Eierskifteforsikringer er en forsikring selger kan tegne i forbindelse med boligsalg. Forsikringen gjør at selger slipper å stå personlig økonomisk ansvarlig dersom det oppdages feil eller mangler etter salget. Heldigvis vil de aller fleste ikke få bruk for en slik forsikring, men det er som med de fleste andre forsikringer, det er bedre å ha den uten å trenge den, enn å trenge den når du ikke har den. I verste tilfelle kan eventuelle krav være på flere hundre tusen kroner, noe som er en økonomisk katastrofe for de fleste uten eierskifteforsikring. Kjøper kan komme med økonomiske krav i inntil fem år etter overtakelsen, og disse kravene kan være berettiget selv om skylden ikke ligger på selger. Man kan også bli holdt ansvarlig for feil man ikke visste om, hvis retten avgjør at man burde ha visst om det. Dersom konklusjonen er at kjøper har krav på erstatning, vil man med eierskifteforsikring ikke selv stå økonomisk ansvarlig. I tillegg slipper man selv å være involvert i saken, da man kan overlate alt av kommunikasjon og ansvar til advokater som har lang erfaring med tilsvarende saker.

I noen tilfeller blir eierskifteforsikring også omtalt som boligselgerforsikring. Dette er fordi det kun er selger av bolig som kan tegne en eierskifteforsikring, da forsikringens hensikt er å dekke det økonomiske ansvaret selger kan ha overfor kjøper. For kjøperen innebærer eierskifteforsikring at man må rette et eventuelt krav til forsikringsselskapet og ikke direkte til selgere av boligen. Fordelen for kjøperen vil i et slikt tilfelle være at man sannsynligvis vil få utbetalt det man har krav på, selv om selgeren ikke er betalingsdyktig, så fremt kravet er berettiget. Ulempen er at det kan være vanskelig å vinne frem på egen hånd, selv om kravet er berettiget ifølge avhendingsloven. Forsikringsselskapet ønsker selvsagt å betale ut så lite som mulig, og de kan bli en vrien motstander for både enkeltpersoner og advokater. Man kan oppleve å få kravene sine avvist, og det er kun rettsvesenet som kan omgjøre forsikringsselskapet avgjørelse. I slike tilfeller lønner det seg at man som kjøper har tilgang til spesialisert advokat, samt en egen forsikring som gjør at man slipper å betale eventuelle saksomkostninger.

‍

Mer om hva eierskifteforsikring er:

1.1. Trenger jeg eierskifteforsikring?

1.2. Hvem kan benytte seg av forkjøpsretten?

1.3. Hva er forskjellen på budfrist og akseptfrist?

Prisen for eierskifteforsikring kan være alt fra 2000 kroner og opp mot hele 40.000 kroner. Faktorer som påvirker prisen er både prisen på salgsobjektet, og hvilken type bolig det er snakk om. Selve forsikringspremien vil i de fleste tilfeller trekkes direkte fra salgssummen i oppgjøret via megler eller advokat i etterkant av salget. Hver boligtype har en egen promillesats. Andeler i borettslag regnes som billige forsikringer, og enebolig som de dyreste.

Eierskifteforsikring for leilighet ligger stort sett på 2-5 promille av salgssummen, og de fleste forsikringsselskaper operer med en minimumspris for hver boligtype. Maksprisen for eierskifteforsikring er mellom 20.000-50.000 kroner, også avhengig av boligtype og om det foreligger boligsalgsrapport. Dersom det ikke foreligger en boligsalgsrapport kan forsikringspremien blir noe dyrere.

Nedenfor følger en veiledende oversikt over priser for eierskifteforsikring:

• Enebolig: rundt 4,5 promille av salgssummen, minimum 9000 - 10.000 kroner.
• Selveierleilighet: rundt 3,25 promille av salgssummen, minimum 4000 - 4500 kroner.
• Andel og borettslag: rundt 2 promille av salgssummen, minimum 2000 - 2500 kroner.
• Tomt eller hytte og fritidseiendom: rundt 4,25 promille av salgssummen, minimum 7000 - 7500 kroner.

Det er i dag vanskelig å tegne eierskifteforsikring uten å gå via eiendomsmegler. Årsaken til at forsikringsselskapene gjør det på denne måten er at de mener det er tryggere å forholde seg til meglerfirma enn private boligselgere. Når ansvaret for boligsalget ligger hos profesjonelle aktører kan forsikringsselskapet være tryggere på at salgsobjektet er vurdert og taksert på en profesjonell måte, og sannsynligheten for berettigede krav i etterkant vil dermed være lavere. Meglerhusets avtale med forsikringsselskapet kan derfor også påvirke den endelige prisen for forsikringen.

Noen eiendomsmeglere vil hevde at det ikke er mulig å tegne eierskifteforsikring uten å gjøre det via en megler. Hvis man velger å selge boligen privat vil man altså gå glipp av denne muligheten, og dermed stå økonomisk ansvarlig dersom kjøper skulle rette krav i etterkant av overtakelsen. Dette stemmer ikke helt da det er flere selskap som tilbyr eierskifteforsikring i de tilfellene der kun advokat er involvert i oppgjørsoppdraget. Dette krever imidlertid at man benytter en advokat som har såkalt formidlingsansvar, altså at advokaten har en avtale med forsikringsselskapet, og som et minimum må advokaten stå for kontrakt og oppgjør i forbindelse med eiendomssalget. Forbrukerrådet opplyser om at det skal mye til før forsikringsselskapet kan nekte en privatperson å kjøpe en forsikring som de tilbyr i markedet, selv om man ikke har megler eller advokat i ryggen. Det forsikringsselskapene kan gjøre er å selge forsikring til privatpersoner for en høyere pris enn ellers. Dette er fordi forsikringsselskapet anser det som en større risiko å selge forsikring til deg som privatperson, når megler eller advokat ikke er involvert i noen deler av salgsprosessen.

Det er verdt å merke seg at det også finnes andre typer forsikringer knyttet til boligsalg enn eierskifteforsikring, men disse vil i de aller fleste tilfeller kun dekke de juridiske kostnadene, og ikke den faktiske økonomiske erstatningen man risikerer å bli holdt ansvarlig for.

‍

Mer om priser for eierskifteforsikring:

2.1. Gode råd for å vinne budrunden

2.2. Velg riktig megler for din bolig

2.3. Hvordan få utbytte av det som står i prospektet

Det er mange ord og uttrykk å holde styr på når man skal kjøpe og/eller selge bolig, og i enkelte tilfeller brukes begrepene noe overlappende. Nedenfor følger en oversikt over noen begreper som det er lurt å ha full forståelse for før man går i gang med boligkjøp eller -salg.

Avhendingsloven omhandler plikter og rettigheter for både kjøper og selger i forbindelse med salg av brukte boliger, og regnes som et rammeverk og supplement til andre skriftlige avtaler mellom kjøper og selger. Loven i sin helhet er tilgjengelig på Lovdata.no.

Boligkjøperforsikring er på mange måter kjøperens svar på eierskifteforsikring. Det finnes flere ulike varianter på markedet, men felles for slike forsikringer er at de ikke dekker utgiftene man har i forbindelse med å utbedre eventuelle feil og mangler ved boligen.  Boligkjøperforsikring dekker utgifter til juridisk rådgivning og eventuelle saksomkostninger i møte med kjøper og forsikringsselskapet der det foreligger en tvist. Her finnes det ofte ingen øvre grense, og man betaler ikke egenandel.

Boligselgerforsikring er rett og slett et annet ord for eierskifteforsikring.

Egenerklæring er en rapport om boligens tekniske og generelle tilstand. Den skal fylles ut av eieren/selgeren, og det er viktig at man får med all informasjon som er relevant for salget. Utfylt egenerklæring er et krav dersom man skal tegne eierskifteforsikring.

Opplysningsplikt innebærer at selger av en bolig må oppgi all informasjon som kan innvirke på salget. Dette gjelder naturlig nok forhold knyttet til selve boligen, men annen informasjon kan også falle inn under opplysningsplikten. Eksempler på dette kan være kjente utbygninger på nabotomt eller langvarige og alvorlige nabokonflikter.

Tilstandsrapport utarbeides av en takstmann etter en grundig befaring av boligen, og beskriver boligens tekniske tilstand. Rapporten skal blant annet inneholde avvik fra byggeforskriftene og hva som anses som normalt i forhold til slitasje og alder på boligen.

‍Takstmann anses av mange som en uavhengig tredjepart, og er den som utarbeider tilstands- eller boligsalgsrapport. I noen tilfeller kan takstmannen holdes ansvarlig for feil eller mangler som ikke ble avdekket i boligsalgsrapporten.

Boligsalgsrapport er til forveksling lik en tilstandsrapport, men har et spesielt fokus på ting som vil være relevant i forbindelse med eierskifte. Denne rapporten følger en bestemt bransjestandard, slik at det er lettere for kjøper å sammenligne ulike boliger på markedet.

Reklamasjon er en formell klage på feil eller mangler rettet til selger eller selgers forsikringsselskap i etterkant av overtakelsen. Reklamasjonsfristen er vanligvis på 5 år.

For å kunne kalle seg eiendomsmegler kreves det eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet, og det er dermed å anse som en beskyttet tittel. Megleren jobber først og fremst for selger av boligen, og vil i mange tilfeller være en nødvendig mellommann dersom man ønsker å kjøpe eierskifteforsikring. Megleren kan også ta seg av mesteparten av både det praktiske og det administrative arbeidet med boligsalget.

‍

Mer om sentrale begreper knyttet til boligsalg:

3.1. Hva kan en eiendomsmegler gjøre for deg?

3.2. Alt du må vite om boligselgerforsikring

3.3. Kan jeg selge uten megler?

Eierskifteforsikringen er basert på avhendingsloven, som regulerer hvilke rettigheter og plikter man har som selger av bolig i Norge. Et viktig punkt i avhendingsloven understreker at man som boligselger har opplysningsplikt. Det er altså avgjørende at man oppgir alt man har av relevante opplysninger om boligens tilstand når den selges. Dette er det absolutt viktigste man kan gjøre for å slippe eventuelle krav i etterkant. I forbindelse med salg av bolig og tegning av eierskifteforsikring skal man fylle ut et egenerklæringsskjema. Her er det viktig at man er helt ærlig, både om det man vet og det man ikke vet. Selv om man har eierskifteforsikring kan forsikringsselskapet i etterkant fremme et rettskrav mot den som selger dersom de mener at man ikke har oppfylt sin opplysningsplikt. Et slikt krav vil komme dersom man har oppgitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema, eller hvis det foreligger muntlige avtaler som går ut over de skriftlige.

Dersom det viser seg å være feil eller mangler ved boligen, som det ikke ble informert om ved salg og som mest sannsynlig ville ha endret utfallet av salgsavtalen dersom de var kjent, kan kjøper rette erstatningskrav mot selger. Kjøper kan komme med krav i hele fem år etter overtakelse. Etter fem år vil feil og mangler som oppdages av kjøper være utenfor reklamasjonsfristen, og kravet må anses som tapt.

Et berettiget krav kan ifølge avhendingsloven være:

• At tomten eller boligen er vesentlig mindre enn det som er oppgitt. (§ 3-3)
• At selger har holdt tilbake vesentlige opplysninger om eiendommen som vedkommende kan antas å ha kjent til. (§ 3-7)
• At selger har oppgitt direkte feil opplysninger.  (§ 3-8)
• At boligen er i en vesentlig dårligere tilstand enn det man har kunnet forvente ut fra salgspris og andre relevante forhold. (§ 3-9)

At feilen eller mangelen er “vesentlig” betyr i følge flere domsavgjørelser at den utgjør 5-6 prosent av salgssummen. Flere undersøkelser viser at man ikke nødvendigvis får en lavere salgssum selv om man informerer om feil og mangler før budrunden, så selger har alt å vinne på å være ærlig.

Eierskifteforsikringen dekker også bare mangler som man som selger ikke kunne eller burde visst om før salget. Det holder derfor ikke å svare «det var jeg ikke klar over» dersom feil eller mangler blir påvist. Man må også ta ansvar for forhold man burde vist om. Et forhold som ofte diskuteres er krav om erstatning for redusert boligverdi grunnet insekter eller skadedyr, som for eksempel skjeggkre. Hvis omfanget er av vesentlig grad kan det regnes som en vesentlig feil ved boligen. Et skadedyrfirma vil kunne anslå omtrent hvor lenge boligen har hatt problemer med insekter, og det kan anses som sannsynlig at man har holdt opplysninger om skadedyr tilbake med vilje. I et slikt tilfelle risikerer man at forsikringsselskapet reiser et krav til selger for å dekke utgiftene de måtte ha til kjøper.

En fordel med eierskifteforsikring er at uansett hva kjøper måtte klage på så kan man henvise vedkommende til forsikringsselskapet, slik at man selv slipper å bruke tid på småting og problemer som måtte oppstå. Eierskifteforsikringen kalles derfor ofte humoristisk for “klageforsikring” eller “kranglefantgaranti”, da svært mange reklamasjoner som kommer etter overtakelse er på mindre forhold som lett kan løses via forsikringsselskapet. Eksempler på vanlige reklamasjoner er såkalte “ikke-fysiske mangler”, som for eksempel vond lukt, sjenerende naboer, mangel på utsikt og lignende.

‍

Mer om tips for å unngå erstatningskrav:

4.1. Hvordan gjennomføre en god overtakelse av bolig

4.2. Alt du må vite før du tar på deg et oppussingsobjekt

4.3. Hva må du vite før du signerer overtakelsesprotokollen?

Eierskifteforsikring kan bestilles via en megler eller en advokat før boligen legges ut for salg. Det kreves at man har fylt ut et egenerklæringsskjema. Selve forsikringsbeviset får man på kontraktsmøtet, og premien trekkes fra den endelige salgssummen. Forsikringen vil vanligvis aktiveres etter budaksept, men dette varierer litt mellom de ulike selskapene. Siden reklamasjonsfristen på boliger er fem år er dette også varigheten på forsikringen. Det vil si at forsikringsselskapet tar seg av alt av klager fra kjøper de neste fem årene, uansett om det er en berettiget reklamasjon eller ikke.

Eierskifteforsikring kan ikke tegnes etter at boligen er lagt ut for salg, og man kan heller ikke tegne denne forsikringen dersom det er snakk om:

• tvangssalg
• næringseiendom
• obligasjonsleiligheter
• salg til leieboer
• salg til nær slekt og familie eller personer som har bodd på eiendommen
• salg av bolig under oppføring
• salg som knyttes til bustadoppføringsloven 

Egne regler gjelder også småbruk og landbrukseiendom, samt kombinasjonseiendom. Her er det ofte krav om tilstandsrapport. I andre tilfeller vil ikke tilstandsrapport være et krav, men dersom en slik rapport ikke foreligger kan det føre til at forsikringspremien blir dyrere siden den representerer en større trygghet for forsikringsselskapet på at boligen er slik kjøper forventer.

Til syvende og sist er det selger selv som avgjør om eierskifteforsikring er noe han/hun har bruk for. Man bør uansett tenke over om det kan være feil og/eller mangler ved boligen som man ikke kjenner til, selv om man har bodd der i mange år og tror man kjenner boligen ut og inn. Flere feil og mangler vil ikke nødvendigvis være synlig før boligen blir utsatt for en annen type bruk enn tidligere, for eksempel hvis det flytter inn en barnefamilie i en bolig der det tidligere har bodd et gammelt ektepar.

Dersom man bestemmer seg for å anskaffe eierskifteforsikring er det viktig at man leser vilkårene nøye, da det kan være store variasjoner mellom de ulike selskapene i hva som dekkes av forsikringen.

‍

Mer om hvordan man skaffer eierskifteforsikring:

5.1. Hva skal megler ha for salget?

5.2. Hva er boligkjøperforsikring?

5.3. Hvordan få nytte av boligsalgsrapporten

Eierskifteforsikring er en relativt dyr forsikring, og det er naturlig å spørre seg om dette er noe man i det hele tatt trenger når man skal selge bolig. Hvis man har bodd i boligen lenge og kjenner den godt vet man kanskje at det er begrenset hva som kan dukke opp av feil og mangler. Det kan dermed virke dyrere å kjøpe forsikringen enn det er verdt. Dersom man er helt ærlig i løpet av prosessen, og man er rimelig sikker på at boligen ikke har noen skjulte feil og mangler, så er det kanskje ikke nødvendig med en eierskifteforsikring.

Hvis man derimot er usikker på hva som befinner seg bak fasaden kan det absolutt lønne seg å kjøpe eierskifteforsikring. Dersom boligen man selger er et eldre hus, eller man rett og slett ikke vet så mye om tidligere bruk, kan forsikringen gjøre at man sover bedre om natten, siden man er trygg for eventuelle overraskelser som kan komme de neste fem årene.

Også eiere av nyere boliger kan ha behov for en eierskifteforsikring. Nettopp det at boligen er av nyere dato kan fort vise seg å være en ulempe for den som selger. Siden kjøper kan forvente at det ikke er feil eller mangler med en nyere bolig, vil det også kunne være lettere for vedkommende å vinne frem med kravene sine i en eventuell tvist.

Eierskifteforsikring vil også sikre selger mot feil i tilstands- og/eller boligrapporten. I mange saker skyldes erstatningskravene feil eller slurv i takseringen eller gjennomgangen av boligen, slik at den egentlige feilen er gjort av takstmannen. Likevel er det den som selger som vil stå ansvarlig overfor kjøper av boligen, og man må rette sitt eget krav mot takstmannen etterpå. Siden man teknisk sett ikke har tapt penger, men bare mistet penger som var uberettiget i utgangspunktet kan det være vanskelig å vinne frem med et slikt krav. Dersom man har eierskifteforsikring er det derimot forsikringsselskapet som må rette krav mot takstmannen for å få utgiftene sine dekket. I et borettslag er det også selger av andelsleilighet som står ansvarlig for at alle opplysningene som gis til kjøper er korrekt. Det gjelder også opplysningene som blir videreformidlet fra borettslaget, også om disse viser seg å være feilaktige. Hvis det blir oppdaget i etterkant at det er feil i konstruksjon, drenering, elektrisk anlegg eller lignende, kan man bli holdt økonomisk ansvarlig for utbedringen av manglene det gjelder.

‍

Mer om hvem som trenger eierskifteforsikring:

6.1. Hvem bestemmer i et borettslag?

6.2. Alt du må vite før du selger leiligheten din

6.3. Når trenger man eierskifteforsikring?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål knyttet til eierskifteforsikring:

‍

Spørsmål:

Hva dekkes av eierskifteforsikring?

Svar:

Som selger av en bolig er man ansvarlig for feil og mangler som medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes da salget ble inngått. Hvis det i tillegg er gitt mangelfulle opplysninger eller informasjon som kunne påvirket salget er tilbakeholdt kan selger holdes ansvarlig, og måtte betale erstatning eller gi prisavslag til kjøper. Dersom kjøper har et berettiget erstatningskrav og det er tegnet eierskifteforsikring, vil forsikringsselskapet betale erstatning til kjøper.

‍

Spørsmål:

Hva dekkes IKKE av eierskifteforsikring?

Svar:

Eierskifteforsikring vil aldri dekke mer enn selgers ansvar etter avhendingsloven, da det er en ansvarsforsikring, ikke en forsikring av bygningen. Forsikringen dekker heller ikke feil eller mangler som oppstår mellom avtaleinngåelse og overtagelsen, eller etter overtagelsen. Forhold som selger har påtatt seg ansvaret for overfor kjøper i forbindelse med kontraktsinngåelsen eller overtakelsen, såkalte selgerforpliktelser, faller også utenom.

‍

Spørsmål:

Hvor kjøper man eierskifteforsikring?

Svar:

Eierskifteforsikring kan skaffes via eiendomsmeglere eller spesialisert advokat. Det er vanlig å tegne eierskifteforsikring ved oppgjørsoppdrag, så fremt boligen ikke har ligget ute i markedet for salg før forsikringen etableres.

‍

Spørsmål:

Hvis forsikringen varer i 5 år og jeg selger boligen før den tiden har gått, vil forrige eiers forsikring fortsatt gjelde ved mitt salg?

Svar:

Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar, og er derfor knyttet til selgeren og ikke selve boligen. Når boligen skal selges videre av nåværende eiere, er ikke de dekket av den forrige eierens forsikring. De må tegne en egen eierskifteforsikring for å sikre sitt eventuelle ansvar overfor kjøper. Dersom selger får et krav rettet mot seg, som viser seg å være de tidligere eiernes ansvar, kan det i noen tilfeller være mulig å tilbakevise et krav til forrige salgsledd.

Dersom man selger boligen uten eierskifteforsikring, har man ingen tredjepart å støtte seg til dersom man kommer i konflikt med kjøperen. Det kan derfor være lurt å sette seg grundig inn i alle detaljene rundt salg, og deretter ta avgjørelsen om man skal utelate eierskifteforsikring eller ikke. Dersom man ønsker å spare penger på salget, finnes det kanskje andre ting man kan gjøre for å gjennomføre et vellykket salg.