne tilbud. Som kunde har man også mulighet til å velge mellom ulike betalingsmodeller.

De tre vanligste alternativer er som følger:

• Prosentvis provisjon av salget. Meglerens provisjon ligger vanligvis mellom 1 og 3,5 prosent av salgsprisen, avhengig av konkurransen på det lokale boligmarkedet. Denne betalingsmodellen fører til at meglers fortjeneste vokser i takt med salgsprisen. Fordelen med en slik avtale er at megleren også får utbytte av å jobbe for høyest mulig pris for boligen.
• Fastpris på provisjonen. Meglerhonoraret vil være uavhengig av salgssummen, og selger har en konkret sum å forholde seg til. Ulempen med denne løsningen er at et raskt salg vil gi den beste timeprisen for megler. Det er derfor mulig at megleren jobber for å få solgt boligen så fort som mulig, fremfor å anstrenge seg for å oppnå høyest pris.
• Timepris for antall timer brukt på salget. Vanlig timepris ligger på rundt 1500 til 2000 kroner. Denne betalingsmodellen gjør det vanskelig å forutse totalprisen, og oppfordrer heller ikke megler til å jobbe for maksimal pris eller få boligen solgt raskt.

Alle betalingsmodellene tar utgangspunkt i et minimumsbeløp for salg av boligen, gjerne rundt 40.000 kroner. Noen meglere har også diverse gebyrer, som for eksempel oppstartsgebyr og administrasjonsgebyr. I tillegg må man regne med utgifter for diverse tjenester, som for eksempel visning, taksering, fotografering, annonsering, produksjon av prospekt og lignende. Man kommer heller ikke utenom de faste satsene til staten for informasjonsinnhenting og tinglysing.

Velger man å selge bolig på egen hånd kan man spare mye penger fordi man slipper å betale honorarer til megler, som i de fleste tilfeller er den største utgiften knyttet til boligsalg. I tillegg kan man velge det billigste tilbudet for andre tjenester. Man må likevel huske at det man sparer i penger, må man selv investere i tid. Boligsalg er innviklet, og har man ikke solgt bolig før kan det ta betydelig tid å finne ut hvordan ting skal gjøres. Det viktigste argumentet for å benytte seg av en megler er at de er dyktige til å få flest mulig folk med i budrunden, noe som ofte er avgjørende for å få en god pris for boligen. Dette er noe å ha i bakhodet når man arrangerer et boligsalg på egen hånd.

‍

Mer om hva det koster å selge bolig:

2.1. Eiendomsmeglerens rolle ved et boligsalg

2.2. Forbered deg til budrunden

2.3. Hvor mye er din bolig verdt?

Før man skal selge en bolig er det viktig å forstå hva de ulike begrepene som benyttes betyr. Nedenfor følger en enkel forklaring på noen begrep som gjerne blir nevnt i tilknytning til et boligsalg:

Finansieringsbevis er et dokument fra banken som bekrefter hvor mye en person kan kjøpe bolig for, inkludert egenkapital og lån fra banken som har utstedt beviset.

Prospekt, også kalt salgsoppgave, inneholder viktig informasjon om boligen, som blant annet bilder og en generell beskrivelse av boligen, og lovpålagte opplysninger. Prospektet er ofte tilgjengelig på visning, og på hjemmesiden til eiendomsfirmaet som selger boligen.

Boligsalgsrapport gir grundig informasjon om bygningsdeler og byggtekniske forhold ved en bolig. Rapporten blir utarbeidet av takstmann etter befaring, og har som formål å dokumentere boligens standard for å unngå konflikter om feil eller mangler i etterkant av salget.

Tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen med fokus på avvik fra byggeforskriftene og boligens vedlikeholdsbehov. Rapporten blir utarbeidet av takstmann etter gjennomført befaring. Denne rapporten er særlig viktig dersom man har mistanke om skjulte problemer, som for eksempel vann- og/eller fuktskader.

Verdivurdering er et anslag av boligens antatte markedsverdi. Verdivurderinger utføres som regel av megler, og baserer seg på tilsvarende salg som er gjort i området, samt ikke-målbare forhold som kan gi utslag på salgssummen, som for eksempel inventar, utsikt, parkering, og utearealer.

Prisantydning er den prisen megler mener det er mulig å oppnå for boligen. Prisantydningen kan avvike fra verdien satt under andre omstendigheter, fordi den også tar hensyn til eksterne faktorer som for eksempel nabolag og trender.

‍

Mer om sentrale begreper knyttet til boligsalg:

3.1. Hva kan man lese i en boligsalgsrapport?

3.2. Når kan man droppe tilstandsrapport?

3.3. Slik sikrer man seg en korrekt verdivurdering

Det norske boligmarkedet styres av tilbud og etterspørsel. For selger vil det være en fordel å legge ut boligen for salg når tilbudet av tilsvarende boliger på markedet er lavt, og etterspørselen stor.

Statistikk viser at boligprisene i Norge øker mest i årets første måneder. Når sommeren kommer, får man som regel et prisfall i løpet av fellesferien, og så øker prisene igjen i august. Rundt juletider får man igjen et prisfall, før de stiger igjen over nyttår. Dette kan bety at antall boliger som legges ut for salg er relativt konstant, men at etterspørselen øker i periodene der prisen går opp. Det kan også innebære at etterspørselen er konstant, men at det er færre som selger i periodene der prisen går opp. Prisstigningen er uansett et resultat av at konkurransen om boligene som er til salgs er hardere i akkurat disse periodene. 

Betyr dette at det er best å selge bolig på våren og i august? Ikke nødvendigvis. Dersom mange eiere ser at prisene går opp i august kan alle tenke at dette er en god måned, og legge ut boligen for salg i samme tidsperiode. Da kan tilbudet plutselig overstige etterspørselen, og prisene vil falle. Legger man derimot boligen ut for salg i en roligere periode er man kanskje den eneste som tilbyr denne type bolig akkurat da, og prisen kan bli høy.

Hva som er beste årstid for salg, kan også til en viss grad også avhenge av hva slags bolig man skal selge. For unge voksne starter året gjerne i august, enten med studiestart eller overgang fra studier til jobb. Små leiligheter er derfor mest etterspurt i august, og det kan lønne seg å legge ut slike for salg på høsten. Eier man derimot et hus med tilhørende hage kan det være en fordel å selge dette når eiendommen er på sitt fineste, gjerne om sommeren når det blomstrer og hagemøblene står fremme. Det er nok denne livsstilen som vil friste interessenter til å legge inn bud, fremfor løvraking og snømåking.  

Man kan med andre ord tilrettelegge salget slik at boligens potensiale kommer til sin rett. Prisen vil også styres av antall boliger til salgs i området og antall boligkjøpere på jakt i samme marked. Dersom man ansetter en lokalkjent eiendomsmegler vil vedkommende forhåpentligvis ha verdifull innsikt i boligmarkedet, og kan komme med råd om den beste tiden å selge. Man må imidlertid huske at prisen til syvende og sist bestemmes av de som er med i budrunden. Det er derfor vanskelig å forutse hvilken pris man ender opp med til slutt, uansett hvilken tid på året det er. 

‍

Mer om hvilken årstid som er best egnet for boligsalg:

4.1. Hvordan beregnes meglerprovisjonen?

4.2. Slik selger du bolig uten megler

4.3. Gode tips for å lykkes med budrunden

Et vellykket boligsalg ender med en pris som både selger og kjøper er fornøyd med. For å ha de beste forutsetningene for å lykkes er det lurt å starte tidlig. Jo mer tid man har, desto større er sjansene for å gjøre et bra salg. Man må gjerne starte forberedelsene et år i forveien. På den måten kan man også velge hvilke årstid boligen skal legges ut for salg.  I følge statistikken er de beste månedene for boligsalg januar, mai og august. Tidspunkt for et bra salg er imidlertid avhengig av hva slags type bolig man skal selge.

I noen tilfeller kan det være behov for å sette i stand boligen før den legges ut for salg. Hvis man skal selge hus med hage ser man kanskje for seg at blomster skal blomstre og planter skal vokse når man har visning. I så fall må man begynne plantingen i god tid. Det er også viktig å få gjort unna alt hagearbeid, slik at dette ikke får oppmerksomhet på visningen. Skal man selge en mindre leilighet kan det lønne seg å se til at den er innflytningsklar når studiestart står for døren. I tillegg må man passe på at førsteinntrykket er godt. Noen malingsstrøk kan være på sin plass, og man må reparere ting som er ødelagt, som skjeve lister, løse dørhåndtak og dryppende kraner.

Alle forberedelsene man gjør leder til visningen. Dette er et avgjørende skritt på veien til en god pris. Det er derfor viktig at man velger tidspunkt for visning som kan passe for flest mulig. Det er vanlig å holde minst to visninger, én på kveldstid på en ukedag og én i helgen. Selve visningen bør være mer enn én time, slik at interessenter har tid til å komme og å se seg rundt. Det er også mulig at noen vil spørre om en privatvisning, og det er gjerne de som virkelig ser for seg at de skal legge inn bud. Det er derfor viktig at man også setter av tid til dette.

Etter at alle visningene er overstått venter budrunden. Den starter dagen etter siste visning med budfrist klokka 12:00. Etter hvert som folk legger inn bud vil fristen flytte seg, og budrunden kan derfor vare til langt ut på kvelden. Bud vil vanligvis inneholde kjøpesum og akseptfrist, men det er også mulig for budgiver å legge inn betingelser som overtakelsesdato, medfølgende hvitevarer, og lignende. Det er derfor avgjørende at selger har satt av tid til å motta og vurdere bud som kommer inn. Vinneren av budrunden er den som har fremsatt budet selger aksepterer innen fristen budgiver har satt. Det er naturlig nok vanlig å akseptere det høyeste budet, men selger står fritt til å avvise alle bud. Kjøper kan ikke angre budet når det er akseptert av kjøper.

Når budet er akseptert, starter prosessen med å forberede kjøpekontrakten. Megler inviterer til et felles kontraktsmøte på sitt kontor hvor begge parter møtes for signering. Dersom man selger boligen på egenhånd er det anbefalt å leie inn en megler eller advokat til å overse denne delen av salget. Siste steg er overtakelsen av selve boligen. Selger og kjøper møtes ved boligen, og gjennomfører en overtakelsesbefaring. Dette er kjøperens mulighet til å gå gjennom boligen og se at alt er i forventet stand. Når alle er fornøyde med tingenes tilstand overleveres nøkler.

‍

Mer om fremgangsmåter for et vellykket salg:

5.1. Fordeler og ulemper med gratis verdivurdering

5.2. Tips til en vellykket visning

5.3. Fordeler med å tegne boligselgerforsikring

Når man selger bolig, bør man også ta hensyn til skattereglene for boligsalg. Hovedregelen tilsier at det skal betales skatt av fortjenesten på et boligsalg. Heldigvis er det unntak til denne regelen som gjør at mange slipper å betale skatt. Fortjenesten er skattefri dersom man oppfyller betingelse for eiertid og botid. Enkelt forklart innebærer dette at man må ha bodd i boligen 12 av de 24 siste månedene, og eid boligen i mer enn ett år, for å få skattefritak.  Vær oppmerksom på at botid regnes fra den dagen man flytter inn i boligen, og avsluttes på det tidspunktet man aksepterer kjøpers bud, ikke når kjøpekontrakten ble signert.

Dersom man så vidt oppfyller disse kravene kan det være lurt å planlegge salget slik at man ikke tilfeldigvis faller utenom kravene til eier- og botid. Det gjelder også å være litt oppmerksom dersom man tror at man blir nødt til å selge boligen med tap. Man kan nemlig innrette seg slik at tapet blir fradragsberettiget, men dette gjør man ved å passe på at kravene til eier- og botid ikke er oppfylt.

‍

Mer om hva som er viktig å vite når du skal selge bolig:

6.1. Gode tips til deg som må selge bolig med tap

6.2. Lei ut boligen mens du venter på å få solgt

6.3. Når manglende egenkapital står i veien for boligdrømmen

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har når de skal selge bolig:

‍

Spørsmål:

Spiller det noen rolle når på året man selger bolig?

Svar:

Statistikken viser at det er prissvingning i boligmarkedet i løpet av året. Det kan derfor være nyttig å planlegge salget til en måned når det i følge statistikken er høyere priser. Skal man i tillegg kjøpe seg en ny bolig er det derimot litt vanskeligere å komme med et slikt råd. Da selger og kjøper man i det samme markedet og vinningen kan gå opp i spinningen.

‍

Spørsmål:

Hva mener man når man snakker om vårslipp av boliger?

Svar: 

Over flere år har man sett en tendens til at boligeiere ønsker å selge sine boliger i tiden rett etter påske. Det blir gjerne pekt på flere praktiske grunner til dette, som at man har tid til å forberede boligen i påskeferien, været tilsier at flere interessenter ønsker å gå ut og på visning, og at det passer best å flytte når sommeren melder sin ankomst. Det er derfor vanlig at man ser en kraftig økning av boligannonser i ukene etter påske, og dette blir ofte referert til som boligmarkedets vårslipp.

‍

Spørsmål:

Bør man kjøpe eller selge bolig først?

Svar:

Når man selger bolig skal man jo gjerne også kjøpe seg en ny bolig, og mange grubler over om det er best å selge eller kjøpe først. Kjøper man først har man tid til å finne den riktige boligen, men man kan også ende opp med to boliger over en lang tid dersom det blir vanskelig å selge den gamle. Selger man først har man budsjettet klart, men man blir kanskje stående uten en bolig hvis man ikke finner noe man vil ha før man må flytte.

Det er en fordel å kjøpe først hvis man planlegger å kjøpe en billigere bolig enn den man selger, eller hvis man har oppsparte midler så man kan klare doble kostnader i en periode. Det er lurt å selge først hvis man er usikker på hva man vil få for den gamle boligen, som igjen vil gjøre det vanskelig å vite hvor mye man kan by på en ny bolig.

Hvis man planlegger å selge bolig kan man finne mange gode artikler på Meglersmart og Boligsmart, som kan være til hjelp i prosessen. Les om hva en eiendomsmegler kan gjøre for deg. Eller hvordan man overdrar eiendom mellom søsken. Har du arvet et hus? Les mer om skatteregler for salg av arvet bolig her.

Drømmer du om å skape ditt eget hjem? Da kan kanskje et oppussingsobjekt være riktig for deg. Hvilke fordeler har man når man bor i et borettslag? Og hva er forskjellen mellom andelsleilighet og aksjeleilighet? Og hva er en såkalt selveier? Ved å sette deg inn i de ulike eieformene stiller du bedre rustet når det gjelder å foreta veloverveide valg under boligjakten!