Et boligkjøp får pulsen til å stige hos de fleste. Selv om du har lest boligsalgsrapporten grundig og du føler deg trygg på både megler og selger, er dette sannsynligvis den største investeringen du kommer til å gjøre, og med det følger stress og uro. Dessverre er det også sånn at mange opplever at den nye drømmeboligen ikke er like perfekt som man i utgangspunktet trodde, i det man oppdager feil og mangler. Kan man forsikre seg mot å kjøpe katta i sekken? 

En boligkjøperforsikring er en advokatforsikring, som gir kjøperen hjelp og bistand ved feil eller mangler ved et boligkjøp. Forsikringen dekker ikke utbedring av mangler, men de rettslige kostnadene som måtte oppstå i forbindelse med å få erstatning for manglene. Rapporter som må fremskaffes eller innhentes, samt utgifter i forbindelse med advokat dekkes av forsikringen.

Det kan også være svært relevant å snakke med en advokat i forbindelse med selve boligkjøpet, fordeling av lån om man er to om å kjøpe, og ikke minst når det gjelder eiendomsrett.

En boligkjøperforsikring har ingen egenandel eller øvre grense for hvor mye du kan få dekket, og forsikringsselskapet tar på seg jobben med å finne egnet spesialist på feltet. Du trenger altså ikke å tenke på verken advokatutgifter eller hvordan du skal finne en god advokat til å håndtere saken. Med bistand fra kompetente fagfolk vil du raskt kunne få svar på om du burde gå til sak eller ikke. Advokaten kan imidlertid ikke garantere at du vil få erstatning.

Det er ulike meninger hva angår kjøperens faktiske behov for boligkjøperforsikring. De fleste vil allerede være tilstrekkelig forsikret via sin vanlige innbo- og boligforsikring. Fra 2022 ble det også innført krav om at boliger ikke kan selges “som den er”. Dette har styrket boligselgers ansvar for å undersøke og dokumentere boligens tilstand, inkludert alle feil og mangler. Feil og mangler skal altså opplyses om i en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. 

Det er verdt å merke seg at dersom du kjøper en helt ny bolig, har du ikke mulighet til å kjøpe boligkjøperforsikring. Dette har grunn i Bustadsoppføringsloven, som sikrer kjøper visse garantier fra utbygger. Dette gjelder også for boliger som har blitt renovert såpass mye at boligen fremstår som ny. Kjøper du ny bolig bør du imidlertid likevel ha en boligforsikring med rettshjelp inkludert, for sikkerhets skyld.

‍

Mer om konseptet boligkjøperforsikring:

1.1. Boligsalgsrapporten gir deg den komplette oversikten 

1.2. Mer om tinglysning og eiendomsrett

1.3. Du som selger bør vurdere eierskifteforsikring

Prisen på en boligkjøperforsikring varierer. Det er særlig boligtypen som påvirker prisen.

Prisene fordeler seg omtrent slik: 

• Borettslagsbolig: 4.000 - 4.500 kroner
• Selveier- eller aksjeleilighet: 7.000 - 7.500 kroner
• Enebolig, tomannsbolig, hytte, rekkehus, tomt: 11.000 - 11.500 kroner

Som regel vil en boligkjøperforsikring dekke følgende:

• ‍Saksomkostninger: I de tilfellene der advokaten fra forsikringsselskapet har anbefalt deg å ta saken til retten, og du ender opp med å tape, vil forsikringen dekke saksomkostningene. 

• ‍Advokatbistand: ‍Forsikringen dekker advokat som er spesialist på klager i forbindelse med boligkjøp. Det er som regel ingen øvre grense for hvor mange timer du får dekket. 

• Teknisk bistand: Dersom det er behov for teknisk bistand for å dokumentere kravet om prisavslag eller erstatning, vil forsikringen dekke dette. Det gjelder både tekniske undersøkelser og eventuell ny taksering av boligen. Denne summen er gjerne begrenset til mellom 30-40.000 kroner, som innebærer at du må dekke eventuelle kostnader utover dette selv. 

En boligkjøperforsikring gjelder vanligvis i 5 år etter overtakelse, men i noen tilfeller må kontrakten fornyes hvert år. Merk at forsikringen gir rett til advokatbistand, men at advokaten ikke er forpliktet til å ta saken til retten, dersom advokaten mener det er et tapsprosjekt. I mange tilfeller kan det være vanskelig å avgjøre skyld i eiendomskonflikter. Det kan for eksempel være svært utfordrende å oppdage fukt på en visning, i tillegg til at det ikke alltid er selvsagt at selger kjente til problemet før salgstidspunktet. I flere tilfeller har fuktproblemer til og med ikke blitt oppdaget av fagkyndige. I disse tilfellene er det svært usikkert om kjøper i det hele tatt kan vinne frem med sine krav i retten.

Du kan tegne boligkjøperforsikring helt frem til du signerer kjøpekontrakten. Det er imidlertid svært viktig at du på forhånd undersøker hvilke rettigheter du har gjennom innbo- og boligforsikringen din. Det er nemlig ikke helt uvanlig at du mister retten til å benytte deg av din vanlige boligforsikring dersom du tegner boligkjøperforsikring. De aller fleste boligforsikringer inkluderer også dekning av rettshjelp og egne saksomkostninger opp til 100.000 kroner. Den vanlige boligforsikringen dekker imidlertid svært sjelden motpartens saksomkostninger dersom saken havner i retten og ender med tap.

Det er svært viktig at du leser vilkårene i forsikringen din nøye for å få en fullstendig oversikt over hva som er gjeldende praksis for ditt forsikringsselskap. I forbindelse med boligkjøp er det lett å tenke av 10.000 kroner fra eller til er å regne som småpenger, med det er allikevel svært viktig at du kartlegger hva du faktisk har behov for.

‍

Mer om prisen på boligkjøperforsikring:

2.1. Hva koster boligkjøperforsikring?

2.2. Hva må man ut med for en tilstandsrapport?

2.3. Hvordan settes takst på bolig?

Når du skal kjøpe eller selge bolig, vil du støte på flere begreper som du må sette deg inn i. Nedenfor gir vi deg oversikten over de mest essensielle begrepene når det kommer til boligkjøperforsikring:

Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom ved frivillig salg. Loven er også gjeldende når avhending skjer ved bytte eller gave. Det er svært lurt å lese gjennom Avhendingsloven i sin helhet før man både selger og kjøper.

Boligselgerforsikring er en ansvarsforsikring som sikrer selger mot fremtidige krav. Forsikringen dekker det økonomiske ansvaret boligselger har overfor kjøper.

Eierskifteforsikring er selgers forsikring, selv om navnet antyder at det er en felles forsikring. I dag er det vanlig å omtale denne forsikringen som boligselgerforsikring.

‍Boligsalgsrapport eller tilstandsrapport utarbeides av en takstmann, og sier noe om boligens tekniske tilstand. Det er svært viktig å sette seg godt inn rapporten, da alle opplysninger som oppgis her, blir ansett som kjent for deg, uavhengig av om du har lest rapporten eller ikke. Du kan med andre ord ikke klage på feil eller mangler som er oppgitt i rapporten. Dersom det ikke foreligger en tilstandsrapport kan det være vanskelig å få oversikt over boligens eventuelle feil og mangler. Merk at en boligsalgsrapport alltid omfatter en oversikt over hele boligen, ettersom den skal danne grunnlaget for vurderingen av boligen før et salg. En tilstandsrapport kan omfatte både hele eller deler av boligen. Her kan du også finne mer spesifikke opplysninger.  

‍Reklamasjon på boligen må legges frem for selger eller selgerens forsikringsselskap gjennom en skriftlig henvendelse. Det er viktig at reklamasjonen skjer så snart som mulig. Dersom du venter for lenge, kan du risikere at kravet om erstatning faller bort.

‍Eiendomsmegler er en beskyttet tittel, som krever eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet. En eiendomsmegler utfører det administrative og praktiske arbeidet i forbindelse med salg av bolig, og jobber først og fremst for selger. Du kan lese mer om hvem som har tillatelse til å drive eiendomsmegling på Lovdata.no 

‍Takstmann regnes ofte som en uavhengig fagperson i forbindelse med boligsalg. Takstmannen vurderer boligens verdi, utarbeider en tilstandsrapport og setter takst.

‍

Mer om de viktigste begrepene relatert til boligkjøperforsikring:

3.1. Avhendingsloven i sin helhet

3.2. Vår komplette guide til boligselgerforsikring

3.3. Alt du bør vite om valg av eiendomsmegler

Det er ikke alltid like enkelt å vite om man har behov for en boligkjøperforsikring. Det finnes både fordeler og ulemper ved forsikringen, og det vil være opp til hver enkelt å vurdere om forsikringen er gunstig i deres situasjon. Det en boligkjøperforsikring imidlertid ganske sikkert kan bidra med er å skape en opplevelse av trygghet og ro rundt et boligkjøp. Men er det verdt det, og kan man egentlig føle seg trygg?

Fordeler med boligkjøperforsikring:

• Du får hjelp av en advokat som er spesialist på feltet. Du trenger ikke å bruke tid på å finne advokaten selv.
• Beløpet på saksomkostningene blir dekket uansett. Der vanlige forsikringer dekker opptil 100.000 kroner, vil ikke boligkjøperforsikringen ha noen begrensninger. 
• Forsikringen dekker også saksomkostningene til motparten dersom du taper saken. Du unngår derfor økonomisk risiko ved konflikt.

Det er imidlertid også noen ulemper du bør være klar over:

• Boligkjøperforsikring gir ingen garantier for erstatning.
• I mange tilfeller er din vanlige innbo- og boligforsikring tilstrekkelig.  
• Advokaten kan velge å ikke ta saken din videre dersom han mener at du ikke har et reelt krav.
• Advokaten kan ikke hjelpe deg med å få pengene utbetalt, selv om du vinner saken.
• I mange tilfeller kan det lønne seg å vurdere en advokatforsikring hvis du er bekymret for at det kan oppstå konflikter.
• Heving av boligkjøp kan være svært komplisert, om det overhodet er mulig - det er i de fleste tilfeller ikke mulig å angre et boligkjøp - og det må ligge svært gode argumenter til grunn det vil si dersom det foreligger en mangel som har så store konsekvenser for kjøper at den blir ansett som vesentlig.

Det er verdt å merke seg at selger nærmest alltid har et eierskifteselskap i ryggen, som bidrar med advokathjelp ved behov. Det kan på bakgrunn av dette oppleves utfordrende å stå alene dersom man skal klage på noe ved kjøpet. Som enkeltperson kan det bli overveldende å skulle forholde seg til profesjonelle advokater. Klagesaker kan være både krevende og kostbare, og du skal være rimelig sikker på at du har en god sak, før du velger å slå til. Dette gjelder særlig dersom du tar opp kampen på egen hånd. Med fri advokathjelp stiller du sterkere, og det er heller ikke sikkert at det vil være behov for en rettssak. Ofte kan advokatene komme til enighet uten å la saken komme så langt. De aller fleste tvister i forbindelse med boligsalg kommer faktisk aldri så langt som til retten. Det er dermed også svært begrenset hvor store utgifter man får knyttet til disse sakene. Til sist vil derfor spørsmålet bli om en boligkjøperforsikring er verdt prisen, iallefall når du ofte får dekket den juridisk bistanden du trenger gjennom andre forsikringer. 

‍

Mer om fordeler og ulemper når man velger forsikring:

4.1. Kan jeg heve kjøpet om jeg oppdager skjeggkre i boligen?

4.2. Mer om kjøpekontrakt og ulike boligkjøperforsikringer

4.3. Hvorfor er det lurt å skrive overtakelsesprotokoll?

I de aller fleste tilfeller vil boligkjøperforsikringen bli formidlet og tilbudt deg gjennom eiendomsmegleren som håndterer boligsalget. Du trenger altså ikke å oppsøke forsikringsselskaper aktivt selv. Dette kan imidlertid være en ulempe, da du ikke nødvendigvis får presentert det beste tilbudet fra megleren. De fleste foretrekker å forholde seg til meglerens anbefalinger, selv om ingenting egentlig hindrer deg i å undersøke forsikringer på egen hånd. Vær dog obs på at megleren kan ha egne økonomiske motiver bak sine anbefalinger. Meglerforetaket mottar gjerne en viss andel i provisjon når du tegner forsikring hos det selskapet de forsøker å selge inn. Derfor er det ingen grunn til å anta at megleren uten videre skaffer deg det beste tilbudet. Eksperter fremhever også at det kan være en interessekonflikt tilstede mellom forsikringsselskapet og deg som kjøper. Forsikringsselskapet kan nemlig tjene på at kjøperen ikke går videre med en eventuell sak, på samme tid som det er forsikringsselskapet selv som avgjør om saken skal tas videre.‍

Før du bestemmer deg for en boligkjøperforsikring, bør du:

• Gå gjennom de forsikringene du har, for å sjekke om du allerede har krav på rettshjelp.
• Kontakte flere forsikringsselskaper. Slik kan du både sikre deg de beste tilbudene, undersøke vilkår og finne en uavhengig aktør. 
• Vurdere om en slik forsikring er et faktisk behov for deg. Dersom du har fått en grundig tilstandsrapport, har du neppe behov for boligkjøperforsikring, selv om dette kan oppleves trygt.  
• Dersom du ikke har mottatt tilstandsrapport, bør du vurdere om du i det hele tatt skal kjøpe boligen.

‍

Mer om hvordan du går frem for å velge forsikring:

5.1. Våre beste råd om bruk av eiendomsmegler

5.2. Vår komplette guide til overtakelse av bolig

5.3. Trenger du eierskifteforsikring til din bolig?

Flere tar til orde for at boligkjøperforsikring kan være overflødig, og dette gjelder særlig dersom du allerede har hjemforsikring som dekker juridisk bistand. Ta kontakt med ditt forsikringsselskap eller få en advokat til å se over dine forsikringer. Eierskifteforsikring er noe som gjerne anbefales som et alternativ når man skal selge en bolig, men hver enkelt må selv vurdere behovet for en gitt forsikring og eventuelt hva slags forsikring som trengs, noe du også kan lese mer om i denne artikkelen fra Huseiernes Landsforbund.

Det er liten tvil om at en grundig tilstandsrapport er den aller beste forsikringen mot eventuelle feil og mangler ved et boligkjøp. En tilstandsrapport beskriver den konkrete tilstanden på boligen. Denne rapporten forveksles gjerne med en boligsalgsrapport, men det er imidlertid noen forskjeller på disse dokumentene. Mens en boligsalgsrapport alltid omfatter en vurdering av hele boligen, kan en tilstandsrapport enten omfatte hele eller bare deler av den, alt etter hvilken årsak som ligger til grunn for rapporten. En tilstandsrapport vil gjerne være mer utfyllende rent teknisk enn det en boligsalgsrapport vil være. Begge dokumentene er det svært viktig å etterspørre og sette seg inn i ved boligkjøp.

Det bør være i både selgers og kjøpers interesse at all informasjon vedrørende salgsobjektet dokumenteres. Dersom man ikke oppgir kjente mangler, kan man måtte stå ansvarlig etter avhendingsloven. For å illustrere har det siden 2013 blitt oppdaget flere tilfeller av skjeggkre i boliger i Norge. Dette var på et tidspunkt svært mye omtalt i mediene, noe som førte til flere tvistesaker der kjøpere gikk til sak mot boligselgere. Dersom man skal selge en bolig der det er observert eller gjort tiltak mot skjeggkre har man plikt til å opplyse om dette i forkant av salget. Ved å opplyse om dette vil man unngå kostbare klagesaker i etterkant. Les mer om hva du kan gjøre dersom du skal selge bolig med skjeggkre. 

‍

Mer om våre beste råd om boligkjøperforsikring:

6.1. Er det nødvendig med tilstandsrapport?

6.2. Få advokatbistand til ditt boligkjøp

6.3. Hva må du betale for eierskifteforsikring?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange som vurderer boligkjøperforsikring, stiller seg:

Spørsmål:

Hvem tilbyr boligkjøperforsikring?

Svar:

De aller fleste forsikringsselskaper tilbyr boligkjøperforsikring. Du vil få tilbud om forsikringen gjennom eiendomsmegleren som håndterer salget, men du må gjerne også undersøke ulike forsikringsselskaper og innhente tilbud på egen hånd.

‍

Spørsmål:

Jeg er misfornøyd med forsikringsselskapet jeg har boligkjøperforsikring i. Hva gjør jeg?

Svar:

Dersom du ikke er fornøyd med bistanden du har fått fra forsikringsselskapet eller advokaten du har fått tildelt har du to muligheter. I stedet for å benytte boligkjøperforsikringen kan du bruke rettshjelpsdekningen du har gjennom innboforsikringen din. Denne forsikringen dekker normalt juridisk bistand inntil 100.000 kroner. Alternativt skal det være mulig å kontakte forsikringsselskapet å be om en ny advokat. Du skal selv kunne velge den advokaten du ønsker, og forsikringsselskapet skal fortsatt dekke nødvendige kostnader i henhold til sine vilkår.

‍

Spørsmål:

Jeg har oppdaget feil etter kjøp av bolig. Hvordan går jeg frem?

Svar:

Dersom du har boligkjøperforsikring, tar du kontakt med forsikringsselskapet. Har du ikke boligkjøperforsikring, men en ordinær bolig- eller innboforsikring, kan du ta kontakt med dette forsikringsselskapet. Dersom du ikke er forsikret kan du ta kontakt med en advokat for bistand. På Advokatsmart finner du de beste advokatene innen eiendom nær deg. Det er svært viktig at funn av feil eller mangler blir opplyst om så snart som mulig. 

‍

Spørsmål:

Hvor lang tid har jeg på meg til å reklamere på boligkjøpet?

Svar:

Avhendingsloven formulerer at det må reklameres innen rimelig tid. Dette betyr at du bør sende reklamasjon så snart du oppdager feil eller mangler. Gjeldende rettspraksis innebærer at kjøperen mister sin reklamasjonsrett innen 2-3 måneder etter forholdene ble, eller burde ha blitt oppdaget. Selger skal ha mulighet til å rette opp manglene, så du må aldri forsøke å utbedre disse selv. Selgerens ansvar løper i 5 år fra overtakelsesdato. 

‍

Spørsmål:

Jeg har funnet drømmeboligen, men forstår ikke innholdet i tilstandsrapporten. Kan jeg forsikre meg om at boligen er i god stand gjennom boligkjøperforsikring?

Svar: 

Det klare svaret her er nei! En boligkjøperforsikring garanterer ikke at boligen er i god stand. En boligkjøperforsikring er en advokatforsikring som gir deg bistand dersom du skulle oppdage feil eller mangler i forbindelse med et boligkjøp. Dersom du ikke forstår tilstandsrapporten anbefaler vi at du tar kontakt med en megler eller takstmann for å avklare innholdet i dokumentet. Det er svært mye viktig informasjon, som du er nødt til å sette deg inn i. Les alt om tilstandsrapport i Meglersmart sin dedikerte artikkel om dette.

Det er flere ting å tenke på når du skal kjøpe bolig, inkludert hvilke forsikringer du behøver. Det er viktig å merke seg at ikke alle forsikringer er en nødvendighet, men som ordet tilsier; en forsikring. Som regel vil man ikke benytte seg av forsikringen, men det behøver ikke å bety at man ikke bør kjøpe det. En tommelfingerregel er at du bør prioritere å forsikre dine største verdier, som boligen din. På Finansportalen finner du en rekke gode råd om hvilke forsikringer du trenger i forbindelse med bolig. Benytt deg gjerne også av Forbrukerrådets sjekkliste før du går til innkjøp, slik at du unngår å forsikre deg dobbelt.

Skal du kjøpe bolig, er det flere ting du bør sette deg inn i. Hva vil det si å kjøpe et oppussingsobjekt, og hvordan foregår egentlig en budrunde? Hva er forskjellen på en andelsleilighet og en borettslagsleilighet? Du bør også sette deg inn i hva du bør se etter på visning. Ta gjerne med deg en med mer erfaring enn deg selv, og få hjelp til å gå gjennom boligsalgsrapporten. Vær ekstra obs på at alle regler blir overholdt dersom du kjøper en bolig som ikke formidles gjennom megler. 

Dersom du oppdager feil eller mangler ved din bolig, kan du ha behov for vurdering av fagfolk. Kanskje må du skifte tak, legge ny isolering eller gjøre en totalrenovering. På Bolismart finner du en rekke artikler med råd og tips til ditt boligprosjekt. Her finner du også informasjon om hvordan du går frem for å finne riktig entreprenør. 

Drømmeboligen er dessverre ikke alltid slik den ser ut ved første øyekast. Det er ikke veldig uvanlig at det dukker opp feil eller mangler etter overtakelse, og selv erfarne boligkjøpere kan ende opp med å finne større mangler. Som privatperson kan det være tungt å stå alene mot selger, som gjerne har et solid forsikringsselskap i ryggen. En forsikring som gir deg nødvendig advokatbistand, kan derfor gi deg støtten du trenger ved en eventuell tvist.