Finansieringsbeviset er et dokument fra banken som bekrefter hvor mye man kan få i lån og hvor mye egenkapital man har. Finansieringsbeviset forteller dermed hvor mye penger man har tilgjengelig for å kjøpe bolig for. Enkelt forklart sier finansieringsbeviset hvor langt man kan strekke seg i budrunden.

Finansieringsbeviset er som regel gyldig i tre måneder fra den datoen det ble skrevet ut. Dersom man ikke har fått kjøpt en bolig i løpet av de tre månedene kan banken fornye finansieringsbeviset. I noen tilfeller kan banken også tilby finansieringsbevis med seks måneders varighet.

Finansieringsbevis kalles av og til lånebevis, da det er basert på bankens forhåndsvurdering av mottaker og dokumenterer hvor mye banken er villig til å gi i lån. Man får ingen forpliktelser overfor banken ved å ta i mot et finansieringsbevis. Skulle man ende opp med ikke å bruke finansieringsbeviset, får det ingen konsekvenser. Det er vanligst å snakke om finansieringsbevis i sammenheng med boligkjøp, men kan man også bruke dette dokumentet i forbindelse med andre kjøp og transaksjoner av en viss størrelse, for eksempel ved anskaffelse av bil eller båt, eller i forbindelse med renovering eller oppussing.

Man kan selvfølgelig gå på visninger før man har fått ordnet seg et finansieringsbevis. Det kan være en god idé å orientere seg i markedet før man kaster seg inn i budrunder, men så snart man er i kjøpemodus må man ha finansieringsbeviset klart. Det kan gå fort i svingene når en bolig først er lagt ut for salg, og skulle drømmeboligen dukke opp før man har skaffet seg finansieringsbeviset kan det hende man ikke rekker å komme med på budrunden. Det kan derfor være lurt å kontakte banken med en gang man begynner å gå på visninger. Da er man forberedt og man har en ting mindre å tenke på.

‍

Mer om hva et finansieringsbevis er:

1.1. Hva ligger i begrepet prisantydning?

1.2. Slik får du mest ut av visningen

1.3. Hvordan skaffe seg nok egenkapital

Det er vanligvis kostnadsfritt å få et finansieringsbevis i forbindelse med boligkjøp. Trenger man finansieringsbevis i en annen sammenheng enn boligkjøp, må man regne med å betale et gebyr.

Finansieringsbeviset oppgir et konkret beløp som er det maksimale beløpet banken er villig til å låne mottaker. Dette beløpet baserer seg i hovedsak på mottakers økonomiske situasjon og lønnsinntekter. Når man tar opp boliglån i en bank inngår man et langvarig kundeforhold som banken tjener penger på, forutsatt at man er i stand til å betjene lånet. Bankene konkurrerer altså om å få deg som kunde. Det er derfor ingen grunn til kun å akseptere finansieringsbevis fra den banken man benytter seg av i det daglige. Man bør i stedet kontakte flere ulike banker, og høre hva de har å tilby. Som nevnt er det mottakers økonomi som er mest avgjørende for hvor mye lån banken er villig til å gi, men andre forhold kan også spille inn. Bankene kan ha ulik boliglånspolicy, og kunderådgiver sin subjektive vurdering av deg som låntaker kan også være avgjørende.

En annen viktig årsak til å vurdere flere tilbud er rentesatsen. Rentesatsen er det man må betale for å låne beløpet, altså det lånet koster. Jo lavere rente, desto billigere er lånet.  Finansieringsbeviset vil som regel oppgi en rentesats, men dette er kun et estimat. Hva som blir den faktiske renten får man først vite når man skal signerer på selve lånet. Det er naturlig å anta at renteestimatet vil legge ligge nært opp til det man faktisk må betale. Noe annet ville vært urimelig. Det er imidlertid flere faktorer som kan spille inn når det kommer til å sette den endelige renten på boliglånet.

Dette kan for eksempel være: 

• totalsum for boligen man kjøper
• størrelse på lånet
• nedbetalingstid
• det generelle rentenivået i Norge

Det er ikke nødvendig å gå inn i renteforhandlinger med banken ved utstedelse av finansieringsbeviset siden man på dette stadiet ikke har tilgang til avgjørende informasjon. Dersom man får finansieringsbevis fra flere banker kan man likevel se om det er utslagsgivende forskjeller i den estimerte rentesatsen. Siden det dreier seg om store summer, vil selv små variasjoner bety mye.

‍

Mer om kostnaden for finansieringsbevis:

2.1. Hva kan man forvente av en gratis verdivurdering?

2.2. Lær deg triksene for å vinne budrunden

2.3. Hvorfor er prospekt viktig?

Når man søker finansieringsbevis, kan man støte på ord og uttrykk som er hverdagstale for de som jobber med boliglån og -kjøp, men som kan virke forvirrende for andre. Nedenfor følger en oversikt over noen begrep man må kjenne til hvis man vurderer å ta opp et boliglån.

Rentesats er prisen man må betale til långiveren for et lån. Rentesatsen oppgis som en prosentandel av lånebeløpet, og dette blir referert til som nominell rente. Hvis renten på boliglånet er 4 %, så er dette den nominelle renten.

Effektiv rente er den nominelle renten pluss alle gebyrer man må betale i forbindelse med lånet, som for eksempel etableringsgebyr og termingebyr. Effektiv rente er det man betaler for lånet totalt sett.

Flytende rente er rente som følger styringsrenten som Norges Bank opererer med. Flytende rente er ofte lavere enn fastrente da den innebærer mer risiko fordi styringsrenten kan endre seg.

Fastrente er rente man har «bundet» til en bestemt prosent for en viss periode, for eksempel 3, 5 eller 10 år. Hvis man binder renten trenger man ikke bekymre seg for en eventuell rentestigning i styringsrenten. Valget om man skal binde renten eller ikke er opp til låntaker, og det er vanlig å vurdere dette basert på nedbetalingstid og om man har økonomi til å betjene lånet dersom rentene stiger flere prosentpoeng.  

Annuitetslån betyr at man betaler samme beløp hver måned gjennom hele lånets løpetid, gitt at renten er uforandret. Det innebærer at renteandelen blir mindre og avdragsdelen høyere etter hvert som man betaler ned lånet. Dette er den vanligste lånetypen for boliglån i Norge fordi det er mest forutsigbart. 

Serielån tilsier at man betaler mindre hver måned etter hvert som man betaler ned på lånet fordi avdragsdelen er den sammen, men renteandelen synker. Et serielån vil alltid gi en lavere totalsum enn et annuitetslån, men hvis boliglånsrenten holder seg lav vil ikke forskjellen mellom annuitetslån og serielån være så veldig stor.

Nedbetalingstid, også kalt løpetid, er den tiden man bruker på å betale tilbake lånet. For store lån, som boliglån, vil nedbetalingstiden ofte være veldig lang. Man bør imidlertid være klar over at lang nedbetalingstid gir lavere månedlige betalingsbeløp, men den totale rentekostnaden blir høyere og lånet blir derfor dyrere totalt sett.

Skattemelding, det man tidligere kalte selvangivelse, er en oversikt over inntekter, fradrag, formue og gjeld. Alle privatpersoner i Norge får tilsendt en ferdig utfylt skattemelding, og man kan kontrollere og eventuelt korrigere opplysningene som gjelder for det forrige inntektsåret.

Egenkapital er penger man har selv. Dette kan være penger man har spart, eller midler man har skaffet på andre måter uten at det skal betales tilbake. Oppsparte midler eller forskudd på arv er en vanlig form for egenkapital. Hovedregelen når man skal kjøpe bolig er at man må ha 15 prosent av det boligen koster i egenkapital, resten kan man låne av banken.

‍

Mer om sentrale begreper knyttet til boliglån:

3.1. En komplett guide til fellesutgifter

3.2. Hvor mye egenkapital trenger du ved kjøp av bolig?

3.3. Hvordan fungerer forkjøpsrett?

Å planlegge et boligkjøp kan være en spennende begivenhet, men for noen kan det bli litt for mye å tenke på og spenningen går over til stress. Nedenfor følger noen råd for å unngå å gjøre unødvendige nybegynnerfeil:

• Skaff deg finansieringsbevis så tidlig som mulig. Det bør helst være i orden før man begynner å gå på visninger, og i alle fall før man legger inn bud. Alle budene er bindende, uansett om man har penger eller ikke. Skulle man bli med i en budrunde uten finansieringsbevis, og vinne budrunden, kan man få store problemer hvis banken ikke vil låne så mye som man hadde regnet med.
• Ikke avslør maksbeløp til eiendomsmegler. Det er ikke påbudt å legge ved finansieringsbevis når man legger inn bud. Man blir ofte bedt om å oppgi hvor mye man har i egenkapital og lån i budskjemaet, men dette er kun for å forenkle meglerens jobb. Man kan velge om man vil fylle ut denne informasjonen eller la være. Dersom man viser finansieringsbeviset vil megleren vite nøyaktig hvor høyt man kan gå i budrunden. Megleren har, i likhet med selgeren av boligen, interesse av å få et så høyt bud som mulig. Man kan i stedet gi megleren kontaktdetaljene til banken, som kan bekrefte at man kan finansiere kjøpet uten å oppgi maksbeløp for lånet.
• Respekter finansieringsbevisets maksbeløp. Dersom drømmeboligen bare er noen tusenlapper unna kan det være fristende å by litt mer enn det man hadde planlagt, men da må man tenke grundig gjennom konsekvensene. Er man villig til å påta seg så høye månedlige utgifter at man må ofre ferier og sjelden vil kunne unne seg noe ekstra? Hvordan vil hverdagen bli hvis rentene stiger? Aller helst bør man by litt under maksgrensen for å gi rom for uforutsette utgifter.
• Få oversikt over alle utgifter knyttet til boligkjøpet før budrunden starter. Når man er med i en hektisk budrunde er det fort gjort å bli revet med. Det er derfor greit å avklare alle utgifter på forhånd så man ikke får noen kostbare overraskelser etter at man har lagt inn vinnerbudet. Les prospektet nøye og spør megleren hvis noe er uklart. Dersom boligen har fellesgjeld må den regnes med i maksbeløpet til finansieringsbeviset. Byr man på en bolig som har dokumentavgift så må man være oppmerksom på at staten krever at man betaler 2,5% av salgssummen i dokumentavgift. Det høres kanskje ikke så voldsomt ut, men hvis boligen koster flere millioner blir det fort et betydelig beløp.

‍

Mer om hva man bør sjekke før man går på visning:

4.1. Hva kan man lese i boligsalgsrapporten?

4.2. Alt man må vite om fellesgjeld før man kjøper ny bolig

4.3. Hva er dokumentavgift?

Det første man må gjøre når man har bestemt seg for å kjøpe bolig, og ønsker seg et finansieringsbevis, er å ta kontakt med en bank. De fleste har allerede kundeforhold i minst én bank, så det er et godt sted å starte. Det er anbefalt å ta kontakt med flere banker for å kunne sammenligne tilbud og deretter velge den som tilbyr de beste betingelsene.

I møte med banken oppgir man at man ønsker seg et finansieringsbevis for boligkjøp. Hos de fleste bankene sender man inn søknad over internett ved bruk av Bank-ID, enten via sin egen nettbank eller bankens nettportal. Banken vil i de aller fleste tilfeller kreve at man sender inn dokumentasjon på oppgitte opplysninger. Dette kan man som regel også gjøre over internett, så det er svært sjeldent behov for fysisk oppmøte.

 Dokumentasjon man bør ha tilgjengelig når man søker, er:

• Arbeidskontrakt som bekrefter arbeidsforholdet, og forteller hvem arbeidsgiveren er.
• Lønnsslipp for de siste månedene. Inntekten er avgjørende for hvor mye man kan få i lån.
• Skattemelding (selvangivelse) gir banken en oversikt over privatøkonomien slik den var ved årsskiftet.
• Dokumentasjon på andre utgifter og inntekter, som for eksempel barnebidrag eller leieinntekter.

Banken vil gjøre en helhetsvurdering basert på oppgitt og innsendt informasjon, og det vil også bli gjennomført en kredittsjekk.

Dersom man skal kjøpe bolig sammen med noen andre, må man søke finansieringsbevis sammen. Dette gjelder uansett om den andre parten er ektefelle/samboer, familie eller venner. Alle vil bli vurdert av banken og må kunne dokumentere at de oppfyller kravene banken stiller.

Når all dokumentasjon er sendt inn, vil behandlingstiden starte, og selv om dette er standardprosedyrer for bankene kan det likevel ta litt tid før man får svar. Dersom man har hatt et langvarig kundeforhold i banken vil de allerede ha mye informasjon tilgjengelig, og prosessen kan gå raskt. Noen banker reklamerer faktisk med svar i løpet av minutter. Hvis man derimot har forhold ved økonomien som er spesielt kompliserte eller utenom det vanlige kan det hende at banken vil trenge litt mer tid. Et vanlig eksempel på dette er hvis man ikke er i et ordinært ansettelsesforhold.

Dersom søknaden blir godkjent, får man finansieringsbeviset tilsendt. De fleste banker sender det elektronisk. Man er med det klar for å legge inn bud. Når man har gått seirende ut av budrunden, oversender megleren kjøpekontrakten. Neste skritt vil være å kontakte banken og fortelle om kjøpet og hvor stort lån man trenger, og oversende kjøpekontrakten. Banken vil da sende over lånepapirene til signering.

‍

Mer om å skaffe finansieringsbevis:

5.1. Du vant budrunden. Hva nå?

5.2. Hvordan bestemmer man prisen på en bolig?

5.3. Alt du bør vite om en selveierleilighet

Et av de største spørsmålene man må stille seg når man skal søke finansieringsbevis og boliglån, er selvfølgelig hvor mye penger man får låne av banken. For noen vil det dessverre være slik at de ikke får like mye som de hadde håpet, eller i verste tilfelle ikke får lån i det hele tatt. Det kan være en trist beskjed å få, men skulle man befinne seg i den situasjonen, er det noen ting man kan undersøke nærmere for å se om det kan endre utfallet litt:

• Se gjennom egen økonomi, og tenk over hvordan den vil utvikle seg på sikt. Tenk også over hvordan økte utgifter i form av nedbetaling av lån vil påvirke hverdagen. Hvordan ser jobbsituasjonen ut om noen år? Banken gjør en grundig vurdering før de utsteder finansieringsbevis for å hindre at man ender opp som gjeldsslave. Det er deres plikt å fraråde kunder å ta opp lån hvis de oppdager ting som tilsier det. Har de rett, eller finnes det positive forhold ved egen økonomi som banken ikke har oversikt over?
• Det finnes flere ulike lånekalkulatorer på internett som kan gi en indikasjon på hvor mye man kan forvente å få i lån. Resultatet av slike tjenester er nok ikke veldig nøyaktig, men det er et godt sted å starte.
• Det er ikke slik at bank er bank. De største bankene har virksomhet over hele landet, men det finnes også mindre banker som driver innenfor en avgrenset landsdel. De kan ha ulik policy når det gjelder boliglån, og kundeforhold hos en mindre bank kan gi et annet resultat enn hos en større.
• Søk finansieringsbevis hos flere banker samtidig. Ved å søke hos flere kan man sammenligne vilkår og øvrige betingelser. Beløpet bankene er villige til å gi i lån kan også variere. Selv om man har sendt inn samme dokumentasjon til alle vil også skjønnsmessige vurderinger spille inn.
• Dersom man er med i en fagforening kan man ofte få ekstra gode betingelser i banken de har en avtale med. Enkelte banker opererer også med spesifikke utlånsprofiler eller legger vekt på forhold som ikke kun er knyttet til økonomi. Kanskje har man en viktig rolle i lokalsamfunnet eller driver en bedrift innen en bestemt næring?
• Bankvesenet i Norge er regulert av en rekke lover og regler. Hvor mye man kan få i lån bestemmes av mottakers økonomiske situasjon og rammene satt av boliglånsforskriften. Et krav er for eksempel at man ikke kan låne mer enn 85 % av boligens kjøpesum. Det vil si at man må ha en egenkapital på 15 %. Bankene har imidlertid noe handlingsrom og kan fravike fra denne regelen i enkelte tilfeller. Dersom man har problemer med å få finansieringsbevis, eller en så høy lånesum som man mener man trenger, kan man gå i dialog med en rådgiver i banken for å se om man kvalifiserer til et unntak.
• Hvis man ikke får finansieringsbevis eller boliglån på egenhånd vil banken mest sannsynlig foreslå at man skaffer seg en medlåntaker eller kausjonist. Dette vil være en person som garanterer for lånet, og som er ansvarlig for å betale dersom hovedlåntaker ikke har mulighet til å betjene lånet. For de fleste er det naturlig å spørre foreldre eller besteforeldre om hjelp, men det kan i teorien være hvem som helst. Husk at denne personen også må gjennom en økonomisk vurdering.

‍

Mer om hva man bør vite når man skal ta opp boliglån:

6.1. En utførlig guide til eierformen sameie

6.2. Hva er en boligkjøperforsikring?

6.3. Er utleie noe for deg?

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har når de skal søke om finansieringsbevis:

‍

Spørsmål:

Må man ha finansieringsbevis?

Svar:

Det er ikke lovpålagt å ha et finansieringsbevis. Det er mulig å legge inn bud, og også vinne budrunde, uten å ha finansieringen i orden. Uten finansieringsbevis er man imidlertid lite attraktiv som boligkjøper, og selger kan forkaste bud hvor det mangler finansieringsbevis. Den største fordelen med å sikre seg et finansieringsbevis er at man har noe skriftlig å forholde seg til. Man vet akkurat hva man har råd til, og slipper unødvendig stress i budrunden.

‍

Spørsmål:

Kan banken trekke tilbake et finansieringsbevis?

Svar:

Et finansieringsbevis er normalt gyldig i tre måneder, og kan ikke trekkes tilbake såfremt man har oppgitt riktige opplysninger og ikke tilbakeholdt viktig informasjon. Det er derfor viktig at man oppgir all relevant informasjon når man søker om finansieringsbevis. Det er særlig informasjon om annen gjeld som kan være avgjørende for innvilgelse av lån. Dersom man ikke finner en bolig i løpet av tre måneder kan man som regel be banken forlenge finansieringsbeviset i tre måneder til.

‍

Spørsmål:

Hva skjer om man byr mer enn maksbeløpet på finansieringsbeviset?

Svar:

Godkjente bud er bindende, og dersom man byr mer enn hva finansieringsbeviset tillater må man betale dette av egen lomme. Det kan bety at man må ta opp kostbare forbrukslån for å dekke mellomlegget, og boligdrømmen blir enda dyrere enn først antatt.

Når man skal ut på boligmarkedet, har man nok gjort seg noen tanker om hvor og hvordan man vil bo, og det finnes mange triks for å friste de som er på boligjakt. Man skal selvfølgelig føle seg vel i sitt nye hjem, men det er vel så viktig å sette seg inn i fordeler og ulemper med de ulike eieformene man finner i Norge. Kanskje ser man for seg å leie ut boligen om noen år? I så fall bør man kanskje se etter en selveierleilighet. Eller vil man helst at andre tar seg av vedlikehold av bygget? Da er kanskje borettslag det riktige valget. Jo mer man vet om ulike eieformer, desto lettere er det å vite når man har funnet den riktige boligen for seg!