Boligselgerforsikring er en nyere benevnelse for eierskifteforsikring. Denne forsikringen gir deg som selger bolig økonomisk trygghet, da du ikke vil stå personlig ansvarlig for eventuelle feil og mangler ved boligen som blir oppdaget i etterkant av salget. Uten en boligselgerforsikring risikerer du store erstatningskrav og økonomiske tap. Du må også på egenhånd håndtere de krav som måtte komme fra kjøper. Med en boligselgerforsikring vil forsikringsselskapet og deres advokater ta seg av både store og små klager. Har du oppgitt riktige og utfyllende opplysninger om salgsobjektet skal det derfor mye til før noen kan holde deg økonomisk ansvarlig. 

En boligselgerforsikring vil dekke ditt økonomiske ansvar dersom det blir oppdaget mangler i etterkant av et boligsalg. Utbetalingen av en eventuell erstatning vil allikevel ikke gå automatisk. Forsikringsselskapet vil i flere tilfeller gå til sak, selv om kjøper har et berettiget krav. Uansett vil et forsikringsselskap være mer betalingsdyktig enn en privatperson, som fort kan få problemer med å betale ut en høy erstatningssum fra egen lomme. Boligselgerforsikring anbefales derfor til alle boligselgere.

‍

Mer om hva en boligselgerforsikring er:

1.1. Vår komplette guide til hvordan selge bolig

1.2. Plikter og rettigheter for boligselger

1.3. Alt du trenger å vite om eierskifteforsikring

Prisen på en boligselgerforsikring ligger gjerne på 2-5 promille av boligens salgssum. I tillegg er det ofte en minimumspris og en maksimumspris for hver boligtype. Forsikringspremien blir som regel høyere dersom det ikke foreligger en tilstands- eller boligsalgsrapport. Dette er dokumenter som representerer en trygghet for forsikringsselskapet, og anbefales ved boligsalg.

Gjennomsnittsprisen for en boligselgerforsikring ligger på omtrent 11.000 kroner. Prisen varierer i hovedsak for hver boligtype, og fordeler seg omtrent slik:

• Enebolig: ca.4,5 promille av salgssummen. Minimumspris: 9.000-10.000 kroner.
• Selveierleilighet: ca.3,25 promille av salgssummen. Minimumspris: 4.000-4.500 kroner.
• Andel og borettslag: ca.2 promille av salgssummen. Minimumspris 2.000-2.500 kroner.
• Tomt, hytte og fritidseiendom: rundt 4,25 promille av salgssummen. Minimumspris 7000-7500 kroner.

Maksprisen for boligselgerforsikring vil i de aller fleste tilfeller være et sted mellom 20.000-50.000 kroner, avhengig av boligtype.

Hva angår forsikringspremie så blir dette trukket fra den endelige salgssummen i oppgjøret. Dette gjøres av megler eller advokat. Flere forsikringsselskaper melder at de ikke tegner boligsalgsforsikring uten at en megler eller advokat er involvert i kontakten og oppgjøret tilknyttet boligsalget. Dette skyldes at forsikringsselskapene opplever det som tryggere å forsikre boligsalg gjort av profesjonelle aktører. De mener det er mindre sannsynlig at det vil komme et krav i etterkant av overtakelsen, dersom salget er gjort av profesjonelle. For deg betyr det at du ikke har mulighet til å forhandle på prisen, og må forholde deg til avtalen som forsikringsselskapet gjør med megler eller advokat. 

Dersom du ønsker å selge bolig selv er det verdt å merke seg at forsikringsselskaper gjerne ikke ønsker å tegne boligselgerforsikring uten involvering av en advokat eller megler. Ved et privat boligsalg må du gjerne uansett hente inn profesjonelle til deler av jobben. Dersom du ønsker boligselgerforsikring må du altså hente inn en advokat eller megler til oppgjøret.

‍

Mer om hva en boligselgerforsikring koster:

2.1. Er en eierskifteforsikring verdt det?

2.2. Hva koster boligkjøperforsikring?

2.2. Den komplette guiden til å selge selv

Boligselgerforsikring er det samme som eierskifteforsikring. Det er imidlertid boligselgerforsikring som er det gjeldende begrepet i dag. Ved kjøp og salg av bolig kommer du gjerne over begreper du ikke kjenner til. Da er det selvsagt godt å hvile seg på en meglers kunnskaper, men det er også lurt å ha en viss oversikt over sentrale begreper. For å gjøre jobben din lettere, har vi laget denne huskelisten knyttet til boligselgerforsikring og boligoppgjør:

Avhendingsloven: Er den gjeldende loven i forbindelse med kjøp og salg av brukte boliger. Avhendingsloven benyttes som et supplement og underlag til den skriftlige avtalen som foreligger mellom kjøper og selger.

‍Boligkjøperforsikring: Er kjøperens forsikring i forbindelse med boligkjøp. Denne forsikringen dekker saksomkostninger og juridiske utgifter som måtte oppstå i forbindelse med funn av feil eller mangler. Den dekker imidlertid ikke kostnader i forbindelse med utbedring av feilene.

Egenerklæring: Er et dokument som inneholder spørsmål og boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Som selger av bolig har du plikt til å fylle ut dette skjemaet dersom du ønsker å tegne boligselgerforsikring.‍

Tilstandsrapport: Er en dokumentasjon av boligens tekniske tilstand. Tilstandsrapporten utarbeides av en takstmann, og kan inkludere hele boligen eller kun enkelte rom. Tilstandsrapporten skal beskrive avvik ut i fra byggeforskriftene.‍

Boligsalgsrapport: Er den mest omfattende formen for tilstandsrapport og er særlig rettet mot et boligsalg. På samme måte som en tilstandsrapport opplyser den om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Denne rapporten er ikke lovpålagt, men anbefales når du skal selge.

Reklamasjon: Er en formell, skriftlig klage på feil eller mangler ved et kjøp. Ved reklamasjon på bolig må denne rettes til selger eller selgers forsikringsselskap så snart mangler er funnet, men senest fem år etter overtakelsen.

Takstmann: I boligsammenheng gjør taksmannen en vurdering av boligens tilstand og verdi. Enkelt fortalt er en takstmanns jobb å finne ut hvor mye en gjenstand er verdt i penger. Skal du innhente en tilstandsrapport er det en takstmann som gjennomfører oppdraget.

‍

Mer om de viktigste begrepene om boligselgerforsikring:

3.1. Den komplette guiden til boligsalgsrapporten

3.2. Andre sentrale begrep du bør kjenne til

3.3. Hvordan finner du rett megler?

Når du skal selge bolig, er det svært viktig at du ikke holder tilbake opplysninger. Alle relevante opplysninger om boligen skal være kartlagt og tydelig fremstilt for potensielle kjøpere og et eventuelt forsikringsselskap. På denne måten er det større sannsynlighet for at du slipper unna eventuelle krav i etterkant. Selv om forsikringsselskapet vil kunne dekke en rekke krav og mangler, kan de også rette et økonomisk krav mot deg dersom de mener at du ikke har oppfylt opplysningsplikten din. For fullstendig gjennomsiktighet vedrørende boligens tilstand anbefales det at du innhenter en boligsalgsrapport. Megler og takstmann kan hjelpe deg med å få dette iverksatt.

Det er ikke slik at man forventer at eieren er klar over absolutt alle feil i boligen, blant annet kan fuktskader være vanskelig å oppdage uten en gjennomgang av fagpersonell. Dersom du mistenker fuktskader, må du allikevel opplyse om mistanken i prospektet. Enda bedre er det å innhente en fagmann til å vurdere saken. Husk at en kjøper har 5 års reklamasjonsrett, så det kan bli mange netter med dårlig nattesøvn dersom du holder tilbake opplysninger. 

I avhendingsloven gjentas ordet vesentlig gjentatte ganger, og da gjerne knyttet til mangler, avtalebrudd o.l. At feilen eller mangelen er vesentlig innebærer, i følge flere domstoler, at den utgjør mellom 5-6 prosent av salgssummen. Et berettiget krav kan være:

• At tomten eller boligen er vesentlig mindre enn det som er oppgitt (§ 3-3)
• At selger har holdt tilbake vesentlige opplysninger om eiendommen som vedkommende kan antas å ha kjent til (§ 3-7)
• At selger har oppgitt direkte feil opplysninger (§ 3-8)
• At boligen er i en vesentlig dårligere tilstand enn det man har kunnet forvente ut fra salgspris og andre relevante forhold (§ 3-9)

Merk at forsikringen kun dekker mangler selger ikke kunne ha visst om. Det er gjerne unntak for ikke-fysiske avvik som solforhold og dårlige naboer. Den beste taktikken for å lykkes med et boligsalg er uten tvil å spille med åpne kort og gjøre de undersøkelsene som behøves før salget er gjort.

‍

Mer om taktikker for å lykkes med boligsalget:

4.1. Hva bør jeg vite om jeg skal selge en tomt?

4.2. Den komplette guiden til tilstandsrapporten

4.3. Hvordan foregår overtakelse av bolig?

En boligselgerforsikring kan, i de aller fleste tilfeller, kun bestilles via megler eller advokat. Det er viktig at dette gjøres før boligen legges ut for salg. Er boligen allerede lagt ut for salg er det for sent. 

Før du kan motta forsikringen kreves det at du fyller ut et egenmeldingsskjema vedrørende boligens tilstand. Forsikringspremien trekkes fra den endelige salgssummen, og du får derfor også selve forsikringsbeviset på kontraktsmøtet. Forsikringsbeviset er som regel gyldig fra selgerens aksept av bud, men det kan variere noe mellom de ulike selskapene. Hør med megleren hva som gjelder i ditt tilfelle.

Boligselgerforsikringen er gyldig i 5 år, altså så lenge boligkjøperen kan reklamere på kjøpet. Dersom kjøperen kommer med klager vil forsikringsselskapet håndtere dette. Det kan være alt fra fuktskader, rar lukt i oppgangen eller mangel på sol.

I noen særlige tilfeller har du vanligvis ikke mulighet til å tegne boligselgerforsikring. Dette gjelder dersom:

• Du selger til nær slekt og familie
• Du selger til personer som har bodd på eiendommen
• Du selger en bolig som er under oppføring
• Boligen er omfattet av bustadoppføringsloven
• Boligen selges på tvangssalg
• Det er snakk om næringseiendom
• Det er snakk om en obligasjonsleilighet
• Du selger til en leieboer
  

Husk at selv om du har bodd i boligen over lengre tid, og du opplever at du kjenner den godt, kan det skjule seg feil og mangler det kan være utfordrende å oppdage på egenhånd. Enkelte feil blir ikke oppdaget før det gjøres endringer, som å rive en vegg. Noen feil kan også være utfordrende for fagfolk å finne. Med en tilstandsrapport gjort av en takstmann vil du allikevel stå sterkere i en eventuell tvist med kjøper. En forsikringspremie kan derfor være en relativt lite pris å betale for å slippe å bekymre deg for eventuelle krav i fremtiden.   

Dersom du skal selge småbruk, landbrukseiendom eller en kombinasjonseiendom er det viktig å merke seg at det er egne regler for dette. Selv om det ikke er et krav om tilstandsrapport for å få boligselgerforsikring, kan det ha relativ stor effekt på prisen på forsikringen. En tilstandsrapport representerer en stor sikkerhet for forsikringsselskapet. Jo mer utrygg forsikringsselskapet føler seg, desto høyere blir gjerne prisen på forsikringen.

‍

Mer om hvordan man går frem for å få boligselgerforsikring:

5.1. Hvordan selge gårdsbruk?

5.2. Hva koster en tilstandsrapport?

5.3. Hvordan selge en aksjeleilighet?

Mange lurer på hvorfor man trenger en boligselgerforsikring. Anbefalingen er at de aller fleste boligselgere bør kjøpe en slik forsikring. Men hvorfor, og gjelder dette deg? Her gir vi deg våre beste råd: 

Klager: Dersom du har et forsikringsselskap i ryggen slipper du å forholde deg til eventuelle klager, enten de er berettiget eller ikke. 

Ikke pynt på sannheten: Det er svært viktig at du opplyser om alt du kan se for deg at er relevant for kjøper, og aller helst bør disse formidles gjennom en boligsalgsrapport. Holder du tilbake opplysninger kan du måtte stå økonomisk ansvarlig for eventuelle mangler. Ikke fall for fristelsen med å pynte på sannheten.

Eldre bygg: Særlig i eldre bygninger kan det være utfordrende å vite hva som skjuler seg bak vegger og under gulvet. Det er heller ikke alltid man har uttømmende kunnskap om tidligere bruk. Her bør du uansett innhente en boligsalgsrapport for din egen trygghet. 

Nyere boliger: Det kan være lett å tenke at nyere boliger har mindre risiko for uventede feil og mangler, og at man derfor har mindre behov for en forsikring. Dette betyr imidlertid også at det gjerne vil være lettere for kjøper å vinne frem med et eventuelle krav. 

Borettslag: Hva angår borettslag vil det være selgerens ansvar å opplyse om for eksempel feil i boligens konstruksjoner, problemer med drenering eller med det elektriske anlegget. Dersom borettslaget har gitt selgeren feilaktige eller mangelfulle opplysninger er det fortsatt selgerens ansvar, noe som innebærer at man uten boligselgerforsikring står økonomisk ansvarlig for å dekke kostnadene for utbedring.

Erstatningsansvar: En boligselgerforsikring beskytter deg mot et eventuelt erstatningsansvar som har grunn i en feil gjort av takstmannen. Det kan for eksempel være dersom takstmannen har oppgitt feil arealmål. I disse tilfellene skal kravet fra kjøper fortsatt rettes mot deg som selger, og du må deretter rette ditt eget krav mot takstmannen. Dersom du har en boligselgerforsikring ligger hele dette ansvaret hos forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet må altså både betale ut erstatningen, og eventuelt rette et krav mot takstmannen på egne vegne.

‍

Mer om våre beste råd:

6.1. Hvordan gå frem når du trenger takst på bolig?

6.2. Vurderer du å flytte inn i et borettslag?

6.3. Trenger du forsikring mot skadedyr?

Når man kjøper eller selger bolig havner man gjerne i uforutsette situasjoner, som man ikke vet hvordan man skal håndtere. Her gir vi deg svar på et utvalg av spørsmål vedrørende boligforsikring og reklamasjon, som flere lurer på.

Spørsmål:

Jeg har oppdaget feil i en bolig jeg kjøpte for 3 måneder siden. Hva gjør jeg nå? Kan jeg reklamere?

Svar:

Dersom du ønsker å klage på feil eller mangler ved boligen du har kjøpt, er det viktig at du så snart du oppdager feilen tar kontakt med selgeren eller selgerens eierskifteselskap. Benytt gjerne forbrukerrådets klagebrev. Den absolutte fristen for å klage på boliger er 5 år etter kjøpet ble gjennomført, men du skal vite at feilen må klages inn innen rimelig tid etter du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Dersom selger har eierskifteforsikring og du ikke kommer til enighet med forsikringsselskapet, kan du klage til Finansklagenemnda. Her vil saken bli grundig behandlet. Dette er gratis.

Spørsmål:

Kan en overtakelsesprotokoll fungere på samme måte som en forsikring? 

Svar:

En overtakelsesprotokoll er ikke det samme som en boligselgerforsikring, men allikevel en viktig dokumentasjon på at overtakelsen er gjennomført og at begge parter er inneforstått med eventuelle detaljer rundt boligen. En overtakelsesprotokoll inkluderer blant annet dato og klokkeslett for overtakelse, strøm og vannmåleravlesning samt hvorvidt boligen er rengjort. Den inkluderer også opplysninger om eventuelle feil og mangler som kjøper har funnet, samt frister for utbedring av disse. Ved funn av feil og mangler er det vanlig at kjøper holder igjen en del av kjøpesummen inntil utbedringen har blitt gjort. Ved kjøp av nybygg er det krav om denne type dokumentasjon, mens ved kjøp av brukt bolig er det ikke pålagt. Det er imidlertid anbefalt. Det er viktig å merke at selv om en overtakelsesprotokoll har som mål å avdekke feil og mangler, vil det ikke si at man forsikrer seg mot fremtidige funn av feil og mangler. En boligkjøper har inntil 5 år på å klage på oppdagede funn. Dette innebærer at en boligselgerforsikring fortsatt er anbefalt, selv ved bruk av overtakelsesprotokoll. Les vår komplette guide til overtakelsesprotokoll.

Spørsmål:

Vil ikke en boligkjøperforsikring på et vis utligne en boligselgerforsikring? Hvorfor skal begge ha denne typen forsikring? 

Svar:

En boligkjøperforsikring er ikke det samme som en boligselgerforsikring, og disse vil heller ikke “kansellere” hverandre. En boligkjøperforsikring er en advokatforsikring, som gir boligkjøperen juridisk bistand ved feil eller mangler ved et boligkjøp. Forsikringen dekker ikke utbedring av mangler, men de rettslige kostnadene som måtte oppstå i forbindelse med å få erstatning for manglene. Dette innebærer rapporter som må fremskaffes eller innhentes, samt utgifter i forbindelse med advokat. En boligkjøperforsikring påvirker ikke boligselgerforsikringen, men gir altså boligkjøperen juridisk bistand dersom det er behov for dette. Boligselgerens forsikringsselskap vil eventuelt motta og behandle boligkjøperens sak.

Det er mange ting å ta stilling til når du skal selge eller kjøpe bolig, deriblant hvilke forsikringer du trenger. I de fleste tilfeller vil man ikke benytte seg av forsikringen, men det betyr imidlertid ikke at den ikke er anbefalt. Du bør generelt sett prioritere å forsikre dine største verdier, som boligen din. En boligselgerforsikring anbefales av de fleste fagfolk som driver med boligsalg. På Finansportalen finner du også en rekke gode råd om hvilke forsikringer du trenger i forbindelse med bolig. Benytt deg gjerne også av Forbrukerrådets sjekkliste før du går til innkjøp av forsikring.

Skal du selge bolig er det flere ting du bør sette deg inn i. Hvilken informasjon skal inkluderes i prospektet, hva er det viktig å tenke på ved visning av bolig og hvordan foregår egentlig en budrunde? Hva innebærer det å selge en bolig med forkjøpsrett? Hva må du tenke på når du skal selge arvet bolig? Via Meglersmart sitt omfattende magasin får du råd og tips om hvordan du gjør smarte boligvalg.

Oppdager du feil eller mangler ved boligen har du kanskje også behov for vurdering og veiledning av fagfolk. Krever manglene at du må gjøre en oppussing, skifte tak eller renovere badet er det lurt å sette seg godt inn i prosjektets omfang på forhånd. På Bolismart finner du en rekke artikler med råd og tips til ditt boligprosjekt. Her finner du også informasjon om hvordan du går frem for å finne riktig entreprenør.

Som boligselger bør du være klar over at det ikke er veldig uvanlig at det dukker opp klager på mangler eller feil i etterkant av et boligkjøp. Som privatperson kan det være svært utfordrende å stå imot slike klager. For hvordan vet du om klagen er berettiget? Og hvordan skal du håndtere klagen? Det skal relativt mye til før slike klager går gjennom dersom du har gitt sannferdige og fullstendige opplysninger i forkant av boligkjøpet. Med et forsikringsselskap i ryggen kan du være trygg på at kravet blir behandlet på en profesjonell og trygg måte. Du kan også sove trygt med den visshet om at du ikke vil måtte stå økonomisk ansvarlig på egenhånd. Derfor anbefales boligselgerforsikring til det store flertallet av boligselgere.