Mens man ved bruksareal måler arealet fra der ytterveggene begynner, måler man bruttoareal fra der ytterveggene slutter, fra grensen mot friluft. Bruttoareal (BTA) er altså bruksareal pluss det arealet som opptas av ytterveggene. Bruttoareal er derfor godt egnet til å måle hele bygninger.

Bruttoareal er en naturlig del av et prospekt eller en boligsalgsrapport, som utarbeides av en  megler og en takstmann. Arealet er også sentralt i forbindelse med kjøp av boligforsikring. For at hele huset skal være dekket av forsikringen må nettopp husets bruttoareal være målt korrekt.

Når man regner ut bruttoareal, skal man legge sammen hele boligens areal, inkludert ytterveggene. Dette innebærer alle flater innendørs, uansett om det er det som tidligere ble kalt P-rom (primærrom) og S-rom (sekundærrom), trapper, sjakter, heiser o.l.

Bruttoarealet oppgis for alle etasjer i en bolig og summeres til et totalt bruttoareal. Merk at tykkelsen på veggene skal måles i gulvhøyde. Dersom veggen blir tynnere i høyden, reduserer ikke dette sluttverdien. Om du har yttervegger som ikke grenser til friluft, men til en annen boenhet vegg i vegg, måles bruttoarealet til midt i veggen. En takstmann har oversikt over disse reglene, og det anbefales at du benytter deg av takstmann ved denne typen måling.

Mer om definisjonen på bruttoareal:

1.1. Hva inneholder et prospekt?

1.2. Hvor mye er boligen min verdt?

1.3 Hva menes med ligningsverdien?

Det er flere regler som må tas høyde for ved beregning av bruttoareal, og det er derfor viktig at du overlater målingen til en kompetent fagperson. Som regel vil det være en takstmann som gjør målingen. Takstmannen har rutinen og fagkunnskapen som skal til for å foreta en korrekt måling.

Som regel foregår arealmåling som en del av en tilstandsrapport. Denne rapporten koster fra rundt 5.000 kroner til nærmere 25.000 kroner, alt etter boligens størrelse og rapportens omfang. Det kan også forekomme prisforskjeller mellom takstselskapene. Sammenlign derfor flere selskaper før du velger.

‍

Mer om kostnader man må regne med:

2.1. Hva koster en takstmann?

2.2. Hva koster taksering av hus?

2.3. Hva må du betale for e-takst?

Bruttoareal benyttes i sammenheng med en rekke andre begreper vedrørende boligareal. I 2024 kom det nye arealbegreper som erstatettet tidligere P-rom og S-rom. I denne oversikten gir vi deg en redegjørelse av noen av de mest sentrale begrepene:

‍Bruksareal (BRA): Bruksareal er alt areal som befinner seg innenfor ytterveggene. Dette inkluderer arealer som opptas av innervegger, som trapper, sjakter og lignende. BRA er summen av areal inernt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b). Også areal som ligger under tak utendørs hører gjerne med til bruksarealet. Når man skal regne ut bruttoareal benytter man som regel bruksareal + det arealet som opptas av yttervegger. 

BRA-i: Internt bruksareal består av det som tidligere ble betegnet som primærrom og sekundærrom, altså både oppholdsrom og lagerrom.

BRA-e: Eksternt bruksareal utgjør areal som er fysisk separat fra hoveddelen, men som disponeres ekslusivt av eiendommen, for eksempel en ekstern bdo.

BRA-b: BRA-b er ganske enkelt innglassede balkonger.

GUA: GUA er gulvareal, og brukes gjerne for å fremheve tilgjengelig gulvflate ved skråtak og lavt tak. GUA er summen av BRA + ALH.

ALH: Areal med lav himlingshøyde er areal i boligen der takhøyden er for lav til at det kan betegnes som bruksareal.

Åpent areal: Dette er arealet til terrasser og åpne balkonger.

Måleverdig areal: Det at et areal er måleverdig innebærer at det oppfyller visse krav slik at det kan telle med i en boligs areal. Måleverdig areal er definert i Norsk Standard NS3940:2012. Her opplyses det blant annet om at rom som har fri høyde over gulv på 1,9 meter eller mer i minst 0,6 meter bredde, er måleverdig. I rom med skrånende tak skal man alltid legge til 0,6 meter ekstra i den retningen taket er lavest. Dette gjelder selv om taket går under 1,9 meter. 

Bruksenhet: En bruksenhet er et avgrenset areal av en eiendom, som en leilighet eller enebolig.

Yttervegg: Yttervegger er alle vegger som skiller innsiden av et hus fra utsiden. En yttervegg kan bestå av ulike lag, som ytterkledning, reisverk, fuktsperre og isolasjon. Yttervegger kan også romme elektrisk anlegg, rør og ventilasjonskanaler. I forbindelse med måling av bruttoareal er det ikke innholdet som er avgjørende, men selve tykkelsen på ytterveggen.

Innervegg: Innervegger er vegger mellom rom inne i en boenhet. Plassen innerveggene opptar, skal telles med når bruttoarealet beregnes.

Etasjeskiller: Etasjeskiller er det planet som skiller en etasje fra en annen i en bolig. Etasjeskillet utgjør taket i den ene etasjen og gulvet i den neste.

Himling: Himling viser til det innvendige taket i et hus. Taket kan være rett eller skrått, men for at et rom skal telles med i bruksarealet må himlingen ha en bestemt høyde. Er taket skrått, gjelder egne beregningsregler.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til bruttoareal:

3.1. Alt du trenger å vite om P-rom

3.2. Slik beregnes bruksarealet

3.3. Hvordan foregår taksering av bolig?

Den beste strategien for å lykkes med måling av bruttoareal er først og fremst å hente inn en takstmann til å gjøre målingen. Det kan også være lurt at du setter deg inn i hva bruttoareal faktisk inkluderer. Dette vil gjøre kommunikasjonen mellom deg og takstmannen enklere.

Bruttoareal er altså bruksareal pluss det arealet som opptas av yttervegger. Dette inkluderer de alle fleste rom i boligen, både oppholdsrom og lagerrom, samt områder utendørs under tak. Husk at alle rom må ha en takhøyde over 1.90 m. Tidligere ble arealet skilt mellom P-rom og S-rom, hvorav P-rom var ansett som mer verdifullt. Det var som sådan ønskelig å få størst mulig areal klassifisert som primærrom.

P-rom inkluderte blant annet: 

• Kjellerstue
• Peisestue
• TV-stue 
• Loftstue 
• Lekerom 
• Arbeidsrom
• Bibliotek 
• Trimrom 
• Stue
• Allrom
• Omkledningsrom 
• Bad/dusjrom 
• Toalett 
• Vaskerom  
• Entré/vindfang
• Kjøkken  
• Soverom  
• Badstue  
• Hobbyrom  
• Rom med svømmebasseng  
• Gang 

S-Rom inkluderte blant annet:

• Fyrrom  
• Teknisk rom  
• Innglasset balkong
• Oppbevaringsrom, som matkjeller, vinkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, bod, garasje, søppelrom, garasje
• Walk-in-closet (som kjennetegnes ved at det ikke er stort nok til at man kan kle seg om eller oppholde seg, som ved et omkledningsrom)

Denne inndelingen er ikke lenger like relevant, men det er fortsatt viktig at kjøper gjør seg kjent med hvilke rom som er godkjent for varig opphold, og hvilke som ikke er det.

Mer om strategier for måling av bruttoareal:

4.1. Hvordan du velger megler til boligsalget

4.2. Vår komplette guide til lånetakst

4.3. Alt du trenger å vite om boligsalgsrapporten

Beregning av bruttoareal inngår som regel i en taksering av en bolig, gjerne som en del av et boligsalg. Beregningen gjennomføres av en takstmann.

For å beregne bruttoarealet av en bygning måles arealet av hver etasje. Dette gjøres ved at man finner lengden og bredden fra utsiden av ytterveggen i hver ende av boligen. Alle flater skal i utgangspunktet telle med, uavhengig av hvor i boligen de befinner seg. Det er imidlertid et krav om at flatene har et gulv som det er mulig å gå på. Arealet må også være tilgjengelig via dør, luke, trapp eller stige. Kravet om gangbart gulv gjør at åpninger i etasjeskillene ikke regnes med. Her er det imidlertid unntak for åpninger for trapper, heiser og lignende. Dersom takhøyden er under 1,90 meter telles ikke arealet med. I en etasje med himling som skrår fra over til under 1,90 meter, vil takstmannen følge særlige regler for utregning. I tilfeller der en bruksenhet ikke er avgrenset av yttervegger, men snarere av vegger som grenser mot en naboenhet eller mot fellesarealer, måler takstmannen til midt inne i disse veggene. 

Er du spesielt interessert i reglene for arealmåling finnes det komplett informasjon på Norsk Standard. Denne informasjonen må du betale penger for. Du kan imidlertid ta en kikk på takstbransjens egne retningslinjer for arealmåling gratis.

Reglene for arealmåling kan være vanskelig å holde orden på. Mange glemmer for eksempel at boder på loft og i kjeller, som ikke ligger i direkte tilknytning til boenheten, ikke regnes med i hverken brutto- eller bruksarealet. Arealet disse bodene utgjør skal imidlertid opplyses om i boligsalgsrapporten. Flere glemmer også at rom uten gulv må holdes utenfor. For at et rom skal være måleverdig må det være mulig å gå på det. Det må også være mulig å komme seg dit gjennom en dør, luke, stige eller lignende.

Heldigvis er det slik at måling av areal er en jobb for fagfolk. En takstmann skal ha reglene klart for seg og vil sørge for at den endelige målingen er korrekt.Takstmannen gir en oversikt over målt areal for hver etasje, før hele bruttoarealet summeres opp. Det er ikke anbefalt å forsøke å måle arealet på egenhånd.

Mer om bruttoareal steg for steg:

5.1. Taksering av bolig ved arv og samlivsbrudd

5.2. Vår komplette guide til landbrukstakst

5.3. Takstmannens befaring steg for steg

Å få det meste ut av det arealet man har, er viktig for mange. Står man overfor et boligsalg kan det også være interessant å vurdere å utvide arealet, og kanskje også få med en prisstigning på kjøpet. 

Det er ikke særlig hensiktsmessig å gjøre et forsøk på å maksimere bruttoarealet alene, da differansen mellom dette og bruksarealet strengt tatt bare utgjøres av ytterveggene. En rekke tiltak for å øke bruksarealet vil imidlertid også slå positivt ut på bruttoarealet. Her forteller vi deg tiltakene:‍

Heve taket: Å heve takhøyden i rom som ellers er for lave til å telle med i arealmålingen er en sikker måte å utvide arealet på. På loft kan du for eksempel utføre et takopplett, som innebærer å heve punktet der taket møter veggen, enten i hele eller i deler av husets lengde. Takopplett er et relativt billig tiltak, sett i forhold til for eksempel et påbygg eller et fullstendig takløft. Prisen vil variere avhengig av hvor omfattende prosjektet er. I følge Byggstart ligger gjennomsnittsprisen på takopplett rundt 400.000 kroner, inkludert alle kostnader. Mindre prosjekter som bygging av en ark vil imidlertid kunne koste betraktelig mindre.

Innredning av råloft: En annen måte å øke det måleverdige arealet på er å utvide eksisterende etasjer ved å legge gulv på for eksempel råloft. Husk at du må ha tilgang til loftet via dør, luke eller stige om arealet skal regnes med. Dersom du innreder loftet med tanke på å gjøre om rommet til varig opphold, må takhøyden være minst 2 meter. Å innrede et råloft kan være svært kostbart. Det er flere ting som påvirker kompleksiteten og kostnaden på prosjektet. Dersom du ønsker å få et prisoverslag på ditt byggeprosjekt kan du ta i bruk Boligsmart sin priskalkulator. Merk dog at alle prosjekter er forskjellige. Man må ha tegninger og prosjektbeskrivelse før man kan få detaljerte tilbud.

Innrede kjeller: Å innrede kjelleren kan by på økt bruksareal og høyere verdi på boligen. Det foreligger imidlertid en rekke regler og krav som man bør være klar over før man går i gang med å innrede kjelleren. Dersom prosjektet innebærer en bruksendring av boligen, må du søke kommunen. Hva angår prosjektets pris og kompleksitet vil det påvirkes av faktorer som grunnforhold, drenering, standard og en eventuell pigging. Tenker du å innrede kjelleren er det lurt å vurdere lønnsomheten av prosjektet.

Tilbygg: Et tilbygg vil i mange tilfeller øke bruksarealet betydelig. Et tilbygg innebærer at man utvider boligens grunnflate, ved å grave opp deler av tomten og bygger ny grunnmur. Deretter bygger man ønsket struktur og kobler denne til den eksisterende boligen. Et tilbygg kan være kostbart og krever relativt mye arbeid. Man vil gjerne ha behov for arkitekt og andre prosjekterende fag, en rekke håndverkere, samt store mengder materialer og produkter. I de fleste tilfeller må du også søke kommunen om tillatelse for å bygge på huset. Det er svært viktig at du henter inn dyktige fagfolk tidlig i prosessen. Ikke alle boliger egner seg like godt til et tilbygg, men kanskje kan utvide med et påbygg eller underbygg. Kompetent fagfolk hjelper deg å finne best mulig løsning.

Dersom du skal gjøre store bygningsmessige endringer bør du vurdere dette grundig, særlig om bakgrunnen for endringen er et boligsalg. Større endringer er svært risikabelt, og det er ikke sikkert du vil få igjen investeringen. Det sikreste er derfor å holde seg til endringer som man selv ser seg tjent med å gjennomføre. Tar man grep for å øke egen bokvalitet, har man umiddelbar gevinst og trenger ikke vente på et salg for å innkassere profitt.

‍

Mer om våre beste råd for å øke bruttoarealet:

6.1. Alt du bør vite om finansieringsbevis

6.2. Hvordan øker jeg verdien på boligen min?

6.3. Forbered boligen på verdivurderingen

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange med behov for arealmåling stiller seg.

Spørsmål:

Hvordan regner man bruttoareal vs bruksareal?

Svar:

Mens man ved måling av bruksareal måler alt areal fra der ytterveggene begynner, måler man bruttoareal fra der ytterveggene slutter, altså fra grensen mot friluft. Bruttoareal er derfor godt egnet når man skal måle hele bygninger, mens bruksareal formidler arealet som faktisk kan benyttes. 

Spørsmål:

Var P-rom et annet ord for boareal?

Svar: 

Etter 2008 benyttes ikke lenger begrepet boareal. Boareal var lenge en av de viktigste arealanvisningene ved salg av bolig, og innbefattet alt areal innenfor ytterveggene i en bolig, minus rom som ikke var beregnet for varig opphold. Begrepet ble avløst av P-rom, men du kan komme over tilfeller der skatteetaten ber deg oppgi boareal om du ikke kjenner boligens P-rom. I alle andre tilfeller er boareal et tilbakelagt kapittel. P-rom ble i sin tur erstattet med BRA-i som ikke skiller mellom primærrom og sekundærrom.

‍

Spørsmål:

Skal jeg benytte takstmannen som megleren anbefaler?

Svar:

En megler har gjerne god kjennskap til takstmenn som opererer innenfor ditt området. De har også god informasjon om deres kvalitetsnivå. Det er i alles interesser å benytte en flink takstmann, og en megler kan hjelpe deg å finne en med gode kvalifikasjoner. Du kan gjerne sammenligne takstmannen som megleren anbefaler med andre takstmenn. Vurder i såfall pris, kvalifikasjoner og tilgjengelighet.

Spørsmål:

Er arealmåling inkludert i salgspakken fra meglerkontoret?

Svar:

Det kan være store forskjeller mellom hva som inkluderes i boligsalgstjenesten hos ulike meglere. Dersom du har betalt for en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport vil arealmålingen være en del av denne prosessen. Dersom du ikke har bestilt en tilstandsrapport, men kun et prospekt vil det i noen tilfeller kun inneholde bruksarealet. Hør med megleren din om hva som er inkludert i din pakke. 

Spørsmål:

Jeg ønsker å kjøpe en leilighet, men er sikker på at opplysningene om areal er feil i prospektet. Hva gjør jeg?

Svar:

Når en bolig legges ut for salg, skal det alltid opplyses om hvor stort bruksarealet er for hele boenheten og for hver etasje. Første steg kan være å spørre megleren om det er noe du har misforstått i prospektet. Dersom megleren ikke gir en tilfredsstillende forklaring, kan du ta kontakt med en takstmann, som kan dobbeltsjekke opplysningene. Dersom det er enighet om at det er oppgitt feil opplysninger i prospektet, bør du melde ifra til meglerkontoret. Dersom responsen heller ikke her er tilfredsstillende er det mulig å kontakte en advokat innen eiendomsrett for råd om hvordan du skal gå frem videre. Du bør iallefall ikke kjøpe leiligheten før dokumentasjonen er korrekt.

Når du skal måle boligens bruttoareal, er det viktig at du benytter kompetent fagfolk til å gjøre jobben. Det er mange regler som må overholdes, og det er relativt enkelt for en ufaglært å overse små detaljer i regelverket. Du bør derfor ikke falle for fristelsen å forsøke å gjøre målingen på egenhånd.

Bruttoareal fremkommer i prospektet ved et boligsalg. I prospektet finner du gjerne en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport, der alle opplysninger vedrørende arealer står oppført. Er det mangelfulle opplysninger bør du forhøre deg med megleren om dette. På Meglersmart finner du en rekke gode råd når det kommer til kjøp og salg av bolig. Her kan du blant annet lese om lover og regler for budrunde, hvilke eiendommer som omfattes av ligningsverdi samt når den beste tiden for å selge bolig er. På Meglersmart hjelper vi deg å ta smarte eiendomsvalg.

Det er svært mange som ønsker å utvide boligens areal, gjerne for å øke verdien på boligen. På Boligsmart finner du en rekke artikler med gode råd dersom du for eksempel ønsker å bygge på huset. Les den komplette guiden til å bygge på etasje, våre beste råd om å bygge ut loftet samt alt du trenger å vite om å bygge loftsleilighet. Boligsmart er en portal der du finner all den informasjonen du trenger til dine boligprosjekter. Enten det gjelder hus, hytte eller leilighet, finner du artikler og guider som hjelper deg å ta smarte boligvalg.  

Har du solgt bolig og skal flytte, finner du gode råd i Flyttesmart sitt utfyllende magasin.

Les hvordan du får tak i den beste flyttehjelpen og hvorfor du bør leie flyttebil. På Flyttesmart gir vi deg tips til hvordan du gjennomfører en effektiv flytteprosess. Du kan også sammenligne ulike flyttebyråer nær deg.