Enkelt forklart går en verdivurdering ut på at en profesjonell megler beregner hvilken pris du vil kunne oppnå for boligen hvis du skulle legge den ut for salg på et visst tidspunkt. Verdien på boligen bestemmes av hva potensielle kjøpere er villig til å betale. En verdivurdering er altså en kvalifisert gjetning megleren gjør basert på erfaring, markedskunnskap, informasjon om din bolig og statistikk. Det er først når boligen faktisk er solgt at du får fasiten på om verdivurderingen var riktig.

En rekke faktorer blir lagt til grunn når megleren skal foreta en verdivurdering. For eksempel boligens beliggenhet, romløsning, standard, areal, lysforhold, støyforhold, nærhet til butikker og offentlig kommunikasjon og parkeringsmuligheter. Noen faktorer vil veie positivt og bidra til å trekke prisen opp, andre virker motsatt. Femte etasje med utsikt er bra. Femte etasje uten heis, ikke så bra. Sentral beliggenhet er et stort pluss, men har du busstopp rett utenfor soveromsvinduet, er det mindre gunstig.

E-takst

I 2016 ble E-takst innført som bransjestandard for verdivurdering av boliger i Norge etter initiativ fra Finanstilsynet. Hensikten var å få alle meglere til å bruke de samme vurderingskriteriene og på den måten redusere feilprising. E-takst er en elektronisk takst og vil i praksis si at du får verdivurderingen på e-post, i tillegg til at den legges inn i en database der den vil være tilgjengelig for banken. Dette forenkler prosessen med refinansiering siden banken da lett kan se verdistigningen. 

Når du skal selge bolig er verdivurdering noe av det første megleren foretar seg. Det kan være verdt å merke seg at verdivurderingen i E-taksten og prisantydningen ikke trenger å være sammenfallende. Prisantydningen er den summen selger og megler tror det er mulig å oppnå. E-taksten derimot er gjerne en noe mer nøktern vurdering og reflekterer den prisen det er rimelig sikkert at boligen vil gå for - og er altså det tallet banken forholder seg til.

Skal du refinansiere boligen din, for eksempel ta opp mer lån med boligen som sikkerhet eller forsøke å få bedre lånebetingelser, vil banken legge E-taksten til grunn for sin vurdering.

En annen grunn til at mange velger å få en verdivurdering er for å kunne ha en uhildet vurdering i forbindelse med arveoppgjør der en part skal kjøpe ut en eller flere andre parter. Verdivurderingen er en kvalifisert vurdering av boligens markedsverdi i øyeblikket. Men selv om E-takst har gjort verdivurderingene mindre sprikende enn før, vil det alltid være mange variabler og ingen fasitsvar.

I situasjoner som arveoppgjør og skilsmisser, eller hvis en partner skal kjøpe seg inn i en bolig, er det derfor tilrådelig å få verdivurdering fra flere meglere og så bruke gjennomsnittet som grunnlag.

‍

Mer om hva en verdivurdering går ut på:

1.1. Hvordan sjekke verdien på boligen din 

1.2. Hvordan verdivurderingen foregår

1.3. Vår komplette guide til e-takst

Hva må du egentlig betale for en verdivurdering? Det korte svaret er mellom 0 og 5.000 kr. For noen år siden - før innføringen av E-takst - var det svært vanlig at meglere tilbød gratis verdivurdering i håp om å få salgsjobben. Og selv om det fortsatt kan være mulig å få gratis verdivurdering - særlig på steder og i perioder der konkurransen mellom meglerne er hard - er det mindre vanlig i dag. 

En årsak er bankene ikke lenger vil godta uformelle verdivurderinger, men kreve en formell takst i form av E-takst. Ønsker du verdivurdering i forbindelse med refinansiering av boliglånet, må du altså belage deg på å betale for tjenesten. Skal du selge bolig, er det imidlertid ofte mulig å få “gratis” E-takst, det vil si at denne inngår i pakken du kjøper fra megleren.

Hvor mye du må betale for E-takst, varierer ut i fra en rekke faktorer og da spesielt boligmarkedet i øyeblikket og boligens beliggenhet. Har meglerne travle dager vil de kreve en høyere pris enn i perioder der det er lengre mellom oppdragene. Prisen ligger gjerne mellom 1.000 og 5.000 kr. Ligger eiendommen din langt unna meglerkontoret, kan det hende at prisen blir høyere. 

Hvis du skal ha en verdivurdering i forbindelse med salg av boligen, så husk at prisen på hele boligsalget - er langt viktigere enn de tusenlappene du eventuelt må bruke på en verdivurdering. Med andre ord: Du bør heller fokusere på å få megleren til å godta en litt lavere provisjon enn å prute på verdivurderingen. En eiendomsmegler som ligger lavt i pris, gjør dette gjerne av ren nødvendighet for å få oppdrag. Og hvis en megler er dyr, er det gjerne på bakgrunn av at vedkommende oppnår høye priser.

Alternativer til verdivurdering

Skal du selge bolig, er det ingen vei utenom en formell verdivurdering og E-takst. Men hvis situasjonen er at du primært bare ønsker å få en formening av verdien av boligen din, uten at du har konkrete salgsplaner, finnes det andre løsninger - som er helt gratis. På nettet finnes nemlig flere boligpriskalkulatorer som kan gi deg et overslag. Svaret disse gir aksepteres ikke av banken. Følg også med på boligmarkedet og se hva tilsvarende boliger går for i ditt område.

‍

Mer om hva en verdivurdering koster:

2.2. Mer om priser på verdivurdering av hus

2.2. Kan jeg få verdivurderingen gratis?

2.3. Alt om verdivurdering på nett

Det er ganske mange begreper som svirrer rundt i forbindelse med verdivurdering og de færreste av dem er selvforklarende. Her skal vi forsøke å forklare noen av de mest sentrale.

‍Verdivurdering: En vurdering av boligens / eiendommens anslåtte verdi i markedet. Verdivurdering utføres av autoriserte eiendomsmeglere. Boligens verdi styres av markedsverdien, det vi si hva kjøperne er villig til å betale for den. 

E-takst: Bransjestandard for verdivurdering av bolig siden 2016. E-takst setter strenge krav til at meglerne tar med bestemte faktorer i sin vurdering slik at alle boliger blir verdivurdert ut i fra de samme kriteriene.  

Vær oppmerksom på at en verdivurdering sier lite om boligens byggtekniske standard, men er en mer generell vurdering basert på en enkelt befaring samt innhenting av dokumentasjon og prisstatistikk for det aktuelle området. Trenger du en vurdering av boligens tekniske standard kan du kontakte en takstmann og få en tilstandsrapport.

Tilstandsrapport: En rapport som lages av en takstmann og som dokumenterer boligens tekniske tilstand basert på en systematisk gjennomgang av boligen. Takstmannen vil for eksempel vurdere våtrom og kjøkken, sjekke kjelleren med tanke på fukt og isolasjon. Tilstandsrapporten inkluderer også visse vurderinger av det elektriske anlegget, boligens brannsikkerhet og lovlighet av og kvaliteten på eventuelle arbeider som er utført. Tilstandsrapporten legges til grunn når boligens salgsrapport utarbeides.

En tilstandsrapport skal inneholde følgende momenter:

• Boligens byggtekniske tilstand
• Oppmåling av boligens areal
• Branntekniske vurderinger (materialer, rømningsveier mm) 
• VVS - rør, varme, våtrom, sanitæranlegg
• El-anlegg
• Radonnivå (ingen målinger, men vurdering av dokumentasjon)
• Gjennomgang av egenerklæring fra boligeier
• Gjennomgang av forelagt dokumentasjon
• Vurdering av P-ROM med tanke på lysforhold og rømningsveier
• Geologiske forhold - fare for ras og oversvømmelse

Selv om det ikke er lovpålagt, er det generelt anbefalt å få utarbeidet en tilstandsrapport før du skal selge bolig. Hvis du / megler ikke kan fremlegge en tilstandsrapport vil det kunne vekke skepsis hos potensielle kjøpere. 

En tilstandsrapport vil også kunne bidra til å redusere konfliktnivået hvis det skulle oppstå en tvist mellom selger og kjøper. Tilstandsrapport kalles også noen ganger boligsalgsrapport eller boligtilstandsrapport.

Verdi- og lånetakst: Denne taksten baserer seg på det samme grunnlaget som e-taksten, men er supplert av en enklere teknisk vurdering av boligen. Man bruker da gjerne begrepet “teknisk verdi” som tilsier hva det ville koste å oppføre en tilsvarende bolig i dagens marked. Deretter trekker man fra for boligens slitasje, reduserte standard og eventuelle feil, skader og mangler

For eksempel er eldre boliger ofte dårligere isolert, har rørsystemer og strømanlegg som er avleggs osv. Dette er momenter som reflekteres i verditaksten,   

Når en takstmann beregner boligens verdi- og lånetakst anslås verditaksten først, før man så trekker fra en en bestemt prosentandel, typisk 20 - 30%, som så utgjør lånetaksten. Når banken skal avgjøre hvor mye de er villig til å låne ut er det lånetaksten de legger til grunn.

Verditakst blir ofte brukt når det er snakk om arveoppgjør eller en part skal kjøpes ut i forbindelse med samlivsbrudd. I slike situasjoner er det imidlertid ofte et like godt alternativ å få en verdivurdering som reflekterer boligens verdi i fall den legges ut på markedet. 

Det er ellers anbefalt å få flere (helst tre eller flere) meglere til å komme med verdivurderinger og så legge gjennomsnittet av disse til grunn. Man kan dermed få et felles tallgrunnlag som man er enig om og kan unngå uenigheter i etterkant. 

Enten du ønsker verdivurdering med tanke på refinansiering, salg eller bare av ren nysgjerrighet så benytt gjerne anledningen til å få kvalifiserte og faglige råd om hva du kan gjøre for å øke verdien på boligen din.

‍

Mer om viktige begreper knyttet til verdivurdering:

3.1. Hva koster det å bruke takstmann?

3.2. Vår komplette guide til lånetakst

3.3. Hva er forskjellen på verdivurdering og takst?

Alle som innhenter en verdivurdering med tanke på salg av bolig, ønsker at den er så høy som mulig. Men en høy verdivurdering er lite verdt hvis den ikke stemmer med realitetene i markedet. Hvis du for eksempel inviterer tre meglere til å komme med verdivurderinger og én av de tre skiller seg ut med en vesentlig høyere verdivurdering, bør du ikke automatisk velge denne megleren, men finne ut hva megleren baserer seg på - og om vedkommende har en salgshistorikk som matcher optimismen og om megleren er ryddig og pålitelig. For det viktigste med en verdivurdering er ikke at den er høyest mulig, men faktisk oppnåelig. 

Kartlegg de meglerfirmaene som utmerker seg i ditt område og ta kontakt med et lite utvalg  for et uforpliktende tilbud. Inviterer du 3 - 4 vil du få et solid sammenligningsgrunnlag når de sender deg sine verdivurderinger. 

Husk ellers på at prisen på tjenesten ikke bør tillegges for stor vekt. En “rimelig” megler er kanskje nødt til å prise seg lavt av nødvendighet. Legg heller større vekt på meglerens erfaring og gå for en megler som kjenner området godt og som har solgt boliger av samme type før, kanskje til og med i samme nabolag, gate eller borettslag. 

Samtidig er det ingen automatikk i at en eldre, erfaren megler er bedre enn en som er ung og ivrig etter å komme seg opp og frem. Føler du at megleren er litt lei, at ting går på ren rutine, så mangler kanskje entusiasmen som skal til. Du skal føle at megleren er genuint interessert i å få oppdraget, og hvis du skal selge boligen så skal de potensielle kjøperne oppleve vedkommende som tillitsvekkende. Så hvordan opplever du megleren etter disse kriteriene? Her må du nok lytte til magefølelsen.

Ellers er det tilrådelig å velge en megler som er med i MNEF - Norges Eiendomsmeglerforbund. Medlemmene i MNEF er forpliktet til å følge organisasjonens regler for god eiendomsmegler-skikk.

‍

Mer om verdivurdering og strategier:

4.1. Hva skal med i boligsalgsrapporten?‍

4.2. Burde jeg tegne boligselgerforsikring?

4.3. Hvordan kan jeg innhente en tilstandsrapport?

Så hvordan går du frem rent praktisk? Å få en verdivurdering er helt ukomplisert. Orienter deg først på nett, der finner du all informasjon du trenger på meglerkontorets hjemmesider. Om du bor i et urbant område med stor tetthet av meglere så legg merke til hvem som er spesielt synlige i nærmiljøet. 

Når du har bestemt deg for hvilke(t) meglerbyrå du vil gå for, ta kontakt per telefon eller mail. Det finnes også nettjenester som lar deg hente inn tilbud fra flere meglere ved noen få klikk. Dermed kan du sammenligne tilbudene i ro og mak, se på fordeler og ulemper. Her anbefaler vi gjerne vår egen søkemotor på Meglersmart.

Når du så har bestemt deg for en eller flere meglere, avtaler dere et tidspunkt da megleren kommer hjem til deg for å vurdere boligens verdi. Megleren vil gå gjennom alle rom og vurdere standard, romløsninger, lysforhold og eventuelt arbeid som er blitt utført i senere tid. Megleren ser også på boligens tekniske standard, men går ikke i dybden på dette. Nærområde, nabolag er også faktorer som blir tatt med i vurderingen.

Tilbake på kontoret henter megleren ut informasjon om boligens historikk og opplysninger om sameie / borettslag hvis det er aktuelt og ser på eventuelle felleskostnader. Nærområdets utvikling, eventuelle reguleringsplaner, byggeprosjekter og infrastruktur i området er også relevante faktorer som kan påvirke verdivurderingen. Og ikke minst prisstatistikk. Kanskje har megleren også helt konkrete erfaringer med salg av boliger i samme område og vet hva som kan forventes av interesse. 

Når alle disse momentene er tatt med i beregningen vil megleren komme frem til et konkret tall - som sendes til deg på e-post i form av en offisiell verdivurderingen, en såkalt E-takst. I tillegg til selve summen inneholder E-taksten en beskrivelse av boligen din og hva megleren har brukt som grunnlag for sin vurdering. 

De fleste som får en verdivurdering har visse forventninger til resultatet. Enkelte har sett på boligannonser for tilsvarende boliger, andre har fulgt med på verdivurderinger naboer har fått og sammenlignet seg med disse. Dette kan godt gi et realistisk bilde, men slett ikke alltid. Markedet kan nemlig endre seg raskt og det er mange faktorer som spiller inn i vurderingen.

Hvis du reagerer på verdivurderingen, så ta kontakt med megleren som har utført den for å få en mer detaljert forklaring.  

Hvor lang tid det tar å få en verdivurdering varierer ut fra hvor mye megleren har å gjøre, men fra du har tatt kontakt til du har verdivurderingen må du regne med at det vil ta mellom 1 og 2 uker, av og til lengre. I alle tilfeller kan du regne med at megleren vil følge opp i ettertid -  de er gjerne klar over at de ikke er eneste megler du har invitert og vil gjerne sikre seg salgsoppdraget, hvis det er dette som er bakgrunnen for verdivurderingen. 

Når det gjelder tiden selve gjennomgangen av boligen tar, vil den naturligvis variere en del ut i fra boligens / eiendommens størrelse, men hvis vi snakker om en vanlig leilighet uten spesielt kompliserte forhold vil megleren kunne gjøre inspeksjonen på 1 til 2 timer.  

Hvis verdivurdering gjøres med tanke på salg, benytt anledningen til å diskutere med megleren hvilke utbedringer som kan gjøre boligen mer attraktiv for interessenter. Har du fått verdivurdering for å refinansiere boliglånet ditt, kontakter du banken og ber om et nytt lånetilbud basert på den ferske E-taksten.

‍

Mer om verdivurdering steg for steg:

5.1. Hvordan velge rett megler

5.2. Hvordan hente inn tilbud fra flere meglere

5.3. Hva koster det å benytte en megler?

Boligsalg og verdivurdering kan virke komplisert. Det er mange variabler som skal vurderes både knyttet til selve boligen, til markedet og til valg av megler. Og skal du selge boligen skal du sannsynligvis også kjøpe ny bolig - som ikke akkurat gjør det enklere. La oss derfor komme med noen korte råd til slutt:

Begynn i tide. Skal du få verdivurdering i forbindelse med salg av bolig, så start prosessen så tidlig som mulig. Jo bedre tid megleren har til å planlegge, desto større er sjansene for at prosessen blir så god og stressfri som mulig. Men husk at selve verdivurderingen er ferskvare siden markedet endrer seg hele tiden. Selv en liten prisøkning i prosent betyr store beløp i kroner og øre.

‍Kontakt flere meglere. Et godt råd som vi gjerne gjentar: Får du verdivurdering fra flere meglere, gir du deg selv et bedre grunnlag for å velge megler med tanke på salg. For selv om verdivurderingene foregår etter de samme kriteriene, vil vurderingene alltid variere noe. Husk også Forbrukerrådets sjekkliste for valg av megler, som kan være til god hjelp!

‍

Mer om gode råd knyttet til verdivurdering:

6.1. Når på året du bør selge bolig?

6.2. Hva bør du vite om boligstyling?

6.3. Alt om salg av arvet bolig

Vanlige spørsmål i forbindelse med verdivurdering:

‍

Spørsmål:

Er det ikke litt frekt å hente inn gratis verdivurdering fra flere meglere?

Svar:

Profesjonelle meglere har full forståelse for at du sammenligner flere meglere og du trenger ikke legge skjul på at du gjør det. Tvert imot kan det lønne seg å være åpen om dette siden det kan gjøre at meglerne anstrenger seg litt ekstra for å gjøre en god jobb og få salgsoppdraget.

‍

Spørsmål:

Må jeg bruke en megler for å få verdivurdering?

Svar:

Det kommer an på formålet. Skal du selge boligen eller refinansiere er det ingen vei utenom en offisiell verdivurdering. Hvis du først og fremst er nysgjerrig på hva boligen er verdt er gratis priskalkulatorer på nettet ofte et godt alternativ.

‍

Spørsmål:

Må jeg pusse opp før jeg får en verdivurdering?

Svar:

Det er en fordel at boligen er så presentabel som mulig. Husk samtidig at megleren ikke kommer på visning som en potensiell kjøper, men går gjennom boligen med et trent øye og ser forbi det overflatiske. Bruk heller energien i etterkant av verdivurderingen til å gjøre boligen så lekker som mulig med tanke på fotografering og visning. Og gjør dette i samråd med megleren som vet hvilke grep som er lønnsomme.

Følger du rådene over bør du ha gode forutsetninger for å få det meste ut av verdivurderingen, enten du skal refinansiere eller tenker på å selge. 

Vurderer du på å pusse opp på forhånd, men er usikker på hva som lønner seg? I så fall kan du få gode tips i denne artikkelen.

Sjekk også ut våre sider Meglersmart og Boligsmart. Der har vi samlet en masse gode artikler med tips og råd - som kan hjelpe deg å unngå kostbare feil. Eller for å si det med positivt fortegn: Bidra til at du tjener mest mulig på boligsalget.

Vi anbefaler også Forbrukerrådets råd om boligsalg.