Kjøp og salg av bolig er en stor, privatøkonomisk transaksjon, for de fleste av oss den største vi noen gang kommer til å gjøre. Derfor er det veldig viktig at du finner rett megler til jobben, som har kompetansen og erfaringen som trengs for å få best mulig pris for eiendommen din. Dersom du finner en lokalkjent megler som har lang erfaring med og kompetanse på den type bolig du skal selge, har du kommet et godt stykke på vei mot et godt boligsalg. En god megler vil ikke bare kjenne markedet, men vil også vite hva som må gjøres for å øke interessen omkring akkurat din eiendom.

Oppgaven til en eiendomsmegler er altså å bistå innen kjøp og salg nybygg, brukt bolig, fritidsbolig, næringseiendom og tomter. En god megler kan gi stor uttelling i en eventuell budrunde, slik at du får flere titusener mer enn du ellers ville fått. 

Oppgavene til en eiendomsmegler inkluderer blant annet:

• Megling av brukt bolig, fritidseiendom, tomter, nybygg og næringseiendom
• Verdivurdering av bolig basert på kunnskap om det lokale markedet
• Utvikling av salgsstrategi i samarbeid med selger
• Tilrettelegging og presentasjon av eiendommen for potensielle kjøpere
• Anbefalinger og henvisning til boligstylist
• Fotografering av boligen for prospekt og salgsannonse
• Utarbeiding av markedsmateriell
• Markedsføring av eiendommen på nett og i aviser
• Utarbeidelse av prospekt
• Arrangering og gjennomføring av visninger
• Administrering av budrunden
• Innhenting av offentlige dokumenter
• Håndtering av skjemaer, tinglysing og kontrakter
• Håndtering av det økonomiske oppgjøret
• Kjøpshjelp i forbindelse med ny bolig
  

Det vil variere mye hvor langt til meglerarbeidet tar, da dette er avhengig av en rekke ulike faktorer. Generelt sett har et boligsalg et tidsperspektiv på seks måneder fra start til slutt, men det er heller ikke uvanlig at salget tar lengre tid.

‍

Mer om hvorfor en god megler er avgjørende:

1.1. Hvorfor benytte seg av en eiendomsmegler

1.2. Hvordan du velger riktig megler

1.3. Hvordan få mest mulig ut av megleren

Prisen for meglertjenester vil være veldig varierende, og du kan stort sett velge mellom to ulike betalingsmodeller: provisjon og timebetaling. I tillegg vil det være en rekke faste utgifter, for eksempel innhenting av dokumentasjon fra kommune og kartverk, samt markedsføring, tilstandsrapport og eierskifteforsikring. 

Alt i alt vil utgiftene du har i forbindelse med et boligsalg, som oftest ende på over 100.000 kroner, litt avhengig av salgssummen og hvor mye arbeids som kreves før salget. 

Provisjon av salgssummen

Mange meglere tar en viss prosentandel av salgssummen som betaling, som vil si at meglers provisjon vil øke i takt med prisen på boligen. Det varierer litt mellom de ulike meglerne hvor mye de tar i provisjon, men den ligger vanligvis mellom 1 - 4 prosent av salgssummen. I den forbindelse kan det være greit å nevne at det ikke er tillatt med såkalt progressiv provisjon, som vil si at megler tar en høyere provisjon dersom salgsprisen når en viss sum. 

Fastpris

Fastpris er ikke vanlig blant eiendomsmeglere. Derimot finnes det andre boligsalgstjenester som kan hjelpe deg gjennom salgsprosessen, som tar betalt i fastpris, derunder DnBs tjeneste Samsolgt og det nokså nye konseptet Himla fra Fana sparebank. Dette kan fort koste mindre enn å bruke en vanlig eiendomsmegler, men vær oppmerksom på at fastprisen som regel ikke inkluderer alle de samme tjenestene. Om du vurderer å benytte deg av alternative boligsalgstjenester heller enn en megler, er det viktig å sette seg inn i hva som egentlig er inkludert i fastprisen og hva du eventuelt må gjøre selv.

Timebetaling 

Dersom du skal betale for en megler på timebasis vil prisen som regel være rundt 2.000 kroner per time. Det er imidlertid vanlig at eiendomsmeglere har en minstepris på rundt 40.000 kroner. Det er dermed ikke gitt at det blir billigere med timebetaling selv om det ofte kan se slik ut ved første øyekast. I tillegg tilkommer det en god del faste utgifter som ikke vil være en del av denne timebetalingen.

Ofte ikke inkludert i prisen

Det vil kunne variere litt fra megler til megler hva som er bakt inn i provisjonen, og hva som vil medføre ekstra kostnader. Derfor er det viktig at du har et helhetlig perspektiv på de pristilbudene du får, og spør om utdypende informasjon dersom du er usikker på noen av postene. 

Dette vil vanligvis ikke være inkludert i prisen:

• Oppstartsgebyr, også kjent som tilretteleggingsgebyr eller planleggingskostnader
• Kopier av prospekt som deles ut på visning
• Markedsføringspakker eller annonsepakker
• Fotografering
• Oppgjørsgebyret som skal dekke kostnadene for transaksjonen mellom selger og kjøper
• Tilstandsrapport utført av en takstmann
• Visning er ofte noe du betaler for per gang
• Tinglysing og innhenting av informasjon fra for eksempel Kartverket eller kommunen

‍

Mer om hva det koster å engasjere eiendomsmegler:

2.1. Hva det koster å bruke eiendomsmegler

2.2. Provisjon eller timebetaling?

2.3. Hvordan meglere beregner provisjon

Prisantydning er den summen megler antar at du kan få for boligen, og skal gjenspeile både boligens verdi, markedsverdien og selgers ønsker. Prisantydningen kan overleveres muntlig fra megler til selger, og har i alle tilfeller ingen verdi i banken dersom du skal søke om lån eller refinansiering.

Verdivurdering/E-takst er boligens antatte verdi i markedet, og fastsettes av megler ut ifra faste kriterier og bruk av skjønn. E-takst er dagens bransjestandard for verdivurdering, og det er denne som brukes av banken dersom du søker om lån. Merk deg at prisantydningen ikke nødvendigvis er den samme som e-taksten.

Boligsalgs- eller tilstandsrapport er resultatet av takstmannens befaring på eiendommen. I denne rapporten skal det være informasjon om blant annet branntekniske forhold, fuktskader, og informasjon om det elektriske anlegget. Du er ikke pålagt å ha en tilstandsrapport, men mange kjøpere er skeptiske til å kjøpe en eiendom der dette ikke foreligger.

Budrunde er kanskje den mest avgjørende delen av boligsalget. Det finnes ingen formelle krav til hvem som skal avholde budrunden, men det er mange regler som skal følges. Av den grunn er det mange som foretrekker å overlate dette til en eiendomsmegler. Alle bud er bindende.

Kjøpekontrakten skal fylles ut av selger og kjøper i fellesskap, helst sammen med advokat eller megler. Denne kontrakten skal dekke alle juridiske forhold med transaksjonen.

Skjøte dokumenterer eierskifte av eiendommen, og er en offentlig registrering av avtalen fra kjøpekontrakten. Rent formelt kalles dette tinglysing av eierskifte, og vil vanligvis utløse en dokumentavgift.

Eierskifteforsikring er også kjent som boligselgerforsikring, og vil helt eller delvis dekke ditt ansvar overfor kjøper dersom det skulle oppstå konflikter. Dette kan representere en trygghet for begge parter, spesielt dersom det er snakk om eldre boliger med potensielt skjulte feil og mangler som ikke kommer frem i en tilstandsrapport.

Boligkjøperforsikring er kjøperens svar på eierskifteforsikring, og sikrer kjøper hjelp fra spesialiserte advokater dersom det skulle oppstå en tvist mellom kjøper og selger. 

‍

Mer om hvilke begreper du burde kunne:

3.1. Ulike former for verdivurdering

3.2. Hva en tilstandsrapport innebærer

3.3. Hvorfor det er lurt å ha eierskifteforsikring

‍Sammenlign tilbud fra flere ulike aktører. Dette kan du gjøre enkelt og uforpliktende på Meglersmart. La meglerne konkurrere om å få oppdraget ditt, men pass på at du ikke bare fokuserer på lave honorarer eller høy verdivurdering. Dersom verdivurderingen er unormalt høy kan det skremme potensielle kjøpere fra å komme på visning.

Velg en lokal megler. På den måten unngår du unødvendige reiseutgifter, i tillegg til at du får en megler som sannsynligvis er lokalkjent med god oversikt over markedet boligen skal selges i.

Kjøp alt fra samme tilbyder. Dersom du kan få en pakkepris som inkluderer alt du trenger, vil dette sannsynligvis være billigere enn å kjøpe tjenestene hver for seg. Dette kan for eksempel inkludere fotografering eller boligstyling.

Gjør deler av salgsjobben selv. Dersom du føler du har kontroll på sakene er det ingenting i veien for at du gjør deler av arbeidet selv, men husk at det kan være lurt å overlate de mest kompliserte dokumentene til fagfolk.

Velg meglertjenester fra banken din. Dagligbanken din vil ofte kunne gi deg et godt tilbud på meglertjenester, så det kan absolutt lønne seg å forhøre seg der. 

Selg boligen uten megler. Det er helt klart penger å spare på å velge bort megler fullstendig, men dette krever mye av deg som selger. Du har mange regler og forskrifter å sette deg inn i, og du vil stå alene om den juridiske og økonomiske risikoen. I tillegg er det ofte slik at boligkjøpere foretrekker å kjøpe boliger der fagfolk er involvert i prosessen, da dette representerer en viss trygghet. 

Er megleren verdt pengene?

Det er snakk om veldig store verdier for både kjøper og selger når boliger skal omsettes, og begge parter er opptatt av at det skal foregå på en trygg måte. Det er her megler kommer inn og representerer en trygghet for begge parter, og de fleste synes nok at det er verdt prisen.

Likevel kan du altså spare betydelig mye penger dersom du velger å ta jobben selv. Bare husk at du burde ha de riktige forutsetningene, da det innebærer en viss risiko for deg både juridisk og økonomisk. 

Hvis du synes provisjonen er veldig høy, så husk at både du og megler vil tjene på et godt salg. Bare ett ekstra bud som en følge av meglers innsats og nettverk kan bety 40 - 50.000 kroner mer for deg, noe som tilsvarer en gjennomsnittlig meglerprovisjon.

‍

Mer om hvordan du kan spare penger:

4.1. Hvordan du selger bolig uten megler

4.2. Hvordan du kan få en bedre pris på meglertjenester

4.3. Hva du kan føre som fradrag på skatten

Før boligen kan klargjøres for salg må den verdivurderes slik at du kan få prisantydning og e-takst. En enkel verdivurdering er ofte en tjeneste du kan få gratis, men dersom du skal ha e-takts i tillegg vil det vanligvis være en betalt tjeneste. Når megler er på besøk kan du med fordel be han eller hun om å gi deg en visning av boligen, slik at du får et inntrykk av hvordan vedkommende kommer til å presentere boligen og svare på eventuelle spørsmål.

Når megler skal utarbeide e-taksten innebærer det en grundig befaring av boligen, samt innhenting av informasjon om boligens historikk, eventuelle felleskostnader og utvikling i nærområdet. Verdien beregnes videre ut fra faste kriterier som kvadratmeterpris, beliggenhet og referanser fra tidligere eiendommer.

Megler vil ta seg av alt det praktiske knyttet til både markedsføring, visning og budrunde dersom du ønsker, du trenger ikke engang å være tilstede på visningsdagen. Dette innebærer at megler vil lage en salgsrapport, planlegge markedsmaterielle, legge ut boligen for salg, tilrettelegge og arrangere visning, i tillegg til å administrere eventuelle bud som kommer inn i etterkant.

Dersom boligen blir solgt er det også megler som tar seg av selve oppgjøret. Dette innebærer:

• Håndtering av kjøpekontrakt og eventuell eierskifteforsikring
• Håndtering av kjøpesummen
• Tinglysing av eierskifte
• Sletting av heftelser som hviler på eiendommen
  

Det er kontrakten mellom deg og kjøper som avgjør tidspunkt for overtakelse, og vi anbefaler at dere holder dere til denne datoen. Du burde altså ikke la kjøper overta boligen før du har fått bekreftet av megler at kjøpesummen har kommet inn på meglers klientkonto. Hvis ikke risikerer du at kjøper holder tilbake hele eller deler av summen på grunn av påståtte mangler ved boligen.

‍

Mer om salgsprosessen med megler:

5.1. Vår komplette guide til visning

5.2. Hvordan du selger bolig

5.3. Hva du må huske i forbindelse med overtakelse

Det er viktig at du tar deg tid til å sette deg inn i de alternativene som finnes før du velger en eiendomsmegler. Valget du tar kan som tidligere nevnt ha stor betydning for den endelige salgssummen. Her har vi samlet våre aller beste råd til deg som skal velge eiendomsmegler.

Bruk anbudstjenester. Dersom du legger oppdraget ditt ut på anbud kan du lene deg tilbake og vente på pristilbudene fra flere meglere. Hos oss på Meglersmart kan du registrere oppdraget ditt helt gratis og uforpliktende.

Det billigste er ikke nødvendigvis det beste. Det er viktig å undersøke nøye hva du egentlig får for pengene. Dyktige meglere vet å ta seg betalt, men det er også en grunn til at de regnes som dyktige. Dersom du har en megler med lang erfaring og et stort nettverk kan dette ha mye å si for den endelige salgsprisen. Mindre erfarne meglere er mer tilbøyelig til å tilby deg en lavere pris for å få oppdraget.

Velg en lokal megler. Lokalkunnskaper kan være alfa og omega når det kommer til boligsalg. En lokalkjent megler kan sitte på viktig informasjon om området som kan bidra til å øke verdien på eiendommen som skal selges.

Gå etter spesialkompetanse. Det er ikke helt vilkårlig hva slags type eiendom som selges. Er det snakk om en hytte ved sjøen? Et gårdsbruk på landet? Eller kanskje du skal selge unna en del av tomten din? Dersom megleren bare har solgt byleiligheter før burde du nok vurdere å bytte megler til en som har erfaring med lignende salgsobjekter.

Stol på magefølelsen. Dersom du har mulighet til å invitere ulike meglere på besøk før du bestemmer deg har du også en god mulighet til å se hvordan megler fungerer med din bolig. Hvis dere har god kjemi, og du føler at vedkommende utstråler trygghet og kompetanse, er det stor sannsynlighet for at dette vil fungere veldig bra også på visning.

‍

Mer om kunsten å velge megler:

6.1. Salg av landbrukseiendom

6.2. Hvordan du selger hytte

6.3. Hva du må huske når du skal selge tomt

Her kommer noen spørsmål som mange har stilt seg når det gjelder eiendomsmeglere:

‍

Spørsmål:

Kan jeg prute på eiendomsmegleren?

Svar: 

Ja. Det kan være store forskjeller i pris mellom de ulike meglerne, og det er ikke ofte prisforskjellen har en naturlig forklaring. En del meglere vil dermed ha litt å gå på når det kommer til pris. Dersom det er stor konkurranse mellom meglerne i området øker det sannsynligheten for at du kan få presset ned prisen. Dette er spesielt aktuelt i større byer. Sjekk gjerne våre prisguider til blant annet Oslo, Bergen og Trondheim.

Spørsmål:

Vi er ferdig med overtakelsen, men jeg har fortsatt ikke fått pengene på konto. Megleren min sier det kan ta et par uker, men kan dette stemme?

Svar:

Megleren din har helt rett, det er noen formaliteter som må på plass før du kan få pengene på konto, og dette kan ta litt tid. Før pengene kan utbetales fra meglerens klientkonto må boligen tinglyses hos Kartverket. Dette innebærer at skjøtene sendes til Kartverket som fører dem inn i grunnboken, før de sendes tilbake til megler. Det er ikke uvanlig at saksbehandlingstiden er opp mot 14 dager. Her kan du lese mer om dokumentavgift og overtakelse.

Spørsmål:

Megleren min anbefaler meg å ikke pusse opp badet, men jeg er sikker på at det kan øke verdien på boligen min. Har megleren rett?

Svar:

Selv om meglere som oftest ikke er utdannet innen interiør, vil de ofte ha lang erfaring med presentasjon av boliger. En god megler vil altså vite hva som lønner seg med hensyn til oppussing og utbedringer. Det er nemlig ikke alltid det lønner seg å pusse opp før du selger. Spesielt bad og kjøkken er rom som ofte er dyre å pusse opp, og du er ikke garantert at du tjener inn igjen disse utgiftene når du selger. Her kan du lese mer om kjøp og salg av oppussingsobjekter.

Spørsmål:

Boligen er solgt, og overtakelsen er om et par uker. Likevel har jeg allerede fått faktura fra eiendomsmegleren, er dette lov?

Svar:

Ja. Megleren kan sende faktura etter at avtalen mellom deg og kjøper har blitt inngått, altså fra budet er akseptert. Noen velger å sende faktura med en gang, mens andre venter til overtakelsen og oppgjøret er i orden. Vi anbefaler at du forhører deg om betalingsfristen når du skal velge megler slik at du slipper å bli overrasket. Her kan du lese mer om hva det koster å selge bolig.

Spørsmål:

Megleren vår er veldig ung, og det gjør meg bekymret. Burde vi finne en som har mer erfaring?

Svar:

Unge meglere har kanskje mindre erfaring, men på en annen side vil de også kunne være mer sultne på suksess, og dermed jobbe hardere. I tillegg vil de ofte kunne gi deg en bedre pris enn sine eldre kolleger. Vi anbefaler at du velger megler basert på andre kriterier enn alder alene. Husk også at populære meglere kan ha svært mange oppdrag samtidig, og dermed ha mindre tid til å konsentrere seg om ditt prosjekt.

Dersom du planlegger og selge bolig anbefaler vi at du tar en titt på artiklene våre på Boligsmart og Merglersmart. Her finner du råd om både oppussing, boligstyling og når på året det er lurt å selge bolig.‍

Hvis du ikke skal benytte deg av meglertjenester kan det lønne seg å sjekke Advokatsmart, hvor du kan få kontakt med advokater som er eksperter på eiendomsrett. I tillegg finner du gode artikler om for eksempel reklamasjon eller mangler, som er begreper man kan støter på i forbindelse med boligsalg.

En annen ting mange ikke tenker over i dagens boligmarked er at du kan ende opp med å selge boligen din med tap. Dette utløser egne regler i forbindelse med for eksempel skatt og fradrag.

For deg som er på flyttefot anbefaler vi å ta en titt på  artiklene vår om flytting. Vi har gode råd for det meste du kan tenke deg å lure på. Trenger du å leie flyttebil? Ser du mørkt på å ta flyttevasken selv? Et flyttebyrå kan skreddersy akkurat den pakken du trenger. På Flyttesmart kan du sammenligne tilbydere over hele landet, og velge det som passer ditt oppdrag og budsjett.